Bestandsimmobilie in Uruguay kaufen: Was Sie 2026 fragen sollten

Überblick

Der Kauf einer Bestandsimmobilie in Uruguay kann ein ausgezeichnetes Geschäft sein, aber auch viel Ärger verursachen, wenn Sie nicht wissen, worauf Sie achten müssen. Die teuersten Überraschungen zeigen sich nicht bei der Besichtigung am Samstag um 11 Uhr. Sie kommen später, wenn Sie feststellen, dass die Leitungen aus verzinktem Eisen bestehen, die angeblich „beseitigte“ Feuchtigkeit lediglich überstrichen wurde oder für das Gebäude bereits eine Sonderumlage von USD 800 pro Einheit für den Austausch des Aufzugs beschlossen wurde.

Dieser Artikel ist keine allgemeine Checkliste. Er beschreibt, was wir prüfen, wenn wir Käufer beraten, mit den tatsächlichen Kosten, die wir 2026 in Montevideo beobachten, und den Warnsignalen, die man erst nach jahrelanger Erfahrung bei Immobilienbesichtigungen erkennt.

Ergänzen Sie diesen Leitfaden mit unserem Artikel darüber, welche Aufgaben ein uruguayischer Notar beim Immobilienkauf übernimmt, planen Sie Ihr Budget anhand des Beitrags Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf? und erfahren Sie, wie Sie Preise vergleichen können: So beurteilen Sie, ob der Preis angemessen ist.

Vor der Besichtigung: Informieren Sie sich über das Gebäude

Das Gebäude ist genauso wichtig wie die Wohnung. Wir erleben, dass Käufer sich in eine sanierte Wohnung mit Feinsteinzeug und neuen Armaturen verlieben, ohne zu bemerken, dass im Gebäude noch die ursprünglichen Abwasserfallleitungen von 1965 liegen und das Flachdach undicht ist. Ihre Wohnung kann in einwandfreiem Zustand sein. Wenn jedoch ein Leitungsstrang bricht oder die Fassade repariert werden muss, müssen Sie trotzdem Ihren Anteil zahlen.

Was Sie vor dem Betreten des Gebäudes herausfinden sollten

• Baujahr: Gebäude in Montevideo aus den 50-60er-Jahren, von denen viele in Pocitos, Centro und Cordón stehen, haben häufig Leitungen aus Gusseisen und verzinktem Eisen. Diese Leitungen haben eine Lebensdauer von 40-50 Jahren, die inzwischen also bereits überschritten ist. Wenn sie innen korrodieren, sinkt der Wasserdruck, und Rost verunreinigt das Wasser.
• Verwaltung: Erkundigen Sie sich bei den Nachbarn nach ihren Erfahrungen. Eine gute Verwaltung und regelmäßige Eigentümerversammlungen sprechen für ein gut funktionierendes Gebäude. Wenn seit Jahren niemand mehr zusammenkommt und der Verwalter „alles allein regelt“, ist das ein Warnsignal.
• Google Maps und Street View: Sehen Sie sich die Fassade vor dem Termin von der Straße aus an. Wenn Sie abplatzende Stellen, sichtbare Feuchtigkeitsflecken oder Risse entdecken, wissen Sie bereits, dass Arbeiten anstehen.

Die Besichtigung: Worauf Sie achten und was Sie fragen sollten

Einen Tipp geben wir immer wieder: Besichtigen Sie die Immobilie an einem Wochentag um 18 Uhr, nicht am Samstagvormittag. Früh am Samstag ist es am ruhigsten in der ganzen Woche. An einem Mittwoch um 18 Uhr hören Sie die tatsächliche Geräuschkulisse: heimkehrende Nachbarn, Fernseher, Hunde und den Berufsverkehr. Liegt die Immobilie an einer Hauptverkehrsstraße, sagt Ihnen diese Besichtigung mehr als zehn Fotos.

