Kosten beim Immobilienkauf in Uruguay (2026)

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Uruguay an?

Bei einem Kauf ohne Kreditfinanzierung mit Maklerbeteiligung ist es für eine vorsichtige Budgetplanung üblich, zusätzlich zum Kaufpreis etwa 8%–10% einzuplanen. Dabei handelt es sich jedoch nicht um einen einheitlichen gesetzlichen Satz. Darin enthalten sind die ITP des Käufers auf den Katasterwert, Notarhonorar und notarielle Abgaben, gegebenenfalls die Maklerprovision sowie Bescheinigungen, Gebührenmarken und die Eintragung. Wenn Sie mit einem Kredit kaufen, verändert sich der Gesamtbetrag.

Offizielle Grundlage: DGI — ITP.

Die tatsächliche Rechnung: Was zusätzlich zum Kaufpreis anfällt

Der Angebotspreis entspricht nicht dem gesamten finanziellen Aufwand. Bei einem Kauf fallen die ITP, das Notarhonorar, bei einer Vermittlung die Maklerprovision sowie Kosten für die Eintragung und weitere Dokumente an. Bei einer Finanzierung kommen die jeweiligen Bankkosten hinzu.

Zur Größenordnung: Eine Immobilie für USD 150.000 kann bei einem Kauf ohne Kreditfinanzierung mit Maklerbeteiligung insgesamt etwa USD 163.000–166.000 kosten. Bei einer Immobilie für USD 200.000 kann der Gesamtbetrag unter vergleichbaren Annahmen bei etwa USD 218.000–220.000 liegen. Diese Szenarien dienen der Veranschaulichung und sind keine allgemeine Regel: Das Ergebnis hängt vom amtlichen Katasterwert, dem vereinbarten Honorar, der Beteiligung eines Maklers, der Komplexität der erforderlichen Unterlagen und der Art ab, wie die jeweilige Bank ihre Kosten erhebt.

Viele Käufer erfahren erst nach der Reservierung von diesen Kosten. Um das zu vermeiden, fordern Sie vor der Überweisung der Reservierungszahlung schriftliche Kostenvoranschläge an. Wenn Sie den gesamten Ablauf kennenlernen möchten, lesen Sie unseren Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Wohnungskauf in Uruguay.

Schnellüberblick: So stellen Sie Ihr Budget zusammen

Diese Prozentsätze dienen der Planung. Der endgültige Betrag ergibt sich aus den einzelnen Kostenpositionen und ihrer jeweiligen Berechnungsgrundlage.

1. ITP: Steuer auf Vermögensübertragungen

Die ITP gehört zu den üblichen Kosten eines Immobilienkaufs, sofern keine Steuerbefreiung oder ein nicht steuerbarer Sachverhalt vorliegt. Die Aussage, dass sie „immer anfällt“, ist nicht richtig.

Wie viel zahlt jede Partei?

Bei einem entgeltlichen Immobilienkauf beträgt der Steuersatz:

• 2% für den Erwerber oder Käufer.
• 2% für den Veräußerer oder Verkäufer.

Die Parteien können vereinbaren, wer bestimmte Beträge wirtschaftlich trägt. Diese Vereinbarung ändert jedoch nicht, wer gegenüber der DGI gesetzlich steuerpflichtig ist. Der mitwirkende uruguayische Notar ist für den Einbehalt und die Erhebung der Steuer zuständig.

Auf welcher Grundlage wird die Steuer berechnet?

Für den Kauf einer Immobilie legt die DGI als Bemessungsgrundlage den von der Dirección Nacional de Catastro festgesetzten, geltenden und anhand des IPC aktualisierten amtlichen Katasterwert zugrunde. Nach der offiziellen Regelung zur ITP wird diese Grundlage nicht durch den Kaufpreis ersetzt, wenn einer der beiden Werte den anderen übersteigt.

Diese Berechnung darf nicht mit der IRPF des Verkäufers oder bestimmten Regeln des notariellen Gebührentarifs verwechselt werden, bei denen tatsächlich Vergleiche zwischen dem Kaufpreis und dem amtlichen Katasterwert vorgesehen sind.

Hypothetisches Beispiel

Nehmen wir einen Kaufpreis von USD 150.000 und einen aktualisierten amtlichen Katasterwert im Gegenwert von USD 90.000 an. Dieser Wert dient ausschließlich der Veranschaulichung der Berechnung. Er bedeutet nicht, dass der Katasterwert normalerweise 60% des Kaufpreises entspricht.

• ITP des Käufers: 2% von USD 90.000 = Gegenwert von USD 1.800.

