Immobilienmakler in Uruguay: Aufgaben, Kosten und Nutzen

Ein Immobilienmakler ist nicht vorgeschrieben – und Sie sollten wissen, warum

Für den Kauf, Verkauf oder die Anmietung beziehungsweise Vermietung einer Immobilie in Uruguay ist kein Immobilienmakler vorgeschrieben. Er ersetzt weder den uruguayischen Notar noch die Fachperson, die den Bauzustand prüft.

Seine Aufgabe ist eine andere: passende Angebote finden und strukturieren, Informationen zusammentragen, Besichtigungen koordinieren, die Parteien zusammenbringen, bei Verhandlungen helfen und den Ablauf bis zum Abschluss begleiten. Übernimmt er zusätzlich die Mietverwaltung, muss klar sein, welche Aufgaben er nach der Unterzeichnung erfüllt.

Die hilfreiche Frage lautet deshalb nicht, ob Immobilienmakler ganz allgemein „nützlich“ sind. Sie lautet:

Welche konkreten Aufgaben übernimmt dieser Immobilienmakler bei meinem Vorhaben und was berechnet er mir dafür?

Beschränkt sich die Antwort darauf, eine Anzeige zu veröffentlichen und eine Tür aufzuschließen, lässt sich die Provision möglicherweise schwer rechtfertigen. Erspart er Ihnen eine lange Suche, führt verstreute Informationen zusammen, koordiniert mehrere Beteiligte und dokumentiert die Verhandlung nachvollziehbar, kann seine Beauftragung sinnvoll sein.

Verlangen Sie vor Ihrer Entscheidung zwei Dinge schriftlich. Welche konkreten Aufgaben die Leistung umfasst und was sie einschließlich IVA kostet; außerdem muss angegeben sein, wann der Vergütungsanspruch entsteht. Das gilt für jedes Maklerunternehmen, auch für uns: Nur so können Sie die versprochene Leistung mit Ihrem tatsächlichen Bedarf vergleichen. Sehen Sie sich die Immobilien an oder kontaktieren Sie uns über WhatsApp.

Immobilienmakler, uruguayischer Notar und technische Fachperson haben unterschiedliche Aufgaben

Viele schlechte Erfahrungen entstehen aus der Erwartung, eine einzige Person könne alles abdecken. Bei einem Immobilienkauf gibt es mindestens drei unterschiedliche Aufgabenbereiche.

Fachperson	Welchen Beitrag sie leisten sollte
Immobilienmakler	Suche oder Vermarktung, Besichtigungen, Informationen zum Angebot, Verhandlungen, Dokumentation von Angeboten und Koordination zwischen den Parteien
Uruguayischer Notar des Käufers	Prüfung der Eigentumstitel, Bescheinigungen, rechtliche und steuerliche Prüfungen, Unterlagen zum Geschäft, öffentliche Beurkundung und Registereintragung
Architekt, Ingenieur oder Vermessungsingenieur	Baulicher Zustand, Pläne, Flächen, Genehmigungen, Bauschäden, Ordnungsmäßigkeit von Baumaßnahmen und weitere technische Prüfungen

Der Immobilienmakler kann Unterlagen anfordern und auf fehlende Dokumente hinweisen. Das ist hilfreich. Er sollte sich jedoch nicht als Ersatz für die Prüfung der Eigentumstitel darstellen oder ohne fachliche Grundlage versichern, dass eine Baumaßnahme formal in Ordnung ist.

Diese Grenze ist wichtig: Ein Maklerunternehmen kann feststellen, dass die veröffentlichte Fläche nicht mit dem Plan übereinstimmt. Warum das so ist, welche Unregelmäßigkeiten behoben werden müssen und welche Kosten dabei entstehen können, muss die zuständige Fachperson klären. Welche Aufgaben der uruguayische Notar genau übernimmt, erläutert der entsprechende Ratgeber.

Was ein Immobilienmakler beim Kauf tatsächlich leistet

Gezielt suchen, statt Ihnen nur Anzeigen weiterzuleiten

Eine gute Suche beginnt, bevor Immobilien gezeigt werden. Das Maklerunternehmen muss Ihr Gesamtbudget, die Zahlungsweise, die gewünschten Lagen, die vorgesehene Nutzung, die tragbaren monatlichen Kosten und Ihre unverzichtbaren Anforderungen verstehen.