Feuchtigkeit: das häufigste Problem

Feuchtigkeit ist das häufigste Problem, das wir bei Bestandsimmobilien in Montevideo feststellen, und zugleich das am häufigsten kaschierte. Uruguay hat ein feuchtes Klima mit einer durchschnittlichen relativen Luftfeuchtigkeit von 70-75% im Jahresmittel. Das setzt jedem Gebäude mit unzureichender Dämmung und Abdichtung zu.

Arten von Feuchtigkeit und worauf Sie achten sollten:

• Wassereintritt durch das Flachdach: Flecken an der Decke im obersten Geschoss, besonders in den Ecken. Fragen Sie, wann zuletzt eine Dachabdichtung aufgebracht wurde. Eine fachgerecht ausgeführte Flachdachabdichtung hält 10-15 Jahre. Nach 15 Jahren sollten Sie die Kosten einer Erneuerung einplanen.
• Aufsteigende Feuchtigkeit: Flecken im unteren Wandbereich, typisch im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss. Das Wasser steigt durch poröses Mauerwerk aus den Fundamenten auf. Dieses Feuchtigkeitsproblem lässt sich am schwierigsten und teuersten beheben.
• Kondensation: Sie tritt an kalten, schlecht belüfteten Wänden auf, typischerweise in nach Süden ausgerichteten Schlafzimmern und in Bädern ohne Abluftventilator. Schwarzer Schimmel in den Deckenecken ist das typische Erkennungszeichen.
• Wassereintritt durch die Gebäudetrennwand: Flecken an seitlichen Wänden. Manchmal liegt die Ursache nicht bei Ihrer Immobilie, sondern beim Nachbargebäude, was die Behebung erschwert.

Das klassische Warnsignal: eine einzelne frisch gestrichene Wand in einer Wohnung, die nicht saniert wurde. Wenn eine Wand frisch gestrichen ist und der Anstrich der anderen schon Jahre alt ist, hat jemand Feuchtigkeit überdeckt. Lassen Sie sich auch die Bereiche hinter den Möbeln zeigen: Feuchtigkeit verbirgt sich dort, wo Sie nicht hinsehen.

Tatsächliche Kosten für die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden

Elektroinstallation: Unsichtbare Mängel können gefährlich sein

In Gebäuden aus der Zeit vor den 80er-Jahren findet man häufig noch stoffummantelte Kabel (ja, die gibt es tatsächlich noch), Sicherungskästen mit Keramiksicherungen statt Leitungsschutzschaltern und keinen Fehlerstromschutzschalter. Das ist nicht nur unpraktisch: Es besteht ein echtes Brand- und Stromschlagrisiko.

Was Sie prüfen sollten:

• Sicherungskasten: Öffnen Sie die Abdeckung, selbstverständlich nachdem Sie um Erlaubnis gebeten haben. Wenn Sie Keramiksicherungen zum Einschrauben sehen, ist die Installation alt. Für jeden Stromkreis sollte ein eigener Leitungsschutzschalter und zusätzlich ein Fehlerstromschutzschalter mit 30 mA vorhanden sein.
• Anzahl der Stromkreise: Eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern sollte mindestens 3-4 getrennte Stromkreise haben: Beleuchtung, Steckdosen, Küche/Backofen und Klimaanlage. Wenn alles an einem einzigen Stromkreis hängt, müssen die Leitungen erneuert werden.
• Schutzleiter: Prüfen Sie, ob der dritte Kontakt der Steckdosen mit dem Schutzleiter verbunden ist. In vielen alten Gebäuden fehlt der Schutzleiter oder ist nicht angeschlossen.
• Bescheinigung von UTE: Wenn Änderungen an der Elektroinstallation vorgenommen wurden, sollte eine von UTE ausgestellte Konformitätsbescheinigung vorliegen. Fordern Sie diese an.

Kosten für die Erneuerung der elektrischen Leitungen in einer Wohnung mit 2 Schlafzimmern: zwischen USD 1.500 und 3.500, abhängig davon, ob Wände aufgestemmt werden müssen oder die Kabel in Installationskanälen verlegt werden können. Viele Käufer planen diese Ausgabe nicht ein und müssen sie später aus Sicherheitsgründen dennoch tragen.