Lassen Sie sich vor der Abgabe eines Angebots von Ihrem uruguayischen Notar den aktualisierten amtlichen Katasterwert und die Steuerberechnung geben.

Wohnraum im Förderprogramm vivienda promovida

Die erste Übertragung einer Einheit innerhalb eines offiziell als gefördert anerkannten Projekts kann von der ITP befreit sein. Das Gesetz 18.795, Artikel 4 Buchstabe E, ermächtigt dazu, die Vergünstigung dem Verkäufer, dem Käufer oder beiden zu gewähren.

Es reicht deshalb nicht aus, dass die Einheit neu ist oder als „vivienda promovida“ beworben wird. Ihr uruguayischer Notar muss die offizielle Förderanerkennung, die dem Projekt tatsächlich gewährten Vergünstigungen und deren Anwendbarkeit auf den konkreten Kauf prüfen.

2. Honorar des uruguayischen Notars

Der Verkauf einer Immobilie erfordert eine öffentliche notarielle Urkunde. Nach Artikel 1664 des Código Civil gilt ein Immobilienkauf rechtlich erst dann als wirksam abgeschlossen, wenn diese Urkunde errichtet wurde.

Der Richtwert von 3% und die Berechnung von 4,23%

Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf sieht der notarielle Gebührentarif als Richtwert 3% der jeweils maßgeblichen Bemessungsgrundlage vor. Die AEU sieht Regeln zum Vergleich zwischen Kaufpreis und aktualisiertem amtlichem Katasterwert sowie Mindestbeträge, Obergrenzen und Ermäßigungen vor. Deshalb trifft „3% des Kaufpreises“ in vielen Fällen zu, ist jedoch keine universell gültige Formel.

Wenn der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage dient, das volle Honorar berechnet wird und der Beitrag zur Caja Notarial im Kostenvoranschlag an den Kunden weitergegeben wird, ergibt sich üblicherweise folgende Schätzung:

• Honorar: 3%.
• IVA auf das Honorar: 22%, entsprechend 0,66% der Bemessungsgrundlage.
• Beitrag zur Caja Notarial: 19% des Honorars, entsprechend 0,57% der Bemessungsgrundlage.
• Rechnerischer Gesamtbetrag: etwa 4,23% der Bemessungsgrundlage.

Bei einer Bemessungsgrundlage von USD 150.000: USD 4.500 Honorar + USD 990 IVA + USD 855 Beitrag = USD 6.345.

Was passiert, wenn Sie das Honorar verhandeln?

Der tatsächlich vom Notar berechnete Betrag kann vereinbart werden. Allerdings bestimmt das Gesetz 17.437, Artikel 29, dass sich die Beitragsbemessungsgrundlage nach den vollen Honoraren des offiziellen Gebührentarifs richtet, unabhängig davon, ob der Notar auf Honorar verzichtet oder es reduziert.

Für die Praxis bedeutet das: Ein ausgehandeltes Honorar kann Geld sparen, senkt aber den Beitrag zur Caja Notarial nicht unbedingt im gleichen Verhältnis. Fordern Sie einen Kostenvoranschlag an, der Honorar, IVA, Beitrag und Auslagen getrennt ausweist.

Welche Leistungen und Dokumente enthalten sein können

• Prüfung der Eigentumstitel und der Eigentumshistorie; die Prüfung der letzten 30 Jahre ist ein in der Praxis verwendeter Maßstab, der auch in Anleitungen des Poder Judicial vorkommt.
• Einholung und Prüfung der Register-, Steuer- und Verwaltungsbescheinigungen, die für die Immobilie, ihre Eigentümer und den Kauf erforderlich sind.
• Prüfung von Schulden, Belastungen, Beschränkungen und des baulichen Status.
• Ausarbeitung und Beurkundung der öffentlichen Urkunde.
• Berechnung und Einbehalt von Steuern, soweit erforderlich.
• Einreichung zur Registereintragung.

Es gibt keine allgemein gültige Anzahl von „8 bis 12 Bescheinigungen“: Welche Unterlagen benötigt werden, hängt vom Katastergrundstück (padrón), den Eigentümern, der Vorgeschichte und dem Geschäft ab.

Kaufvorvertrag und endgültige Kaufurkunde

Die AEU veröffentlicht für einen privatschriftlichen Kaufvorvertrag (promesa de compraventa) ein Honorar von 1,5% des Kaufpreises. Wird der Kauf in Erfüllung dieses Vorvertrags innerhalb eines Jahres beurkundet, sieht der Gebührentarif vor, 3% auf die maßgebliche Bemessungsgrundlage zu berechnen und die 1,5% für den Vorvertrag abzuziehen. Dabei gelten die jeweiligen Regeln und Mindestbeträge.

