Kauf in der Bauphase oder nach Fertigstellung in Uruguay (2026): Ratgeber

Überblick

Ein Kauf in der Bauphase klingt attraktiv: Sie zahlen weniger, können zuerst auswählen, und die Immobilie gewinnt während des Baus an Wert. Doch diese Darstellung lässt konkrete Risiken außer Acht: Bauverzögerungen, gebundenes Kapital ohne Mieteinnahmen und die fehlende Möglichkeit, das Kaufobjekt vor der Übergabe zu prüfen. Eine fertiggestellte Immobilie kostet pro Quadratmeter mehr, bringt aber vom ersten Tag an Einnahmen und beseitigt die Ungewissheit.

In diesem Ratgeber analysieren wir beide Optionen anhand realer Zahlen aus dem uruguayischen Immobilienmarkt 2026, einschließlich der Opportunitätskosten, die nur wenige erwähnen. Denn ein Kauf in der Bauphase ist nicht automatisch ein gutes Geschäft, und eine fertiggestellte Immobilie ist nicht automatisch teuer.

Wenn Sie Neubauprojekte prüfen, empfehlen wir Ihnen ergänzend unseren Beitrag zum Förderprogramm vivienda promovida (Gesetz 18.795). Informieren Sie sich außerdem darüber, welche Kosten beim Immobilienkauf entstehen, und nutzen Sie unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Wohnungskauf.

Was die beiden Optionen bedeuten

Kauf in der Bauphase

Sie kaufen eine Einheit, die physisch noch nicht existiert. Das Projekt kann sich in der Planungsphase befinden, in der nur Baupläne vorliegen, beim Aushub oder in einer anderen Bauphase. Sie zahlen einen Preis unter dem geschätzten Wert der fertiggestellten Einheit, in der Regel in Raten während der Bauzeit, und erhalten die Immobilie nach Abschluss der Arbeiten, üblicherweise 24 bis 36 Monate später.

Bei der Unterzeichnung erhalten Sie einen Kaufvorvertrag, eine Visualisierung und eine Baubeschreibung. Was Sie nicht erhalten: die Möglichkeit, Ausbau und Ausstattung, die Akustik, den Tageslichteinfall, den tatsächlichen Ausblick aus Ihrem Stockwerk oder die Qualität der Bauausführung zu prüfen.

Kauf einer fertiggestellten Immobilie

Sie kaufen eine Einheit, die bereits existiert. Sie können sie besichtigen, die Räume ausmessen, die Wasserhähne aufdrehen, Fenster und Türen ausprobieren und mit den Nachbarn sprechen. Sie zahlen den aktuellen Marktpreis, der die Marge des Projektentwicklers auf die Baukosten einschließt, und können innerhalb weniger Wochen den Kauf notariell abschließen, einziehen oder vermieten.

Der Preisunterschied: reale Daten aus dem uruguayischen Markt

Das wichtigste Argument für einen Kauf in der Bauphase ist der Preisabschlag. Dieser fällt jedoch je nach Stadtviertel, Projektentwickler und Baufortschritt sehr unterschiedlich aus.

Die folgenden Richtwerte wurden bei konkreten Projekten auf dem uruguayischen Markt erhoben:

Beachten Sie die große Spannweite: In Prado beträgt der tatsächliche Preisabschlag 30%. In Palermo sind es gerade einmal 1,3%. Damit lässt sich die pauschale Regel, dass „ein Kauf in der Bauphase immer günstiger ist“, nicht halten. Es hängt vom Projekt, der Lage und der Phase ab, in der Sie einsteigen. Als Orientierung für die aktuellen Preise: Laut Índice INGAR (Juni 2026) liegt der Median der Wohnungsverkaufspreise bei USD 2.760/m² in Prado, USD 3.838/m² in Carrasco, USD 2.952/m² in La Blanqueada und USD 3.125/m² in Palermo.

Im Allgemeinen liegt der typische Preisabschlag in Uruguay gegenüber dem Preis der fertiggestellten Einheit zwischen 15% und 30%. In der Vorverkaufsphase vor Baubeginn kann er 30-35% erreichen. Sobald der Bau voranschreitet, sinkt der Abschlag auf 15-25%.