Wasserleitungen: Verzinktes Eisen als schleichendes Problem

Stammt das Gebäude aus den 50er- bis 70er-Jahren und wurden die Wasserleitungen nie ausgetauscht, bestehen sie mit ziemlicher Sicherheit aus verzinktem Eisen. Dieses Material hat eine Lebensdauer von 40-50 Jahren. Heute sind diese Leitungen 55-75 Jahre alt. Sie korrodieren von innen: Der Wasserdruck sinkt, das Wasser tritt rötlich aus, und irgendwann entstehen Lecks.

So erkennen Sie das Problem auch ohne Sanitärkenntnisse:

• Öffnen Sie im Bad gleichzeitig den Warmwasser- und den Kaltwasserhahn. Wenn der Druck deutlich sinkt, sind die Leitungen innen zugesetzt.
• Lassen Sie das Wasser einige Sekunden laufen. Hat es einen gelblichen oder rötlichen Farbton, stammt das vom Rost in den Leitungen.
• Fragen Sie direkt: „Sind die Leitungen noch die ursprünglichen, oder wurden sie ausgetauscht?“ Wenn es niemand weiß, gehen Sie davon aus, dass es noch die ursprünglichen sind.

Austausch der Wasserleitungen in einer Wohnung mit 2 Schlafzimmern (Kaltwasser + Warmwasser, Umstellung auf thermisch verschweißte PPR-Rohre): USD 3.000 – 6.000. Müssen auch die Abwasserfallleitungen von Gusseisen auf PVC umgestellt werden, kommen weitere USD 2.000 – 4.000 hinzu. Dafür ist eine Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft erforderlich, weil die Leitungsstränge zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Ausrichtung: Die Sonne ist wichtiger, als Sie denken

Montevideo liegt auf 34° südlicher Breite. Das bedeutet, dass die Sonne von Norden kommt, nicht von Süden. Eine nach Norden ausgerichtete Wohnung erhält das ganze Jahr über Sonne: Im Winter steht sie tief und scheint weit in die Räume hinein, wenn Sie sie am meisten brauchen. Im Sommer steht sie hoch und scheint weniger direkt hinein.

Kurzer Überblick zur Ausrichtung in Montevideo:

• Norden / Nordwesten: Die beste Ausrichtung. Sonne das ganze Jahr über, warm im Winter und im Sommer mit Vorhängen oder einer Markise gut zu regulieren.
• Osten: Morgens Sonne, nachmittags kühl. Eine gute Wahl für Schlafzimmer.
• Westen: Starke Nachmittagssonne, die im Sommer belastend sein kann. Sie benötigen hochwertige Fenster oder Verdunkelungsvorhänge.
• Süden: Wenig direkte Sonne im Winter. Im Sommer durch den hohen Sonnenstand heller. Geeignet, wenn Sie kühle Räume bevorzugen. Im Winter werden Sie den Unterschied jedoch beim Heizbedarf und beim Wärmeempfinden spüren.

Einen Rat geben wir immer: Eine rückwärtige Wohnung mit Nordausrichtung kann besser sein als eine straßenseitige mit Südausrichtung. Lassen Sie sich nicht allein davon leiten, ob eine Wohnung zur Straße oder nach hinten liegt. Entscheidend ist, in welche Himmelsrichtung das Hauptfenster des Wohnzimmers zeigt.

Lärm: Verlassen Sie sich nicht auf die Samstagsbesichtigung

• Besichtigen Sie die Immobilie unter der Woche um 18:00 Uhr. Die Nachbarn sind zu Hause, der Verkehr ist dicht, und die Hunde bellen.
• Fragen Sie nach Gewerberäumen im Erdgeschoss, etwa Bars, Restaurants oder Fitnessstudios. Eine Bar, in der freitags um 2 Uhr morgens Musik läuft, beeinflusst Ihre Lebensqualität.
• Klopfen Sie leicht gegen die Trennwände zu den Nachbarn. Wenn sie hohl klingen, ist mit einer schlechten Schalldämmung zu rechnen.
• Achten Sie auf den Aufzug: Befindet sich der Motor in der Nähe Ihrer Etage, etwa im obersten oder ersten Geschoss, kann der Lärm nachts zum Problem werden.