Anschließend sollte es eine Vorauswahl treffen. Wenn Sie wegen einer Person mit eingeschränkter Mobilität einen Aufzug benötigen, hilft es nicht, Ihnen eine Wohnung im dritten Stock ohne Aufzug zu schicken, „damit Sie sie trotzdem einmal anschauen“. Umfasst Ihr Budget auch die Kaufnebenkosten, darf ebenso wenig so gerechnet werden, als stünde das gesamte Geld für den Kaufpreis zur Verfügung.

Der Mehrwert liegt darin, Unpassendes auszusortieren, statt Ihnen immer mehr Links zu schicken.

Informationen beschaffen, bevor Sie sich begeistern

Vor einer Besichtigung mit ernsthaftem Kaufinteresse sollten mindestens folgende Angaben vorliegen: Preis und Währung; monatliches Hausgeld und darin enthaltene Leistungen; Fläche und Herkunft dieser Angabe; Kataster-/Grundstücksnummer (padrón) und gegebenenfalls die Einheit; Angaben zum Alter und zum allgemeinen Zustand; Belegungsstatus; akzeptierte Zahlungsweise; sowie die Provision und wer sie bezahlt.

Diese Informationen ersetzen die späteren Prüfungen nicht. Sie helfen Ihnen, keine Zeit mit einer Immobilie zu verlieren, die von Anfang an nicht zu Ihrem Kaufvorhaben passte.

Angebot und Verhandlung strukturieren

Ein Angebot sollte nicht in einer unauffindbaren Sprachnachricht untergehen. Es sollte schriftlich festgehalten werden, einschließlich Preis, Zahlungsweise, vorgeschlagener Frist, Bedingungen und Gültigkeitsdauer.

Der Immobilienmakler muss Ihnen sagen können, wann er das Angebot weitergeleitet hat und was die andere Partei geantwortet hat. Er kann Ihnen keine Annahme versprechen, aber verhindern, dass die Verhandlung von unterschiedlichen Darstellungen darüber abhängt, wer was gesagt hat. Wie Sie ein Angebot nachvollziehbar dokumentieren, erläutert dieser Ratgeber.

Koordinieren, ohne in die Aufgaben des uruguayischen Notars einzugreifen

An einem Immobilienkauf können Verkäufer, Käufer, zwei uruguayische Notare, eine Bank, ein Gutachter, die Gebäudeverwaltung und eine technische Fachperson beteiligt sein. Alle auf demselben Informationsstand zu halten, spart Zeit.

Koordinieren bedeutet nicht, Eigentumstitel für einwandfrei zu erklären, rechtliche Schlussfolgerungen zu formulieren oder darüber zu entscheiden, ob ein Bau den Vorschriften entspricht.

Was ein Immobilienmakler beim Verkauf leistet

Für Eigentümer beginnt die Leistung deutlich vor der Veröffentlichung: eine Preisspanne anhand erläuterter Vergleichsobjekte einschätzen; Informationen und Fotos vorbereiten, die nicht irreführen; festlegen, wie Angebote entgegengenommen und dokumentiert werden; Anfragen prüfen und Besichtigungen koordinieren; die Zahlungsweise überprüfen, ohne unnötige Daten anzufordern; den Eigentümer auf dem Laufenden halten; und die Übergabe der Unterlagen an den uruguayischen Notar organisieren.

Das Maklerunternehmen kann das Marktergebnis nicht steuern. Eine Immobilie kann unverkauft bleiben, obwohl die Arbeit gut erledigt wurde. Es muss aber zeigen können, was es getan hat, welche Anfragen eingegangen sind, welche Angebote vorlagen und was es empfohlen hat.

Deshalb sollten Leistungsumfang, Erlaubnis zur Veröffentlichung, Laufzeit, eine mögliche Exklusivität, Honorare, Ausgaben und die Bedingungen für die Beendigung der Zusammenarbeit schriftlich vereinbart werden.

