Даёт ли покупка недвижимости право на резидентство в Уругвае?

Можно ли получить резидентство в Уругвае через инвестиции в недвижимость?

Покупка недвижимости не предоставляет статус легального резидента и не работает как «золотая виза». Легальное резидентство оформляется в миграционной службе по отдельной процедуре. Инвестиции в недвижимость могут стать основанием для налогового резидентства, но необходимо соблюсти требования к сумме, дате приобретения, принадлежности объекта, а в одном из вариантов — и к физическому присутствию.

Официальные источники: легальное резидентство · налоговое резидентство.

Покупка делает вас собственником; резидентство оформляется отдельно

Покупка недвижимости в Уругвае делает вас собственником, но не даёт вам автоматически ни удостоверения личности cédula, ни сертификата налогового резидентства. Приобретение может создать одно из оснований для налогового резидентства, если стоимость достигает установленного порога, а при наиболее распространённом варианте соблюдается ещё и минимальный срок пребывания.

Правильный ответ зависит от вашей цели, поскольку речь идёт о трёх разных вещах:

• Если вы хотите легально жить в Уругвае и получить cédula, необходимо оформить легальное резидентство.
• Если вы хотите, чтобы Уругвай признавал вас резидентом для целей налогообложения, необходимо выполнить условия одного из оснований для налогового резидентства и запросить сертификат в налоговой службе Уругвая (DGI).
• Если вас интересует льгота для новых резидентов, известная как налоговые каникулы, с 2026 года действует новый режим с собственными требованиями.

Эти статусы и режимы связаны, но не взаимозаменяемы. Разобраться в них вместе с бухгалтером и нотариусом в Уругвае (escribano) стоит до выбора недвижимости.

Правильная последовательность действий помогает сэкономить значительные суммы. Сначала вы определяете с бухгалтером, какое основание вам подходит; затем ищете недвижимость, которая соответствует его условиям и при этом сама по себе является удачной покупкой. В INGAR мы ищем и анализируем объекты с учётом этой цели, согласовываем документы с выбранным вами нотариусом и взаимодействуем с вашим бухгалтером. Напишите нам в WhatsApp, ознакомьтесь с услугами для иностранцев или оцените необходимые затраты с помощью калькулятора расходов на покупку.

Легальное резидентство, налоговое резидентство и гражданство — разные понятия

Легальное резидентство — это миграционный статус, который позволяет поселиться в стране и оформить cédula. Требования зависят от гражданства и миграционной категории. Наличие дома может помочь с документальным подтверждением, но обычная сделка купли-продажи не предоставляет легальное резидентство автоматически.

Налоговое резидентство определяет вашу налоговую связь с Уругваем. Оно возникает по основаниям, предусмотренным статьёй 2 раздела 7 и соответствующими подзаконными нормами: физическое присутствие, жизненные интересы, основной центр деятельности или определённые инвестиции.

Гражданство в порядке натурализации — третий, отдельный процесс со своими требованиями и сроками.

Поэтому можно иметь легальное резидентство, не выполнив условия налогового резидентства, или выполнить условия одного из оснований для налогового резидентства, ещё не завершив миграционную процедуру. На конкретную ситуацию также могут влиять правила вашей страны происхождения и соглашения об избежании двойного налогообложения.

Два основания для налогового резидентства через недвижимость

Статья 5-BIS Декрета 148/007 устанавливает, что, «если налогоплательщик не подтвердит своё налоговое резидентство в другой стране», центр экономических интересов лица считается находящимся в Уругвае, если у него имеются следующие инвестиции:

Обратите внимание на последний столбец: здесь часто допускают ошибку. Дата 1º июля 2020 года указана только в подпункте c). Её нельзя автоматически переносить на вариант с UI 15.000.000: он предусмотрен другим подпунктом, в котором такой даты нет.

