Два банка, публикующих условия ипотеки для граждан Аргентины — нерезидентов Уругвая (2026)

Гражданин Аргентины без законного статуса резидента Уругвая может подать заявку на ипотечный кредит. По состоянию на 17 октября 2026 года мы выявили два банка, опубликовавших специальные условия для нерезидентов: BTG Pactual (бывший HSBC) и Santander. HSBC Uruguay стал Banco BTG Pactual Uruguay S.A.

Это не означает, что только эти банки могут рассмотреть такую сделку. Вывод точнее: именно у этих двух банков мы нашли общедоступные документы с условиями, позволяющие проверить долю финансирования, сроки и требования, не полагаясь исключительно на разговор с менеджером.

Источники: BTG Pactual — условия ипотечного кредита для нерезидентов, октябрь 2026 года и Santander — условия ипотечного кредита, 18 сентября 2026 года.

Из таблицы видны несколько различий, которые стоит пояснить.

Миф 1: «В Уругвае покупают только без кредита»

Это распространённое возражение среди аргентинских покупателей недвижимости среднего ценового сегмента, но оно слишком обобщённое. BTG Pactual и Santander публикуют условия продуктов, предназначенных именно для людей без законного статуса резидента Уругвая.

Наличие опубликованных условий также не означает автоматического одобрения. Каждый банк анализирует доходы, имущество, кредитную историю, возраст, назначение недвижимости и документы о происхождении средств.

Можно утверждать следующее:

• Доля финансирования для нерезидентов ниже, чем по общим программам покупки основного жилья.
• Опубликованный максимальный срок этих кредитов — 15 лет.
• Заявитель должен подтвердить доходы и имущество, сформированные за пределами Уругвая.
• Santander требует минимальный семейный доход USD 5.000; это условие доступа к продукту, а не гарантия, что такого дохода хватит для запрашиваемой суммы.
• Опубликованное предложение BTG Pactual ограничено клиентами Excellence и доступно для Аргентины и Бразилии.

Для ориентира: некоторые аргентинские программы в UVA финансируют до 80 % стоимости на срок до 30 лет. Например, BBVA Argentina публикует такие условия для своего жилищного кредита. Это не прямое сравнение: долг в UVA индексируется по CER, тогда как остаток уругвайской ипотеки в долларах сохраняется в USD, а на проценты дополнительно начисляется НДС.

Если вы хотите сравнить остальные местные предложения, посмотрите сравнение ипотечных банков Уругвая.

Миф 2: «Оба банка финансируют 60 %»

Нет. При покупке за USD 250.000 разница между финансированием 60 % и 50 % может достигать USD 25.000, если при этом соблюдаются ограничения, связанные с оценкой.

BTG Pactual

Банк финансирует до 60 % рыночной стоимости, но применяет два дополнительных ограничения:

1. Кредит не может превышать стоимость при вынужденной продаже, установленную оценкой.
2. Если цена купли-продажи ниже оценочной рыночной стоимости, доля финансирования рассчитывается от цены купли-продажи.

Иными словами, оценка выше согласованной цены не позволяет получить кредит в размере 60 % от этой более высокой оценки.

Santander

Для нерезидентов банк финансирует до 50 % цены купли-продажи, но не выше 70 % оценочной стоимости при продаже с торгов. Доля одинакова для основного жилья, жилья для сезонного отдыха и инвестиционной покупки для сдачи в аренду.

Итоговая сумма всегда ограничивается наименьшим из применимых лимитов и результатами анализа доходов.

Миф 3: «Рекламная ставка банка распространяется и на меня»

Santander рекламирует ипотечные кредиты на основное жильё по общей программе от 3,75 % в UI. Для продукта, предназначенного нерезидентам, опубликована другая ставка.

Ставки из документа с условиями от 18 сентября 2026 года:

BTG Pactual не публикует ставку по своему продукту для нерезидентов: в условиях сказано «Уточняйте ставки в USD», поэтому её нужно запросить у банка.

