Studio ou apartamento de 2 dormitórios: qual investimento rende mais no Uruguai em 2026?

INGAR · 2026-08-03 · Investimento

Resumo executivo

Studio (o monoambiente uruguaio: apartamento de ambiente único, sem dormitório separado) ou apartamento de 2 dormitórios? É a pergunta que mais ouvimos de investidores que chegam à INGAR com capital para o primeiro (ou segundo) imóvel em Montevidéu. Depende do seu perfil. O porquê —com números, vacância real, despesas de condomínio e cenários comparados— ocupa as próximas 2.500 palavras.

O que você vai encontrar por aqui:

Preços de entrada reais para cada tipologia em 2026.
Rentabilidade bruta vs. líquida: por que a diferença pesa mais do que você imagina.
Vacância, rotatividade e perfil de inquilino: o custo oculto do studio.
O argumento dos "2 studios vs. 1 apartamento de dois dormitórios" com o mesmo capital.
A variável demográfica: lares cada vez menores, mas será que isso significa mais demanda por studios?
O risco de revenda em um mercado saturado.
Conclusão: quando cada tipologia vence, de acordo com o seu perfil de investidor.

Antes de entrar na comparação, vale ter estes pontos bem claros:

1. Preços de entrada: quanto capital você precisa

Vamos falar de dinheiro. As faixas de preço de compra em Montevidéu no início de 2026, para unidades usadas em bom estado ou de vivienda promovida recente (regime uruguaio de incentivos fiscais à construção de moradia), são estas:

Tipologia	Faixa de preço (USD)	Média orientativa (USD)	Área típica
Studio	70.000 – 130.000	~95.000	25 – 38 m²
2 dormitórios	150.000 – 260.000	~195.000	55 – 80 m²

Segundo dados da Agencia Nacional de Vivienda (ANV, a agência estatal uruguaia de habitação), o preço médio dos studios em vivienda promovida ficou em USD 97.051 no ano móvel encerrado em abril de 2026, com preço de USD 2.411 por metro quadrado construído em Montevidéu. No segmento não promovido e em zonas premium como Pocitos ou Punta Carretas, os studios sobem tranquilamente para USD 110.000–130.000.

Nos 2 dormitórios, a faixa se abre bem mais. No Cordón ou em Parque Rodó dá para achar unidades por USD 150.000–170.000; em Pocitos Nuevo ou Buceo, USD 200.000–250.000; em Carrasco ou Punta Gorda, acima de USD 260.000.

Dado-chave: um 2 dormitórios custa, em média, o dobro de um studio. Esse é o ponto de partida de toda a análise que vem a seguir.

2. Rentabilidade bruta: no papel, o studio vence

Se você pegar a calculadora e dividir o aluguel anual pelo preço de compra, o studio sai na frente quase sempre. Os números típicos de 2026:

Variável	Studio	2 dormitórios
Preço de compra	USD 95.000	USD 195.000
Aluguel mensal	$ 23.000 (~USD 495)	$ 39.000 (~USD 840)
Aluguel anual	USD 5.940	USD 10.080
Rentabilidade bruta	6,3%	5,2%

O studio rende entre 6,0% e 7,5% bruto, dependendo do bairro e da qualidade da unidade. O 2 dormitórios costuma ficar entre 4,8% e 5,8%. Isso bate com os yields brutos por bairro levantados pelo Índice INGAR e com o estudo do IEEM (Centro de Investigaciones Grant Thornton), que analisou rentabilidade por tipologia e por bairro.

Até aqui, o studio parece a escolha óbvia. Só que a rentabilidade bruta é apenas o ponto de partida —não o destino.

3. Vacância e rotatividade: onde o studio perde terreno

A rentabilidade bruta pressupõe 12 meses de aluguel recebido por ano. Na vida real, não é o que acontece. Há vacância entre um inquilino e outro, e há custos de troca (pintura, limpeza, pequenos reparos, comissão da imobiliária).

