Gemeinschaftskosten in Uruguay (2026): Was sie enthalten und was Sie fragen sollten

Überblick

Die Gemeinschaftskosten sind die am häufigsten unterschätzten laufenden Kosten des Wohnens in einem Mehrparteienhaus. Sie fallen dauerhaft an, sinken nicht, und ein Unterschied von USD 100 monatlich zwischen zwei Gebäuden entspricht USD 12.000 in zehn Jahren. Bevor Sie mieten oder kaufen, müssen Sie genau verstehen, wofür Sie zahlen, wie der Betrag zustande kommt und ob das Gebäude, für das Sie sich interessieren, finanziell solide aufgestellt ist, damit Sie keine Überraschungen erleben.

Dieser Artikel erklärt Ihnen Position für Position, was die Gemeinschaftskosten in Uruguay enthalten, wie sie berechnet werden, mit welchen Beträgen Sie in Montevideo im Jahr 2026 rechnen können und welche konkreten Fragen Sie stellen müssen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Wenn Sie gerade Ihre Mietunterlagen zusammenstellen, lesen Sie ergänzend die Voraussetzungen für die Anmietung in Montevideo und den vollständigen rechtlichen Rahmen im Artikel zum Mietrecht in Uruguay. Wenn Sie noch Mietsicherheiten vergleichen, lesen Sie Mietsicherheiten in Uruguay: Welche eignet sich?

Was die Gemeinschaftskosten enthalten: Position für Position

Die Gemeinschaftskosten decken alles ab, was für den Betrieb des Gebäudes erforderlich ist. Eine einheitliche Liste gibt es nicht, weil jedes Gebäude anders ist. Die folgenden Positionen finden Sie jedoch in den allermeisten Abrechnungen:

Pförtner- oder Wachdienst

Dies ist in den meisten Gebäuden mit Abstand die teuerste Position. Ein vor Ort besetzter Pförtnerdienst über 24 Stunden benötigt vier Beschäftigte, um alle Schichten und die Vertretung an freien Tagen abzudecken (Früh-, Spät- und Nachtschicht sowie freie Tage). Rechnet man Gehälter, Sozialabgaben, die jährliche Sonderzahlung, Urlaubsgeld und bezahlten Urlaub zusammen, ergeben sich allein für diese Position zwischen $200.000 und $240.000 pro Monat. In kleinen Gebäuden kann der Pförtnerdienst mehr als 50% der Gesamtkosten ausmachen.

Reinigung der Gemeinschaftsflächen

Eingangshalle, Treppen, Flure, Aufzüge, Garage und Dachfläche. Die Reinigung kann durch eigenes Personal des Gebäudes oder einen externen Dienstleister erfolgen. Die Kosten hängen stark von der Fläche des Gebäudes und der Reinigungshäufigkeit ab.

Strom für Gemeinschaftsbereiche

Beleuchtung von Fluren, Eingangshalle, Garage, Dachfläche und Außenbereichen. In Gebäuden mit vielen Gemeinschaftseinrichtungen wie Fitnessraum, Schwimmbad, Mehrzweckraum (SUM) und Coworking-Bereich kann diese Position erheblich ins Gewicht fallen.

Wasser

Hier gibt es einen wichtigen Unterschied. In Gebäuden mit zentralem Wassertank (den meisten älteren Gebäuden) wird Wasser über die Gemeinschaftskosten bezahlt und auf alle Einheiten verteilt. In neueren Gebäuden mit Einzelzählern bezahlt jeder Eigentümer seinen Verbrauch direkt an OSE. Fragen Sie immer: „Ist Wasser in den Gemeinschaftskosten enthalten oder wird es separat bezahlt?“

Aufzug: Wartung und Service

Die Aufzugswartung wird über einen monatlich abgerechneten Vertrag mit einem Fachunternehmen geregelt. Er umfasst regelmäßige Kontrollen, kleinere Reparaturen und einen Notdienst. In Gebäuden mit mehreren Aufzügen vervielfachen sich diese Kosten. Ein Wartungsvertrag für einen Aufzug kann je nach Marke, Alter und vereinbartem Leistungsumfang zwischen $15.000 und $40.000 monatlich kosten.