Das Gebäude: Fragen, die die meisten nicht stellen

Hier beobachten wir die teuersten Fehler. Die Wohnung kann in perfektem Zustand sein. Wenn jedoch größere Arbeiten am Gebäude erforderlich sind, müssen trotzdem alle Miteigentümer entsprechend ihren in Tausendsteln festgelegten Eigentumsanteilen zahlen.

Gemeinschaftskosten: Lassen Sie sich den Verlauf zeigen, nicht nur eine Momentaufnahme

Geben Sie sich nie mit der Aussage „Die Gemeinschaftskosten betragen $X“ zufrieden. Fordern Sie die letzten 6 Abrechnungen der Gemeinschaftskosten an, mindestens jedoch 3. Daraus erkennen Sie:

• Die Entwicklung: Wenn die Kosten innerhalb von sechs Monaten von $12.000 auf $18.000 gestiegen sind, hat sich etwas verändert, etwa eine Gehaltserhöhung für den Hauswart, höhere Gebühren von OSE oder neue Bauarbeiten.
• Sonderausgaben: Sie erscheinen als gesonderte Posten in der Abrechnung. Wenn dort „Sonderausgabe: Dachabdichtung“ oder „Sonderausgabe: Aufzug“ steht, wissen Sie bereits, dass Arbeiten laufen.
• Zahlungsrückstände: Manche Abrechnungen weisen die Rückstandsquote im Gebäude aus. Liegt sie über 15-20%, hat die Eigentümergemeinschaft ein Problem: Die zahlenden Eigentümer finanzieren am Ende die säumigen mit, und irgendwann leidet die Instandhaltung.

Reservefonds

Das Gesetz 10.751 über das Wohnungseigentumsregime schreibt keinen Reservefonds vor. Es verpflichtet lediglich dazu, sich an den Kosten für Verwaltung, Erhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Wenn das Gebäude einen Reservefonds hat, beruht dieser auf der Gemeinschaftsordnung oder einem Beschluss der Eigentümerversammlung. Fragen Sie, ob ein solcher Fonds besteht und wie viel angespart wurde. Ein Reservefonds von $50.000 ist bei einem Gebäude mit 20 Einheiten praktisch nichts. Mit USD 15.000-20.000 ist ein Gebäude zumindest ansatzweise auf unvorhergesehene Ausgaben vorbereitet.

Beschlossene oder diskutierte Bauarbeiten

Das ist die entscheidende Frage: „Gibt es von der Eigentümerversammlung beschlossene Sonderumlagen, die noch nicht eingezogen wurden, oder werden größere Bauarbeiten diskutiert?“

Das ist wichtig, weil beispielsweise die Kosten für einen bereits beschlossenen Austausch des Aufzugs auf die Eigentümer umgelegt werden, auch wenn Sie selbst nicht darüber abgestimmt haben. Sie übernehmen diese Belastung mit dem Kauf. Bitten Sie um Einsicht in die Protokolle der letzten 2-3 Eigentümerversammlungen, um das zu prüfen.

Kosten gemeinschaftlicher Bauarbeiten, die Sie mittragen müssen

Diese Beträge werden nach den in Tausendsteln festgelegten Eigentumsanteilen verteilt, nicht unbedingt zu gleichen Teilen. Für ein Penthouse fällt mehr an als für eine Einzimmerwohnung. Ein neuer Aufzug mit einer Umlage von USD 2.000 pro Einheit ist jedenfalls eine Überraschung, die niemand einen Monat nach dem Kauf erleben möchte.