Perfil de inquilino e duração do contrato

Fator	Studio	2 dormitórios
Perfil típico	Estudantes universitários, jovens profissionais, solteiros	Casais, famílias pequenas, profissionais em home office
Duração média do contrato	12 – 18 meses	24 – 36 meses
Vacância estimada por ano	1,5 – 2 meses	0,5 – 1 mês
Rotatividade em 5 anos	3 – 4 inquilinos	1 – 2 inquilinos
Sensibilidade a preço	Alta (concorre com outros studios e com quartos compartilhados)	Média (concorre com menos alternativas)

Por que a vacância do studio é maior? Porque o inquilino desse tipo de unidade está, em muitos casos, numa fase de transição: estuda, começa o primeiro emprego, engata um relacionamento e parte para algo maior. É um perfil que se move. Já o inquilino de 2 dormitórios se instala: monta a casa, tem cachorro, acumula móveis —mudar sai caro para ele, e é por isso que renova contrato com mais frequência.

Cada troca de inquilino tem um custo concreto: a comissão da imobiliária, que segundo o arancel da CIU (Cámara Inmobiliaria Uruguaya, a entidade do setor imobiliário no país) é de 1 mês + IVA de cada parte em contratos de um ano ou mais, podendo-se bonificar o proprietário em até 50% (em contratos curtos, costuma-se negociar a partir de meio mês), somada a pintura e limpeza (facilmente $15.000–$25.000 num studio). Se você troca de inquilino 3 vezes em 5 anos em vez de 1, a diferença acumulada é relevante.

4. Despesas de condomínio: o imposto invisível do studio

Aqui está uma das armadilhas que muitos investidores iniciantes não enxergam. As despesas de condomínio não são proporcionais ao tamanho da unidade —são proporcionais aos serviços do prédio e se dividem por coeficiente (que até considera a área, mas não de forma linear).

Item	Studio (30 m²)	2 dormitórios (65 m²)
Despesas de condomínio mensais	$ 3.500 – $ 5.000	$ 5.500 – $ 8.000
Despesas de condomínio como % do aluguel	15% – 22%	14% – 20%
Despesas de condomínio por m²	$ 117 – $ 167/m²	$ 85 – $ 123/m²

Nos prédios modernos de vivienda promovida —que concentram a maior parte dos studios de Montevidéu— as despesas de condomínio cobrem portaria, limpeza, manutenção de elevadores, coworking, churrasqueira e áreas comuns generosas. Tudo isso é pago. Um studio num prédio de 80 unidades com áreas de lazer pode ter despesas de $4.000–$5.000 por mês, o que equivale a 17%–22% do aluguel mensal.

O 2 dormitórios paga mais em valor absoluto, porém menos em proporção ao aluguel e muito menos por metro quadrado. É aí que a vantagem bruta do studio começa a derreter.

E atenção: se o proprietário arca com as despesas de condomínio durante a vacância (o que é o normal), no studio você paga proporcionalmente mais por um período mais longo. Castigo em dobro.

5. Rentabilidade líquida: o número que realmente importa

Vamos montar um cenário realista, com todos os custos na conta. Mesmo bairro (Cordón, por exemplo), valores de mercado de 2026:

Variável	Studio	2 dormitórios
Preço de compra	USD 95.000	USD 190.000
Aluguel mensal	$ 23.000	$ 39.000
Meses recebidos (12 menos vacância)	10,5	11,3
Receita anual de aluguel	$ 241.500	$ 440.700
Despesas de condomínio (12 meses, inclui vacância)	-$ 51.000	-$ 78.000
Contribución inmobiliaria + primaria (impostos municipais sobre o imóvel)	-$ 12.000	-$ 22.000
Seguro do prédio (parcela anual)	-$ 4.000	-$ 7.000
Manutenção e troca de inquilino (rateado)	-$ 15.000	-$ 10.000
IRPF (imposto de renda uruguaio: 12% sobre a renda líquida estimada, com antecipações mensais de 10,5%)	-$ 19.100	-$ 38.800
Receita líquida anual	$ 140.400	$ 284.900
Receita líquida anual (USD aprox.)	USD 3.020	USD 6.130
Rentabilidade líquida	3,2%	3,2%

Surpresa: quando você coloca na conta a vacância real, as despesas de condomínio, a manutenção e os tributos, aquela diferença de 1,1 ponto no bruto praticamente evapora. Em muitos cenários, o 2 dormitórios acaba rendendo igual ou até melhor no líquido.