Gebäudeversicherung

Jedes Gebäude im Wohnungseigentumsregime muss mindestens gegen Feuer versichert sein. Viele ergänzen den Versicherungsschutz um Haftpflicht, Schäden an Dritten und weitere Risiken. Die Prämie wird jährlich bezahlt, aber anteilig auf die monatlichen Beiträge umgelegt.

Verwaltung

Das Honorar der Gebäudeverwaltung. Diese kümmert sich um Buchhaltung, Beitragseinzug, die Koordination von Dienstleistern, die Einberufung von Eigentümerversammlungen und die Einhaltung der Gemeinschaftsordnung. Die Kosten variieren je nach Größe des Gebäudes und Verwaltungsaufwand.

Instandhaltungsrücklage

Ein prozentualer Anteil des monatlichen Beitrags fließt in eine Rücklage für künftige Erhaltungs- und Reparaturarbeiten. Wir behandeln sie weiter unten ausführlich, weil sie einer der wichtigsten Indikatoren für die finanzielle Lage des Gebäudes ist.

Weitere mögliche Positionen

Je nach Gebäude können hinzukommen: Wartung der Wasserpumpen, Schädlingsbekämpfung, Gartenpflege, Wartung des Garagentors, Brandschutzanlage, Überwachungskameras, Schwimmbad (Chemikalien, Reinigung, Rettungsschwimmer während der Saison), Fitnessraum (Gerätewartung), Coworking-Bereiche, Zentralheizung und mehr.

Wie die Kosten berechnet werden: der Miteigentumsanteil

Die Gemeinschaftskosten werden nicht zu gleichen Teilen auf alle Wohnungen verteilt. Sie werden im Verhältnis zum Wert jeder Einheit umgelegt, wie es Artikel 5 des Gesetzes 10.751 über Wohnungseigentum vorsieht.

Jeder Einheit ist ein Verteilungskoeffizient zugeordnet, der auch als „Tausendstelanteil“ bezeichnet wird und in der Gemeinschaftsordnung des Gebäudes festgelegt ist. Dieser Koeffizient richtet sich nach dem relativen Wert jeder Wohnung im Verhältnis zur gesamten Immobilie. Dabei werden Fläche, Lage innerhalb des Gebäudes, Ausrichtung und weitere Faktoren berücksichtigt.

Ein praktisches Beispiel: Wenn die Gesamtkosten des Gebäudes in einem Monat $500.000 betragen und Ihre Wohnung einen Koeffizienten von 8% hat, beträgt Ihr Beitrag $40.000. Das Penthouse mit drei Schlafzimmern und Terrasse hat möglicherweise einen Koeffizienten von 15%, sodass dafür $75.000 anfallen. Für die Einzimmerwohnung im Erdgeschoss mit einem Koeffizienten von 3% sind $15.000 zu zahlen.

Der Koeffizient ist im Vermessungs- und Aufteilungsplan des Gebäudes eingetragen. Er ändert sich nur, wenn die Eigentümerversammlung eine Änderung der Gemeinschaftsordnung beschließt. Das bedeutet: Ihr prozentualer Anteil ist festgelegt, die Gesamtkosten des Gebäudes können jedoch steigen (und tatsächlich steigen sie jedes Jahr durch Inflation, Gehaltsanpassungen des Personals und höhere Versorgungstarife).

Befreiung für Erdgeschosseinheiten: Was das Gesetz sagt

Artikel 5 des Gesetzes 10.751 sieht eine bestimmte Befreiung vor: Eigentümer von Einheiten im Erdgeschoss und Untergeschoss sind von der Beteiligung an den Kosten für Instandhaltung und Reparatur von Treppen und Aufzügen befreit, sofern diese nicht in ihrem Miteigentum stehen.

Wenn Sie eine Erdgeschosswohnung in Betracht ziehen, sollten Ihre Gemeinschaftskosten deshalb niedriger sein als die der Einheiten in höheren Stockwerken, weil Sie den auf Aufzug und Treppe entfallenden Anteil nicht bezahlen. Prüfen Sie, ob die Abrechnung dies korrekt berücksichtigt. Falls nicht, ist das ein Hinweis darauf, dass die Verwaltung das Gesetz nicht ordnungsgemäß anwendet.