„1,5% jetzt und 1,5% später“ kann daher einen häufigen Fall beschreiben, gilt aber nicht automatisch für jeden Vorvertrag, jede Frist oder jede Vertragsgestaltung. Lassen Sie sich dies im notariellen Kostenvoranschlag bestätigen.

3. Maklerprovision

Der von der Cámara Inmobiliaria Uruguaya veröffentlichte Richtwert für die Vermittlung eines Verkaufs beträgt:

• 3% + IVA = 3,66% des Verkaufspreises.
• Üblicherweise wird die Provision mit jeder Partei vereinbart: Käufer und Verkäufer.

Bei USD 150.000 entsprechen 3% + IVA einem Betrag von USD 5.490 für die Partei, die diese Provision übernommen hat.

Dieser Satz ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Das Gesetz 20.380 regelt die Maklertätigkeit im Rahmen des freien Wettbewerbs, verlangt eine Beauftragung durch den Kunden und erkennt den Honoraranspruch des zugelassenen Maklers an. Betrag, Leistungsumfang und Zahlungszeitpunkt müssen schriftlich klar festgehalten werden.

Was gilt, wenn der Abschluss ohne den Makler erfolgt?

Wenn ein Makler die Immobilie oder den Käufer vorgestellt hat oder wenn eine Beauftragung, ein Exklusivauftrag oder ein Vermittlungsvertrag vorliegt, kann dennoch eine Provision anfallen. Prüfen Sie diese Unterlagen, bevor Sie den Kauf ohne den Makler abschließen.

4. Eintragung, Bescheinigungen und Gebührenmarken

Es empfiehlt sich, die Registergebühr von den übrigen Kostenpositionen zu trennen. Die Dirección General de Registros veröffentlicht eine Gebühr von $ 2.530 uruguayischen Pesos für die Einreichung eines Kaufvertrags, Kaufvorvertrags oder einer Hypothek beim Registro de la Propiedad Inmueble.

Diese Gebühr deckt nicht sämtliche Dokumentenkosten ab. Je nach Fall können hinzukommen:

• Rangreservierung;
• Register- und Verwaltungsbescheinigungen;
• Gebührenmarken und Notariatspapier;
• Kopien, beglaubigte Ausfertigungen und Abwicklung;
• weitere immobilienspezifische Verfahren.

Es gibt keine offizielle Gesamtgebühr von USD 300–800. Wird ein solcher Betrag für die Planung verwendet, muss er als Annahme gekennzeichnet werden, die mehrere Kostenpositionen zusammenfasst, und nicht als Preis der Eintragung.

5. Bankkosten beim Kauf mit Kredit

Banken gestalten ihre Kosten sehr unterschiedlich. Eine Kostenposition kann zu Beginn bezahlt, vom Auszahlungsbetrag abgezogen, dem finanzierten Kapital zugeschlagen oder während der Kreditlaufzeit abgebucht werden. Auch gibt es keinen allgemein gültigen maximalen Finanzierungsanteil: Je nach Produkt und Sicherheiten reichen manche Angebote bis zu 95%.

Lebens- und Feuerversicherungen – oder gleichwertige Mechanismen wie der Fondo de Protección del Inmueble des BHU – sind übliche Bedingungen des jeweiligen Hypothekendarlehens, keine für jeden Kauf identische gesetzliche Pflicht. Prämie und Zahlungsweise unterscheiden sich: monatlich, im Voraus für die gesamte Laufzeit oder mitfinanziert.

Es können außerdem laufende Gebühren anfallen, etwa eine Aufsichtsgebühr und ein ergänzender Beitrag, zusätzlich zu den Kontoführungsgebühren. Verwenden Sie daher weder „1%–2% Kreditgewährungsgebühr“ noch „2%–4% des Darlehens“ als allgemeine Marktregeln. Fordern Sie von der Bank eine datierte Beispielrechnung an, die Folgendes getrennt ausweist:

• bewilligtes Kreditkapital, ausgezahltes Kapital und insgesamt geschuldetes Kapital;
• Wertermittlung, Kreditgewährung und notarielle Prüfung;
• Versicherungen und Zahlungsweise;
• laufende Gebühren oder Beiträge;
• Kosten für vorzeitige Tilgung oder vollständige Rückzahlung.

Den vollständigen Vergleich finden Sie unter Kosten beim Kauf mit Kredit: Bankkosten im Vergleich.

