BPS bei Bauarbeiten in Uruguay (2026): Beiträge, Anmeldung und Prüfung

Letzte Überprüfung der Zahlen und Rechtsvorschriften: 2 September 2026. Die Beträge in Pesos werden regelmäßig aktualisiert; am Ende des Artikels finden Sie die offiziellen Links, über die Sie die aktuellen Beträge prüfen können.

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Was „BPS bei Bauarbeiten“ bedeutet und warum es für Sie wichtig ist

BPS bei Bauarbeiten ist in zwei Situationen wichtig: wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, an der bereits Umbauten vorgenommen wurden, und wenn Sie Eigentümer sind und einen Neubau beginnen möchten.

Im ersten Fall kann ein nicht angemeldeter Anbau oder Umbau die notarielle Beurkundung verzögern und den Verkäufer zu einer nachträglichen Regularisierung verpflichten. Im zweiten Fall kann ein Baubeginn ohne korrekte Festlegung der anwendbaren Regelung, der Anmeldung und der Zuständigkeit für die Personalmeldung zu Geldbußen, Zuschlägen und Problemen bei einem späteren Verkauf führen.

Grundsätzlich fallen Bau-, Instandsetzungs-, Umbau- oder Abbrucharbeiten unter die Regelung für das Baugewerbe und müssen angemeldet werden, sofern keine gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen oder Sonderregelungen greifen.

Das Bauvorhaben wird angemeldet, das Personal wird gemeldet, die entsprechenden Beiträge werden entrichtet und nach Abschluss wird das Bauende mitgeteilt. Das Verfahren unterscheidet sich je nach Art der Arbeiten und danach, wer sie ausführt: Die Beauftragung eines Unternehmens, die direkte Einstellung von Personal, kleinere Instandhaltungsarbeiten und der Selbstbau sind unterschiedlich zu behandeln.

Bei INGAR begegnet uns das Problem häufig, wenn ein Immobilienkauf bereits weit fortgeschritten ist und Bauarbeiten bekannt werden, die zuvor niemand erwähnt hatte. Idealerweise vermeiden Sie dies von Anfang an: Wenn Sie gerade gekauft haben und umbauen möchten, sollten Sie die rechtliche Einordnung klären, bevor die Arbeiten beginnen.

In diesem Leitfaden erklären wir, was vor Baubeginn zu tun ist, wie sich die Beiträge überschlägig berechnen lassen und was beim Verkauf der Immobilie geprüft werden muss.

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So funktioniert das System

In Uruguay gibt es eine besondere Regelung für Sozialversicherungsbeiträge für Beschäftigte des Baugewerbes, die unmittelbar auf der Baustelle arbeiten. Sie wird hauptsächlich durch das Gesetzesdekret 14.411 und die Verordnung 951/975 geregelt.

Das allgemeine Verfahren läuft folgendermaßen ab:

1. Anmeldung des Bauvorhabens. Sie kann ab zehn Tagen vor Baubeginn und bis 48 Stunden nach Beginn erfolgen, wobei bei dieser Stundenfrist nur Werktage zählen. Eine verspätete Anmeldung kann Sanktionen und Geldbußen wegen des Meldeverstoßes nach sich ziehen.

2. Meldungen und Beiträge. Während der Bauarbeiten wird das Personal monatlich gemeldet und die Beiträge werden entrichtet. Die wichtigste Abgabe heißt Einheitlicher Baubeitrag (AUC); der derzeit geltende Satz beträgt 71,8 % des beitragspflichtigen Arbeitsentgelts.

3. Bauabschluss. Nach Abschluss der Arbeiten muss das Bauende innerhalb von 30 Kalendertagen mitgeteilt werden. Dabei kann BPS prüfen, ob die Merkmale des errichteten Bauwerks mit den gemeldeten Tagewerken übereinstimmen, Differenzbeträge feststellen oder eine Besichtigung der Immobilie anordnen.

Wenn das gesamte Verfahren ordnungsgemäß durchgeführt wurde und BPS keine Differenzbeträge feststellt, bestehen für das Bauvorhaben grundsätzlich keine offenen Verpflichtungen aus diesem Bereich. Probleme entstehen, wenn eine Verpflichtung nicht erfüllt wurde oder die gemeldeten Angaben nicht mit dem tatsächlich Errichteten übereinstimmen.

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Wer zahlt: der am häufigsten missverstandene Punkt

Zu diesem Thema sind besonders viele falsche Informationen im Umlauf.

Artikel 5 des Gesetzesdekrets 14.411 legt fest, dass die Beiträge vom Eigentümer der Immobilie oder vom Inhaber dinglicher Rechte oder Besitzrechte daran zu tragen sind. Sie gehen nicht zwangsläufig zulasten des Unternehmens, das die Arbeiten ausgeführt hat, oder der beteiligten Maurer.

Artikel 9 ergänzt einen weiteren wichtigen Aspekt: Die aus diesen Beiträgen entstehende Forderung belastet die Immobilie, an der die Arbeiten ausgeführt wurden, mit einem bevorrechtigten dinglichen Recht zugunsten der Behörde. Diese Belastung kann auch dann fortbestehen, wenn das Bauwerk abgerissen wird.

Die Registrierung eines Veräußerungsvorvertrags kann dem gutgläubigen Käufer aus diesem Vorvertrag zusätzlichen Schutz gegenüber diesem dinglichen Recht bieten (Artikel 335 des Gesetzes 19.996). Sie ersetzt weder die Mitwirkung eines uruguayischen Notars noch die für die endgültige notarielle Beurkundung erforderlichen Bescheinigungen.

Präzise ausgedrückt: Die Verpflichtung trifft den Eigentümer oder den entsprechenden Rechtsinhaber, und zusätzlich belastet die Forderung die Immobilie. Das Problem beschränkt sich daher nicht auf die Person, die die Bauarbeiten durchgeführt hat: Es kann auch das Katastergrundstück betreffen.