Por quê? Porque a vacância maior do studio (1,5 mês contra 0,7 mês) e as despesas de condomínio proporcionalmente mais altas devoram a vantagem bruta. Some a isso o custo de troca mais frequente por causa da rotatividade, e a diferença some.

Para se aprofundar no cálculo completo: rentabilidade de aluguéis por zona em Montevidéu.

6. O argumento dos "2 studios vs. 1 apartamento de dois dormitórios"

Esta é a dúvida clássica do investidor mais ativo: se tenho USD 190.000, compro um bom 2 dormitórios ou dois studios de USD 95.000?

Vantagens teóricas de 2 studios

Diversificação: se um inquilino sai, você continua recebendo do outro.
Receita bruta total maior: $ 23.000 x 2 = $ 46.000 contra $ 39.000.
Flexibilidade na saída: dá para vender um e ficar com o outro.

Desvantagens reais de 2 studios

Gestão em dobro: dois contratos, duas trocas de inquilino, dois prédios, duas administrações. Se você trabalha com imobiliária, são duas comissões.
Condomínio em dobro: $ 4.250 x 2 = $ 8.500/mês contra $ 6.500 do 2 dormitórios. São $ 2.000 a mais por mês em despesas de condomínio, ou seja, $ 24.000 por ano —dinheiro que sai do seu bolso durante a vacância.
Manutenção de troca em dobro: você pinta duas vezes, limpa duas vezes, conserta duas vezes.
Mais exposição a vacância simultânea: se os dois contratos vencem em datas próximas (e isso acontece mais do que se imagina), você pode passar semanas sem receber nada.

Comparação em 5 anos

Cenário (5 anos)	2 studios	1 apartamento de dois dormitórios
Capital investido	USD 190.000	USD 190.000
Receita líquida anual estimada	USD 6.140	USD 6.230
Receita líquida total (5 anos)	USD 30.700	USD 31.150
Trocas de inquilino estimadas	6 – 8	1 – 2
Horas de gestão por ano	Alta	Baixa

No líquido, os números empatam. Mas a intensidade da gestão é radicalmente diferente. Se o seu tempo tem valor (e tem), o 2 dormitórios ganha de lavada em retorno ajustado por esforço.

Dito isso: se você é um investidor ativo, gosta de administrar, tem uma imobiliária de confiança e consegue otimizar a vacância (com renovações rápidas e divulgação agressiva, por exemplo), dois studios bem localizados podem gerar um pouco mais de receita bruta. Só que esse "pouco mais" exige o dobro de trabalho.

7. O elefante na sala: o excesso de oferta de studios

Isso é algo que não dá para ignorar em 2026. Os números são impressionantes:

Entre 2020 e 2024, os studios e as unidades de 1 dormitório saltaram de 1% da produção de vivienda promovida para 61%.
Mais de 2.200 studios foram construídos sob o regime de Vivienda Promovida nos últimos anos.
O debate legislativo já está posto: o senador Gustavo González propôs excluir os studios do regime, argumentando que eles priorizam a rentabilidade do incorporador em detrimento do direito à moradia digna.
O próprio setor privado reconheceu a saturação e reduziu a produção de forma espontânea.

O que isso significa para você, investidor?

Risco de concorrência no aluguel: quando há muitos studios disponíveis na mesma região, quem manda na negociação é o inquilino. Se o seu não se destaca (por localização, acabamento ou preço), a vacância se estica. Isso já vem acontecendo em algumas áreas do Cordón e de Tres Cruces, onde a concentração de vivienda promovida é alta.