Was ein Immobilienmakler bei Mietgeschäften leistet

Die Vermittlung kann die Veröffentlichung, Besichtigungen, die Entgegennahme von Unterlagen, die Koordination der Mietgarantie, das Inventarverzeichnis und die Unterzeichnung umfassen.

Die anschließende Verwaltung ist eine eigene Leistung. Wenn das Maklerunternehmen für die Verwaltung eine Vergütung verlangt, fragen Sie vorher, wer Anliegen und Beschwerden entgegennimmt, zu welchen Zeiten und über welchen Kanal, wer Reparaturen genehmigt, wie Zahlungen dokumentiert und Mietanpassungen berechnet werden und wie die Schlüsselübergabe sowie die Beendigung der Mietgarantie koordiniert werden.

„Wir kümmern uns um alles“ reicht nicht aus: Der Vertrag muss erklären, wer welche Aufgaben übernimmt. Für die Vermittlungsvergütung gelten zudem eigene Regeln, die im Ratgeber zur Mietprovision erläutert werden.

Wann Sie auf einen Immobilienmakler verzichten können

Bei manchen Geschäften bietet die Vermittlung wenig Mehrwert. Das offen auszusprechen ist ehrlicher, als so zu tun, als wäre sie immer erforderlich.

Es kann sinnvoll sein, direkt zu kaufen, wenn Sie die Immobilie bereits gefunden haben, tatsächlich mit dem Eigentümer in Kontakt treten können, die Verhandlung koordinieren können und Ihren uruguayischen Notar beauftragen, bevor Sie etwas unterschreiben oder Geld übergeben. Bei technischen Fragen ziehen Sie die entsprechende Fachperson hinzu.

Sie können auch selbst verkaufen, wenn Sie eine Preisstrategie festlegen, Informationen aufbereiten, Anfragen beantworten, Besichtigungen organisieren, Angebote dokumentieren und sich mit den uruguayischen Notaren abstimmen können.

Bei einem Mietverhältnis zwischen Personen, die sich bereits kennen, benötigen Sie möglicherweise nur einen gut ausgearbeiteten Vertrag, eine geeignete Mietgarantie, ein unterschriebenes Inventarverzeichnis und klare Abläufe für Reparaturen und die Rückgabe des Mietobjekts.

Ein Hinweis gilt selbst unter Verwandten: Den Eigentümer zu kennen ersetzt weder die Prüfung der Eigentumstitel noch die Bescheinigungen oder die Prüfung der Unterlagen. Vertrauen kann das Gespräch erleichtern; es ändert nichts am Registerstatus der Immobilie.

Wann ein Immobilienmakler seine Provision wert sein kann

Er bietet häufig einen größeren Mehrwert, wenn Sie zum ersten Mal kaufen und den Ablauf nicht kennen; weit entfernt wohnen oder keine Besichtigungen koordinieren können; viele Immobilien vergleichen müssen; die Immobilie bereits genutzt wird, Gegenstand eines Nachlassverfahrens oder im Bau ist oder die Unterlagen unvollständig sind; Sie verkaufen und weder Ihre Daten offenlegen noch Besichtigungen ohne Vorauswahl der Interessenten durchführen möchten; mehrere Eigentümer oder Entscheidungsträger beteiligt sind; Sie eine geordnete Verhandlung mit nachvollziehbar dokumentierten Angeboten benötigen; oder Sie eine anschließende Verwaltung wünschen und diese Leistung vertraglich vereinbart wird.

Ein komplexer Fall bedeutet nicht, dass das Maklerunternehmen ihn allein lösen kann. Er bedeutet, dass die Koordination mehr wert ist und Sie wahrscheinlich auch frühzeitig einen uruguayischen Notar und technische Beratung benötigen.