Artikel 11 vervollständigt das System. Ohne die Bescheinigung über den ordnungsgemäßen Status darf die Immobilie weder mit einer Hypothek belastet noch veräußert oder vermietet werden; die beteiligten Amtsträger müssen diese Bescheinigung in eigener Verantwortung verlangen.

Die Parteien dieser Verträge – mit Ausnahme der Mieter –, die beteiligten Amtsträger und die beteiligten Fachleute können zivilrechtlich und gesamtschuldnerisch haften, wenn das Rechtsgeschäft ohne die entsprechende Bescheinigung vorgenommen wird.

Für Käufer ergibt sich daraus eine klare Schlussfolgerung: Dass die Bauarbeiten vom Verkäufer durchgeführt wurden, reicht nicht aus, um das Risiko auszuschließen. Vor dem Kauf muss der Status der Immobilie geprüft werden.

Formen der Bauausführung

Der praktische Unterschied zwischen einem Bauvorhaben in Eigenregie und einem durch Auftragsvergabe liegt hauptsächlich darin, wer die Personalverwaltung und die Personalmeldungen übernimmt. Beim Kauf ist jedoch entscheidend, wie das Bauvorhaben angemeldet wurde, ob es abgeschlossen ist und ob Rückstände bestehen.

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Einheitlicher Baubeitrag im Jahr 2026

Der derzeit geltende Satz des Einheitlichen Baubeitrags beträgt 71,8 % des beitragspflichtigen Arbeitsentgelts des Personals, das unmittelbar auf der Baustelle arbeitet.

Er umfasst Maurer-, Sanitär-, Elektro-, Maler- und Wärmetechnikarbeiten im Rahmen von Bau-, Instandsetzungs-, Umbau- oder Abbrucharbeiten.

Nach der von BPS veröffentlichten Aufschlüsselung:

Hinzu kommt die Abgabe zugunsten der Caja de Jubilaciones y Pensiones de Profesionales Universitarios:

• 4 % bei Hochbauvorhaben, wodurch der Gesamtsatz auf 75,8 % steigt.
• 2 % bei Ingenieurbauvorhaben.

Der Satz ist hoch, weil er in einer einzigen monatlichen Zahlung Bestandteile bündelt, die in anderen Branchen getrennt abgerechnet werden: Rente, Krankenversicherung, Unfallversicherung, jährliche Sonderzahlung, bezahlter Urlaub und zusätzliches Urlaubsgeld.

Für den Eigentümer dient der AUC als Ausgangspunkt, um die Kosten der gemeldeten Arbeitskräfte abzuschätzen; er entspricht jedoch nicht zwangsläufig den endgültigen Personalkosten. Je nach Fall können der Ergänzungsbetrag zum Krankenversicherungsbeitrag, Beiträge zu Branchenfonds, besondere Leistungen aus der tariflichen Lohnfestsetzung und weitere Positionen hinzukommen.

Deshalb sollten Sie vor Baubeginn eine vollständige Berechnung von der Person anfordern, die das Bauvorhaben verwalten wird.

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Wenn Sie bereits Eigentümer sind und Bauarbeiten beginnen möchten

Die Angelegenheiten gegenüber BPS sollten Sie klären, bevor die erste Arbeitskraft mit der Arbeit beginnt, und nicht erst, wenn Sie verkaufen möchten.

1. Legen Sie genau fest, was Sie vorhaben

Die Beschreibung als „Umbau“ reicht nicht aus. Es muss geklärt werden, ob es sich um Instandhaltung, eine Änderung der Raumaufteilung, einen Anbau, einen Neubau oder einen Abbruch handelt.

Das Versetzen von Trennwänden, die Erweiterung der Fläche oder Änderungen am Tragwerk können die anwendbare Regelung verändern und zusätzlich Verpflichtungen gegenüber der Departementsverwaltung und Catastro auslösen.

2. Prüfen Sie den aktuellen Status der Immobilie

Vor der Anmeldung eines neuen Bauvorhabens sollten Sie feststellen, ob frühere Bauvorhaben noch offen sind oder unerledigte Verpflichtungen bestehen.

Dies ist besonders wichtig, wenn Sie die Regelung für kleinere Bauarbeiten nach dem Gesetz 19.291 nutzen möchten, da für das ursprüngliche Bauvorhaben die entsprechende Abschlussmeldung vorliegen muss.

3. Legen Sie fest, wer die Arbeiten ausführt

Die Verpflichtungen unterscheiden sich je nach Ausführungsform:

Der Rechner auf dieser Seite ermöglicht eine erste Orientierung; die endgültige Einordnung muss jedoch anhand der tatsächlichen Merkmale der Arbeiten bestätigt werden.

4. Melden Sie das Bauvorhaben fristgerecht an

Wenn die Regelung für das Baugewerbe anwendbar ist, kann die Anmeldung ab zehn Tagen vor Beginn und bis 48 Stunden nach Baubeginn erfolgen, wobei bei dieser Stundenfrist nur Werktage zählen.

Sie sollten nicht bis zum Abschluss warten. Eine verspätete Anmeldung kann Geldbußen auslösen und erschwert außerdem den Nachweis, wer wie lange und unter welcher Ausführungsform gearbeitet hat.

5. Vereinbaren Sie die Zuständigkeiten schriftlich

Wenn Sie ein Unternehmen beauftragen, sollte der Kostenvoranschlag oder Vertrag folgende Punkte festhalten:

• Wer das Bauvorhaben anmeldet.
• Wer das Personal meldet.
• Ob die Beiträge im Preis enthalten sind.
• Welche Unterlagen nach Abschluss übergeben werden.
• Wer sich um die Abschlussmeldung bei BPS kümmert.
• Wer gegebenenfalls die Genehmigungen des Departements beantragt.

Die Aussage eines Unternehmens, es „kümmere sich um alles“, ersetzt weder die Bauvorhabennummer noch Rechnungen sowie Zahlungs- und Abschlussnachweise.