Die Opportunitätskosten: Was Ihnen niemand sagt

Hier folgt die Analyse, die in den meisten Ratgebern fehlt. Nehmen wir zwei Szenarien mit einer Investition von USD 120.000 an:

Szenario A: Sie kaufen in der Bauphase

• Preis in der Bauphase: USD 120.000 (mit einem Abschlag von 20% auf den Wert nach Fertigstellung von USD 150.000).
• Sie zahlen bei Unterzeichnung 40% (USD 48.000) und den Rest in Raten während der 30 Monate Bauzeit.
• Während dieser 30 Monate erhalten Sie keine Mieteinnahmen.
• Der Bau verzögert sich um 6 Monate (in Uruguay häufig). Insgesamt: 36 Monate ohne Mieteinnahmen.
• Bei Übergabe der Einheit beträgt ihr Marktwert USD 150.000. Gewinn auf dem Papier: USD 30.000.

Szenario B: Sie kaufen eine fertiggestellte Immobilie

• Preis der fertiggestellten Immobilie: USD 150.000 (Sie finanzieren USD 30.000 mit einem Hypothekendarlehen zu 3,75% in UI).
• Anfängliche Zahlung aus Eigenmitteln: USD 120.000. Der notarielle Kaufabschluss erfolgt innerhalb von 30 Tagen.
• Sie vermieten sofort. Bruttomietrendite: 5,5% jährlich = USD 8.250/Jahr = USD 688/Monat.
• In 36 Monaten haben Sie ~USD 24.750 an Bruttomieteinnahmen erhalten.
• Nach Kosten und Steuern (~35%) verbleiben Nettomieteinnahmen von ~USD 16.000.

Der tatsächliche Vergleich

In diesem Beispiel liegt der Kauf in der Bauphase vorn. Ändern wir jedoch eine Variable: Beträgt der tatsächliche Preisabschlag 10% statt 20%, sinkt der Kapitalgewinn auf USD 15.000, und der Unterschied zum Kauf nach Fertigstellung reduziert sich auf USD 2.375. Kommt außerdem eine Verzögerung von 12 Monaten statt 6 hinzu, schneidet die fertiggestellte Immobilie mit ihren Mieteinnahmen besser ab als der Kauf in der Bauphase.

Die Schlussfolgerung ist klar: Ein Kauf in der Bauphase lohnt sich nur, wenn der Preisabschlag tatsächlich besteht und erheblich ist (mindestens 15-20%), der Projektentwickler zuverlässig ist und Sie bereit sind, das Terminrisiko zu tragen. Liegt der Abschlag unter 15%, gleichen die sofortigen Mieteinnahmen einer fertiggestellten Immobilie die Differenz wahrscheinlich aus.

Die konkreten Risiken eines Kaufs in der Bauphase

1. Bauverzögerungen

Dies ist das häufigste Risiko. In Uruguay kommt es bei Baugenehmigungen in Montevideo immer wieder zu Verzögerungen —es gibt dokumentierte Fälle mit Verzögerungen von sechs Monaten allein in der Genehmigungsphase—. Hinzu kommen Verzögerungen durch das Wetter, die Materiallogistik oder finanzielle Probleme des Projektentwicklers. Ein Projekt, das eine Bauzeit von 24 Monaten verspricht, wird häufig erst nach 30 oder 36 Monaten übergeben.

Jeder Monat Verzögerung bedeutet einen Monat ohne Mieteinnahmen bei einer Kapitalanlage oder einen weiteren Monat mit Mietzahlungen für eine andere Unterkunft bei einer Immobilie zur Eigennutzung.

2. Insolvenzrisiko des Projektentwicklers

Wird der Projektentwickler insolvent oder kann er den Bau nicht abschließen, ist Ihre Investition an ein Gerichtsverfahren gebunden. In der Region gibt es konkrete Fälle von Bauunternehmen, die mit unvollendeten Projekten für insolvent erklärt wurden. Der Schutz hängt von der Vertragsstruktur ab; mehr dazu im Abschnitt über rechtliche Schutzmechanismen.

