Guia para Comprar sua Primeira Moradia em Montevidéu — Junho 2026
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Quanto você precisa para comprar em Montevidéu?
A mediana de preço em Montevidéu está em USD 2.033/m² em junho de 2026. Para um primeiro comprador, isso significa que o orçamento real disponível determina que tipo de propriedade e em qual zona você consegue acessar.
Aqui te mostramos o que você consegue com diferentes orçamentos:
- Com USD 80.000: Você acessa propriedades em bairros como Nuevo París, Cerro ou Piedras Blancas. Você consegue um apartamento de 1 dormitório de entre 70-90 m² com alguns anos de antiguidade, ou um monoambiente mais moderno. Bairros com boa conectividade e transporte público.
- Com USD 120.000: O mercado se abre consideravelmente. Você entra em zonas como Colón, Peñarol, Santiago Vázquez ou Paso de la Arena. Você pode apontar para um 2 dormitórios de uns 100-120 m², ou um 1 dormitório em melhor estado de conservação. Alguns com varanda ou pequeno pátio.
- Com USD 150.000: Você já está em bairros intermediários com mais serviços: Manga, Cerrito, Jardines del Hipódromo ou Las Canteras. Um 2 dormitórios de 120-140 m² em estado aceitável, ou um 3 dormitórios mais antigo. Melhor infraestrutura comercial e educativa no entorno.
Custos adicionais que você não pode ignorar: Além do preço de compra, orce entre 8% e 12% para escrevente (2-3%), impostos de transferência (7-8%) e inspeção técnica. Se você financia com BHU (Banco Hipotecário del Uruguay), você precisa de sinal de 20-30% do valor de compra e a prestação será entre 15% e 25% do seu ingresso mensal verificado.
Bairros acessíveis com boa qualidade de vida
| Bairro | USD/m² | Preço 1 Dorm | Preço 2 Dorm | DOM | Mudança % | Amostra |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nuevo París | USD 939/m² | N/D | N/D | 117 | 1.7% | 171 |
| Cerro | USD 952/m² | N/D | N/D | 55 | -2.5% | 199 |
| Piedras Blancas | USD 953/m² | N/D | N/D | 288 | 2.4% | 64 |
| Colón | USD 958/m² | N/D | N/D | 117 | -0.4% | 381 |
| Belvedere | USD 1.002/m² | N/D | N/D | 365 | -1.8% | 381 |
| Paso de la Arena | USD 1.012/m² | N/D | N/D | N/D | 0.4% | 301 |
| Peñarol | USD 1.015/m² | N/D | N/D | 117 | -1.0% | 306 |
| Las Acacias | USD 1.021/m² | N/D | N/D | 364 | -1.2% | 37 |
| Santiago Vázquez | USD 1.041/m² | N/D | N/D | N/D | 0.5% | 510 |
| Tres Ombúes | USD 1.044/m² | N/D | N/D | N/D | 0.3% | 255 |
| Manga | USD 1.078/m² | N/D | N/D | N/D | 2.1% | 197 |
| Jardines del Hipódromo | USD 1.089/m² | N/D | N/D | N/D | 4.5% | 289 |
| Cerrito | USD 1.113/m² | N/D | N/D | 86 | 3.1% | 263 |
| Las Canteras | USD 1.143/m² | N/D | N/D | N/D | 6.2% | 441 |
| Curva de Maroñas | USD 1.143/m² | N/D | N/D | N/D | 6.2% | 441 |
| Punta Rieles | USD 1.153/m² | N/D | N/D | 75 | 9.0% | 193 |
| Lezica | USD 1.196/m² | N/D | N/D | 117 | 9.5% | 203 |
| Flor de Maroñas | USD 1.198/m² | N/D | N/D | 313 | 7.3% | 286 |
| Maroñas | USD 1.223/m² | N/D | N/D | 116 | 1.6% | 246 |