Wer beim Immobilienkauf den uruguayischen Notar auswählt

Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf wählt der Käufer den beurkundenden uruguayischen Notar, weil er die Partei ist, für die der Eigentumstitel begründet wird. Diese Regel ergibt sich aus Artikel 35 des Reglamento Notarial – der Acordada 7533 der Suprema Corte de Justicia. Im Kapitel über die Auswahl des uruguayischen Notars bestimmt diese Vorschrift, dass bei zweiseitigen Rechtsgeschäften die Wahl „der Partei zusteht, für die ein Eigentumstitel oder eine Gläubigerstellung begründet wird“. Der Verkäufer kann sich von einem eigenen uruguayischen Notar beraten lassen. Bei besonderen Geschäften – beispielsweise bestimmten Finanzgeschäften – können andere Regeln oder Vereinbarungen gelten.

Artikel 1673 des Código Civil behandelt eine andere Frage: „Die Kosten der Beurkundung und die sonstigen mit dem Verkauf verbundenen Nebenkosten trägt der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart wird.“ Das ist eine Regel über Kosten und nicht die Grundlage für die Auswahl des Notars. Sie lässt außerdem eine abweichende Vereinbarung zu, was häufig vergessen wird.

Für die endgültige Übertragung einer Immobilie sind eine öffentliche Urkunde und die Registereintragung erforderlich. Artikel 1664 schreibt dies vor: Der Verkauf einer Immobilie „gilt vor dem Gesetz erst dann als wirksam abgeschlossen, wenn eine öffentliche Urkunde errichtet wurde“, und „damit er Wirkung entfaltet, ist außerdem seine Eintragung in das zuständige Register erforderlich“.

Anders ausgedrückt: Ein Immobilienmakler ist optional; die öffentliche Urkunde ist es nicht.

Die praktische Empfehlung ist einfach: Wählen Sie Ihren uruguayischen Notar, bevor Sie eine Reservierungsvereinbarung oder einen Kaufvorvertrag unterschreiben oder eine Reservierungszahlung leisten. Warten Sie bis zum Schluss, nehmen Sie ihm die Möglichkeit, die Bedingungen zu prüfen, an die Sie sich binden.

Was bei Schulden und Unregelmäßigkeiten gilt

Die Aussage, dass „alle Schulden automatisch auf den Käufer übergehen“, ist eine gefährliche Vereinfachung. Die Folgen unterscheiden sich je nach Verpflichtung, Immobilie und Gestaltung des Geschäfts.

Prüfpunkt	Was Sie verlangen sollten
Hypotheken, Pfändungen und andere eingetragene Rechtsakte	Registerbescheinigungen und Prüfung durch den uruguayischen Notar
Contribución Inmobiliaria und Impuesto de Primaria	Nachweise und Prüfung der Zahlung oder Befreiung; bei Schulden eine schriftliche Lösung vor dem Abschluss
Hausgeld/Gemeinschaftskosten	Von der Verwaltung unterzeichnete Kontenübersicht und vertragliche Regelung etwaiger offener Beträge
Baumaßnahmen und Beiträge an den BPS	Abgleich des tatsächlichen Zustands mit Plänen und vorhandenen Unterlagen; gegebenenfalls Bescheinigungen oder die Behebung formaler Unregelmäßigkeiten verlangen
Fläche, Nutzungszweck und Genehmigungen	Technische Prüfung und Prüfung bei der Kommunalverwaltung entsprechend der Immobilienart und den festgestellten Unklarheiten

Gesetz 10.751 bestimmt in Artikel 5, dass „jeder Eigentümer zu den notwendigen Kosten der Verwaltung, Erhaltung und Reparatur des gemeinschaftlichen Eigentums beitragen muss … im Verhältnis zum Wert seines Stockwerks oder seiner Wohnung“. Die Dirección General de Registros verlangt bei Veräußerungen außerdem Prüfungen der Contribución Inmobiliaria und des Impuesto de Primaria. Der BPS sieht für bestimmte Geschäfte im Zusammenhang mit Immobilien und Baumaßnahmen besondere Bescheinigungen vor.

All das ist kein Grund, beim Unterschreiben Angst zu haben. Es ist ein Grund, den uruguayischen Notar und gegebenenfalls die technische Fachperson einzubeziehen, bevor eine Unregelmäßigkeit Bestandteil des Geschäfts wird.

