Por que nossos números diferem das médias dos portais
Atualizado
Os preços por m² da INGAR costumam ser 10–30% menores que as médias publicadas pelos portais imobiliários. A diferença não é um erro: é metodológica. A INGAR publica a mediana de um ativo padrão comparável entre cidades (apartamento de 2 dormitórios, 50–80 m²), enquanto os portais fazem a média de todo o inventário, no qual o segmento premium está sobrerrepresentado. Quando se compara média contra média na mesma base, as amostras da INGAR convergem com as referências externas com desvios de ±1–2% (Bogotá vs. Ciencuadras: −1,1%; Madri vs. Idealista: −1,9%).
Auditoria de representatividade (18-07-2026): média própria vs. média de referência externa
| Cidade | Média própria | Referência | Desvio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Bogotá | 2.252 | Ciencuadras 2.277 | −1,1% | amostra saudável |
| Madrid | 6.744 | Idealista 6.876 | −1,9% | amostra saudável |
| Miami | 5.877 | Estadísticas city 5.425 | +8% | saudável (diferença metodológica: definição de ativo) |
| Santiago | 2.895 | Portalinmobiliario RM 3.305 | −12% | amostra saudável; bug de FX corrigido (2.785→2.643, changelog na ficha) |
| São Paulo | 2.035 | FipeZAP 2.358 | −13,7% | viés corrigido via reamostragem estratificada (1.595→1.600, changelog na ficha) |
Unidades: USD/m². "Média própria" = média de todos os anúncios capturados (sem filtro de ativo padrão), comparável com a base da referência externa. As 6 cidades restantes do hub não apresentavam desvios a verificar.
FAQ
Por que usar a mediana de um ativo padrão e não a média do mercado?
Porque a média de "tudo o que está anunciado" não é comparável entre cidades: mistura estúdios com coberturas e herda o viés de cada portal (anúncios premium são publicados e destacados com mais frequência). A mediana do ativo padrão ICHS (2 dormitórios, 50–80 m²) mede o mesmo bem nas 11 cidades — a única forma honesta de responder "quantos m² USD 200.000 compram aqui versus lá?".
Como vocês sabem que a amostra não está enviesada?
Foi auditada (18-07-2026) com um teste decisivo: comparar a nossa média contra a média do portal de referência de cada mercado, na mesma base. Resultado: Bogotá −1,1% vs. Ciencuadras, Madri −1,9% vs. Idealista, Miami +8% vs. estatísticas da cidade — amostras saudáveis. A auditoria também detectou e corrigiu dois problemas de forma visível: um bug de conversão CLP→USD em Santiago (2.785→2.643, −5,1%) e um viés de paginação em São Paulo (reamostragem estratificada por zonas; o número quase não mudou: 1.595→1.600). As duas correções estão registradas no changelog de cada ficha. Desde então, cada execução do pipeline roda um self-test de representatividade (desvio vs. referência externa ±15% + cobertura por bairro) e um snapshot reprovado não é publicado.
E por que em algumas cidades os números coincidem com os portais?
Quando o inventário de uma cidade é dominado pelo ativo padrão, mediana e média convergem: acontece em Buenos Aires e Lima, onde nosso número fica muito próximo das referências de mercado. A diferença aparece onde o inventário anunciado sobrerrepresenta o segmento premium (Madri: 61% dos anúncios estão em 8 distritos centrais/premium) ou onde o ativo padrão é o segmento compacto do mercado (Miami: o 2 dormitórios típico ultrapassa 80 m²). Em cada ficha declaramos base, amostra e data para que a diferença seja sempre rastreável.
Fontes
- [1] Metodología ICHS (activo estándar SA-2B-50-80) · 2026-07-18 A
- [2] Ciencuadras — precios Bogotá · 2026-07-18 B
- [3] Idealista — precios Madrid · 2026-07-18 B
- [4] Índice FipeZAP — São Paulo · 2026-07-18 A
- [5] Portalinmobiliario — RM Santiago · 2026-07-18 B
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