Risco de revenda: se daqui a 5–7 anos você quiser sair do investimento, vai disputar espaço com centenas de studios parecidos no mercado secundário. Um 2 dormitórios bem localizado tem um universo de compradores muito maior: investidores, moradores, casais jovens, famílias. O studio compete quase exclusivamente por investidores —e, se todos quiserem vender ao mesmo tempo, os preços se comprimem.

Risco regulatório: se for aprovada alguma limitação aos studios na vivienda promovida (já há um teto de 20% por projeto em discussão), a produção nova cairia, o que no longo prazo poderia favorecer os studios já existentes. Mas, no curto prazo, o sinal de que o Estado quer restringir essa tipologia não ajuda em nada a percepção de valor.

8. A variável demográfica: haverá mais demanda por studios no futuro?

Os dados do Censo 2023 são reveladores:

O tamanho médio dos lares uruguaios caiu de 2,8 pessoas em 2011 para 2,5 em 2023.
Os lares unipessoais representam 29% do total (contra 11% em 1963).
Os lares de duas pessoas somam outros 29,4%.

Isso aponta para uma demanda estrutural crescente por unidades pequenas. Mais gente morando sozinha ou em casal = mais procura por studios e apartamentos de 1 dormitório. Esse é o argumento a favor.

Mas há um contra-argumento que muita gente deixa passar: o trabalho remoto mudou a necessidade de espaço. De 2020 para cá, uma parcela crescente dos jovens profissionais (justamente o público-alvo do studio) precisa de uma mesa, uma cadeira e uma porta que feche. O studio de 28 m² não resolve isso. Quem em 2019 se contentava com um ambiente único hoje procura um 1 dormitório com living separado, ou vai direto para um 2 dormitórios onde consiga montar um espaço de trabalho.

A tendência demográfica é real, mas não se converte automaticamente em demanda por studios. Ela se converte em demanda por unidades acessíveis para lares pequenos, e isso inclui tanto os apartamentos de 1 e 2 dormitórios quanto os studios.

9. Manutenção por m²: outro custo que costuma ser subestimado

O custo de manter uma unidade não cresce na mesma proporção da área. Algumas coisas custam o mesmo, não importa o tamanho:

Uma demão de pintura interna: num studio de 30 m², pode sair por $ 15.000–$20.000; num 2 dormitórios de 65 m², entre $ 25.000–$35.000. Não é o dobro pelo dobro de área.
Conserto de aquecedor, registro, torneira: mesmo custo.
Eletrodomésticos inclusos (se você aluga mobiliado): o studio leva os mesmos do 2 dormitórios, mas o aluguel mensal para absorver o desgaste é menor.

O resultado: a manutenção por m² é bem maior num studio. E, como a rotatividade é mais alta, você incorre nesses custos com mais frequência.

10. O bairro pesa mais do que a tipologia

Um dado do estudo do IEEM que merece destaque: a rentabilidade varia mais entre bairros do que entre tipologias. Segundo o Índice INGAR (junho de 2026), em Pocitos o yield bruto mediano dos apartamentos é de 5,4% —uma das rentabilidades mais baixas de Montevidéu— apesar de ser a zona mais procurada. Em Aguada é 5,7%, e em bairros periféricos como La Teja ou Colón os retornos brutos chegam a 11%–13% (com outros riscos embutidos).

A lição: não escolha a tipologia primeiro e o bairro depois. Faça o caminho inverso. Defina em que região quer investir de acordo com seu perfil de risco, seu conhecimento do mercado local e a demanda real de inquilinos naquela área. Só então avalie qual tipologia funciona melhor ali.

Em zonas universitárias (Cordón, Parque Rodó, Aguada), os studios têm demanda genuína, mas enfrentam uma oferta cada vez maior. Em zonas de famílias e profissionais (Pocitos, Buceo, Malvín), o 2 dormitórios costuma ter menos concorrência e mais estabilidade.