Was die Leistungen kosten und wie Sie vergleichen

Es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz, der „alle Kaufnebenkosten“ abbildet. Sie hängen vom Preis, dem von Catastro festgesetzten Immobilienwert, der Finanzierung, den Bescheinigungen, den erforderlichen Unterlagen, den vereinbarten Honoraren und davon ab, ob ein Immobilienmakler beteiligt ist.

Maklerprovision

Die Cámara Inmobiliaria Uruguaya veröffentlicht für Immobilienkäufe und -verkäufe als Richtwert eine Provision von 3 % zuzüglich IVA auf den Preis für jede Partei, also 3,66 % bei Anwendung des regulären Steuersatzes. Das ist eine Gebührenempfehlung eines Berufsverbands und kein gesetzlich festgelegter Preis.

Bei einem Kauf für USD 150.000 ergeben 3 % zuzüglich IVA einen Betrag von USD 5.490 für die Partei, der die Provision berechnet wird: USD 4.500 Honorar zuzüglich USD 990 IVA. Die Zahl allein zeigt nicht, ob die Leistung teuer oder günstig ist. Sie ermöglicht Ihnen, nach den konkreten Leistungen zu fragen, die Sie dafür erhalten.

Honorar des uruguayischen Notars

Die offizielle Gebührenordnung der Asociación de Escribanos del Uruguay sieht für einen Immobilienkauf grundsätzlich 3 % auf den in der Gebührenordnung selbst definierten Basiswert vor. Die endgültige Berechnung kann je nach anwendbarer Bemessungsgrundlage, Sonderregelungen, Mindesthonoraren und Merkmalen des Geschäfts abweichen.

Hier ist eine genaue Unterscheidung wichtig. Es ist nicht korrekt, automatisch „19 % für die Caja Notarial“ hinzuzurechnen und dies als allgemeinen Aufschlag für den Käufer darzustellen. Artikel 29 des Gesetzes 17.437 definiert die Bemessungsgrundlage dieser Beiträge als die Honorare gemäß Gebührenordnung, „völlig unabhängig davon, ob der uruguayische Notar im zulässigen Rahmen auf diese verzichtet oder sie reduziert“: Es handelt sich um einen Beitrag des uruguayischen Notars, der auf Grundlage der Gebührenordnung berechnet wird, auch wenn er weniger verlangt.

Das bedeutet nicht, dass der Beitrag im Rahmen des Geschäfts unsichtbar bleibt. Artikel 39 untersagt öffentlichen Stellen und uruguayischen Notaren, notarielle Dokumente anzunehmen, „aus denen der Nachweis über die Zahlung des Beitrags an die Caja Notarial und dessen Höhe nicht hervorgeht“. Die Kosten bestehen also und müssen eingeplant werden. Es ist jedoch nicht sachgerecht, daraus einen festen prozentualen Aufschlag für den Kunden zu machen.

Verlangen Sie einen aufgeschlüsselten Kostenvoranschlag, der Honorar, IVA, Bescheinigungen, Registergebühren, Notariatspapier, Stempelabgaben und alle weiteren Ausgaben getrennt ausweist. So vergleichen Sie tatsächliche Beträge statt unvollständiger Prozentangaben.

ITP

Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf beträgt der Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales 2 % für den Käufer und 2 % für den Verkäufer. Berechnet wird er auf den von der Dirección Nacional de Catastro festgesetzten Immobilienwert, der gegebenenfalls aktualisiert wird. Grundlage ist grundsätzlich nicht der Verkaufspreis. Sie sollten auch nicht davon ausgehen, dass der Katasterwert immer deutlich niedriger liegt: Maßgeblich ist der Wert des konkreten Katastergrundstücks.

Weitere Kosten

Hinzu kommen können Kosten für Bescheinigungen, Registereintragung, Stempelabgaben, Bewertung, Bankleistungen, Versicherungen, technische Berichte, die Behebung formaler Unregelmäßigkeiten sowie besondere Kosten eines Hypothekendarlehens.

Deshalb ist eine pauschale Gesamtkostenangabe von 9 %, 10 % oder 13 % ohne Kenntnis des konkreten Geschäfts eine Schätzung und keine Berechnung. Zur Einschätzung können Sie den Kaufnebenkostenrechner nutzen, der jeden Kostenposten einzeln aufschlüsselt. Eine belastbare Zahl liefert hingegen der schriftliche Kostenvoranschlag der jeweiligen Fachperson für Ihren konkreten Fall.