3. Unterschiede zwischen Visualisierung und Wirklichkeit

Verkaufsvisualisierungen zeigen das Projekt von seiner besten Seite: makellose Materialien, perfektes Licht und ausgewachsene Bepflanzung. Die Wirklichkeit kann anders aussehen. Die Baubeschreibung führt die zugesagte Ausstattung im Detail auf, doch „Feinsteinzeug aus inländischer Produktion in erstklassiger Qualität“ lässt einen großen Interpretationsspielraum zu. Ohne präzise technische Angaben zu Marke, Modell und Materialstärke sind Sie vom Ermessen des Projektentwicklers abhängig.

4. Änderungen am Projekt

Manche Projektentwickler behalten sich das Recht vor, während der Bauzeit bestimmte Aspekte des Projekts zu ändern, etwa die Aufteilung der Gemeinschaftsflächen, die Gemeinschaftseinrichtungen oder die Materialien. Begrenzt der Vertrag solche Änderungen nicht ausdrücklich, erhalten Sie möglicherweise etwas anderes als das, was Sie gekauft haben.

5. Unerwartete Gemeinschaftskosten

Die im Vorverkauf geschätzten Gemeinschaftskosten sind häufig optimistisch angesetzt. Ein Gebäude mit Pool, Fitnessraum und Lobby mit Empfang hat hohe Betriebskosten. Hat der Projektentwickler USD 150/Monat veranschlagt, während die tatsächlichen Kosten USD 280/Monat betragen, müssen Sie Ihre Rendite vollständig neu berechnen.

Die tatsächlichen Vorteile eines Kaufs in der Bauphase

1. Niedrigerer Preis (wenn der Abschlag tatsächlich besteht)

Bei einem tatsächlichen Preisabschlag von 15-30% kaufen Sie einen Vermögenswert unter seinem Marktwert zum Zeitpunkt der Übergabe. Diese Differenz ist vom ersten Tag an ein Kapitalgewinn.

2. Zahlungsplan während der Bauzeit

Die meisten Projekte in Uruguay bieten einen gestaffelten Zahlungsplan an: 30-50% Anzahlung und den Rest in monatlichen Raten während der Bauzeit, in der Regel zinsfrei. So können Sie die Zahlungen auf 24-36 Monate verteilen, statt das gesamte Kapital auf einmal aufbringen zu müssen.

3. Auswahl der Einheit und individuelle Gestaltung

Wenn Sie früh kaufen, können Sie Stockwerk und Ausrichtung wählen und in manchen Fällen Änderungen am Grundriss oder an der Ausstattung anfragen, vorbehaltlich der Bedingungen des Projektentwicklers.

4. Neue Immobilie ohne Abnutzung

Sie erhalten eine zuvor ungenutzte Immobilie mit neuen Installationen, Rohrleitungen und elektrischen Anlagen. Das reduziert die Instandhaltungskosten in den ersten Jahren.

Die Vorteile des Kaufs einer fertiggestellten Immobilie

1. Sie kaufen, was Sie sehen

Es gibt keine Überraschungen. Sie besichtigen die Einheit, prüfen Ausbau und Ausstattung, testen die Akustik und beobachten den Tageslichteinfall zu unterschiedlichen Uhrzeiten. Sie sprechen mit Nachbarn, die bereits dort wohnen. Sie prüfen die tatsächlichen Gemeinschaftskosten statt bloßer Schätzungen.

2. Sofortige Einnahmen

Bei einer Kapitalanlage erhalten Sie innerhalb weniger Wochen Mieteinnahmen. Laut Índice INGAR (Juni 2026) liegt die jährliche Bruttorendite in US-Dollar in etablierten Stadtvierteln von Montevideo bei etwa 5-6% —5,4% in Pocitos und 5,3% in Malvín—. In Wachstumsgebieten wie Belvedere (10,6%) oder Colón (11,2%) kann sie 10% übersteigen. Diese Einnahmen gleichen den Preisunterschied zum Kauf in der Bauphase teilweise oder vollständig aus.