11. Erros frequentes na hora de escolher a tipologia

Olhar só o bruto. Já vimos: a diferença de 1–1,5 ponto percentual no bruto evapora quando você inclui vacância, condomínio e rotatividade. Calcule sempre o líquido.
Ignorar as despesas de condomínio em prédios com áreas de lazer. Aquele coworking e aquele terraço com churrasqueira ficam lindos no folheto de vendas, mas são pagos todo mês. Num studio, representam uma fatia alta do aluguel.
Comprar pelo preço de entrada sem pensar na saída. O studio atrai porque a barreira de entrada é baixa. Mas pergunte-se: quanto vai me custar sair daqui a 7 anos? Se o mercado de revenda estiver saturado, a liquidez é baixa e você pode acabar vendendo com prejuízo ou com um retorno bem abaixo do esperado.
Não validar a demanda local. Antes de comprar, vasculhe os portais e conte quantas unidades parecidas estão anunciadas para alugar na mesma região. Se a oferta de studios similares por ali for grande, seu poder de fixar preço é pequeno.
Subestimar o custo do seu tempo. Administrar 2 studios não é "o dobro" do trabalho de administrar um; às vezes é mais, porque os problemas se sobrepõem. Sem uma administradora ou imobiliária cuidando disso, o desgaste é real.

Para avaliar se o preço da unidade que você tem em vista faz sentido: como avaliar se o preço de um imóvel é justo.

12. Conclusão: studio ou 2 dormitórios?

Não existe uma resposta universal. Existe uma resposta para cada perfil de investidor:

Seu perfil	Melhor opção	Por quê
Investidor passivo, que quer receber e não pensar no assunto	2 dormitórios bem localizado	Menos vacância, menos rotatividade, inquilinos estáveis com contratos longos. A rentabilidade líquida é parecida e a gestão é mínima.
Investidor ativo, que acompanha de perto ou tem imobiliária	2 studios (com o mesmo capital)	Receita bruta total maior e diversificação de risco. Mas exige o dobro de gestão e tolerância à rotatividade.
Investidor de primeira viagem, com capital limitado (USD 80.000–100.000)	Studio em zona com demanda comprovada	É a porta de entrada no mercado. Mas escolha bem o bairro e não pague a mais.
Investidor com horizonte longo (+10 anos, pensando em valorização)	2 dormitórios	Melhor liquidez na revenda, menor risco de saturação, universo maior de compradores futuros.
Investidor em busca da máxima rentabilidade bruta	Studio em bairro periférico	Retornos brutos de 8%–13% são possíveis. Mas a vacância, o risco de inadimplência e a dificuldade de revenda crescem na mesma medida.

Nossa recomendação na INGAR: para a maioria dos investidores que buscam renda passiva e valorização de capital no longo prazo, um 2 dormitórios bem localizado em uma zona de demanda mista (estudantes + profissionais + famílias) costuma oferecer a melhor relação risco-retorno. O studio pode funcionar —e funciona bem em muitos casos— mas cobra mais trabalho, mais tolerância à troca de inquilinos e mais critério na escolha da unidade.

Se você está avaliando comprar na planta alguma dessas tipologias, acrescente esta variável à análise: vantagens e riscos de comprar na planta no Uruguai.

Fontes

Agencia Nacional de Vivienda (ANV) – Relatório de preços de vivienda promovida, ano móvel encerrado em agosto de 2025: El Observador – Vivienda Promovida: preço médio dos monoambientes
IEEM (Centro de Investigaciones Grant Thornton) – Rentabilidade do mercado de aluguéis por tipologia e bairro: IEEM – Um ou dois dormitórios?
Relatório semestral privado de rentabilidade bruta por bairros (1S 2025), citado em: Ambito – Rentabilidade recorde nos aluguéis
INE (o instituto de estatística do Uruguai) – Censo Nacional 2023, resultados definitivos (lares unipessoais e tamanho médio): MercoPress – Censo uruguaio: lares unipessoais
El Observador – Proposta para excluir os monoambientes do regime de vivienda promovida: El Observador – Proposta para excluir os monoambientes
INE – Indicadores de Actividad Inmobiliaria (IAI) – Mercado de aluguéis: INE – IAI Alquileres outubro de 2025
INE – Índice de Precios del Consumo (IPC, o índice de inflação uruguaio): INE – Dashboard IPC

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