Ставки служат предварительным ориентиром до заключения договора и могут меняться. Принимать решение следует на основании письменного предложения банка для конкретного заявителя и объекта.

НДС на проценты

В Уругвае проценты по определённым жилищным кредитам в национальной валюте, UI или UR освобождены от НДС. Это освобождение не распространяется в том же объёме на долларовые кредиты и кредиты для инвестиций.

По рассмотренным продуктам:

• BTG Pactual ежемесячно начисляет НДС на проценты по своему кредиту в USD.
• Santander указывает, что по долларовым кредитам проценты облагаются НДС.
• По инвестиционному продукту Santander проценты облагаются НДС как в UI, так и в USD.

Основная ставка НДС — 22 %. К сумме основного долга не прибавляют 22 %, а к процентной ставке — 22 процентных пункта: 22 % начисляют на сумму процентов за каждый период.

Если принять ставку Santander 6,95 % за эффективную годовую ставку (TEA), пересчитать её в эквивалентную месячную и начислять НДС на проценты каждого месяца, эффективная годовая стоимость процентов с НДС составит около 8,54 % без учёта страховок, сборов с остатка долга и других платежей.

Такой порядок следует из раздела 10 Сводного налогового законодательства 2023 года. Порядок начисления по конкретному кредиту определяется опубликованными условиями и индивидуальным договором.

Другие сборы с остатка долга

Оба банка публикуют два дополнительных сбора:

• Сбор за регуляторный контроль финансовой системы: 0,10 % годовых.
• Сбор на дополнительное социальное обеспечение: 0,345 % годовых.

Вместе они составляют 0,445 % годовых и взимаются ежемесячно с остатка основного долга. В указанную процентную ставку они не включены.

Первый установлен законом 18.083, второй — законом 18.396. Santander также объясняет оба списания в своём справочном разделе по ипотеке.

Не сравнивайте UVA, UI и доллары только по ставке

Для аргентинского покупателя валюта долга так же важна, как опубликованная процентная ставка.

Если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду в Уругвае, важна и валюта арендной платы. Доход в уругвайских песо не устраняет риск долларового долга. А если ваши основные доходы по-прежнему выражены в аргентинских песо, и UI, и USD создают несоответствие между валютой дохода и валютой обязательств.

Поэтому сравнение «6,95 % в Уругвае» и «X % + UVA в Аргентине» без моделирования индексации, учёта валюты дохода и назначения недвижимости может привести к ошибочному выводу.

Что меняется при покупке для сдачи в аренду

Различия в допустимом назначении недвижимости прописаны в условиях и имеют решающее значение для инвестора.

BTG Pactual определяет свой продукт как кредит на покупку первого жилья или дома для сезонного отдыха. В таблице указаны первое и второе жильё, но покупка для сдачи в аренду прямо не включена в условия.

Santander такую цель предусматривает:

Ипотечный кредит может предоставляться под жилую недвижимость как для личного проживания заёмщика, так и для инвестиционной покупки с целью сдачи в аренду.

Если вы планируете купить квартиру и сдавать её в аренду, опубликованный продукт, прямо предусматривающий такую цель, — Santander Inversión.

Соответствие имущественному требованию нужно проверить до резервирования объекта или заказа оценки. Инвестиционный продукт Santander рассчитан на заявителя, у которого уже есть недвижимость и который может подтвердить это документально.

По условиям требуется нотариально удостоверенное заявление об имуществе в стране происхождения с апостилем. Приемлемость документа, порядок оценки указанного в нём имущества и необходимость перевода нужно подтвердить в банке до его оформления.