6. Bewahren Sie die Unterlagen auf

Bewahren Sie Verträge, Rechnungen, Quittungen, Personallisten, Beitragsnachweise, die Versicherungspolice des BSE, Genehmigungen und die Korrespondenz mit den beteiligten Fachleuten auf.

Bei kleineren Bauarbeiten, die von einem Unternehmen ausgeführt werden, muss die Rechnung die Adresse, den Zeitraum und die ausgeführten Arbeiten angeben. Nach Angaben von BPS muss sie zehn Jahre lang aufbewahrt werden.

7. Teilen Sie das Bauende mit

Nach Abschluss der Arbeiten muss das Bauende innerhalb von 30 Kalendertagen mitgeteilt werden.

Je nach Fall kann es außerdem erforderlich sein, Verfahren bei DGI abzuschließen, die Angaben bei Catastro zu aktualisieren oder die Bauakte bei der Departementsverwaltung abzuschließen.

Wenn Sie dieses Verfahren jetzt vollständig abschließen, müssen Sie nicht einige Jahre später sämtliche Unterlagen rekonstruieren, wenn Sie die Immobilie verkaufen oder mit einer Hypothek belasten möchten.

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Was bei der notariellen Beurkundung tatsächlich geprüft wird

Es stimmt nicht, dass bei jedem Immobilienkauf genau dieselben Unterlagen verlangt werden oder dass immer ein Architekt die Immobilie besichtigen muss, um die Bebauung mit den Plänen von Catastro zu vergleichen.

Das Verfahren hängt von der konkreten Situation des Katastergrundstücks ab.

1. Sonderbescheinigung von BPS

Für die Veräußerung oder Belastung einer Immobilie muss die gesetzlich vorgesehene Sonderbescheinigung von BPS eingeholt werden.

Das Verfahren wird online durchgeführt. Die Bescheinigung weist nach, dass der Abgabepflichtige die Voraussetzungen für das beabsichtigte Rechtsgeschäft erfüllt.

2. Erklärung zu den ausgeführten Bauarbeiten

Bei der Beantragung der Bescheinigung muss angegeben werden, ob auf dem Katastergrundstück während der letzten zehn Kalenderjahre Bau-, Umbau- oder Abbrucharbeiten durchgeführt wurden.

3. Das für die Immobilie erforderliche Dokument

Es gibt drei unterschiedliche Situationen:

• Bebaute Immobilie ohne Bauarbeiten im erklärten Zeitraum: Hier ist eine als DJNO bekannte eidesstattliche Erklärung darüber auszufüllen, dass keine Bauarbeiten stattgefunden haben. Darin wird angegeben, seit welchem Datum keine Bau-, Umbau- oder Abbrucharbeiten durchgeführt wurden.

• Unbebaute Immobilie: BPS verlangt eine Bescheinigung eines Architekten oder Bauingenieurs. Auch wenn keinerlei Bebauung vorhanden ist, reicht die Erklärung des Eigentümers nicht aus.

• Laufende Bauarbeiten: Die DJNO ist nicht anwendbar und das entsprechende Feld darf nicht ausgefüllt werden.

Die DJNO ist eine eidesstattliche Erklärung. Für die Richtigkeit der Angaben ist die unterzeichnende Person verantwortlich.

4. Wenn Bauarbeiten stattgefunden haben

Wenn innerhalb des Zeitraums anmeldepflichtige Bauarbeiten stattgefunden haben, müssen diese angemeldet und alle fälligen Beiträge entrichtet sein. Wenn sie bereits abgeschlossen sind, muss zusätzlich das Bauende mitgeteilt worden sein.

Je nach Fall oder bei Beanstandungen durch BPS kann eine von einem Architekten oder Bauingenieur unterzeichnete Bescheinigung über durchgeführte Bauarbeiten verlangt werden.

Wenn Bauarbeiten festgestellt werden, die hätten angemeldet werden müssen, aber nicht gemeldet wurden, müssen sie nachträglich regularisiert werden, bevor das Geschäft fortgesetzt werden kann.

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Was der Architekt oder Bauingenieur bescheinigt

Die technische Bescheinigung für BPS bescheinigt keine Übereinstimmung mit den Angaben bei Catastro und beschränkt sich nicht darauf, die Immobilie mit früheren Plänen zu vergleichen.

Nach der offiziellen Anleitung muss die Fachperson:

• Eine technische Bestandsaufnahme des Katastergrundstücks durchführen.
• Das Datum der Besichtigung festhalten.
• Bescheinigen, ob während der letzten zehn Kalenderjahre Bauarbeiten stattgefunden haben oder nicht.
• Die ausgeführten Bauarbeiten beschreiben und jeweils Monat und Jahr des Beginns und Abschlusses angeben.
• Gegebenenfalls die registrierte Bauvorhabennummer angeben.
• Gesondert erklären, ob laufende Bauarbeiten bestehen.
• Instandhaltungsarbeiten benennen, die unter das Gesetz 19.291 fallen.
• Wenn erforderlich, Pläne, Luftaufnahmen oder Bilder der Arbeiten beifügen.

Für die Bescheinigung ist das Katastergrundstück unabhängig davon zu prüfen, wann der aktuelle Eigentümer die Immobilie erworben oder in Besitz genommen hat.

Außerdem gelten besondere Regeln:

• Beim Wohnungseigentumsregime erstreckt sich die Bescheinigung auf die Einheit und die gemeinschaftlichen Teile mit ausschließlichem Nutzungsrecht.
• Bei zusammengelegten oder geteilten Katastergrundstücken müssen die vorherigen Katastergrundstücke berücksichtigt werden.
• Das Dokument wird mit elektronischer Signatur eingereicht.
• Eine Fachperson, die selbst beteiligter Rechtsinhaber oder Vertreter bei dem Rechtsgeschäft ist, darf es nicht unterzeichnen.
• Die Bescheinigung gilt ab ihrer Ausstellung für 180 Kalendertage.

