O que é o Índice INGAR e a metodologia ICHS
Atualizado
O Índice INGAR é um índice mensal do mercado imobiliário construído com a metodologia ICHS (INGAR Comparable Housing Standard), um padrão público que permite comparar preços entre cidades de forma equivalente. Para cada mercado mede-se sempre o mesmo ativo padrão —apartamento usado de 2 dormitórios, 50-80 m², em zona intermediária— e aplica-se o mesmo processo: deduplicar anúncios, remover valores atípicos, calcular a mediana por bairro e uma mediana central do mercado, e atribuir um grau de confiança (A a D) conforme a qualidade e o frescor da fonte. Assim, a comparação entre cidades não mistura ativos diferentes nem metodologias diferentes.
O Ingar R.E.A.L. Score compara mercados em 4 pilares independentes (Return, Exposure, Access, Liquidity), cada um 0–100. Os pilares NÃO se somam num ranking único: são publicados separadamente mais rankings por 7 perfis de investidor com regras explícitas. Toda métrica carrega valor, fonte, data e grau (A/B/C); sem fonte, não entra.
0-100 por pilar; 100 = mejor para el inversor (más retorno / menos exposición / menos fricción / más liquidez)
Cortes de banda:alto 67–100médio 34–66baixo 0–33
R · Return — Quanto eu ganho?
| Rentabilidade líquida anual estimada (%) — após impostos | peso 0.65 |
| Variação de preços em 5 anos em USD (%, 2021-2026; ponto médio do intervalo publicado) | peso 0.35 |
E · Exposure — Quanto posso perder?
| Rating soberano (notch 1-22, média de S&P/Moody's/Fitch — numérico, de DATOS) | peso 0.4 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | peso 0.25 |
| Regime cambial + conversibilidade (escala publicada 0-100) | peso 0.2 |
| Riscos físicos (terremoto + furacão + enchente + costeiro, 0-12) | peso 0.075 |
| Índice ND-GAIN de adaptação climática (0-100, país) | peso 0.075 |
A · Access — Quanto custa e incomoda entrar/sair?
| Custos totais de compra (% — soma dos componentes: transferência + tabelião + registro + comissão do comprador) | peso 0.33 |
| Restrição efetiva sobre o ativo padrão urbano (0-100; 0 = compra direta, sem restrição) | peso 0.33 |
| Fricção de repatriação + conta bancária + pedágio de saída (escala publicada) | peso 0.26 |
| Custo de posse anual EFETIVO (% da fatura real / valor de mercado do imóvel padrão) | peso 0.08 |
El impuesto a la renta de alquiler NO puntúa en Access (ya está en el yield neto de Return — evita doble contabilización, auditoría v2 punto 9); el alquiler_efectivo_pct de DATOS queda como insumo de referencia. La TENENCIA puntúa como % EFECTIVO (factura anual real / valor de mercado, modelada sobre el inmueble estándar por DATOS con fórmula publicada). Régimen fuente-oficial + disclaimer.
L · Liquidity — Com que facilidade eu vendo?
| Tempo mediano de venda (dias) | peso 0.5 |
| Custos totais de saída (% sobre o preço — componentes v2) | peso 0.5 |
solo métricas con fuente verificable; grado C se declara ('liquidez estimada, grado C'); sin dato suficiente NO se rellena
Perfis de investidor (regras explícitas)
- Menor exposição institucional e macro: ordenar por pilar E desc; desempate pilar L
- Acesso sem fricção: ordenar por pilar A desc; desempate pilar E
- Máxima renda: ordenar por métrica yield_neto_pct desc
- Máxima valorização: ordenar por métrica var_5a_pct desc
- Saída rápida: ordenar por métrica tiempo_venta_dias asc — SOLO ciudades con dato grado A/B; los estimados grado C se listan aparte, no rankean
- Saída menos custosa: ordenar por métrica costos_venta_pct asc — SOLO ciudades con dato grado A/B
- Liquidez integral: ordenar por pilar L desc (tiempo + costo combinados; los grado C se declaran)
- Investimento + residência: filtrar ciudades con residencia_por_inversion > 0 (flag 0/50/100 de tabla 3); ordenar por pilar A desc
Normalización. Min-max sobre o universo de cidades: o melhor valor do conjunto = 100, o pior = 0, respeitando a direção de cada métrica (em custos e prazos, menos é melhor). Combinação pelos pesos publicados abaixo. Ao adicionar cidades o universo muda e os scores são recalculados (registrado no changelog, regra INV-2).
Dados fracos. Um dado grau C é declarado como tal (p. ex. "liquidez estimada, grau C"); um pilar sem métricas suficientes aparece como "sem dado suficiente". Nunca é preenchido.
Derivaciones. Métricas derivadas de dados categóricos (regime de moeda, restrições, repatriação, perigos físicos): cada categoria é mapeada a pontos segundo as escalas publicadas abaixo — a escala é fixa e pública; nenhum valor é atribuído caso a caso. Ratings soberanos: média S&P/Moody''s/Fitch na escala padrão de 22 degraus (outlook não pontua). Faixas publicadas (dias de venda, % de custos): ponto médio da faixa.
Métricas fiscais. Métricas fiscais (Tabela 4, regime fonte-oficial + disclaimer): renda = PRIMEIRA alíquota % citada na fonte oficial (alíquota padrão do não residente; regimes opcionais e isenções não pontuam — estão declarados em cada ficha). Posse = soma dos componentes do imposto anual; faixa a–b% → ponto médio; escala progressiva → degrau médio. O ganho de capital (imposto de saída) não entra em Access: a fricção de saída é medida em Liquidity.
R: vivo — se recalcula con cada refresh semanal ICHS · E/A/L: datos de marco; data_date visible por métrica; umbral de revisión 180 días vigilado por watchdog de DATOS (do_fuentes_frescura)
FAQ
Por que se pode comparar uma cidade com outra?
Porque todas são medidas com o mesmo ativo padrão e o mesmo processo ICHS. Comparar o metro quadrado de duas cidades só é válido se se referir ao mesmo tipo de imóvel, tamanho e zona; o ICHS garante isso.
O que significam os graus A a D?
Indicam a confiança do dado conforme a fonte e o frescor. Dados de oferta (anúncios publicados) são limitados ao grau B, pois refletem o que se pede, não o que se transaciona; um dado transacional verificado pode alcançar grau A. A comparação entre cidades é feita toda sobre a mesma base de oferta para ser justa.
Com que frequência é atualizado?
Os preços são recalculados mensalmente a partir da oferta vigente, e cada valor é publicado com sua data e fonte. O frescor faz parte do padrão: um dado antigo perde grau de confiança.
Fontes
- [1] INGAR — metodología ICHS pública · 2026-07-15 A
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