Требования и расходы BTG Pactual

BTG Pactual — ипотечный кредит для нерезидентов

• Сегмент: иностранный клиент сегмента Excellence в BTG Pactual.
• Средства на счёте: необходимо поддерживать минимальный объём средств, установленный для сегмента Excellence. При несоблюдении этого требования взимается комиссия за недостаточный средний остаток.
• Страна: продукт доступен для Аргентины и Бразилии; другие страны — по запросу.
• Возраст: старше 21 и младше 65 лет. На момент окончания кредита — не старше 80 лет.
• Трудовой стаж: для наёмных работников — 24 месяца общего стажа и 12 месяцев на текущем месте; для специалистов частной практики и самостоятельно занятых — три года стабильной работы.
• Соотношение платежа и чистого дохода: 20 % для кредитов в USD.
• Кредитная история: положительная кредитная история за последние 12 месяцев.
• Обеспечение: ипотека первой очереди или, в соответствующих случаях, залог прав по предварительному договору купли-продажи.
• Минимальная стоимость недвижимости: рыночная стоимость выше USD 60.000.
• Погашение: равными ежемесячными платежами, следующими один за другим и включающими погашение основного долга.
• Первый платёж: есть возможность начать погашение через 90 дней. Сборы и комиссии начинают взиматься в конце первого месяца после подписания долгового обязательства.

Опубликованные расходы BTG Pactual

Стоимость страхования от пожара рассчитывается исходя из стоимости строения, страхового тарифа и срока. В условиях нет примера суммы, поэтому до окончательного расчёта бюджета нужно запросить стоимость страховки.

Требования и расходы Santander

Santander — ипотечный кредит для нерезидентов

• Для кого: физические лица без законного статуса резидента Уругвая, как действующие клиенты банка, так и те, кто ещё не является его клиентом.
• Профиль: заёмщики должны быть клиентами Select или соответствовать требованиям для обслуживания в сегменте Select.
• Минимальный доход: USD 5.000 в месяц на семью.
• Возраст: от 18 до 69 лет в зависимости от срока; на момент последнего платежа — не старше 69 лет.
• Трудовой стаж: три года для наёмных работников и самостоятельно занятых.
• Кредитная история: положительная кредитная история в соответствии с правилами банка.
• Обеспечение: ипотека приобретаемого в кредит объекта.
• Соотношение платежа и дохода: до 20 % как в UI, так и в USD.
• Минимальная стоимость жилья для проживания или сезонного отдыха: USD 900/м² в Монтевидео и USD 750/м² в других регионах страны.
• Минимальная стоимость для инвестиционной покупки: USD 1.000/м² в Монтевидео и USD 900/м² в других регионах страны.

Документы для нерезидентов

В условиях указаны:

• Действующий документ, удостоверяющий личность.
• Подтверждение адреса проживания.
• Для наёмных работников — три последних документа о доходах.
• Для самостоятельно занятых — справка о чистых доходах за последний год, выданная бухгалтером по форме, принятой в стране происхождения.
• Последняя налоговая декларация о налогах и доходах из страны происхождения.
• Нотариально удостоверенное заявление об имуществе в стране происхождения с апостилем.
• Соглашение о резервировании недвижимости.
• Нотариально удостоверенное заявление об имуществе для инвестиционного кредита.
• Подтверждение владения уже имеющейся недвижимостью стоимостью не менее USD 150.000, когда это требуется для инвестиционного продукта.

Santander рекомендует включать в соглашение о резервировании условие о зависимости покупки от получения ипотечного кредита.

Такое условие нужно сформулировать внимательно. Недостаточно написать «при условии получения кредита», не определив:

• какой документ подтверждает одобрение или отказ;
• до какой даты его можно получить;
• обязан ли покупатель выполнить определённые действия;
• что происходит с суммой, внесённой при резервировании объекта (seña), если банк отклоняет заявку;
• что происходит, если банк одобряет сумму меньше необходимой.

Если сделка зависит от финансирования, соглашение о резервировании до подписания следует передать на проверку нотариусу покупателя в Уругвае (escribano).

Страхование и другие расходы Santander

Santander публикует два варианта страхования жизни:

Страхование от пожара также обязательно. Полис можно оформить в компании, регулируемой BCU, и передать права по нему банку с соблюдением его условий.