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Die Zehnjahresgrenze

Seit dem 1.º Januar 2022 berücksichtigt die für diese Rechtsgeschäfte vorgesehene Prüfung die Bauarbeiten, die während der zehn Jahre vor dem Vertrag durchgeführt wurden.

Die Änderung wurde durch Artikel 336 des Gesetzes 19.996 eingeführt, der Artikel 11 des Gesetzesdekrets 14.411 um einen Absatz ergänzte. BPS setzt dies mit der Formulierung „letzte zehn Kalenderjahre“ um.

Dabei sind zwei Klarstellungen wichtig:

• Es handelt sich um Kalenderjahre, nicht um Steuerjahre.
• Der Zeitraum muss in Bezug auf das Datum des Rechtsgeschäfts geprüft werden und nicht anhand eines festen historischen Stichtags.

Deshalb ist die Aussage falsch, dass sämtliche Bauarbeiten vor einem bestimmten Jahr automatisch von der Prüfung ausgenommen seien. Die konkreten Daten müssen geprüft und der entsprechende Zeitraum muss berechnet werden.

Vor 2022 war der Prüfungsumfang erheblich größer. Die Änderung hat viele Geschäfte mit Immobilien mit älterer Bebauung vereinfacht.

Überblick über die Prüfungen

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Was passiert, wenn die Bauarbeiten nicht angemeldet waren

Wenn Bauarbeiten festgestellt werden, die im Prüfzeitraum ausgeführt wurden, unter die Regelung fallen und nicht angemeldet wurden, müssen sie nachträglich regularisiert werden.

Welche Behörden beteiligt sind, hängt von den Merkmalen des Einzelfalls ab. Es müssen nicht immer gleichzeitig Verfahren bei BPS, DGI, Catastro und der Departementsverwaltung durchgeführt werden.

1. Regularisierung bei BPS

Die Regularisierung privater Bauvorhaben ermöglicht die nachträgliche Anmeldung von Bautätigkeiten, die nicht frist- und formgerecht registriert wurden.

Sie umfasst Neubauten, Umbauten, Erweiterungen und Abbrucharbeiten, die höchstens zehn Kalenderjahre zurückliegen.

Zu den Unterlagen, die verlangt werden können, gehören:

• Anmeldung eines privaten Bauvorhabens, Formular F1.
• Baubeschreibung mit den baulichen Merkmalen, Formular F3.
• Notarielle Kurzbescheinigung über die Eigentumsverhältnisse, Formular F4.
• Eidesstattliche Erklärung der Fachperson zur Echtheit der Pläne, Formular F6.
• Pläne, wenn die Bauarbeiten das Tragwerk der Immobilie verändert haben.
• Änderung des Bauvorhabenstatus, Formular F9.

Anhand der Baubeschreibung und der Merkmale des errichteten Bauwerks ermittelt BPS die Tagewerke und berechnet die entsprechenden Beiträge.

2. DGI und Umsatzsteuer auf den geschaffenen Mehrwert

Die Umsatzsteuer auf den durch die Bauarbeiten geschaffenen Mehrwert kann bei Bauvorhaben in Eigenregie anfallen, wenn der Bauherr AUC-pflichtig ist und das Bauvorhaben nicht unter das System der Auftragsvergabe fällt.

Zwei Formulare dürfen nicht verwechselt werden:

• Formular 1301: Dies ist die Steuererklärung; sie wird im Monat nach Abschluss der Bauarbeiten eingereicht.

• Formular 5201: Dies ist der Antrag auf die Bescheinigung. Er wird nach Einreichung der Steuererklärung, Zahlung der Steuer und Abschlussmeldung des Bauvorhabens bei BPS gestellt.

Die Bescheinigung von DGI kann erforderlich sein, wenn an der Immobilie Instandsetzungs- oder Sanierungsarbeiten in Eigenregie durchgeführt wurden, die ab dem 1.º Juli 2007 bei BPS registriert wurden. Bei notariellen Urkunden über eine Veräußerung oder Belastung weist sie nach, dass die Umsatzsteuer auf den geschaffenen Mehrwert entrichtet wurde oder nicht zu entrichten ist; sie gilt für 180 Tage.

Ausgenommen sind Veräußerungsvorverträge, die Abtretung von Rechten aus solchen Vorverträgen und sonstige Vorverträge. Ebenfalls nicht besteuert werden Bauvorhaben, die vor dem 1.º Juli 2007 begonnen und bei BPS registriert wurden.

3. Catastro und DJCU

Die als DJCU bekannte eidesstattliche Erklärung zu den städtischen Grundstücksmerkmalen erfasst die auf dem Katastergrundstück vorhandenen Gebäude, damit sie bewertet und in die Katasterdatenbank aufgenommen werden.

Es handelt sich nicht lediglich um ein Verfahren zur Einreichung von Plänen. Sein Zweck ist die Aktualisierung der Merkmale und des amtlichen Realwerts der Gebäude.

Die DJCU kann erforderlich sein, um Verbesserungen, Neubauten oder Regularisierungen bei der Dirección Nacional de Catastro einzutragen.

Sie muss von einem bei der DNC registrierten Architekten oder Vermessungsingenieur eingereicht und außerdem vom Eigentümer unterzeichnet werden. Das Verfahren erfolgt online und erfordert zwei Gebührenmarken für die Berufskasse.

4. Departementsverwaltung

Je nach Departement und Art der Bauarbeiten kann es außerdem erforderlich sein, eine Baugenehmigung einzuholen oder eine Regularisierung auf Departementsebene zu beantragen.

Jede Departementsverwaltung hat eigene Anforderungen, Kosten, Geldbußen und Fristen.

Die von BPS angewandte Zehnjahresgrenze stellt den ordnungsgemäßen Status gegenüber Catastro oder der Departementsverwaltung nicht automatisch her. Es handelt sich um unterschiedliche Verfahren.