Spannen der Gemeinschaftskosten in Montevideo (2026)

Die Gemeinschaftskosten unterscheiden sich je nach Gebäudetyp erheblich. Für eine durchschnittliche Wohnung mit zwei Schlafzimmern in Montevideo dienen im Jahr 2026 folgende Spannen als Orientierung:

Hinweis: Diese Spannen dienen der Orientierung und hängen vom Koeffizienten Ihrer Einheit, der Anzahl der Einheiten im Gebäude (auf die sich die Kosten verteilen) sowie vom Alter und Instandhaltungszustand ab. Bei Premiumgebäuden in Punta Carretas, Pocitos oder Carrasco mit umfassenden Gemeinschaftseinrichtungen können die Gemeinschaftskosten monatlich mehr als $30.000 betragen.

Was die Gemeinschaftskosten erhöht

Wenn Sie verstehen möchten, warum ein Gebäude hohe Gemeinschaftskosten hat, achten Sie auf folgende Faktoren:

Vor Ort besetzter Pförtnerdienst über 24 Stunden

Wie bereits erwähnt, kosten vier Beschäftigte zur vollständigen Schichtabdeckung zwischen $200.000 und $240.000 monatlich. Bei einem Gebäude mit 20 Einheiten sind das allein für den Pförtnerdienst $10.000 bis $12.000 pro Einheit. Bei einem Gebäude mit 50 Einheiten sinkt der Betrag auf $4.000 - $4.800 pro Einheit. Die Anzahl der Einheiten senkt diesen Kostenanteil pro Einheit erheblich.

Schwimmbad

Chemikalien, Filteranlage, Reinigung, Rettungsschwimmer während der Saison (vorgeschrieben) und Wartung der Anlagen. Ein Schwimmbad kann die monatlichen Kosten jeder Einheit um $2.000 bis $5.000 erhöhen.

Mehrere Aufzüge

Jeder Aufzug hat einen eigenen Wartungsvertrag. Ein Gebäude mit drei Aufzügen zahlt dreimal so viel wie eines mit nur einem Aufzug.

Fitnessraum

Gerätewartung, zusätzliche Reinigung, Strom für die Klimaanlage des Fitnessraums und Ersatz von Geräten. Ein gut ausgestatteter Fitnessraum ist im Unterhalt nicht günstig.

Zusätzliche Sicherheit

Überwachte Kamerasysteme, elektronische Zugangskontrollen und ein ergänzender Wachdienst. Alles summiert sich.

Wenige Einheiten

Ein Gebäude mit 10 Wohnungen und 24-Stunden-Pförtnerdienst wird pro Einheit sehr hohe Gemeinschaftskosten haben. Dieselbe Leistung verteilt sich in einem Gebäude mit 80 Einheiten auf deutlich mehr Schultern. Rechnen Sie nach, bevor Sie sich in ein Boutiquegebäude verlieben.

Der Trend zum virtuellen Pförtnerdienst: 4 bis 5 Mal günstiger

Der virtuelle Pförtnerdienst gehört zu den Neuerungen mit den größten Auswirkungen auf die Gemeinschaftskosten uruguayischer Gebäude. Das Konzept ist einfach: Anstelle einer Person vor Ort in der Eingangshalle wird eine Stele mit Kamera, Gegensprechanlage und Erkennungssystem installiert. Sie ist mit einer externen Überwachungszentrale verbunden, die 24/7 arbeitet.

Die Zahlen sprechen für sich:

Ein virtueller Pförtnerdienst kann die Gemeinschaftskosten des Gebäudes um 40% bis 70% senken, je nachdem, welchen Anteil der vor Ort besetzte Dienst an den Gesamtkosten hatte. Bei einem Gebäude mit 30 Einheiten kann die Umstellung auf einen virtuellen Pförtnerdienst eine Ersparnis von $5.000 bis $7.000 pro Monat und Einheit bedeuten.

Das typische Angebot umfasst die Zugangskontrolle für Fahrzeuge und Personen, Videoüberwachung 24/7, Paketannahme, Gesichtserkennung und eine App für die Bewohner. Unternehmen wie Foxsys, Spotter, Masterson und Hunter Virtual sind in Uruguay tätig, und das Angebot wächst jedes Jahr.

Wenn Sie ein Gebäude in Betracht ziehen, dessen Gemeinschaftskosten wegen eines vor Ort besetzten Pförtnerdienstes hoch sind, fragen Sie, ob die Möglichkeit einer Umstellung auf einen virtuellen Dienst bereits in der Eigentümerversammlung besprochen wurde. Dies ist eine der wenigen konkreten Möglichkeiten, die Gemeinschaftskosten deutlich zu senken.