6. Spätere Kosten, die Sie einplanen sollten

Nicht alle gehören zu den rechtlichen Kosten des Immobilienkaufs, sie können aber im Zusammenhang mit der Übergabe anfallen:

• Versorgungsleistungen: Ummeldungen, mögliche Kautionen und technische Anpassungen bei UTE, OSE, Gas oder Telekommunikation.
• Umzug: Fordern Sie Angebote an, die Ort, Entfernung, Umzugsvolumen, Aufzug und Genehmigungen berücksichtigen. Jede Preisspanne in Dollar dient lediglich der Orientierung.
• Herrichtung: Malerarbeiten, Reinigung, Schlösser, Haushaltsgeräte oder Reparaturen.
• Gemeinschaftskosten: Prüfen Sie, ab welchem Datum Sie diese tragen müssen. Maßgeblich sind Erwerb, Übergabe oder Besitzübernahme, die getroffenen Vereinbarungen und die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft.
• Nachträgliche Genehmigungs- und Meldeverfahren: Nicht gemeldete Bauten oder Umbauten können Verfahren bei der Gemeinde, beim Katasteramt oder beim BPS erfordern. Weitere Informationen finden Sie unter BPS bei Bauarbeiten: Was dahintersteckt und wie Sie es prüfen.

Beispielrechnung: USD 150.000 ohne Kreditfinanzierung mit Maklerbeteiligung

Annahmen: aktualisierter amtlicher Katasterwert im Gegenwert von USD 90.000; notarieller Gebührentarif auf einer Grundlage von USD 150.000; Maklerprovision von 3% + IVA; und USD 600 als von der Redaktion angesetzter Pauschalbetrag für Eintragung, Bescheinigungen, Gebührenmarken und Abwicklung. Dieser letzte Betrag ist keine offizielle Gebühr.

Unter diesen Annahmen ist die Summe korrekt. Sie belegt nicht, dass jeder Kauf für USD 150.000 gleich viel kostet.

Beispielrechnung: USD 200.000 mit Kredit und Makler

Nehmen wir ausschließlich zur Veranschaulichung der Rechnung an, dass ein Kreditprodukt 80% finanziert und USD 160.000 auszahlt. Diese 80% sind keine allgemein gültige Obergrenze. Nehmen wir außerdem einen amtlichen Katasterwert im Gegenwert von USD 125.000, die Maklerprovision nach dem genannten Richtwert und USD 700 für zusammengefasste Dokumentenkosten an.

Der anfängliche Zahlungsbedarf des Beispiels entspricht 29,49% des Kaufpreises: 20% sind Eigenkapital für den Kaufpreis und 9,49% sind Zusatzkosten. Anschließend müssen ausschließlich die Kosten der gewählten Bank ergänzt werden. Dabei ist zu berücksichtigen, welche bezahlt, vom Auszahlungsbetrag abgezogen oder mitfinanziert werden.

Wer zahlt was?

Die DGI erläutert, dass die für die IRPF anzusetzenden Einkünfte vom Erwerbsdatum und der anwendbaren Berechnungsmethode abhängen. Bei städtischen Immobilien, die vor dem 1/7/2007 erworben wurden, kann eine Wahl zwischen der tatsächlichen und der pauschalen Berechnungsmethode bestehen. Außerdem gibt es Steuerbefreiungen, darunter jene für die dauerhaft bewohnte Immobilie, wenn sämtliche Voraussetzungen zusammen erfüllt sind.

Vier Möglichkeiten, Überraschungen zu vermeiden

1. Prüfen Sie die Förderung als vivienda promovida: Fordern Sie die offizielle Förderanerkennung an und lassen Sie Ihren uruguayischen Notar bestätigen, ob die ITP-Befreiung bei diesem Kauf dem Käufer zugutekommt.
2. Dokumentieren Sie die Vermittlung: Vergewissern Sie sich bei einem Direktkauf, dass keine Beauftragung, kein Exklusivauftrag und keine frühere Vermittlung vorliegen, die einen Honoraranspruch begründen könnten.
3. Fordern Sie einen aufgeschlüsselten notariellen Kostenvoranschlag an: Ein ausgehandeltes Honorar kann Geld sparen, der Beitrag zur Caja Notarial kann jedoch auf Grundlage des vollen Gebührentarifs berechnet werden.
4. Vergleichen Sie bei einer Finanzierung vollständige Kostenaufstellungen: Berücksichtigen Sie neben Zinssatz und Rate auch die Nettoauszahlung, Versicherungen, anfängliche Gebühren und laufende Abbuchungen.