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Was eine Regularisierung kostet und wie lange sie dauert

Es gibt weder einen offiziellen Gebührensatz noch eine offizielle Bearbeitungsfrist, die für sämtliche Regularisierungen gelten.

Kosten und Dauer hängen unter anderem von folgenden Faktoren ab:

• Umfang und Merkmale des errichteten Bauwerks.
• Zeitpunkt der Bauarbeiten.
• Gewählte Ausführungsform.
• Verfügbare Unterlagen.
• Von BPS ermittelte Tagewerke.
• Honorare der Fachleute.
• Von der Departementsverwaltung verlangte Verfahren.

Bei einer größeren Erweiterung können die berechneten Beiträge einen erheblichen Betrag ausmachen. Auch die Dauer kann sich verlängern, wenn frühere Unterlagen rekonstruiert, Pläne erstellt oder der Status gegenüber der Departementsverwaltung regularisiert werden muss.

Bevor Sie in der Reservierungsvereinbarung einen Beurkundungstermin verbindlich zusagen, sollten Sie vom beteiligten Architekten und uruguayischen Notar eine konkrete Einschätzung einholen und einen angemessenen Zeitpuffer einplanen.

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Häufige Situationen beim Kauf oder bei Bauarbeiten

Sie haben eine Wohnung gekauft und möchten die Küche umbauen

Bevor Sie den Kostenvoranschlag annehmen, muss geklärt werden, ob die Arbeiten unter die Regelung für kleinere Instandhaltungsarbeiten fallen können.

Dass keine zusätzliche Fläche entsteht, reicht nicht aus. Auch die Lohnkostengrenze, die Höchstzahl der Arbeitskräfte, die Unabhängigkeit von einem größeren Bauvorhaben und die Abschlussmeldung des ursprünglichen Bauvorhabens müssen als Voraussetzungen erfüllt sein.

Wenn Sie ein registriertes Unternehmen beauftragen, verlangen Sie eine Rechnung, die die Immobilie eindeutig bezeichnet und die Arbeiten aufschlüsselt. Wenn Sie das Personal direkt einstellen, müssen Sie sich als Dienstleistungsnutzer registrieren und die entsprechenden Meldungen und Beitragszahlungen übernehmen.

Sie möchten ein Schlafzimmer oder einen Grillraum anbauen

Eine Erweiterung schafft zusätzliche Fläche und fällt deshalb nicht unter die Regelung für kleinere Bauarbeiten.

Vor Beginn muss die Genehmigung des Departements geklärt, das Bauvorhaben bei BPS unter der entsprechenden Ausführungsform angemeldet und vereinbart werden, wer das Personal meldet.

Nach Abschluss muss das Bauende mitgeteilt und gegebenenfalls der Status gegenüber Catastro und der Departementsverwaltung aktualisiert werden. Dies direkt nach Abschluss zu erledigen, ist wesentlich einfacher, als die Erweiterung mehrere Jahre später nachträglich zu regularisieren.

Ein Haus mit einem nachträglich angebauten Schlafzimmer

Der Eigentümer hat vor acht Jahren ein Schlafzimmer angebaut, dafür Maurer direkt eingestellt und das Bauvorhaben nicht angemeldet.

Da die Erweiterung innerhalb des Prüfzeitraums liegt, muss sie bei BPS nachträglich regularisiert werden. Die Tagewerke müssen ermittelt, die Beiträge berechnet und eine mögliche Pflicht zur Zahlung der Umsatzsteuer auf den geschaffenen Mehrwert geprüft werden.

Außerdem kann es erforderlich sein, die Angaben bei Catastro zu aktualisieren und die Bebauung gegenüber der Departementsverwaltung zu regularisieren.

Das Geschäft kann sich verzögern, während das Bauvorhaben angemeldet wird und BPS den Status feststellt. Sobald die Rückstände beziffert sind, lässt sich ihre Begleichung in manchen Fällen gleichzeitig mit der Erteilung der Bescheinigung und der notariellen Beurkundung organisieren; der uruguayische Notar entscheidet, ob diese Möglichkeit umsetzbar ist. Wenn Zeitaufwand oder Kosten zu hoch sind, kann das Geschäft scheitern.

Ein Haus mit Erweiterungen von vor dreißig Jahren

Wenn Bauarbeiten länger als zehn Jahre vor dem Vertrag zurückliegen, liegen sie auch außerhalb des Prüfzeitraums für die Bescheinigung und fallen nicht unter das reguläre Regularisierungsverfahren, das BPS für Bauarbeiten vorsieht, die höchstens zehn Kalenderjahre zurückliegen.

Das bedeutet nicht, dass die Immobilie vollständig regularisiert ist.

Es können weiterhin Abweichungen bei Catastro, ausstehende Genehmigungen der Departementsverwaltung oder sogar bereits früher festgestellte Rückstände bestehen.

Die Situation ist meist einfacher als bei jüngeren, nicht angemeldeten Bauarbeiten, muss aber dennoch geprüft werden.

„Schwarz“ ausgeführte Bauarbeiten

Wenn das Personal nie gemeldet wurde, keine Beiträge entrichtet wurden und auch das Bauvorhaben nicht angemeldet wurde, kann BPS den Arbeitsaufwand anhand der Baubeschreibung des errichteten Bauwerks schätzen.

Auf dieser Grundlage werden die Beiträge einschließlich der gegebenenfalls anfallenden Geldbußen und Zuschläge berechnet.

Dies kann zu den teuersten und zeitaufwendigsten Fällen gehören und ein Geschäft zum Scheitern bringen.

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Ausnahmen und Sonderregelungen

Nicht alle Bauarbeiten werden auf dieselbe Weise mit Abgaben belastet. Es gibt vereinfachte Regelungen und Formen der Beitragsbefreiung mit besonderen Voraussetzungen.