Die Instandhaltungsrücklage: Warum sie wichtiger ist, als Sie denken

Die Instandhaltungsrücklage ist ein finanzielles Polster, das die Eigentümergemeinschaft Monat für Monat aufbaut, um größere Instandhaltungsarbeiten zu finanzieren, ohne plötzlich Sonderumlagen erheben zu müssen. Sie wird durch einen prozentualen Zuschlag auf die regulären Gemeinschaftskosten gebildet. Diesen Prozentsatz legt die Eigentümerversammlung fest.

Wofür sie verwendet wird

Abdichtung der Dachfläche, Fassadenreparatur, Austausch des Aufzugs, Erneuerung von Rohrleitungen und Anstrich der Gemeinschaftsbereiche. Solche Arbeiten kosten Hunderttausende Pesos. Hat die Eigentümergemeinschaft keine Rücklage, werden sie allen Eigentümern als Sonderumlage berechnet.

Wie Sie die Rücklage prüfen

Fordern Sie die letzte Gemeinschaftskostenabrechnung an. Die Instandhaltungsrücklage muss als separate Position mit ihrem angesammelten Guthaben ausgewiesen sein. Eine solide Rücklage, die den regulären Kosten mehrerer Monate entspricht, ist ein Zeichen guter Verwaltung. Liegt das Guthaben bei null oder ist es nur gering, sollten Sie sich auf Sonderumlagen einstellen.

Warum sie beim Kauf wichtig ist

Wenn Sie eine Wohnung in einem Gebäude mit leerer Instandhaltungsrücklage und einem 30 Jahre alten Aufzug kaufen, muss dieser Aufzug irgendwann ersetzt werden. Fehlt die Rücklage, müssen Sie Ihren Kostenanteil auf einmal bezahlen. Die Wohnung in diesem „günstigen Gebäude“ kann Sie sehr teuer zu stehen kommen.

Warum sie beim Mieten wichtig ist

In Uruguay trägt der Mieter die regulären Gemeinschaftskosten. Sonderumlagen bezahlt der Eigentümer, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. In der Praxis können viele Sonderumlagen jedoch auf eine schlechte Verwaltung hinweisen, die sich früher oder später auch in höheren regulären Kosten niederschlägt.

Außerordentliche Gemeinschaftskosten: Was sie sind und wie sie beschlossen werden

Außerordentliche Gemeinschaftskosten sind einmalige Ausgaben, die über die übliche Instandhaltung des Gebäudes hinausgehen. Sie werden in der Eigentümerversammlung beschlossen (in der Regel in einer eigens dafür einberufenen außerordentlichen Versammlung) und entsprechend dem Miteigentumsanteil auf die Einheiten umgelegt.

Häufige Beispiele aus der Praxis

• Abdichtung der Dachfläche (Abdichtungsbahn): Eine neue Abdichtungsbahn für ein mittelgroßes Gebäude kann je nach Fläche zwischen USD 5.000 und USD 15.000 kosten. Sie wird alle 10-15 Jahre erneuert.
• Reparatur oder Austausch des Aufzugs: Eine umfassende Modernisierung kann zwischen USD 20.000 und USD 50.000 pro Aufzug kosten. Eine größere Reparatur kostet zwischen USD 5.000 und USD 15.000.
• Fassadenreparatur: Bei Feuchtigkeitsproblemen oder sich ablösenden Fassadenteilen können in einem mittelgroßen Gebäude Kosten zwischen USD 10.000 und USD 40.000 entstehen.
• Erneuerung der Rohrleitungen: In Gebäuden, die älter als 40 Jahre sind, müssen die nach unten führenden Wasser- und Abwasserleitungen möglicherweise ersetzt werden. Kosten: USD 8.000 bis USD 25.000.
• Vollständiger Neuanstrich der Gemeinschaftsbereiche: USD 2.000 bis USD 8.000.

Wie sie beschlossen werden

Die Verwaltung oder eine Gruppe von Miteigentümern beruft eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein. Das Problem wird vorgestellt, Kostenvoranschläge werden eingeholt (in der Regel mindestens drei), und anschließend wird abgestimmt. Die erforderlichen Mehrheiten richten sich nach der Gemeinschaftsordnung und dem Gesetz 10.751. Notwendige Erhaltungsarbeiten können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Für Verbesserungen oder Erweiterungen ist in der Regel eine qualifizierte Mehrheit erforderlich.