| La Teja | USD 1.310/m² | N/D | N/D | 117 | -3.2% | 110 |
| Bella Italia | USD 1.315/m² | N/D | N/D | N/D | 22.8% | 97 |
| Malvín Norte | USD 1.324/m² | N/D | N/D | 267 | 0.8% | 952 |
| Marconi | USD 1.435/m² | N/D | N/D | N/D | 1.6% | 2.047 |
| Casavalle | USD 1.435/m² | N/D | N/D | N/D | -4.6% | 2.047 |
| Conciliación | USD 1.499/m² | N/D | N/D | 55 | 2.8% | 1.301 |
| Bolívar | USD 1.584/m² | N/D | N/D | N/D | 2.9% | 1.397 |
| Bañados de Carrasco | USD 1.646/m² | N/D | N/D | 200 | 4.6% | 191 |
| Villa Española | USD 1.674/m² | N/D | N/D | 117 | 5.0% | 549 |
| Aires Puros | USD 1.756/m² | N/D | N/D | 102 | 1.7% | 197 |
| La Figurita | USD 1.779/m² | N/D | N/D | 204 | -41.7% | 55 |
| Paso Molino | USD 1.794/m² | N/D | N/D | 97 | -0.2% | 206 |
| Ituzaingó | USD 1.800/m² | N/D | N/D | 75 | 3.0% | 226 |
| Unión | USD 1.801/m² | N/D | N/D | 117 | 3.5% | 2.105 |
| Sayago | USD 1.820/m² | N/D | N/D | 365 | 2.4% | 264 |
| Reducto | USD 1.905/m² | N/D | N/D | 352 | 0.9% | 501 |
| Atahualpa | USD 1.932/m² | N/D | N/D | 188 | 0.4% | 291 |
| Goes | USD 2.033/m² | N/D | N/D | 365 | 0.5% | 303 |
Se você olha esta tabela, você encontra oportunidades muito distintas segundo qual seja sua prioridade. Cerro destaca com DOM de 55 dias (venda rápida) e preço de USD 952/m², embora tenha leve retração (-2.5%). Colón é estável com 381 anúncios em oferta, o que indica boa liquidez.
Na faixa de USD 1.000-1.100/m² você tem bairros consolidados: Paso de la Arena (301 anúncios), Peñarol (306 anúncios) e Jardines del Hipódromo com crescimento de 4.5%. São zonas com serviços completos, transporte público direto e comércio de bairro.
Para mais informações detalhadas sobre cada zona, consulte o Ranking de preços por bairro e o Custo de vida por bairro.
O que esperar por menos de USD 150.000?
Com orçamento de até USD 150.000 o panorama é bastante mais acessível que faz um par de anos. Em bairros como Nuevo París, Cerro, Colón ou Peñarol você consegue:
- Monoambiente: 60-75 m², possivelmente com varanda, em edifícios dos anos '80-'90. Zona tranquila, acesso a ônibus direto, comércio básico dentro do bairro.
- 1 dormitório: 75-95 m², com cozinha separada e banheiro decente. Alguns podem estar no térreo com pátio traseiro. Antiguidade entre 20-40 anos é o mais comum.
- 2 dormitórios: Possível em bairros mais afastados como Santiago Vázquez, Tres Ombúes ou Paso de la Arena. Você anda em torno de 110-130 m² para um 2 dorm padrão, com cozinha sala integrada e banheiro único.
O que não espere: amenities modernos, áreas comuns amplas, estacionamento privado (salvo exceções). Provavelmente você encontrará propriedades que precisam atualização cosmética. O estado estrutural é chave: verifique infiltrações, instalações elétricas e encanamentos antes de decidir.
A vantagem: estes bairros estão conectados. Você tem ônibus a cada 10-15 minutos rumo ao Centro, acesso a centros de saúde, escolas públicas de qualidade e comércio básico sem ter que ir a outro bairro.