Эта же статья предусматривает ещё два основания, связанных с инвестициями в бизнес: вложения в предприятие на сумму более UI 45.000.000 в рамках проектов, признанных представляющими национальный интерес, либо более UI 15.000.000 при других условиях. Они выходят за рамки этого руководства.

Кроме того, существует общее основание из подпункта A) статьи 2 раздела 7: «пребывание на территории Уругвая более 183 (ста восьмидесяти трёх) дней в течение календарного года». При таком подсчёте учитываются кратковременные отсутствия на условиях, установленных подзаконными нормами, «если налогоплательщик не подтвердит своё налоговое резидентство в другой стране».

Как считают дни и какие дни не учитываются

Статья 5-BIS содержит конкретное правило: учитываются «все дни, в которые зафиксировано фактическое физическое присутствие в стране, независимо от времени въезда или выезда», но не учитываются дни транзита в качестве пассажира при поездке между третьими странами.

Отсутствия считаются кратковременными, «если они не превышают тридцати дней подряд», кроме случаев, когда вы подтверждаете налоговое резидентство в другой стране сертификатом компетентного налогового органа.

На практике это означает: не включайте в календарь пересадки и дни транзита, а в 60 дней для варианта с UI 3.500.000 не добавляйте и кратковременные отсутствия. Для подтверждения пребывания DGI запрашивает миграционные документы.

Покупка не даёт результата автоматически

Основания, связанные с недвижимостью, действуют как презумпции нахождения центра экономических интересов лица в Уругвае. При этом сама статья 5-BIS начинается с принципиальной оговорки: презумпция действует, «если налогоплательщик не подтвердит своё налоговое резидентство в другой стране», причём такое резидентство «подтверждается исключительно сертификатом резидентства, выданным компетентным налоговым органом соответствующего государства».

Это особенно важно для тех, кто намерен сохранить налоговое резидентство в другом государстве. Покупку на сумму выше порога и пребывание здесь в течение 60 дней не следует представлять как безусловную гарантию, предварительно не проверив:

1. считает ли вас уже резидентом другая страна;
2. может ли возникнуть двойное резидентство;
3. есть ли применимое соглашение и какие правила оно использует для разрешения такой ситуации;
4. какие документы потребует DGI за конкретный налоговый период.

Уругвайский сертификат запрашивают в DGI. Его не выдаёт ни агентство недвижимости, ни нотариус, ни банк.

Чему примерно равны пороговые суммы и почему мы не публикуем точный эквивалент

Пороги установлены в индексируемых расчётных единицах UI, а не в долларах. UI корректируется с учётом инфляции в Уругвае, а обменный курс дополнительно меняет её эквивалент в иностранной валюте. Поэтому любая сумма в долларах, которую вы прочитаете здесь или в другом месте, к моменту подписания может устареть.

Для ориентира: UI 3.500.000 — это порядка полумиллиона долларов, а UI 15.000.000 — порядка двух с половиной миллионов по состоянию на середину 2026 года. Это приблизительные ориентиры, позволяющие понять, имеет ли смысл обсуждать такой вариант, а не суммы для определения цены при резервировании. Объекты в продаже, стоимость которых сегодня превышает соответствующие пороги по текущему курсу, представлены на нашей странице о налоговом резидентстве.

Есть и более существенная причина не опираться на цену в долларах. Подзаконные нормы не предусматривают сравнения цены из объявления с порогом по текущему курсу: для этих оснований учитывается актуализированная стоимость каждого объекта для целей налогообложения, рассчитанная по статье 26 Декрета 148/007. Это другая величина.

На практике:

• инвестиция должна превышать порог, а не равняться ему;
• можно учитывать несколько объектов, если документы подтверждают каждое приобретение и его стоимость;
• комиссии, гонорары и налоги при покупке не прибавляют к цене в расчёте на то, что они входят в учитываемую сумму инвестиций;
• расчёт необходимо повторять по состоянию на 31 декабря каждого года, за который вы хотите подтвердить это основание.