Die Reservierungszahlung gibt Ihnen nicht automatisch ein Rücktrittsrecht

Der teuerste Fehler bleibt, ein Angebot an der eigenen finanziellen Grenze abzugeben, ohne die Nebenkosten zu berücksichtigen. Unter den Annahmen des Beispiels mit USD 150.000 würde jemand, der nur den Kaufpreis zur Verfügung hat, etwa USD 14.235 zusätzlich benötigen.

Es ist aber auch nicht richtig, dass Sie sich stets durch den bloßen Verlust der Reservierungszahlung vom Kauf lösen können. Artikel 1665 des Código Civil bestimmt, dass die Reservierungszahlung, im Original als señal oder arras bezeichnet, als Anzahlung auf den Kaufpreis und als Bestätigung gilt, ohne automatisches Rücktrittsrecht. Um durch Verfall oder Rückgabe dieser Zahlung zurücktreten zu können, muss eine ausdrückliche besondere Klausel vorliegen.

Die konkreten Folgen hängen von der Reservierungsvereinbarung, der Kaufvereinbarung (boleto) oder dem Kaufvorvertrag ab. Lassen Sie Ihren uruguayischen Notar vor einer Zahlung die Fristen, Finanzierungs- und Bewertungsbedingungen, die Prüfung der Eigentumstitel, die Regelungen bei Vertragsverletzungen und die Rückzahlung der Reservierungszahlung prüfen.

Ist die Faustregel sinnvoll, 10% vom Budget abzuziehen?

Sie kann als vorsichtige Orientierung für einen Kauf ohne Kreditfinanzierung mit Maklerbeteiligung dienen. Sie ist keine universelle Finanzregel: Bei Steuerbefreiungen kann der angesetzte Betrag zu hoch sein, bei einem Kredit, nachträglichen Genehmigungs- und Meldeverfahren oder einem komplexen Kaufgeschäft zu niedrig.

Die verlässliche Vorgehensweise besteht darin, rückwärts zu rechnen: verfügbare Ersparnisse abzüglich veranschlagter Kosten und einer Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben ergeben den Höchstpreis, den Sie anbieten können.

Häufig gestellte Fragen

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Uruguay an?

Es gibt keinen einheitlichen Satz. Bei einem Kauf ohne Kreditfinanzierung mit Maklerbeteiligung werden für eine vorsichtige Budgetplanung üblicherweise 8%–10% zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant. Die ITP des Käufers beträgt 2% des aktualisierten amtlichen Katasterwerts nach den Vorgaben der DGI; zusätzlich können Notarhonorar und notarielle Abgaben, Maklerprovision, Bescheinigungen, Gebührenmarken und Eintragung anfallen.

Offizielle Quellen und Fachquellen

• DGI — ITP: Steuerpflichtige, Bemessungsgrundlage und Steuersätze; Steuerauskunft 6600 zur Bemessungsgrundlage der ITP.
• Gesetz 18.795, Artikel 4 — Vergünstigungen im Förderprogramm vivienda promovida.
• AEU — Anwendung des notariellen Gebührentarifs bei Immobilien; Gesetz 17.437, Artikel 29 — notarielle Beitragsbemessungsgrundlage.
• Caja Notarial — Beitrag und geltende Werte für 2026.
• Código Civil, Artikel 1664 — öffentliche notarielle Urkunde; Artikel 1665 — Reservierungszahlung.
• DGR — Einreichung beim Registro de la Propiedad Inmueble.
• CIU — Richtwert für die Maklerprovision; Gesetz 20.380 — Tätigkeit von Immobilienmaklern.
• DGI — IRPF auf Vermögenszuwächse bei städtischen Immobilien.

Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen. Marktwerte, Gebührentarife, Bankaktionen und die steuerliche Situation können sich ändern. Fordern Sie vor einer Reservierung datierte Kostenvoranschläge an und besprechen Sie den konkreten Fall mit Ihrem uruguayischen Notar.

Sie möchten eine Immobilie kaufen? Sehen Sie sich die verfügbaren Immobilien an oder schreiben Sie uns über WhatsApp. Wir begleiten Sie beim Kauf.

Weiterführende Artikel

• Eine Wohnung in Uruguay kaufen: Schritt-für-Schritt-Leitfaden
• Was ein uruguayischer Notar beim Immobilienkauf macht und was er kostet
• Kosten beim Kauf mit Kredit: Bankkosten im Vergleich
• Hypothekendarlehen in Uruguay
• Steuern auf Immobilien in Uruguay
• BPS bei Bauarbeiten: Was dahintersteckt und wie Sie es prüfen
• Gemeinschaftskosten: Was sie umfassen und wie sie berechnet werden