Die Verwaltung

• Wer verwaltet das Gebäude? Prüfen Sie, ob der Gebäudeverwalter seriös arbeitet und Erfahrung hat. Mit dem Gesetz 16.575 (1994) wurde das Register für Gebäudeverwalter beim Ministerio de Trabajo y Seguridad Social geschaffen. Die Eintragung ist eine zwingende Voraussetzung für die Tätigkeit als Verwalter. Prüfen Sie neben dem beruflichen Hintergrund und den Referenzen auch, ob die Eintragung vorliegt.
• Gibt es einen Kontrollausschuss? Wenn keine Bewohner die Abrechnungen kontrollieren, hat die Verwaltung freie Hand.
• Finden jährliche Eigentümerversammlungen statt? Wenn die letzte Versammlung 3 Jahre zurückliegt, hat die Eigentümergemeinschaft ein Problem mit ihrer Organisation und Entscheidungsfindung.

Die Gemeinschaftsordnung

Lesen Sie sie nicht erst nach dem Kauf, sondern vorher. Folgende Regelungen haben unserer Erfahrung nach schon Probleme verursacht:

• Verbot der Kurzzeitvermietung: Wenn Sie als Kapitalanlage kaufen und über Airbnb vermieten möchten, prüfen Sie, ob die Gemeinschaftsordnung das erlaubt. In vielen Gebäuden ist es ausdrücklich verboten.
• Einschränkungen bei Haustieren: Manche älteren Gemeinschaftsordnungen verbieten Haustiere oder legen Größenbeschränkungen fest.
• Beschränkungen für Umbauten: Manche Gemeinschaftsordnungen verlangen für jede Veränderung der Fassade eine einstimmige Zustimmung, auch für das Schließen eines Balkons.
• Nutzung der Gemeinschaftsflächen: Wer das Flachdach nutzen darf, ob ein Grillbereich vorhanden ist und wie man ihn reserviert sowie welche Parkregeln gelten.

Unterlagen: Was Ihr uruguayischer Notar anfordern wird und was Sie vorab klären können

Die Prüfung der Eigentumsunterlagen ist Aufgabe des uruguayischen Notars. Einige Dinge können Sie jedoch beim Verkäufer oder beim Immobilienunternehmen erfragen, bevor Sie dafür Geld ausgeben:

Fragen zur ersten Klärung

• „Wer ist Eigentümer, und wie viele Eigentümer gibt es?“ Sind es mehrere, etwa aufgrund einer Erbschaft oder Scheidung, wird die Abwicklung komplizierter und dauert länger. Das ist kein Kaufhindernis, aber Sie sollten es wissen.
• „Besteht eine Hypothek?“ Falls ja, wird sie aus dem Verkaufserlös abgelöst. Der uruguayische Notar muss jedoch die Löschung veranlassen. Das bedeutet zusätzliche Zeit und Formalitäten.
• „Sind die Contribución Inmobiliaria und die kommunalen Abgaben vollständig bezahlt?“ Steuerschulden bleiben mit dem Katastergrundstück (padrón) verbunden, nicht mit der Person. Kaufen Sie eine Immobilie mit Rückständen bei der Contribución Inmobiliaria, wird das Problem zu Ihrem.
• „Wurden Umbauten vorgenommen? Sind sie ordnungsgemäß registriert und genehmigt?“ Jede Baumaßnahme eines gewissen Umfangs muss bei BPS im Bauregister und bei der Intendencia mit einer Baugenehmigung erfasst sein. Wurde ein Balkon ohne Genehmigung geschlossen, kann eine Unregelmäßigkeit vorliegen, die später einen Verkauf verhindert oder die notarielle Beurkundung erschwert.

Die Sonderbescheinigung von BPS

Bei der notariellen Beurkundung fordert der uruguayische Notar eine Sonderbescheinigung von BPS an, die bestätigt, dass der Verkäufer keine Schulden bei dieser Einrichtung hat. Sie ist 180 Tage gültig. Hat der Verkäufer Bauarbeiten ausgeführt und diese nicht bei BPS gemeldet, kann das bei der Beurkundung zum Problem werden. Fragen Sie direkt: „Haben Sie Bauarbeiten ausgeführt, und sind diese bei BPS ordnungsgemäß erfasst?“

Prüfung von Umbauten

Wenn die Wohnung saniert wurde, fragen Sie:

• Wer hat die Arbeiten ausgeführt? Gibt es ein verantwortliches Unternehmen?
• Wurde die Baumaßnahme bei BPS registriert? (Bei Arbeiten mit abhängig beschäftigtem Personal ist das verpflichtend.)
• Wurde bei der Intendencia eine Baugenehmigung eingeholt?
• Gibt es eine Garantie auf die Arbeiten?

