O aluguel paga a parcela?
INGAR · · Investimento
A conta fácil é esta: o apartamento rende 5%, o crédito custa 3,75%, sobra uma diferença a favor. O problema é que esses dois percentuais são medidos sobre montantes que não se movem juntos.
Fizemos a conta completa com um empréstimo de 1.000.000 UI (Unidade Indexada, a unidade de conta uruguaia corrigida diariamente pela inflação) e as medianas do nosso índice. O aluguel líquido dá $26.962 por mês. A parcela, já com o Fondo de Protección del Inmueble embutido (um encargo mensal próprio do crédito hipotecário uruguaio), fica em $35.831.
Para que o aluguel desse conta sozinho, a unidade precisaria render perto de 8,0% bruto — a mediana das medianas por bairro publicadas para apartamentos é 6,0% — ou seria preciso dar 40% de entrada em vez de 20%.
Um imóvel pode ser um bom investimento e, ao mesmo tempo, uma dívida ruim.
Dá para comparar uma renda em dólares com uma taxa em UI?
O aluguel pode ser reajustado uma vez por ano; a UI muda todos os dias.
O preço de entrada e de saída costuma ser pensado em dólares. É aí que se mede quanto capital foi colocado e quanto voltaria numa venda.
O aluguel costuma ser cobrado em pesos. Quem o define é a demanda daquela região. O proprietário pode ter pagado bem mais caro, mas isso não obriga o inquilino a nada.
A dívida em UI acompanha a inflação. O INE (o instituto nacional de estatística do Uruguai) explica que o valor da UI muda diariamente até acumular a variação do IPC (o índice de preços ao consumidor uruguaio) do mês anterior. Uma parcela fixa em UI muda de valor em pesos.
E há ainda a renda de quem assina o contrato. Também é em pesos, mas não acompanha nem a UI nem o aluguel.
Essas quatro contas podem se mover em direções diferentes. O ativo pode conservar valor e, ainda assim, deixar o proprietário sem caixa para pagar a parcela.
Quanto se paga de verdade por um empréstimo de 1.000.000 UI
Tomemos um empréstimo de 1.000.000 UI por 25 anos, com TEA (taxa efetiva anual) de 3,75% e parcelas mensais constantes em UI. É uma taxa publicada para aquisição de moradia. Quem quiser comprar exclusivamente para alugar precisa confirmar na pré-aprovação a finalidade admitida, a taxa e o percentual financiável.
A parcela pura de capital e juros ficaria em aproximadamente 5.107 UI. A conta usa a taxa mensal equivalente à TEA. Dividir 3,75% por doze daria 5.141 UI, mas trataria uma taxa efetiva anual como se fosse nominal.
Falta o Fondo de Protección del Inmueble. O BHU (Banco Hipotecario del Uruguay, o banco estatal de crédito imobiliário) o calcula sobre o capital original:
1.000.000 × 0,35 ÷ 1.200 = 291,67 UI por mês.
O serviço inicial passa, assim, de 5.107 para 5.399 UI mensais. Se o seguro de vida for financiado, seu custo se soma ao capital e também eleva o FPI. Segundo as especificações do Podés Comprar (a linha de crédito habitacional do BHU), o seguro do BSE (a seguradora estatal uruguaia) é obrigatório e pode ser pago na liberação do empréstimo ou financiado quando a operação permite.
Se a UI crescesse 4% ao ano, o mesmo serviço exigiria 21,7% mais pesos no quinto ano e 48,0% mais no décimo. Em UI, continuaria sendo 5.399. Em pesos, não.
O outro número importante aparece na hora de pensar em vender. Depois de cinco anos e 60 pagamentos, ainda restariam perto de 866.000 UI de capital devedor neste exemplo simplificado. O preço de venda teria que ser suficiente para quitar esse saldo, pagar os custos de saída e devolver o capital investido.
Os 4% são uma hipótese para mostrar o mecanismo. Se aluguel e renda acompanhassem a UI com exatidão, o esforço relativo se manteria. O teste útil começa quando algum deles fica para trás.