Kleinere Instandhaltungsarbeiten

Das Gesetz 19.291 legt eine Sonderregelung für bestimmte Erhaltungs-, Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten fest.

Die wichtigsten Voraussetzungen sind:

• Die Arbeiten dürfen weder Teil des Gesamtprozesses eines Bauvorhabens sein noch die Planunterlagen verändern.
• Für das ursprüngliche Bauvorhaben muss die entsprechende Abschlussmeldung vorliegen.
• Die gesamten Lohnkosten dürfen innerhalb von zwölf aufeinanderfolgenden Monaten an derselben Immobilie den Gegenwert von 30 Tageslöhnen eines teilqualifizierten Maurers nicht überschreiten.
• Seit April 2026 beträgt der zugrunde gelegte Tageslohn $2.650,67 und die Obergrenze $79.520.
• Es dürfen nicht mehr als zwei Arbeitskräfte gleichzeitig tätig sein, einschließlich des Bauherrn oder Auftragnehmers, wenn dieser persönlich mitarbeitet.

Die Grenze bedeutet nicht dreißig Arbeitstage: Es handelt sich um einen Geldbetrag. Mit der jeweils geltenden Obergrenze werden die gesamten Lohnkosten verglichen, die innerhalb von zwölf aufeinanderfolgenden Monaten an derselben Immobilie anfallen, unabhängig von der Zahl der Tage und Personen.

Die Ausführung kann auf zwei Arten erfolgen.

Beauftragung eines Unternehmens

Das Unternehmen muss bei BPS und DGI registriert sein und eine Rechnung mit folgenden Angaben ausstellen:

• Adresse, an der die Arbeiten ausgeführt wurden.
• Ausführungszeitraum.
• Arbeits- und Materialkosten.
• Ausgeführte Arbeiten.

In diesem Fall wird das Bauvorhaben nicht einzeln nach der Regelung für das Baugewerbe angemeldet. Das Unternehmen ist für seine Verpflichtungen nach der Regelung für Industrie und Handel verantwortlich.

Die Rechnung dient dem Eigentümer als Nachweis und muss zehn Jahre lang aufbewahrt werden.

Direkte Einstellung des Personals

Wenn der Eigentümer die Arbeitskräfte direkt einstellt, muss er sich bei BPS als Dienstleistungsnutzer registrieren.

In diesem Fall übernimmt er die Verantwortung für die Meldungen, die Beiträge und den Versicherungsschutz durch die Arbeitsunfallversicherung des BSE.

Wenn nicht sämtliche Voraussetzungen der Regelung erfüllt sind oder keine Nachweisunterlagen vorliegen, muss die Tätigkeit nach der allgemeinen Regelung für das Baugewerbe gemäß Gesetz 14.411 gemeldet werden.

Deshalb ist die Aussage falsch, dass Malerarbeiten, das Anbringen von Verkleidungen oder Reparaturen „niemals als Bauarbeiten gelten“. Diese Arbeiten können unter eine vereinfachte Regelung fallen, müssen aber weiterhin bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Selbstbau

Selbstbau liegt vor, wenn der Bauherr und die Mitglieder seines Familienhaushalts, die dort wohnen werden, an den Bauarbeiten mitwirken.

Auch Familienangehörige bis zum zweiten Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft können mitwirken, etwa Eltern, Großeltern, Kinder, Geschwister, Schwäger, Schwiegereltern, Schwiegertöchter, Schwiegersöhne oder Enkel, sofern sie weder eine Vergütung noch einen finanziellen Ausgleich erhalten.

Der Selbstbau kann vollständig oder teilweise erfolgen.

Bei dieser Ausführungsform gibt es weder Einkommensgrenzen für den Familienhaushalt noch Einschränkungen hinsichtlich des Wohngebäudetyps oder die Voraussetzung, dass es sich um die einzige Immobilie des Bauherrn handelt.

BPS prüft, ob es plausibel ist, dass die gemeldeten Tätigkeiten von den Beteiligten ausgeführt werden können. Zum Nachweis ihrer Eignung können Abschlüsse, Ausbildungsnachweise oder Lohnabrechnungen für vergleichbare Tätigkeiten vorgelegt werden.

Für den Selbstbau gibt es keine Einkommensobergrenze. Für unentgeltliche Hilfe gibt es dagegen Grenzen, die je nach Zahl der Schlafzimmer bei 90 oder 120 UR liegen. Die angebliche Grenze von sieben Mindestlöhnen entspricht diesen Regeln nicht.

Unentgeltliche Hilfe

Unentgeltliche Hilfe liegt vor, wenn Personen, die nicht zum Familienhaushalt gehören, kostenlos am Bau mitarbeiten.

In diesem Fall bestehen Voraussetzungen hinsichtlich der Wohnimmobilie und des Einkommens:

• Es muss sich um die einzige Immobilie des Bauherrn im gesamten Staatsgebiet handeln.
• Sie muss als dauerhafter Wohnsitz des Bauherrn bestimmt sein.
• Das Einkommen des Familienhaushalts darf bei Wohnimmobilien mit zwei Schlafzimmern 90 UR und bei Wohnimmobilien mit drei oder mehr Schlafzimmern 120 UR nicht überschreiten.
• Die Wohnimmobilie muss die für die Kategorien des sozialen Wohnungsbaus vorgesehenen Flächenvorgaben erfüllen.
• Die Helfer müssen ihren gewöhnlichen Lebensunterhalt durch eine persönlich ausgeübte entgeltliche Tätigkeit bestreiten oder Rentner sein.
• Arbeitslose oder informell Beschäftigte dürfen nicht als Helfer mitwirken.

Inhaber von Bauunternehmen werden nicht als unentgeltliche Helfer anerkannt, es sei denn, es besteht eine Verwandtschaft bis zum zweiten Grad. In diesem Fall wird das Bauvorhaben als Selbstbau angemeldet.