Если ваша цель зависит от превышения UI 3.500.000, покупка на сумму, лишь немного превышающую эквивалент порога, оставляет небольшой запас на изменения UI, курса доллара и актуализированной стоимости для целей налогообложения. Точную сумму определяет бухгалтер на основании данных о сделке.

Что изменилось в 2026 году: режим для новых резидентов

Статья 648 Закона 20.446 добавила в раздел 7 статью 24-Bis. Она применяется к «физическим лицам, приобретающим статус налогового резидента Республики начиная с 1º января 2026 года».

Режим позволяет выбрать уплату IRNR — налога на доходы нерезидентов «за налоговый период, в котором произошла смена резидентства, и в течение десяти следующих налоговых периодов» — всего одиннадцати — «однократно и исключительно в отношении доходов, указанных в пункте 2) первого абзаца статьи 6º»: определённых доходов от капитала, связанных с организациями-нерезидентами.

Это не общее освобождение от налогов. Режим не распространяется автоматически на трудовые доходы, арендные и другие доходы из источников в Уругвае, на все зарубежные активы или структуры без анализа их характера, на налог на имущество, а также на обязательства, которые сохраняются у вас в другой стране.

Выражение «налоговые каникулы» помогает обозначить режим, но планирование должно опираться на текст закона и фактический состав имущества, а не на неофициальное название.

Три способа получить доступ к режиму

Статья требует выполнить хотя бы одно из следующих условий:

1. Недвижимость стоимостью более UI 12.500.000 «в соответствии с положениями подзаконного регулирования».
2. Вложения в капитал инвестиционных фондов, предназначенных для финансирования производственных проектов, исследований или инноваций, применяемых в производстве, на сумму не менее UI 625.000 ежегодно, также в соответствии с подзаконными нормами.
3. Выполнение условия о пребывании более 183 дней. Лица, приобретающие налоговое резидентство с 2026 года и выполняющие это условие «в каждом налоговом периоде», могут выбрать режим без перечисленных выше инвестиций.

Декрет 188/026 установил правила для варианта с инвестициями в недвижимость, а Декрет 225/026, опубликованный 29/09/2026, внёс в них изменения. Следует учитывать три правила. Во-первых, засчитывается только недвижимость, приобретённая начиная с 1º сентября 2025 года, а инвестиция пересчитывается в UI по курсу последнего дня предыдущего месяца. Во-вторых, если речь идёт о городской недвижимости в департаментах, не имеющих выхода ни к Рио-де-ла-Плата, ни к Атлантическому океану, её стоимость для целей налогообложения увеличивается на 100 % при проверке соответствия этому условию. В-третьих, эти объекты могут совпадать с теми, которые используются для подтверждения налогового резидентства по подпунктам a) или c) статьи 5-Bis. Для варианта с инвестиционными фондами ещё предстоит учитывать формальные требования, сроки и условия, которые установит Министерство экономики и финансов.

Во всех случаях обязательное условие — не быть налоговым резидентом в течение двух непосредственно предшествующих налоговых периодов и не применять ранее режим статьи 24. Те, кто его применял, по истечении его срока могут воспользоваться только последующими вариантами, описанными ниже.

Деталь, о которой почти никто не говорит: что происходит после одиннадцати налоговых периодов

Эта часть режима редко попадает в краткие обзоры. По истечении срока, установленного первым абзацем, закон предусматривает два дополнительных варианта:

Закон содержит ещё два уточнения, имеющих финансовое значение:

• Уплачивать меньшую фиксированную сумму могут также лица, осуществляющие прямые инвестиции в предприятие для увеличения его производственных мощностей на сумму более UI 45.000.000.
• Супруги лиц, выбравших соответствующий вариант, могут выбрать тот же вариант, уплачивая 15 % указанных фиксированных сумм.

Вариант с фиксированной суммой выбирается ежегодно и может применяться «в течение не более двадцати налоговых периодов, следующих за тем, в котором был впервые сделан выбор». Таким образом, общая продолжительность режима существенно превышает «одиннадцать лет», которые обычно упоминают.