Quanto capital próprio é preciso e quanto falta a cada mês?
Em 29 de agosto de 2026, a UI valia $6,6368 e o BROU (o principal banco estatal do Uruguai) publicava o dólar a $39,05 na compra e $41,55 na venda. Naquela data, 1.000.000 UI equivaliam a cerca de USD 159.730. Para fechar o exercício, suponhamos que isso financie 80% de um imóvel de aproximadamente USD 199.660.
A entrada ficaria perto de USD 39.930. A isso se somam os custos da compra: a calculadora da INGAR estima uma faixa de 10% a 13% quando há crédito hipotecário envolvido. O desembolso inicial total ficaria, assim, entre USD 59.900 e USD 65.900, sem contar uma reserva para depois.
Agora usemos dados próprios em vez de inventar um aluguel redondo. Em julho de 2026, o Índice INGAR mostrava mediana de rentabilidade de 6,0% bruta e 3,9% líquida estimada para apartamentos nos bairros publicados. Aplicado a este imóvel, isso dá uns USD 998 brutos e USD 649 líquidos por mês. Com o dólar venda daquela data, o líquido equivale a cerca de $26.962.
Para manter uma única cotação ao longo de todo o exercício, voltamos a pesos pelo dólar venda. É uma aproximação: o yield do Índice já nasce de aluguéis em pesos convertidos a dólares. Com o dólar compra, o líquido seria de uns $25.340 e o buraco subiria para $10.491.
O serviço completo de 5.399 UI equivalia a $35.831. A diferença inicial entre aluguel e parcela era de $8.869.
Em Pocitos, o recorte de julho marcava 5,1% bruto e 3,3% líquido estimado. Sobre o mesmo preço normalizado, o líquido seria de uns $22.814 mensais e a diferença subiria para $13.017.
Essa comparação tampouco autoriza subtrair 3,75% de 3,9%. O yield é calculado sobre um preço em dólares; a dívida é corrigida em UI e ainda paga o FPI. O dado útil é outro: com as medianas atuais, o aluguel não cobre o serviço do empréstimo do exemplo.
O serviço anual equivale a uns USD 10.348. Sobre um imóvel de USD 199.660, são necessários 5,2% líquidos para cobri-lo. Aplicando a dedução de 35,16% que o Índice usa para estimar a passagem de bruto a líquido, o piso fica perto de 8,0% bruto.
Esse rendimento existe em alguns segmentos, mas não nas medianas de apartamentos de Pocitos, Buceo, Centro ou Cordón. Ao revisar os 104 segmentos, encontramos uma diferença clara: 45 alcançavam ou superavam 8,0% bruto, mas apenas 8 eram de apartamentos e 37 eram de casas. Para este exemplo, procurar somente apartamentos deixa de fora a maioria dos segmentos que chegam ao piso. Vacância, manutenção, liquidez e qualidade da amostra também variam entre eles.
A outra forma de equilibrar a conta é reduzir a dívida. Com uma renda líquida de 3,9%, o empréstimo máximo que esse aluguel cobriria fica em torno de 752.500 UI, perto de 60% do preço. A entrada subiria para uns USD 79.500; somando os custos da compra, seriam necessários aproximadamente USD 99.500 a USD 105.500 antes de assinar.
Quanto ainda se deve depois de cinco anos
Para o cenário de saída, usemos uma UI redonda a $8: alta de 20,5% em cinco anos, pouco menos de 4% ao ano. Depois de 60 pagamentos, restariam 866.174 UI, equivalentes a $6.929.392.
O câmbio decide quanto esse saldo pesa na hora de vender:
| Dólar compra no quinto ano | Dívida expressa em dólares | Sobra de uma venda líquida de USD 190.000 |
|---|---|---|
| $40 | USD 173.235 | USD 16.765 |
| $48 | USD 144.362 | USD 45.638 |
| $56 | USD 123.739 | USD 66.261 |
O cenário de $40 merece atenção. O dólar teria ficado quase no nível atual enquanto a UI chegava a $8. Depois de uma venda líquida de USD 190.000, sobrariam USD 16.765, contra um desembolso inicial de pelo menos USD 59.900. Sob essas hipóteses, a operação termina no prejuízo antes mesmo de somar as diferenças mensais.