Wie Sie prüfen, ob das Maklerunternehmen zur Vermittlung berechtigt ist

Es ist nicht immer nötig, eine notarielle Vollmacht oder einen „Verkaufsauftrag“ in einer bestimmten einheitlichen Form zu verlangen.

Gesetz 20.380 spricht von einer nachweisbaren Ermächtigung, die keiner besonderen Form unterliegt. Das Vermittlungsverhältnis darf durch ein Dokument, eine E-Mail oder ein anderes als Beweismittel geeignetes Medium dokumentiert werden. Die Ermächtigung kann ohne öffentliche Urkunde bestehen, muss sich aber nachweisen lassen.

Bevor Sie Geld oder sensible Unterlagen übergeben, verlangen Sie Angaben zur Identität des Unternehmens und dessen RUT; eine Rechnung über das Honorar; eine schriftliche Bestätigung, wen es vertritt; einen Nachweis, dass es die Immobilie anbieten darf; Preis, Provision und Bedingungen in Schriftform; sowie die Daten des Eigentümers, damit Ihr uruguayischer Notar seine Prüfungen durchführen kann.

Das Maklerunternehmen muss Ihnen nicht seinen gesamten privaten Vertrag mit dem Eigentümer zeigen. Es muss aber nachweisen können, dass es eine fremde Immobilie nicht eigenmächtig inseriert hat. Soll jemand im Namen des Eigentümers unterschreiben, Geld entgegennehmen oder Bedingungen akzeptieren, muss Ihr uruguayischer Notar prüfen, welche Befugnisse diese Person besitzt.

Was sich durch Gesetz 20.380 geändert hat

Gesetz 20.380 regelt die Tätigkeit der Immobilienvermittler und hat im Zuständigkeitsbereich des MEC ein Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios geschaffen. Es verlangt unter anderem klare und wahrheitsgemäße Informationen, eine Inspektion der Immobilie, die Ermächtigung durch den Kunden und die Dokumentation des Vermittlungsverhältnisses. Außerdem verbietet es, ohne entsprechende Zulassung oder Ermächtigung Honorare zu verlangen.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Ratgebers waren die Durchführungsbestimmungen und das öffentliche Abfragesystem jedoch noch in Arbeit. Wir haben auch keine spätere offizielle Mitteilung gefunden, die den Betriebsbeginn des Registers bekannt gab.

Das kann sich ändern. Bevor Sie behaupten, eine Person sei registriert oder nicht registriert, prüfen Sie den aktuellen Stand auf der Website des MEC. Solange das System noch nicht in Betrieb ist, überprüfen Sie die bereits verfügbaren Nachweise: Identität, RUT, Rechnung, Geschäftsanschrift, Ermächtigung und Leistungsbedingungen.

Der Fünf-Minuten-Test

Wen vertreten Sie bei diesem Geschäft?
Welche Aufgaben übernehmen Sie zusätzlich zur Veröffentlichung und zur Koordination der Besichtigung?
Wie viel berechnen Sie, wem und zu welchem Zeitpunkt?
Welche Angaben zur Immobilie haben Sie bereits geprüft und anhand welcher Nachweise?
Wie werden Angebote dokumentiert und übermittelt?
Welche Aufgaben bleiben meinem uruguayischen Notar oder einer technischen Fachperson vorbehalten?
Welche Leistung wird nach der Unterzeichnung fortgeführt?
Erhalte ich eine Rechnung und die Bedingungen schriftlich?

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Häufig gestellte Fragen

Ist es in Uruguay vorgeschrieben, eine Immobilie über einen Makler zu kaufen oder zu verkaufen?

Nein. Die Parteien können direkt miteinander verhandeln. Für die endgültige Übertragung einer Immobilie sind nach Artikel 1664 des Código Civil allerdings eine öffentliche Urkunde und die Registereintragung erforderlich.