Die entscheidende Frage

Fragen Sie vor dem Kauf oder der Anmietung: „Gibt es Baumaßnahmen, die bereits beschlossen wurden oder in der Eigentümerversammlung diskutiert werden?“ Fordern Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen an. Wenn eine Fassadenreparatur für USD 30.000 beschlossen wurde, werden diese Kosten auf alle Eigentümer verteilt. Das sollten Sie besser vorher als nachher wissen.

Wie Sie eine Gemeinschaftskostenabrechnung lesen

Die monatliche Abrechnung führt sämtliche Kosten des Gebäudes und Ihren Beitrag auf. Wenn Sie sie lesen können, schützt Sie das vor Fehlern und unberechtigten Forderungen und gibt Ihnen Einblick in die Verwaltung des Gebäudes. Auf Folgendes sollten Sie achten:

1. Kopfzeile und Angaben zur Einheit

Name des Gebäudes, Abrechnungszeitraum (Monat/Jahr), Verwaltung und Ihre Einheit mit dem zugehörigen Koeffizienten. Prüfen Sie, ob der Koeffizient mit der Angabe in der Gemeinschaftsordnung übereinstimmt.

2. Aufschlüsselung der regulären Kosten

Jede Position muss separat erscheinen: Personal (Pförtnerdienst, Reinigung), Versorgungs- und Serviceleistungen (Strom, Wasser, Aufzug), Versicherungen und Verwaltung. Wenn in der Abrechnung ohne weitere Aufschlüsselung nur „sonstige Kosten“ steht, ist das ein Warnsignal.

3. Instandhaltungsrücklage

Der in diesem Monat eingezahlte Betrag und das angesammelte Guthaben. Fehlen diese Angaben, fragen Sie nach dem Grund.

4. Außerordentliche Kosten

Wenn derzeit Sonderumlagen für von der Eigentümerversammlung beschlossene Arbeiten erhoben werden, müssen sie getrennt von den regulären Kosten ausgewiesen sein.

5. Zahlungsrückstände

Manche Verwaltungen geben die Quote der Zahlungsrückstände im Gebäude an. Ein Gebäude mit einer hohen Rückstandsquote (mehr als 15-20%) hat ein Problem: Die Fixkosten bleiben bestehen, aber weniger Eigentümer zahlen. Zum Ausgleich können die Beiträge steigen.

6. Ihr zu zahlender Gesamtbetrag

Prüfen Sie, ob die Berechnung stimmt: Gesamtkosten des Gebäudes multipliziert mit Ihrem Koeffizienten, zuzüglich Instandhaltungsrücklage und gegebenenfalls Sonderumlagen.

Warnsignale, die Sie nicht ignorieren dürfen

Wenn Sie ein Gebäude prüfen, deuten folgende Anzeichen auf Probleme hin:

Keine Kostenaufschlüsselung

Seien Sie skeptisch, wenn die Abrechnung nur einen Gesamtbetrag ohne einzelne Kostenpositionen nennt. Eine gute Verwaltung legt stets nachvollziehbar Rechenschaft ab. Fordern Sie die Aufschlüsselung an. Wenn Sie diese nicht erhalten, sollten Sie Ihre Entscheidung gründlich überdenken.

Keine Instandhaltungsrücklage

Ein Gebäude ohne Instandhaltungsrücklage lebt von der Hand in den Mund. Jede größere Reparatur wird eine Sonderumlage nach sich ziehen. Fragen Sie: „Wie hoch ist das angesammelte Guthaben der Instandhaltungsrücklage?“ Eine ausweichende Antwort ist ein schlechtes Zeichen.

Hohe Zahlungsrückstände

Wenn 20% oder 30% der Eigentümer in einem Gebäude nicht zahlen, entsteht ein Teufelskreis: Die zahlenden Eigentümer finanzieren letztlich die nicht zahlenden mit, oder die Leistungen verschlechtern sich. Fragen Sie nach dem Ausmaß der Zahlungsrückstände und danach, ob bereits rechtliche Schritte gegen säumige Eigentümer laufen.

Viele aufeinanderfolgende Sonderumlagen

Wenn es in den letzten zwei Jahren drei oder vier Sonderumlagen gab, deutet das auf aufgeschobene Instandhaltung hin. Die Eigentümergemeinschaft zahlt nun die Rechnung für jahrelang unterlassene Investitionen.