Genossenschaftliche Selbsthilfe

Die genossenschaftliche Selbsthilfe ist eine Ausführungsform der Wohnungsbaugenossenschaften.

Die Genossenschaftsmitglieder und die Mitglieder ihres Familienhaushalts zahlen für die im Rahmen dieser Ausführungsform geleistete Arbeit keinen AUC. Entgeltliche Arbeit muss dagegen gemeldet werden; die Beiträge sind auf Grundlage der tatsächlichen Tagewerke zu entrichten.

Antrag auf Beitragsbefreiung

Bei Selbstbau, unentgeltlicher Hilfe und genossenschaftlicher Selbsthilfe muss das Bauvorhaben vor Beginn angemeldet und anschließend die Anerkennung der Beitragsbefreiung beantragt werden.

BPS hat 30 Arbeitstage Zeit, um zu entscheiden. Verstreicht diese Frist ohne Entscheidung, darf der Beitragspflichtige das Bauvorhaben ausführen; spätere Prüfungen bleiben vorbehalten.

Wenn während der Bauarbeiten festgestellt wird, dass nicht gemeldete, entgeltlich beschäftigte Arbeitskräfte mitgewirkt haben, kann BPS die geschuldeten Beträge berechnen und die entsprechenden Sanktionen verhängen.

Bauarbeiten außerhalb des Prüfzeitraums

Bauarbeiten, die länger als zehn Jahre vor dem Vertrag zurückliegen, liegen außerhalb des Prüfzeitraums für die Bescheinigung und fallen nicht unter das reguläre Regularisierungsverfahren, das BPS für Bauarbeiten vorsieht, die höchstens zehn Kalenderjahre zurückliegen.

Dadurch wird der Status gegenüber Catastro oder der Departementsverwaltung nicht automatisch regularisiert; bereits festgestellte Rückstände erlöschen dadurch auch nicht zwangsläufig.

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So schützen Sie sich als Käufer

1. Fragen Sie schriftlich nach

Fragen Sie den Verkäufer, ob während der letzten zehn Jahre Bau-, Umbau- oder Abbrucharbeiten durchgeführt wurden.

Fragen Sie, ob diese bei BPS angemeldet und abgeschlossen sind, und verlangen Sie gegebenenfalls die Bauvorhabennummer.

Ein „Alles ist in Ordnung“ ersetzt keine Unterlagen.

2. Sprechen Sie vor der Reservierung mit Ihrem uruguayischen Notar

Der uruguayische Notar muss die bisherigen Unterlagen prüfen und feststellen, welche Bescheinigungen erforderlich sind.

Ein Problem vor Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung zu entdecken, ist wesentlich einfacher, als es anschließend zu lösen.

3. Verlangen Sie die Rechnung für kleinere Bauarbeiten

Wenn der Verkäufer erklärt, dass der Umbau nach dem Gesetz 19.291 durchgeführt wurde, verlangen Sie die Rechnung mit einer Aufschlüsselung der Arbeiten, der Adresse und dem Ausführungszeitraum.

Ohne diesen Nachweis kann es unmöglich sein zu belegen, dass die Bauarbeiten unter die vereinfachte Regelung fielen.

4. Legen Sie fest, wer die Regularisierung bezahlt

Das Gesetz legt fest, dass der Eigentümer oder Rechtsinhaber die Beiträge zu tragen hat und dass die Forderung die Immobilie belastet.

Verkäufer und Käufer können jedoch im Rahmen des Geschäfts vereinbaren, wer die Kosten einer Regularisierung wirtschaftlich übernimmt.

Die Vereinbarung muss ausdrücklich schriftlich festgehalten werden.

5. Stellen Sie Ihr Angebot unter eine Bedingung

Die Reservierungsvereinbarung kann eine Bedingung wie die folgende enthalten:

„Vorbehaltlich einer zufriedenstellenden Prüfung des Status der Immobilie gegenüber BPS und der Ordnungsmäßigkeit ihrer Bebauung.“

Die Klausel muss eine Frist festlegen und erläutern, was geschieht, wenn ein wesentlicher Verstoß festgestellt wird.

6. Prüfen Sie auch den Status bei Catastro und der Departementsverwaltung

Dass Bauarbeiten außerhalb des für die BPS-Bescheinigung berücksichtigten Prüfzeitraums liegen, bedeutet nicht, dass die Immobilie gegenüber Catastro oder der Departementsverwaltung einen ordnungsgemäßen Status aufweist.

Es handelt sich um unterschiedliche Prüfungen, die getrennt vorgenommen werden müssen.

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Häufige Fragen

Was muss ich vor Beginn von Bauarbeiten tun?

Zunächst müssen der Umfang der Arbeiten festgelegt, mögliche Planänderungen oder Genehmigungspflichten geklärt und die ausführenden Personen bestimmt werden.

Auf dieser Grundlage wird festgestellt, ob die Regelung für kleinere Instandhaltungsarbeiten, die Regelung für Bauarbeiten geringen Umfangs, die allgemeine Regelung durch Auftragsvergabe oder in Eigenregie oder eine Ausführungsform wie der Selbstbau anwendbar ist.

Wenn das Bauvorhaben angemeldet werden muss, kann die Anmeldung ab zehn Tagen vor Beginn und bis 48 Stunden nach Baubeginn erfolgen, wobei bei dieser Stundenfrist nur Werktage zählen. Wenn ein Unternehmen beteiligt ist, sollten Sie schriftlich festhalten, wer das Bauvorhaben anmeldet, das Personal meldet, die Beiträge zahlt und das Bauende mitteilt.

Was ist der Einheitliche Baubeitrag?

Es handelt sich um die Abgabe, die an BPS für Beschäftigte des Baugewerbes gezahlt wird, die unmittelbar auf der Baustelle arbeiten.