Предусмотрено и переходное правило: лица, выбравшие режим статьи 24, у которых его срок истёк до 1º января 2026 года, могут выбрать только эти последующие варианты. То же относится к тем, у кого срок ещё не истёк на 31 декабря 2025 года: последующие варианты доступны им за налоговые периоды после его окончания.

Что на самом деле означает вариант с 183 днями

Если вы приобретаете налоговое резидентство с 2026 года и пребываете в стране более 183 дней, статья 24-Bis позволяет выбрать режим без инвестиций в недвижимость на сумму UI 12.500.000 и без ежегодного вложения в капитал фондов.

Однако выполнить это условие один раз на весь срок недостаточно: закон требует соблюдать условие физического присутствия в каждом налоговом периоде, в котором используется этот вариант.

Поэтому было бы неверно говорить: «Проживите полгода один раз и получите льготу на одиннадцать лет». Календарь пребывания нужно планировать и подтверждать документами ежегодно.

Также было бы ошибкой покупать недвижимость за два миллиона долларов лишь потому, что объявление обещает автоматический доступ к льготе: подпункт о недвижимости прямо отсылает к подзаконному регулированию для определения условий инвестирования. Прежде чем основывать покупку на этом варианте, уточните у бухгалтера, а при необходимости и в DGI, какие действующие подзаконные условия применяются к оценке, подтверждению и сохранению такой инвестиции.

Налоговое резидентство и налоговая льгота: два разных порога

Это различие помогает избежать самой дорогостоящей ошибки:

Покупка может подходить для первой цели и быть недостаточной для второй. А человек может выполнить условия резидентства по физическому присутствию и не нуждаться в покупке для доступа к режиму, хотя всё же решит приобрести жильё, поскольку это соответствует его имущественным планам.

Недвижимость выбирают по качеству, цене, ликвидности и соответствию вашим жизненным планам. Налоговый порог не превращает посредственный объект в удачную покупку.

Что проверить перед подписанием соглашения о резервировании

1. Конкретное основание для налогового резидентства

Не начинайте с поиска «недвижимости за полмиллиона для резидентства». Сначала попросите бухгалтера определить, какое основание подходит вашей ситуации и может ли подтверждение резидентства в другой стране повлиять на презумпцию, связанную с недвижимостью.

2. Учитываемая стоимость

Рыночная цена, общая сумма списаний с вашего счёта и актуализированная стоимость для целей налогообложения — разные величины. Прежде чем брать на себя обязательства, запросите расчёт в UI с достаточным запасом.

3. Право собственности и документы

Для подтверждения инвестиции DGI требует подтверждающие документы и нотариальное свидетельство. Уступка прав владения не равнозначна покупке недвижимости с проверенной цепочкой правоустанавливающих документов и возможностью регистрации права.

Права владения требуют отдельного анализа. Нет оснований утверждать, что любая такая уступка автоматически исключается, но и считать её заведомо подходящей нельзя. Если цель сделки — налоговое резидентство, не резервируйте объект без предварительного письменного подтверждения от нотариуса и бухгалтера.

4. Дни присутствия

Это дни фактического физического присутствия без учёта транзита. Для их подтверждения DGI запрашивает миграционные документы.

5. Связь с вашей страной происхождения

Уругвай может считать вас резидентом одновременно с другой страной. Например, граждане США сохраняют федеральные налоговые обязательства в силу гражданства; в других странах значение могут иметь место жительства, постоянное жильё, семья или центр интересов. Прекращение налогового резидентства в прежней стране планируют с консультантом по её юрисдикции.

Расходы на покупку не входят в пороговую сумму

Помимо цены, вам предстоит оплатить комиссию агентства недвижимости, нотариальный гонорар и взносы, налог на переход права собственности (ITP), справки, регистрацию, банковские расходы, а при использовании финансирования — расходы по кредиту.