Sprunghafte Erhöhungen ohne Erklärung

Eine Erhöhung um 30% von einem Monat auf den nächsten ohne erkennbaren Grund (keine Baumaßnahme, keine Gehaltsanpassung) deutet auf Verwaltungsprobleme hin.

Vernachlässigte Gemeinschaftsbereiche

Der sichtbare Zustand des Gebäudes verrät viel. Wenn die Eingangshalle ungepflegt ist, die Flurbeleuchtung nicht funktioniert, der Aufzug ungewöhnliche Geräusche macht oder Fassadenteile abfallen, werden die Kosten steigen. Es ist nur eine Frage der Zeit.

Die langfristigen Kosten: Rechnen Sie nach

Die Gemeinschaftskosten sind Ausgaben, die niemals aufhören. Solange Sie Eigentümer oder Mieter sind, zahlen Sie jeden Monat. Zudem steigen sie durch Inflation, Gehaltsanpassungen und den zunehmenden Instandhaltungsbedarf eines alternden Gebäudes.

Betrachten wir die tatsächlichen Auswirkungen anhand einer einfachen Rechnung:

Hinweis: Diese Berechnungen gehen von konstanten Beträgen ohne Inflationsanpassung aus. In der Realität sind die aufgelaufenen Gesamtkosten deutlich höher.

Der Unterschied zählt. Wenn Sie zwischen zwei ähnlichen Wohnungen wählen, von denen eine $8.000 Gemeinschaftskosten und die andere $18.000 hat, entspricht die Differenz von $10.000 monatlich ungefähr USD 28.000 in zehn Jahren. Dieses Geld könnten Sie stattdessen für die Rückzahlung eines Hypothekendarlehens, Verbesserungen an der Immobilie oder eine Kapitalanlage verwenden.

Wenn Sie die Gesamtkosten einer Wohnung berechnen, betrachten Sie niemals nur den Kaufpreis oder die Medianmiete Ihres Viertels. Rechnen Sie die Gemeinschaftskosten hinzu. Eine „günstige“ Wohnung mit hohen Gemeinschaftskosten kann am Ende mehr kosten als eine „teure“ Wohnung mit niedrigen Gemeinschaftskosten.

Wie Sie die Gemeinschaftskosten zweier Immobilien vergleichen

Für einen fairen Vergleich fordern Sie die Angaben der letzten 6 bis 12 Monate für beide Immobilien an und füllen diese Tabelle aus:

Vier Regeln für einen aussagekräftigen Vergleich:

• Vergleichen Sie Durchschnittswerte statt eines einzelnen Monats. Eine einmalige Sonderumlage oder eine Anpassung kann einen einzelnen Monat verzerren. Der Durchschnitt von 12 Monaten zeigt die tatsächliche Belastung.
• Fragen Sie bei Sonderumlagen nach Grund und Laufzeit. Eine Sonderumlage über 3 Monate für den Anstrich der Eingangshalle ist etwas anderes als eine über 24 Monate für den Austausch des Aufzugs.
• Vergleichen Sie die Leistungen auf gleicher Grundlage. Wenn Wasser bei einer Immobilie enthalten ist und bei der anderen nicht, rechnen Sie bei der zweiten die geschätzten Wasserkosten hinzu, um Gleiches mit Gleichem zu vergleichen.
• Überlegen Sie, ob Sie die Gemeinschaftseinrichtungen nutzen. Ein Fitnessraum und ein Schwimmbad, die Sie nicht nutzen werden, verursachen für Sie dauerhaft Fixkosten. Wenn Sie niedrige Kosten suchen, bevorzugen Sie Gebäude mit Leistungen, die Sie tatsächlich benötigen.