Eine „schwarz“ ausgeführte Sanierung ohne Registrierung bei BPS kann Ihnen bei der notariellen Beurkundung Probleme bereiten, wenn der uruguayische Notar feststellt, dass die baulichen Veränderungen nicht mit den registrierten Angaben übereinstimmen.

Warnsignale: Wenn Sie das sehen, halten Sie inne

Diese Anzeichen sprechen dafür, dass Sie genauer nachforschen sollten, bevor Sie fortfahren:

1. Eine frisch gestrichene Wand neben Wänden mit altem Anstrich: Jemand hat Feuchtigkeit überdeckt. Lassen Sie sich erklären, was gemacht wurde und warum.
2. Feuchtigkeitsgeruch beim Betreten: Besonders im Erdgeschoss oder im obersten Geschoss. Wenn unmittelbar vor Ihrer Besichtigung gelüftet wurde und es stark nach Räucherstäbchen oder Raumspray riecht, sollten Sie misstrauisch werden.
3. Sicherungskasten mit Keramiksicherungen: Die Installation ist mehr als 40 Jahre alt. Planen Sie USD 1.500-3.500 für die Erneuerung der elektrischen Leitungen ein.
4. Verfärbtes Wasser oder niedriger Wasserdruck: Korrodierte Leitungen. Planen Sie USD 3.000-6.000 für den Austausch ein.
5. Gemeinschaftskosten, die „ausgerechnet diesen Monat niedriger sind“: Fordern Sie die früheren Abrechnungen an. Wenn man sie Ihnen nicht geben möchte, sollen Sie etwas nicht sehen.
6. Seit Jahren keine Eigentümerversammlung: Das Gebäude wird ohne Kontrolle verwaltet. Möglicherweise wird mit den Geldern schlecht umgegangen oder die Instandhaltung aufgeschoben.
7. Vage Antworten zu den Unterlagen: „Das prüft später der uruguayische Notar“ kann bedeuten, dass ein Problem erst angesprochen werden soll, wenn Sie emotional bereits am Kauf hängen.
8. Umbauten ohne vorzeigbare Genehmigungen: Nicht ordnungsgemäß angemeldete Bauarbeiten können die notarielle Beurkundung erschweren oder Kosten für die nachträgliche Legalisierung verursachen.
9. Viel Kosmetik, wenig Instandhaltung: Neues Feinsteinzeug auf Wänden, durch die Wasser dringt, italienische Armaturen mit Leitungen aus verzinktem Eisen dahinter. Optische Verbesserungen beheben keine baulichen Mängel.

Was Sie einplanen müssen und was Ihnen kaum jemand sagt

Wenn Sie die Kosten für den Kauf einer Bestandsimmobilie berechnen, sprechen alle über den Kaufpreis, die ITP und das Honorar des uruguayischen Notars. Sie brauchen jedoch ein zweites Budget: für die Kosten, um die Immobilie tatsächlich in einen bewohnbaren Zustand zu bringen.

Bei einem Gebäude aus den 60-70er-Jahren ohne Modernisierung können für Wasserleitungen, Elektroinstallation und Fenster zusätzlich zum Kaufpreis USD 8.000-15.000 anfallen. Das macht den Kauf nicht grundsätzlich unattraktiv, aber diese Kosten müssen in die Preisverhandlung einfließen. Um Ihre Verhandlungsposition einzuschätzen, vergleichen Sie den Angebotspreis mit den Marktpreisen nach Stadtviertel.