Kann ich allein mit Unterstützung meines uruguayischen Notars kaufen?

Ja. Wenn Sie die Immobilie bereits gefunden haben und die Verhandlung selbst organisieren können, kann Ihr uruguayischer Notar die rechtliche Prüfung und die Prüfung der Unterlagen übernehmen. Lassen Sie zusätzlich eine technische Prüfung durchführen, wenn Zustand, Pläne, Flächen oder Baumaßnahmen dies rechtfertigen.

Wählt immer der Käufer den uruguayischen Notar?

Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf steht die Auswahl des beurkundenden uruguayischen Notars gemäß Artikel 35 des Reglamento Notarial dem Käufer zu, weil er den Eigentumstitel erhält. Es gibt Ausnahmen und besondere Geschäfte. Der Verkäufer kann sich außerdem von einem anderen uruguayischen Notar beraten lassen.

Prüft der Immobilienmakler, ob der Eigentumstitel einwandfrei ist?

Er kann vorhandene Unterlagen zusammentragen und auf Unstimmigkeiten hinweisen. Die Prüfung der Eigentumstitel ist jedoch Aufgabe des uruguayischen Notars. Unterschreiben Sie nichts und übergeben Sie kein Geld allein aufgrund beruhigender Zusicherungen eines Maklerunternehmens.

Beträgt die Provision zwingend 3 % zuzüglich IVA?

Das ist kein allgemeingültiger gesetzlicher Tarif. Es handelt sich um den von der Cámara Inmobiliaria Uruguaya veröffentlichten Richtwert für Immobilienkäufe und -verkäufe. Das Honorar und die damit abgedeckten Leistungen müssen offengelegt und vereinbart werden.

Kostet der uruguayische Notar immer 4,23 % des Preises?

Nein. Die notarielle Gebührenordnung enthält Regeln zu Honoraren und Bemessungsgrundlagen. Der Beitrag an die Caja Notarial ist ein Beitrag des uruguayischen Notars, der auf Grundlage der Gebührenordnung berechnet wird, und kein fester Aufschlag für den Käufer. Der vollständige Kostenvoranschlag hängt vom Geschäft und den damit verbundenen Ausgaben ab: Verlangen Sie ihn aufgeschlüsselt, bevor Sie sich binden.

Gehen alle Schulden des Verkäufers auf den Käufer über?

Nicht alle in gleicher Weise. Manche Verpflichtungen betreffen die Immobilie oder müssen vor dem Abschluss geprüft werden; andere erfordern eine Begleichung, einen Einbehalt oder eine vertragliche Lösung. Ihr uruguayischer Notar muss jede einzelne Verpflichtung ermitteln.

Reicht es, den Eigentümer zu kennen, um ohne Prüfungen zu kaufen?

Nein. Der direkte Kontakt kann eine Vermittlung überflüssig machen, ersetzt aber weder die Registerprüfung noch die Bescheinigungen oder eine gegebenenfalls erforderliche technische Prüfung.

Zusammenfassung

Ein Immobilienmakler ist dann hilfreich, wenn er Ihnen tatsächlich Arbeit abnimmt und Abläufe ordnet: Er sucht, trifft eine Vorauswahl, informiert, koordiniert, dokumentiert und hilft bei Verhandlungen. Er ersetzt weder den uruguayischen Notar noch die technische Fachperson.

Sie können auf ihn verzichten, wenn Sie die andere Partei bereits gefunden haben, Zeit für die Organisation haben und die erforderlichen fachlichen Prüfungen selbst beauftragen.

Verlangen Sie vor Ihrer Entscheidung Leistungsumfang und Honorare schriftlich. Vergleichen Sie anschließend die versprochene Leistung mit Ihrem tatsächlichen Bedarf. Diese Rechnung ist ehrlicher als jeder pauschale Prozentsatz.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zu Immobiliengeschäften in Uruguay. Er ersetzt keine rechtliche, notarielle, steuerliche oder technische Beratung für einen konkreten Fall.

Quellen

Rechtsvorschriften bei IMPO eingesehen: 27 Juli 2026.

Was leistet ein Immobilienmakler in Uruguay und wann brauchen Sie keinen?