Valor cadastral DNC versus valor de mercado: por que são números diferentes
A ficha cadastral de um imóvel apresenta um “valor real” em pesos. É normal que esse número seja diferente do preço de venda do imóvel, e isso não é um erro: eles medem coisas diferentes.
O que é o valor cadastral
O valor cadastral é definido pela Dirección Nacional de Catastro para cada imóvel (e para cada unidade, na propriedade horizontal). É uma referência fiscal: serve de base para a contribuição imobiliária, o Imposto de Primária, o ITP nas compras e vendas e o Imposto ao Patrimônio. É atualizado por critérios administrativos gerais, não por uma avaliação individual do seu imóvel.
O que é o valor de mercado
É o que um comprador real paga hoje por aquele imóvel específico: depende do estado de conservação, andar, orientação, demanda do bairro e momento do mercado. É estimado com comparáveis — o que está sendo oferecido e o que foi vendido na região — e nenhum órgão o publica por imóvel cadastrado.
Por que diferem — e quanto
Os valores fiscais são atualizados de maneira uniforme no país, enquanto o mercado varia de bairro para bairro. A diferença entre os dois números muda muito conforme a região e a idade do imóvel. Nas fichas cadastrais da INGAR, você pode ver os dois lados: o valor cadastral DNC oficial e, onde o Índice INGAR possui dados do bairro, a mediana de mercado em USD/m² com sua data.
Qual valor usar em cada situação
- Impostos e trâmites: sempre o valor cadastral DNC (o que consta da certidão cadastral oficial).
- Comprar ou vender: o valor de mercado. Anunciar pelo valor cadastral é entregar o imóvel por muito pouco; pedir muito acima do mercado é não vender.
- Comparar regiões: os valores medianos por bairro e localidade que publicamos em /padrones e /datos, com fonte e data.
Comece pelo número: busque seu imóvel cadastrado pelo endereço e veja os dois valores lado a lado. Você também pode ler como encontrar o padrón de um endereço.