Checkliste für die Besichtigung

Nehmen Sie diese Liste auf Ihrem Smartphone mit und arbeiten Sie sie während der Besichtigung ab:

Die Wohnung

• ☐ Sichtbare Feuchtigkeit an Wänden, Decken und Sockelleisten
• ☐ Frisch gestrichene Wände (welche und warum?)
• ☐ Sicherungskasten: Leitungsschutzschalter oder Schmelzsicherungen? Gibt es einen Fehlerstromschutzschalter?
• ☐ Wasserdruck: Warmwasser- und Kaltwasserhähne gleichzeitig öffnen
• ☐ Wasserfarbe: Ist das Wasser klar oder rötlich?
• ☐ Tatsächliche Ausrichtung (Kompass des Smartphones verwenden)
• ☐ Querlüftung: Gibt es Fenster oder Außentüren an zwei Fassadenseiten?
• ☐ Lärm: Was ist im Inneren zu hören?
• ☐ Fenster und Außentüren: Material (Eisen, Aluminium, PVC), Zustand, Doppelverglasung
• ☐ Bad und Küche: Zustand der Fliesen und Fugen, tropfende Wasserhähne

Das Gebäude

• ☐ Zustand von Fassade, Eingangshalle und Treppen
• ☐ Aufzug: Alter, Zustand, letzte Wartung
• ☐ Flachdach: Zustand der Abdichtung (falls zugänglich)
• ☐ Wassertank: Bauart und Zustand
• ☐ 6 Abrechnungen der Gemeinschaftskosten
• ☐ Höhe des Reservefonds
• ☐ Beschlossene oder diskutierte außerordentliche Bauarbeiten
• ☐ Rückstandsquote bei den Zahlungen
• ☐ Gemeinschaftsordnung (Kopie anfordern)
• ☐ Angaben zum Verwalter (Registrierung, Kontaktdaten)

Unterlagen

• ☐ Eigentümer der Immobilie
• ☐ Bestehende Hypothek: ja/nein
• ☐ Rückstände bei der Contribución Inmobiliaria oder anderen Abgaben
• ☐ Rückstände bei den Gemeinschaftskosten für die Wohnung
• ☐ Durchgeführte Umbauten: bei BPS und der Intendencia ordnungsgemäß erfasst und genehmigt?
• ☐ Konformitätsbescheinigung von UTE (bei Änderungen an der Elektroinstallation)

Ein letzter Rat

Eine der besten Investitionen vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie ist eine informelle technische Begutachtung; der uruguayische Notar ist ohnehin verpflichtend. Bitten Sie einen Architekten oder Ingenieur Ihres Vertrauens, Sie zur zweiten Besichtigung zu begleiten. Für USD 100-200 kann er Sie auf Dinge hinweisen, die Sie selbst nicht erkennen: Probleme mit der Bausubstanz, verdeckte Feuchtigkeit oder Installationen, die nicht den Vorschriften entsprechen. Das stärkt Ihre Verhandlungsposition oder bewahrt Sie im schlimmsten Fall vor einem Fehlkauf.

Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist in Uruguay eine ausgezeichnete Option: Die Preise sind erschwinglicher, die Lagen häufig besser (gewachsene Viertel, nahe gelegene Versorgungsangebote), und mit den richtigen Investitionen können Sie eine Immobilie erhalten, die deutlich mehr wert ist, als Sie bezahlt haben. Sie müssen jedoch wissen, worauf Sie achten sollten.

Quellen

• Gesetz 10.751 über das Wohnungseigentumsregime (Uruguay): IMPO
• Gesetz 20.058 – Virtuelle Versammlungen der Miteigentümer im Wohnungseigentumsregime: IMPO
• Nachträgliche ordnungsgemäße Erfassung und Genehmigung privater Bauarbeiten – BPS: BPS
• Sonderbescheinigungen – BPS: BPS
• Technische Begutachtung bei Feuchtigkeitsproblemen – Intendencia de Montevideo: IM
• Fassadensanierung – Intendencia de Montevideo: IM
• Asociación Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal (ANHEC): ANHEC
• Sociedad de Arquitectos del Uruguay – Baukostenwerte: SAU

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