3. Zugang zu Hypothekendarlehen

Banken in Uruguay finanzieren den Kauf fertiggestellter Immobilien. Der BHU bietet bis zu 80% des Werts (90% für Sparkunden; bis zu 95% mit dem FGCH) zu Zinssätzen ab 3,75% in UI mit einer Laufzeit von 25 Jahren. Privatbanken wie Scotiabank, BBVA und HSBC/BTG haben ähnliche Produkte mit Zinssätzen ab 3,75% (BBVA) und 3,80% (Scotiabank). Beim Kauf in der Bauphase steht die Bankfinanzierung während der Bauzeit nicht zur Verfügung, wohl aber beim notariellen Kaufabschluss: Der BHU schließt Vereinbarungen mit Projektentwicklern, um die Käufer ihrer Einheiten zu finanzieren, und der FGCH der ANV deckt den Kauf neuer Wohnungen im Förderprogramm vivienda promovida über BBVA, BHU, HSBC, Santander und Scotiabank ab.

4. Kein Terminrisiko

Sie sind nicht darauf angewiesen, dass der Bau rechtzeitig fertig wird. Es gibt keine Verzögerungen, keine Ungewissheit über das Übergabedatum und keine Monate, in denen Sie Miete zahlen, während Sie auf Ihre Einheit warten.

Rechtliche Schutzmechanismen in Uruguay

Uruguay verfügt über rechtliche Instrumente, die Käufer in beiden Szenarien schützen. Entscheidend ist jedoch, sie zu kennen und ihre Anwendung einzufordern.

Die Immobilientreuhand (fideicomiso inmobiliario, Gesetz 17.703)

Das Gesetz 17.703 von 2003 regelt den Fideicomiso in Uruguay. Im Immobilienbereich funktioniert er folgendermaßen: Die Käufer und der Grundstückseigentümer bringen Mittel in ein Treuhandvermögen ein, das von einem Treuhänder verwaltet wird, in der Regel einem Finanzinstitut. Dieses Vermögen ist vom Vermögen des Projektentwicklers, des Treuhänders und der Käufer getrennt und unabhängig.

Das bedeutet: Gerät der Projektentwickler in finanzielle Schwierigkeiten oder wird er insolvent, gehören die in den Fideicomiso eingebrachten Mittel nicht zu seiner Insolvenzmasse. Sie sind geschützt und ausschließlich für den Bau bestimmt.

Fragen Sie immer, ob das Projekt über einen Fideicomiso abgewickelt wird. Ist dies nicht der Fall, fließt Ihr Geld direkt auf das Konto des Projektentwicklers. Bei einer Insolvenz konkurrieren Sie dann mit allen seinen Gläubigern um die Rückzahlung.

Der eingetragene Kaufvorvertrag (Gesetz 8.733)

Das Gesetz 8.733 von 1931 legt fest, dass ein ordnungsgemäß im Immobilienregister (Registro de la Propiedad) eingetragener Immobilienkaufvorvertrag (promesa de compraventa) dem Käufer ein dingliches Recht verleiht. Das bedeutet:

• Die Immobilie kann ohne Ihre Zustimmung nicht an einen Dritten verkauft werden.
• Wird das Vermögen des Verkäufers gepfändet, hat Ihr Recht Vorrang vor Gläubigern, deren Rechte nach der Eintragung entstehen.
• Sobald Sie Ihre Zahlungspflichten erfüllt haben, können Sie die Übertragung der Immobilie gerichtlich verlangen.

Der eingetragene Kaufvorvertrag bietet einen starken Schutz. Er funktioniert jedoch nur, wenn die Immobilie bereits eine eigene Kataster-/Grundstücksnummer (padrón) hat, also das Wohnungseigentumsregime bereits begründet wurde. Bei Projekten in der Bauphase geschieht dies meist erst gegen Ende der Bauarbeiten. Klären Sie mit Ihrem uruguayischen Notar, wann der Kaufvorvertrag eingetragen werden kann und welchen Schutz Sie davor haben.