Com o dólar a $48, o remanescente melhora para USD 45.638, mas ainda fica abaixo do capital inicial total e faltaria somar o fluxo negativo. Só a $56 o valor residual supera o piso da entrada; o resultado final continuaria dependendo dos aluguéis, dos impostos e do caixa aportado ao longo dos cinco anos.
Preços de saída e cotações futuras são cenários. Os números de UI, dólar e Índice usados como ponto de partida ficam datados para que a conta possa ser refeita.
Como converter UI, pesos e dólares sem misturar as contas
Primeiro é preciso escolher uma data e uma unidade para medir o resultado. Se a escolha for o dólar, a conversão funciona assim:
- Aluguel: da receita em pesos, descontam-se impostos e custos.
- Parcela: as UI são multiplicadas pelo valor da UI do dia. Como aluguel e parcela já estão em pesos, a diferença entre eles pode ser comparada sem passar pelo dólar.
- Fluxo mensal: se a diferença for positiva e a ideia for poupar em dólares, divide-se pelo “dólar venda” da instituição. Se for negativa e for coberta vendendo dólares, usa-se o “dólar compra”.
- Saída: as UI pendentes são multiplicadas pelo valor da UI e convertidas a dólares pela cotação à qual os pesos seriam de fato recebidos. Do preço de venda, descontam-se despesas, impostos e dívida. O que sobra se compara com o capital aportado e com os fluxos anteriores.
A cotação de compra e a de venda não são iguais. Em 29 de agosto de 2026, o BROU publicava $39,05 e $41,55: uma distância de 6,4% medida sobre a cotação de compra. Numa operação apertada, esse spread faz diferença.
Uma taxa em UI é uma taxa real: além dos juros, o capital é corrigido pela inflação. Uma renda calculada sobre um preço em dólares não pode ser comparada com ela sem assumir o que o dólar fará frente aos preços uruguaios no mesmo período.
O que descontar do aluguel antes de compará-lo com a parcela
A rentabilidade publicada costuma ser bruta. A TEA cobre os juros do empréstimo, mas não reúne todos os custos do financiamento nem da compra e venda.
Do aluguel é preciso subtrair vacância, inadimplência, administração, manutenção, reparos, tributos, seguros e as despesas que ficarem por conta do proprietário.
Também é preciso falar do imposto de renda. Para uma pessoa física residente, a DGI (a autoridade tributária do Uruguai, equivalente à Receita Federal) informa uma retenção de 10,5% da receita auferida quando há um agente de retenção. O imposto anual é apurado aplicando 12% sobre a renda computável e considerando deduções, retenções e eventuais isenções. O regime muda conforme o contribuinte e a operação. No exemplo usamos 10,5% porque supusemos um agente de retenção e a ausência de isenção.
O guia da INGAR sobre a rentabilidade real do aluguel mostra como passar da receita bruta à líquida.
Ao crédito é preciso acrescentar seguros, comissões e custos de constituição da hipoteca. Também vale separar os juros da amortização: devolver capital reduz a dívida, mas exige caixa todos os meses do mesmo jeito.
Depois vem a compra e venda. A calculadora de custos de compra permite estimar o desembolso inicial; uma operação financiada precisa somar seus custos bancários. Na saída aparecem honorários, cancelamentos e o ITP do vendedor (o imposto uruguaio sobre transmissões patrimoniais), que a DGI fixa em 2% sobre o valor real de Catastro atualizado (a avaliação do cadastro imobiliário oficial). Quando cabe pagar IRPF ou IRNR sobre o ganho de capital (os impostos de renda uruguaios para residentes e não residentes), a renda computável pela alienação admite regras e isenções específicas; o imposto não incide simplesmente sobre todo o preço de venda.