Не стоит применять универсальный процент или считать, что эти затраты помогают достичь инвестиционного порога. Запросите две отдельные суммы: общую сумму, необходимую для завершения покупки, и стоимость, которую бухгалтер учитывает для выбранного основания налогового резидентства. Разбивка первой приведена в этом руководстве, а порядок оплаты из-за рубежа — в статье о переводе денег.

Напоминание об ITP

ITP составляет 2 % для покупателя и 2 % для продавца. Для недвижимости базой служит официальная стоимость по данным кадастровой службы Catastro, актуализированная по индексу потребительских цен (IPC); если после такой актуализации стоимость оказывается выше цены сделки, налогооблагаемой базой становится цена сделки.

То есть это не «большая из двух величин: цена или кадастровая стоимость». Не следует также путать налогооблагаемую базу ITP со стоимостью для целей налогообложения, используемой для подтверждения инвестиции ради резидентства: это два разных расчёта по одному объекту.

Порядок действий, который помогает не купить объект под неподходящее основание

1. До просмотра недвижимости: организуйте совместную консультацию с уругвайским бухгалтером и, при необходимости, консультантом из вашей страны. Отдельно проработайте налоговое резидентство, режим для новых резидентов и календарь пребывания.
2. До резервирования: выберите своего нотариуса и попросите его подтвердить право собственности, цепочку правоустанавливающих документов и состав документов, которые он сможет выдать для DGI.
3. При определении бюджета: разделите цену, расходы на завершение сделки и учитываемую стоимость. Предусмотрите запас сверх порога.
4. В течение года: сохраняйте сведения о въездах и выездах и все документы о приобретении. Не откладывайте восстановление комплекта документов до декабря.
5. При запросе сертификата: подайте форму и документы, которые DGI требует для выбранного основания. Сертификат не заменяет анализ двойного резидентства.
6. Если вы собираетесь выбрать режим для новых резидентов: получите специализированную консультацию о доходах, на которые он распространяется, об условии, которое вы будете использовать, и о порядке оформления выбора.

Часто задаваемые вопросы

Даёт ли покупка недвижимости резидентство в Уругвае?

Сама по себе — нет. Покупка не предоставляет легальное резидентство или cédula. Она может создать основание для налогового резидентства, если превышены пороги статьи 5-BIS Декрета 148/007: более UI 3.500.000 при не менее 60 днях фактического присутствия либо более UI 15.000.000 без минимального количества дней в этом подпункте.

Сколько нужно инвестировать в недвижимость для налогового резидентства?

Более UI 3.500.000, если дополнительно вы фактически присутствуете в стране не менее 60 дней в календарном году; при этом учитываются только инвестиции, осуществлённые с 1º июля 2020 года. Либо более UI 15.000.000 — в этом подпункте минимальное количество дней не установлено. Учитывается актуализированная стоимость каждого объекта для целей налогообложения, а не уплаченная цена.

Сколько дней нужно находиться в Уругвае?

Зависит от основания: 60 дней для варианта с UI 3.500.000, более 183 дней для общего основания по статье 2 раздела 7. Учитываются дни фактического физического присутствия; дни транзита между третьими странами не засчитываются.

Налоговые каникулы длятся одиннадцать лет?

Статья 24-Bis позволяет уплачивать IRNR за налоговый период смены резидентства и десять следующих — всего одиннадцать. Однако после истечения этого срока закон предусматривает два дополнительных варианта: IRPF по ставке, равной 50 % обычной ставки, в течение пяти налоговых периодов либо ежегодную фиксированную сумму в UI. Вариант с фиксированной суммой можно применять в течение не более двадцати налоговых периодов после первоначального выбора.

Обязательно ли покупать недвижимость для доступа к режиму для новых резидентов?