Vivienda promovida (Gesetz 18.795)

Die Vorteile des Förderprogramms vivienda promovida —Befreiung von der ITP, der Vermögensteuer (Impuesto al Patrimonio) und der Immobiliensteuer (contribución inmobiliaria) sowie eine vollständige oder teilweise Befreiung der Mieteinnahmen von der IRPF je nach Gebiet und Mietgarantie für einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren— gelten sowohl für in der Bauphase gekaufte als auch für fertiggestellte Einheiten, sofern das Projekt vom MVOT als förderungswürdig anerkannt wurde. In dieser Hinsicht bietet keine der beiden Optionen einen zusätzlichen Vorteil. Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Ratgeber zum Förderprogramm vivienda promovida.

Die Projektphasen und ihr Zusammenhang mit dem Preis

Der Zeitpunkt eines Kaufs vor Fertigstellung macht einen Unterschied. Der Preisabschlag hängt von der Phase ab, in der Sie einsteigen:

Die Regel ist einfach: Je geringer der Baufortschritt, desto höher der Preisabschlag, aber auch das Risiko. Ein Kauf im Vorverkauf mit einem Preisabschlag von 30% bedeutet, darauf zu setzen, dass das Projekt tatsächlich gebaut, innerhalb eines angemessenen Zeitraums fertiggestellt und mit der zugesagten Ausstattung ausgeführt wird. Ein Kauf bei einem Baufortschritt von 80% bietet einen geringeren Abschlag, aber deutlich mehr Sicherheit.

Finanzierung: ein struktureller Unterschied

Dieser Punkt ist entscheidend und wird häufig unterschätzt.

Für einen Kauf in der Bauphase benötigen Sie während der Bauzeit Eigenkapital: Die Bank zahlt kein Darlehen allein auf Grundlage von Bauplänen aus. Das Hypothekendarlehen kommt erst beim notariellen Kaufabschluss zum Einsatz, wenn die Einheit fertig gebaut ist und mit einer Hypothek belastet werden kann. Ab diesem Zeitpunkt können Sie den bei Übergabe fälligen Restbetrag finanzieren. Bei Fideicomisos auf Selbstkostenbasis sieht der übliche Zahlungsplan so aus:

• 30-50% Anzahlung bei Unterzeichnung des Kaufvorvertrags oder der Kaufvereinbarung (boleto).
• Der Rest in monatlichen Raten während der Bauzeit (zinsfrei, aber in US-Dollar).
• Abschließender Restbetrag bei Übergabe (je nach Projekt 5-20%).

Beim Kauf einer fertiggestellten Immobilie haben Sie Zugang zu Hypothekendarlehen:

• BHU: bis zu 80% des Schätzwerts (90% für Sparkunden, 95% mit FGCH), Zinssatz ab 3,75% in UI, Laufzeit bis zu 25 Jahre.
• Scotiabank: bis zu 90% des Immobilienwerts in UI (80% in US-Dollar), Zinssatz ab 3,80% in UI, Laufzeit bis zu 25 Jahre.
• BBVA, HSBC, Itaú: ähnliche Produkte mit unterschiedlichen Zinssätzen und Laufzeiten.

Das verändert die Rechnung vollständig. Wenn Sie USD 50.000 angespart haben, können Sie mithilfe eines Darlehens eine fertiggestellte Wohnung für USD 150.000 kaufen und sofort Mieteinnahmen erzielen. Beim Kauf in der Bauphase müssen diese USD 50.000 dagegen die gesamte Bauzeit abdecken — das Darlehen steht erst beim notariellen Kaufabschluss für den bei Übergabe fälligen Restbetrag zur Verfügung —, sodass Sie 2-3 Jahre lang keine Einnahmen erzielen.