Bairros em crescimento
| Bairro | USD/m² | Mudança % | DOM |
|---|---|---|---|
| Bella Italia | USD 1.315/m² | 22.8% | N/D |
| Lezica | USD 1.196/m² | 9.5% | 117 |
| Punta Rieles | USD 1.153/m² | 9.0% | 75 |
| Flor de Maroñas | USD 1.198/m² | 7.3% | 313 |
| Las Canteras | USD 1.143/m² | 6.2% | N/D |
| Curva de Maroñas | USD 1.143/m² | 6.2% | N/D |
| Villa Española | USD 1.674/m² | 5.0% | 117 |
| Bañados de Carrasco | USD 1.646/m² | 4.6% | 200 |
| Jardines del Hipódromo | USD 1.089/m² | 4.5% | N/D |
| Unión | USD 1.801/m² | 3.5% | 117 |
| Cerrito | USD 1.113/m² | 3.1% | 86 |
| Ituzaingó | USD 1.800/m² | 3.0% | 75 |
| Bolívar | USD 1.584/m² | 2.9% | N/D |
| Conciliación | USD 1.499/m² | 2.8% | 55 |
| Piedras Blancas | USD 953/m² | 2.4% | 288 |
| Sayago | USD 1.820/m² | 2.4% | 365 |
| Manga | USD 1.078/m² | 2.1% | N/D |
| Nuevo París | USD 939/m² | 1.7% | 117 |
| Aires Puros | USD 1.756/m² | 1.7% | 102 |
| Marconi | USD 1.435/m² | 1.6% | N/D |
| Maroñas | USD 1.223/m² | 1.6% | 116 |
| Reducto | USD 1.905/m² | 0.9% | 352 |
| Malvín Norte | USD 1.324/m² | 0.8% | 267 |
| Goes | USD 2.033/m² | 0.5% | 365 |
| Santiago Vázquez | USD 1.041/m² | 0.5% | N/D |
| Paso de la Arena | USD 1.012/m² | 0.4% | N/D |
| Atahualpa | USD 1.932/m² | 0.4% | 188 |
| Tres Ombúes | USD 1.044/m² | 0.3% | N/D |
Bella Italia é o caso mais agressivo: 22.8% de crescimento anual. É um bairro que está se renovando com investimento privado em comércio e serviços. Entrada cara (USD 1.315/m²), mas com potencial de apreciação forte se continuar a tendência. Risco: que a demanda se estabilize.
Lezica, Punta Rieles e Flor de Maroñas mostram crescimentos sustentados entre 7-9.5%. São zonas de classe média que estão melhorando infraestrutura. Lezica tem DOM de 117 dias (venda normal), o que indica mercado ativo sem pressão excessiva. São bairros mais acessíveis para compra de primeira moradia com perspectiva de apreciação.
Jardines del Hipódromo cresce 4.5% com preço de USD 1.089/m² — é uma entrada interessante a bairros em ascensão sem pagar prêmio excessivo. Zona de famílias, escolas e espaços verdes.
Para explorar todas as opções, revise as Oportunidades de compra.
Erros comuns do primeiro comprador
1. Olhar apenas o preço por metro quadrado. Uma barganha de USD 950/m² em um bairro sem serviços não é tão barganha se depois você gasta em mobilidade ou serviços. Verifique onde se compra, o que há a 500 metros (farmácia, verduraria, parada de ônibus).
2. Não diferenciar entre preço de oferta e preço de fechamento. Os preços que você vê aqui são o que pede o vendedor. No Uruguai, as compras costumam fechar entre 5-10% abaixo. Se você vê USD 120.000, prepare USD 108.000-114.000 como orçamento realista.
3. Ignorar as despesas comuns. Um edifício a USD 110.000 mas com despesas de USD 200/mês é mais caro que um a USD 115.000 com USD 80/mês. Multiplique as despesas por 360 meses (30 anos) e some-o ao preço.
4. Não revisar documentação nem estado estrutural. Peça o título de propriedade, verifique que não haja dívidas de impostos municipais, verifique se há defeitos em tetos, fundações ou instalações. Um reparo maior pode custar USD 10.000+.
5. Não negociar com escrevente. Alguns cobram fixo, outros são flexíveis. Um escrevente fora do banco pode custar 30% menos. Comparar economiza dinheiro.
6. Comprar sem financiamento claro. Se você precisa BHU, averigue primeiro se se qualifica. Não avance em negociação se você não tem pré-aprovação. Caso contrário, você perde tempo e dinheiro em inspeções.
Conclusão
Montevidéu tem opções reais para primeiro comprador. Com orçamento de USD 80.000 a USD 150.000 você acessa bairros estáveis, com transporte e serviços completos. Os dados de junho 2026 mostram que há variedade: desde bairros muito acessíveis no oeste (Nuevo París USD 939/m²) até zonas em crescimento que combinam preço razoável com apreciação esperada (Lezica USD 1.196/m² com +9.5%).
A chave é não se apressar. Visite ao menos 5-8 propriedades por faixa de preço, faça revisar por profissional, negocie o fechamento (sempre há margem), e certifique-se de que a localização permite uma vida sem estresse econômico. A primeira moradia é uma decisão que impacta 20-30 anos. Os números estão; o que falta é sua decisão.
Atualizado: Junho 2026. Fonte: Análise INGAR baseada na oferta imobiliária vigente em Montevidéu.