O BHU financia 95% para comprar e alugar?
Os 95% publicados pelo Podés Comprar são alcançados por meio do Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (um fundo estatal que garante parte do crédito). O regulamento aprovado pelo Decreto 95/012 exige que o imóvel seja destinado a moradia do próprio beneficiário. O FGCH da ANV (a agência nacional de habitação do Uruguai) acrescenta o requisito de moradia única: em geral, os solicitantes não podem ser proprietários, promitentes compradores nem titulares de direitos sobre outra moradia apta no Uruguai.
O FGCH não foi pensado para financiar uma compra destinada exclusivamente a aluguel. Por isso, os 95% não devem ser transplantados para este exemplo de investimento.
Isso separa duas situações que costumam se misturar. A especificação ES.CRE.03 do BHU diz de forma direta: “os solicitantes podem ser proprietários de outros imóveis; isso não é impedimento para a solicitação de um empréstimo”. Essa possibilidade não dá acesso aos 95% do FGCH. O percentual financiável dependerá do produto, do perfil, do imóvel e da aprovação concreta.
O Préstamo Soñado anuncia até 100%, TEA a partir de 4,50% e uma hipoteca adicional sobre outro imóvel durante os primeiros anos. Ter que oferecer outra garantia muda bastante o risco.
“A partir de 3,75%” descreve os juros de uma dívida em UI. A parcela em pesos seguirá o valor diário da UI.
As condições desta matéria foram verificadas em 29 de agosto de 2026. Servem para estudar a mecânica; a cotação que vale é a emitida para cada solicitante e para a finalidade declarada da compra.
Financiar uma proporção alta reduz o desembolso inicial e deixa menos folga diante de um reparo, de uma vacância ou de uma venda antecipada. Nosso guia de custos ocultos ao comprar com financiamento desenvolve esses custos; o comparativo de bancos hipotecários reúne os produtos vigentes.
Como estimar o aluguel de uma unidade específica
Em junho de 2026, o quadro técnico do INE informou aluguel médio de $22.245 e 149.789 contratos vigentes; a quantidade caiu 0,58% frente a maio. A nota metodológica indica cobertura estimada de 55,4% do mercado a partir das incorporações feitas no primeiro semestre de 2025. Também adverte que os contratos vigentes podem ter vários anos. A ficha estável do IAI (o indicador de atividade imobiliária do INE) serve para acompanhar a evolução geral. O preço possível de uma unidade se busca bem mais de perto.
Para projetar renda, são necessários anúncios comparáveis e recentes da mesma microrregião, com metragem, estado de conservação e despesas de condomínio parecidos. O Índice INGAR publica preços, aluguéis e estimativas de rentabilidade bruta e líquida por bairro, identificadas como dados de oferta. Dá para começar por Pocitos, Cordón ou Buceo e depois substituir a mediana pelos números da unidade concreta.
O informe geral do INE chega até junho. As páginas por bairro mostram o último recorte territorial disponível, que em 29 de agosto era maio de 2026; por isso Cordón explica esse atraso na própria ficha.
O que testar antes de assinar
1. Que a conta feche sem valorização
Usar o preço, o aluguel e a taxa documentados. Incluir todas as despesas e supor que o valor real do imóvel não sobe nos primeiros anos. Se a conta precisa de uma valorização futura para funcionar, isso tem que ficar visível.
2. Que sobreviva a uma renda defasada
Mesmo que o aluguel tenha reajuste vinculado a preços, ele pode acontecer em saltos anuais, enquanto a UI muda todos os dias. O salário também pode ficar para trás. O teste consiste em fazer a UI crescer por dois ou três anos acima do aluguel e da renda pessoal, e medir quanto caixa falta a cada mês.
Em agosto de 2026, as perguntas frequentes do BHU fixavam, para empregados, aposentados e profissionais autônomos, um teto geral de 25% da renda disponível, que pode subir para 30% quando a parcela é descontada em folha; para “outras rendas”, publicam 20%. A especificação do Podés Comprar indica que, conforme o perfil, o máximo pode chegar a 35%. Além disso, o cliente não pode acabar recebendo em dinheiro menos de 50% do seu líquido legal.