Wann sich ein Kauf in der Bauphase lohnt

Ein Kauf in der Bauphase ist sinnvoll, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:

• Der Preisabschlag besteht tatsächlich und lässt sich überprüfen. Vergleichen Sie den Preis in der Bauphase mit ähnlichen, bereits fertiggestellten Einheiten in derselben Gegend. Beträgt die Differenz weniger als 15%, schmälern die Opportunitätskosten den Vorteil.
• Der Projektentwickler hat eine nachweisbare Erfolgsbilanz. Bitten Sie um Referenzen früherer Projekte. Besichtigen Sie Gebäude, die er bereits übergeben hat. Sprechen Sie mit Käufern aus früheren Projekten. Ein Projektentwickler, der 5 oder 10 Gebäude termingerecht übergeben hat, unterscheidet sich erheblich von einem, der sein erstes Projekt umsetzt.
• Das Projekt wird über einen Fideicomiso abgewickelt (Gesetz 17.703). Ihr Geld muss in einem getrennten Vermögen geschützt sein und darf nicht auf dem laufenden Konto des Projektentwicklers liegen.
• Sie benötigen die Immobilie nicht kurzfristig. Sie haben einen Zeithorizont von 3+ Jahren, ohne einziehen oder Mieteinnahmen erzielen zu müssen.
• Sie verfügen über ausreichend Liquidität, ohne Ihre finanzielle Situation zu gefährden. Die Raten während der Bauzeit werden in US-Dollar gezahlt. Wenn Sie Ihre Einnahmen in Pesos erzielen, gehen Sie ein Wechselkursrisiko ein.
• Der Vertrag enthält klare Schutzklauseln: Vertragsstrafen bei Verzögerungen, eine präzise Definition der Ausstattung, Grenzen für Projektänderungen und Bedingungen für eine Vertragsauflösung mit Rückzahlung der geleisteten Beträge.

Wann sich der Kauf einer fertiggestellten Immobilie lohnt

Eine fertiggestellte Immobilie ist die beste Wahl, wenn eine der folgenden Situationen auf Sie zutrifft:

• Sie müssen in den nächsten Monaten einziehen oder Mieteinnahmen erzielen. Es gibt keine Alternative: Ein Kauf in der Bauphase ermöglicht keine sofortige Nutzung.
• Sie werden den Kauf mit einem Hypothekendarlehen finanzieren. Dies ist die einzige Option, die Banken finanzieren.
• Sie bevorzugen Sicherheit gegenüber Spekulation. Sie sehen, was Sie kaufen. Sie wissen genau, wofür Sie bezahlen.
• Der Preisabschlag beim Kauf in der Bauphase liegt in Ihrer gewünschten Gegend unter 15%. In diesem Fall gleichen die sofortigen Mieteinnahmen den Preisunterschied aus.
• Sie kennen den Projektentwickler nicht, oder es ist sein erstes Projekt. Der Preisabschlag rechtfertigt das Risiko nicht.
• Ihre finanzielle Situation lässt keinen Spielraum für Unvorhergesehenes. Verzögerungen, zusätzliche Raten oder geänderte Bedingungen können Ihr Budget aus dem Gleichgewicht bringen.

Checkliste vor der Vertragsunterzeichnung beim Kauf in der Bauphase

Wenn Sie sich für einen Kauf in der Bauphase entscheiden, prüfen Sie jeden dieser Punkte, bevor Sie ein Dokument unterschreiben oder Geld zahlen:

Zum Projektentwickler

• Anzahl der zuvor übergebenen Projekte.
• Tatsächliche Übergabefristen früherer Projekte: Wurden die Fristen eingehalten, oder gab es Verzögerungen?
• Finanzielle Situation: Erkundigen Sie sich nach laufenden Gerichtsverfahren oder Pfändungen.
• Referenzen früherer Käufer.

Zur rechtlichen Struktur

• Wird das Projekt über einen Fideicomiso abgewickelt (Gesetz 17.703)? Wer ist der Treuhänder?
• Wann kann der Kaufvorvertrag eingetragen werden (Gesetz 8.733)?
• Ist das Projekt im Rahmen des Förderprogramms vivienda promovida als förderungswürdig anerkannt (Gesetz 18.795)?
• Was geschieht mit Ihrem Geld, wenn das Projekt nicht umgesetzt wird?

Zum Vertrag

• Verbindlicher Übergabetermin und Vertragsstrafen bei Verzögerungen.
• Bedingungen für eine Vertragsauflösung: Können Sie aussteigen und Ihre geleisteten Zahlungen zurückerhalten?
• Klausel zu Projektänderungen: Was darf der Projektentwickler ohne Ihre Zustimmung ändern?
• Detaillierter Zahlungsplan: Beträge, Währung, Termine und Vertragsstrafen bei Zahlungsverzug.
• Abtretungsbedingungen: Können Sie Ihre Vertragsposition vor der Übergabe verkaufen?