Die 10 Fragen, die Sie vor dem Mieten oder Kaufen stellen müssen

Diese konkreten Fragen sollten Sie dem Eigentümer, dem Immobilienbüro oder der Verwaltung stellen:

1. Wie hoch waren die durchschnittlichen Gemeinschaftskosten der letzten 12 Monate? Geben Sie sich nicht nur mit dem Betrag des letzten Monats zufrieden.
2. Was ist darin enthalten? Fordern Sie die Aufschlüsselung an: Pförtnerdienst, Reinigung, Aufzug, Strom, Wasser, Versicherung, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage.
3. Ist Wasser enthalten oder wird es separat bezahlt?
4. Gibt es eine Instandhaltungsrücklage? Wie hoch ist das Guthaben?
5. Werden derzeit Sonderumlagen erhoben? Falls ja: aus welchem Grund, in welcher Höhe und für welchen Zeitraum?
6. Gibt es Baumaßnahmen, die bereits beschlossen wurden oder in der Eigentümerversammlung diskutiert werden? Bitten Sie um Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
7. Wie hoch ist die Rückstandsquote bei den Zahlungen im Gebäude?
8. Wie viele Einheiten hat das Gebäude? So können Sie nachvollziehen, auf wie viele Einheiten sich die Kosten verteilen.
9. Welche Art von Pförtnerdienst gibt es? Vor Ort über 24 Stunden, zeitweise besetzt, virtuell oder gar keinen?
10. Wann gab es zuletzt eine größere Anpassung der Gemeinschaftskosten und warum?

Wer bezahlt was? Mieter und Eigentümer

Im Rahmen des Mietrechts in Uruguay gilt grundsätzlich:

• Reguläre Gemeinschaftskosten: Diese trägt der Mieter. Es handelt sich um die monatlichen Betriebskosten des Gebäudes.
• Außerordentliche Gemeinschaftskosten: Diese trägt der Eigentümer. Dazu gehören größere Bauarbeiten und Reparaturen.

Das gilt, sofern der Vertrag nichts anderes festlegt. Deshalb ist es entscheidend, den Mietvertrag zu lesen und zu prüfen, was er zu den Gemeinschaftskosten vorsieht. Manche Verträge bestimmen, dass der Mieter alles bezahlt, einschließlich der Sonderumlagen. Das ist rechtlich zulässig, wenn beide Parteien es vereinbaren, aber eindeutig nachteilig für den Mieter.

Mehr über Ihre Rechte und Pflichten erfahren Sie im Artikel zum Wohnungseigentum in Uruguay.

Übersichtstabelle: Kostenpositionen, enthaltene Leistungen und Prüfung

Abschließende Empfehlungen

• Fordern Sie immer die vollständige Abrechnung an. Geben Sie sich nicht mit einer ungefähren Angabe zufrieden. Verlangen Sie die tatsächlichen Abrechnungen der letzten Monate.
• Besichtigen Sie die Gemeinschaftsbereiche. Der sichtbare Zustand des Gebäudes verrät viel über die Verwaltung und die künftigen Kosten.
• Fragen Sie beim Pförtnerdienst nach. Falls es einen Pförtner gibt, fragen Sie diskret, ob Baumaßnahmen ausstehen oder Probleme im Gebäude bestehen. Oft erhalten Sie Informationen, die Sie in keinem Dokument finden.
• Berechnen Sie die Gesamtkosten. Miete + Gemeinschaftskosten + Wasser (sofern nicht enthalten) + Sonderumlagen. Das sind Ihre tatsächlichen monatlichen Wohnkosten.
• Denken Sie langfristig. Die Gemeinschaftskosten werden steigen. Wenn Ihr Budget heute schon knapp ist, werden Sie in zwei Jahren finanziell unter Druck geraten.
• Unterschätzen Sie die Instandhaltungsrücklage nicht. Eine Immobilie in einem gut verwalteten Gebäude mit solider Instandhaltungsrücklage ist eine sicherere Investition als eine in einem Gebäude mit niedrigen Gemeinschaftskosten, aber ohne finanzielles Polster.

Quellen

• Gesetz 10.751 über Wohnungseigentum (IMPO): https://www.impo.com.uy/bases/leyes/10751-1946
• Gesetzesdekret 14.261 - Wohnungseigentum (IMPO): https://www.impo.com.uy/bases/decretos-ley/14261-1974
• ANHEC - Wie die Gemeinschaftskosten in einem Gebäude berechnet werden: https://www.anhec.com.uy/entendiendo-los-gastos-comunes-como-se-calculan-y-se-distribuyen/
• ANHEC - Eigentümerversammlungen im Wohnungseigentumsregime: https://www.anhec.com.uy/las-asambleas-en-propiedad-horizontal/
• Dirección Nacional de Catastro - Bescheinigung über Wohnungseigentum: https://www.gub.uy/direccion-nacional-catastro/cedes-electronicas/certificado-propiedad-horizontal

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