Com o serviço inicial de $35.831 do exemplo, a renda disponível necessária seria:
| Teto aplicado pelo banco | Renda disponível mensal |
|---|---|
| 20% | $179.153 |
| 25% | $143.322 |
| 30% | $119.435 |
| 35% | $102.373 |
O limite depende do perfil e da aprovação. Se, no cenário estressado, a parcela superar esse percentual da renda, a dívida pode ficar difícil de sustentar, mesmo tendo se qualificado no início.
O BHU conta o aluguel futuro da unidade como renda? A especificação oficial aceita rendas já documentadas, com contrato, certificação de contador e pagamentos à DGI. Não afirma que o aluguel projetado do imóvel que está sendo comprado será computado. Até ter uma resposta por escrito na pré-aprovação, convém supor que a parcela precisa se sustentar com rendas existentes e comprováveis.
3. Que exista uma saída imperfeita
Acrescentar vacância, um reparo importante e uma venda sem melhora do preço em dólares. Do valor de venda, descontam-se os custos e o saldo devedor vigente naquela data.
Neste teste também vale anotar quantos meses é possível pagar a parcela e as despesas sem receber aluguel.
Dez dados que deveriam caber numa única folha
- Preço total e moeda de cada pagamento.
- Capital próprio, custos de entrada e reserva posterior à compra.
- Taxa, prazo, seguros, comissões e forma de correção.
- Parcela inicial em UI e em pesos.
- Aluguel bruto e líquido, com comparáveis datados.
- Meses em que parcela e despesas podem ser sustentadas sem inquilino.
- Saldo devedor estimado em três, cinco e dez anos.
- Valor suposto da UI e câmbio efetivo em cada cenário.
- Relação parcela/renda inicial e estressada, com o limite aplicável ao perfil.
- Resultado de vender nesses prazos sem valorização em dólares.
Perguntas frequentes
Vale a pena se endividar em UI recebendo em pesos?
Pode ser sustentável se a renda deixa folga e existe uma reserva. No exemplo, 5.399 UI eram $35.831 em 29 de agosto de 2026; com um teto de 25%, exigiam uns $143.322 de renda disponível.
Uma renda bruta maior que a TEA significa que há ganho?
Não. Em julho de 2026, o Índice INGAR passava de 6,0% bruto para 3,9% líquido estimado para apartamentos de Montevideo. Além disso, a TEA de 3,75% incide sobre um saldo em UI, e o serviço soma 291,67 UI mensais de FPI por cada milhão emprestado.
Em que moeda convém medir o resultado?
Depende do objetivo, mas todos os componentes devem ser comparados na mesma unidade. Para o fluxo mensal, podem-se usar pesos ou UI; para preservar capital e avaliar a venda, muitos investidores também olham o resultado em dólares.
Como converto um saldo em UI para dólares?
Multiplica-se o saldo em UI pelo valor da UI e divide-se pela cotação efetiva do dólar. Por exemplo: 866.174 UI × $8 ÷ $40 = cerca de USD 173.235.
Que dado revela melhor o risco de uma venda antecipada?
O saldo devedor na data possível de saída. Neste caso, ainda restavam perto de 866.174 UI depois de cinco anos, cerca de 86,6% do capital original.
Posso usar os 95% do FGCH se já tenho uma moradia?
Não para uma compra destinada exclusivamente a aluguel. O regulamento exige que o imóvel seja moradia do próprio beneficiário, e a ANV exige moradia única, com as exceções previstas. O BHU pode estudar outro empréstimo para quem já é proprietário, mas sem transferir automaticamente esse benefício dos 95%.
Conteúdo informativo. Não constitui aconselhamento financeiro, tributário nem jurídico. Taxas e condições mudam; a operação concreta exige cotação vigente e revisão profissional.