Zur Einheit und zum Gebäude

• Detaillierte Baubeschreibung mit Marken, Modellen und Materialstärken statt lediglich allgemeiner Kategorien.
• Grundriss mit tatsächlichen Maßen, nicht nur Visualisierungen.
• Sind Garage, Abstellraum oder weitere Nebenflächen enthalten? Prüfen Sie, ob diese im Vertrag aufgeführt sind.
• Geschätzte Gemeinschaftskosten: Verlangen Sie eine detaillierte Berechnung statt nur des Endbetrags.
• Zugesagte Gemeinschaftseinrichtungen: Prüfen Sie, ob diese im Vertrag stehen und nicht nur in den Verkaufsprospekten.

Checkliste vor dem Kauf einer fertiggestellten Immobilie

• Besichtigung vor Ort: Prüfen Sie Ausbau und Ausstattung, Fenster und Türen, Armaturen und den Zustand der Gemeinschaftsbereiche.
• Erkundigen Sie sich nach den tatsächlichen Gemeinschaftskosten der letzten 6 Monate.
• Fordern Sie die Miteigentumsordnung an.
• Prüfen Sie, ob die Einheit frei von Belastungen und Pfändungen ist.
• Wenn die Einheit zum Förderprogramm vivienda promovida gehört, lassen Sie bestätigen, dass die steuerlichen Vorteile weiterhin gelten und wie lange noch.
• Fordern Sie eine notarielle Bescheinigung und bei einer Finanzierung eine Bewertung durch die Bank an.
• Schätzen Sie die Kosten des notariellen Kaufabschlusses: uruguayischer Notar, ITP (wenn die Immobilie nicht zum Förderprogramm vivienda promovida gehört) und Registereintragungen. Eine vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unserem Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.

Abschließende Vergleichstabelle

Unsere Empfehlung

Bei INGAR begegnen uns beide Optionen täglich. Unsere Haltung ist pragmatisch: Es gibt keine allgemeingültige Antwort.

Wenn Sie ein Projekt in der Bauphase mit einem soliden Projektentwickler, einer Fideicomiso-Struktur und einem tatsächlichen Preisabschlag von mehr als 20% finden und einen Zeithorizont von 3 Jahren haben, ohne Mieteinnahmen zu benötigen, ist das ein gutes Geschäft. Sie kaufen unter dem Marktpreis und erhalten eine neue Immobilie, die bereits mehr wert ist, als Sie bezahlt haben.

Beträgt der Preisabschlag jedoch 10-12%, ist der Projektentwickler wenig bekannt, gibt es keinen Fideicomiso und benötigen Sie Einnahmen, sollten Sie eine fertiggestellte Immobilie kaufen. Die sofortigen Mieteinnahmen, die Gewissheit über das Kaufobjekt und der Zugang zu einer Bankfinanzierung gleichen den Preisunterschied aus.

Was wir nicht empfehlen: in der Bauphase zu kaufen, nur weil „es immer günstiger ist“. Rechnen Sie die Opportunitätskosten mit ein. Ein Preisabschlag von 20%, der sich erst nach 3 Jahren realisiert, mit dem Risiko von Verzögerungen und ohne Mieteinnahmen während dieses Zeitraums, ist nicht immer besser als der Kauf einer fertiggestellten Immobilie, die Sie ab dem ersten Monat vermieten.

Quellen

• Gesetz 17.703 - Fideicomiso (IMPO): impo.com.uy
• Gesetz 8.733 - Vorvertrag zur Immobilienveräußerung mit Ratenzahlung (IMPO): impo.com.uy
• Gesetz 18.795 - Förderprogramm Vivienda Promovida (IMPO): impo.com.uy
• Ministerio de Economía y Finanzas: gub.uy
• Preisdaten nach Stadtviertel: El Observador
• Mietrenditen in Montevideo: IEEM
• Banco Hipotecario del Uruguay: bhu.com.uy

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