Не обязательно. Тот, кто приобретает налоговое резидентство с 2026 года и выполняет условие о пребывании более 183 дней в каждом налоговом периоде, может выбрать режим без инвестиций в недвижимость на сумму UI 12.500.000 и без ежегодного вложения в капитал фондов на сумму UI 625.000.

Освобождает ли режим от всех налогов?

Нет. Выбор режима распространяется исключительно на доходы, указанные в пункте 2) первого абзаца статьи 6º раздела 7. Он не охватывает трудовые доходы, арендные и другие доходы из источников в Уругвае, налог на имущество или обязательства, которые у вас есть в другой стране.

Подходит ли уступка прав владения?

Не следует считать это само собой разумеющимся. DGI требует подтверждающие документы и нотариальное свидетельство, а уступка прав владения не равнозначна покупке с проверенной цепочкой правоустанавливающих документов и возможностью регистрации права. Если цель сделки — налоговое резидентство, до резервирования получите письменное подтверждение от нотариуса и бухгалтера.

Можно ли сохранить налоговое резидентство в другой стране?

Презумпции на основании инвестиций по статье 5-BIS действуют, «если налогоплательщик не подтвердит своё налоговое резидентство в другой стране». Подтверждение возможно исключительно сертификатом налогового органа соответствующего государства. Возможны двойное резидентство и применение соответствующих соглашений: этот вопрос следует проанализировать с вашим бухгалтером и консультантом по юрисдикции страны происхождения.

Существует ли резидентство через инвестиции в Уругвае?

Не в форме автоматического легального резидентства или «золотой визы». Легальное резидентство оформляется в миграционной службе. Недвижимость может стать частью основания для налогового резидентства, если соблюдены порог и все соответствующие условия.

Что следует из этих правил

Покупка недвижимости не предоставляет автоматически ни легальное, ни налоговое резидентство. Инвестиции в недвижимость могут создать основание для налогового резидентства по двум вариантам: более UI 3.500.000 при 60 днях присутствия либо более UI 15.000.000 без минимального количества дней в этом подпункте. Кроме того, с 2026 года существует режим для новых резидентов с собственными порогами.

Цель не в том, чтобы купить недвижимость на определённую сумму. Важно сначала выбрать подходящий путь к налоговому резидентству, а затем приобрести объект, который останется удачной покупкой, даже если налоговая льгота изменится или окажется неприменимой к вашему случаю.

Статья содержит общую информацию по состоянию на 17 октября 2026 года с учётом нормативных актов, изученных в IMPO и своде налогового законодательства Texto Ordenado. Она не заменяет налоговую, миграционную, юридическую или нотариальную консультацию. Пороги установлены в индексируемых расчётных единицах UI, а их эквивалент в иностранной валюте постоянно меняется.

Источники

• Декрет 148/007 — статья 5-BIS: пребывание, жизненные интересы и презумпции на основании инвестиций (IMPO)
• Декрет 148/007 — статья 26: актуализированная стоимость недвижимости для целей налогообложения (IMPO)
• Свод налогового законодательства Texto Ordenado 2023, раздел 7 — статьи 2, 6, 24 и 24-Bis: налоговое резидентство и режим для новых резидентов (IMPO)
• Закон 20.446 — введение режима для новых резидентов, действующего с 2026 года (IMPO)
• Свод налогового законодательства Texto Ordenado 2023, раздел 19 — статьи 5 и 7: налогооблагаемая база и ставки ITP (IMPO)
• Гражданский кодекс — статья 1673: расходы на оформление нотариального акта о переходе права собственности (IMPO)
• DGI — основания налогового резидентства, сертификат и стоимость индексируемой расчётной единицы UI

Нормативные акты изучены 17 октября 2026 года.

Статьи по теме

• Как перевести деньги для покупки недвижимости из-за рубежа
• Переезд в Уругвай из другой страны: практическое руководство
• Инвестиции в недвижимость Уругвая для иностранцев
• Подходит ли мне Уругвай? Стоимость жизни, работа и безопасность