Sie umfasst Bau-, Instandsetzungs-, Umbau- oder Abbruchtätigkeiten und bündelt in einer einzigen monatlichen Zahlung die Beiträge für Rente, Krankenversicherung, Unfallversicherung, jährliche Sonderzahlung, bezahlten Urlaub und zusätzliches Urlaubsgeld.

Wie hoch ist der AUC im Jahr 2026?

Der derzeit geltende Satz beträgt 71,8 % des beitragspflichtigen Arbeitsentgelts.

Bei Hochbauvorhaben kommen 4 % zugunsten der Caja de Profesionales Universitarios hinzu, sodass der Gesamtsatz 75,8 % erreicht. Bei Ingenieurbauvorhaben kommen 2 % hinzu.

Wer zahlt den Beitrag: der Eigentümer oder das Unternehmen?

Artikel 5 des Gesetzesdekrets 14.411 legt fest, dass die Beiträge vom Eigentümer der Immobilie oder vom Inhaber dinglicher Rechte oder Besitzrechte daran zu tragen sind.

Die Form der Beauftragung bestimmt, wer die Personalverwaltung und die Personalmeldungen übernimmt. Bei Bauarbeiten geringen Umfangs übernimmt beispielsweise der Auftragnehmer den Beitragseinbehalt.

Außerdem legt Artikel 9 fest, dass die Forderung die Immobilie belastet. Deshalb muss beim Kauf geprüft werden, wie das Bauvorhaben angemeldet wurde und ob es abgeschlossen ist und keine Rückstände bestehen.

Was passiert, wenn für Bauarbeiten keine Beiträge gezahlt wurden?

Die Verpflichtung trifft den Eigentümer oder den entsprechenden Rechtsinhaber, und die Forderung kann die Immobilie belasten.

Ohne die gesetzlich vorgeschriebene Bescheinigung darf die Immobilie weder veräußert noch belastet werden. Eine spätere Regularisierung kann die Anmeldung des Bauvorhabens, die Ermittlung der Tagewerke und die Zahlung der entsprechenden Beiträge, Geldbußen und Zuschläge erfordern.

Ist immer eine Bescheinigung eines Architekten erforderlich?

Nein.

Wenn die Immobilie bebaut ist und im erklärten Zeitraum keine Bauarbeiten stattgefunden haben, kann die eidesstattliche Erklärung darüber, dass keine Bauarbeiten durchgeführt wurden, erforderlich sein.

Wenn die Immobilie unbebaut ist, verlangt BPS eine Bescheinigung eines Architekten oder Bauingenieurs.

Bei laufenden Bauarbeiten ist die DJNO nicht anwendbar.

Die technische Bescheinigung gilt für 180 Kalendertage und wird mit elektronischer Signatur eingereicht.

Seit wann gilt die Zehnjahresgrenze?

Seit dem 1.º Januar 2022 aufgrund von Artikel 336 des Gesetzes 19.996, der Artikel 11 des Gesetzesdekrets 14.411 geändert hat.

Die Prüfung berücksichtigt die Bauarbeiten, die während der zehn Jahre vor dem Vertrag durchgeführt wurden. BPS setzt dies als die letzten zehn Kalenderjahre um.

Gilt ein Küchenumbau als Bauarbeit?

Das kann der Fall sein.

Wenn die Arbeiten nicht Teil des Gesamtprozesses eines Bauvorhabens sind, keine Pläne verändern, für das ursprüngliche Bauvorhaben eine Abschlussmeldung vorliegt, die Lohnkosten innerhalb von zwölf Monaten an derselben Immobilie 30 Tageslöhne eines teilqualifizierten Maurers nicht überschreiten und nicht mehr als zwei Arbeitskräfte gleichzeitig tätig sind, können sie unter die vereinfachte Regelung des Gesetzes 19.291 fallen.

Wenn nicht sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind oder die Nachweisunterlagen nicht aufbewahrt werden, müssen die Arbeiten nach der allgemeinen Regelung für das Baugewerbe gemeldet werden.

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Offizielle Quellen

Banco de Previsión Social

• Regelung für das Baugewerbe: Einheitlicher Baubeitrag und Beitragssätze
• Kleinere Instandhaltungsarbeiten: allgemeine Informationen
• Anmeldung eines privaten Bauvorhabens in Eigenregie
• Anmeldung eines privaten Bauvorhabens durch Auftragsvergabe
• Anmeldung von Bauarbeiten geringen Umfangs
• Mitteilung des Bauendes
• Regularisierung eines privaten Bauvorhabens
• Sonderbescheinigungen
• Beantragung einer Sonderbescheinigung
• Anleitung zur Baubescheinigung durch einen Architekten oder Bauingenieur
• Muster für Bescheinigungen und Formulare
• Beantragung einer Sonderbescheinigung für Immobilien
• Unentgeltliche Hilfe und Selbstbau
• Beitragsbefreiung bei Selbstbau, unentgeltlicher Hilfe oder genossenschaftlicher Selbsthilfe
• Vorschriften zu Selbstbau, unentgeltlicher Hilfe und genossenschaftlicher Selbsthilfe

Dirección General Impositiva

• Umsatzsteuer auf den durch Bauarbeiten geschaffenen Mehrwert bei Immobilien
• Leitfaden zur Umsatzsteuer auf den durch Bauarbeiten geschaffenen Mehrwert
• Anleitung zum Formular 1301
• Beantragung der Bescheinigung mit Formular 5201

Dirección Nacional de Catastro

• Eidesstattliche Erklärung zu den städtischen Grundstücksmerkmalen

Rechtsvorschriften

• Gesetzesdekret 14.411
• Gesetz 19.996, Artikel 336
• Gesetz 19.291
• Gesetz 16.170

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Dieser Leitfaden dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen uruguayischen Notar, Architekten oder Buchhalter. Die Sätze und Beträge in Pesos werden regelmäßig aktualisiert. Deshalb sollten Sie sie stets anhand der offiziellen Quellen prüfen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

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Weiterführende Artikel

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