В тарифном справочнике Santander за проверку ипотеки или залога прав покупателя по предварительному договору купли-продажи указан сбор в размере 1,5 % суммы кредита, максимум USD 1.500; для кредитов менее USD 30.000 указано 2,5 %.

На сайте Santander отмечено, что платёж может включать страхование жизни, страхование от пожара, расходы на выдачу кредита и оценку. Запросите предварительный расчёт до заключения договора с разбивкой по всем статьям: что включается в сумму кредита, что списывается ежемесячно и что нужно оплатить при подписании.

Для частичного и полного досрочного погашения Santander публикует следующие общие условия по ипотечным кредитам:

• досрочный взнос в счёт основного долга должен составлять не менее 20 % остатка задолженности и позволяет уменьшить платёж или срок;
• при продаже недвижимости можно погасить кредит или перенести его на приобретаемое жильё без изменения условий кредита;
• в тарифном справочнике банка нет комиссии за досрочное погашение.

Эти условия нужно подтвердить в индивидуальном предложении, поскольку они могут меняться.

Что предлагают остальные банки

Поиск на общедоступных сайтах и в документах по состоянию на 1.º августа 2026 года дал следующий результат:

Это не означает, что все остальные банки отклоняют любые такие сделки. Если консультант предлагает другое учреждение, запросите письменно:

• максимальную долю финансирования;
• базу оценки;
• валюту и ставку;
• НДС и сборы с остатка долга;
• срок;
• соотношение платежа и дохода;
• документы о зарубежных доходах;
• требование к резидентству;
• допустимое назначение недвижимости;
• страхование и комиссии;
• правила досрочного погашения.

Устное одобрение или типовой расчёт не заменяют кредитного предложения для конкретного клиента и объекта.

Недвижимость какой стоимости можно купить с капиталом USD 250.000

Финансирование увеличивает доступную цену покупки, но расходы на сделку также растут вместе со стоимостью недвижимости.

Чтобы выделить этот эффект, используем следующие допущения:

• доступный капитал: USD 250.000;
• покупка для сдачи в аренду;
• Santander Inversión;
• финансирование 50 %;
• расходы на куплю-продажу в этой модели оцениваются в 9 % цены;
• расходы непосредственно по кредиту рассчитываются отдельно.

Эти 9 % — рабочая оценка, а не окончательный расчёт. В неё могут входить комиссия агентства недвижимости, гонорар нотариуса, взносы, налог на переход права собственности (ITP) и регистрационные расходы, но итог зависит от налоговой стоимости, согласованных гонораров и конкретной сделки.

Покупатель платит 2 % ITP от актуализированной кадастровой стоимости, а не от рыночной цены. Налоговая служба Уругвая (DGI) подтверждает ставку 2 % для приобретателя. Ориентировочный тариф Asociación de Escribanos del Uruguay начинается с 3 % соответствующей расчётной базы; AEU публикует правила расчёта.

Скорректированный расчёт

Формула сценария с кредитом:

\[ 50\% \text{ собственных средств}+9\% \text{ расходов}=59\% \]

\[ USD\ 250.000 / 0,59 = USD\ 423.729 \]

Это математический максимум до добавления расходов непосредственно по кредиту и без сохранения резерва ликвидности. В реальной сделке разумно ориентироваться на несколько меньшую цену, пока банк, нотариус и агентство недвижимости не предоставят свои расчёты.

Максимальная сумма кредита по продукту Santander — USD 300.000 — этот пример не ограничивает: кредит на 50 % от USD 423.729 составит примерно USD 211.864.

Платёж по кредиту на USD 210.000

Для расчёта на круглых числах предположим покупку недвижимости за USD 420.000 и кредит на USD 210.000 сроком на 15 лет под 6,95 % в долларах.

Если принять эту ставку за эффективную годовую (TEA) и использовать погашение ежемесячными платежами:

Суммы меняются по мере уменьшения остатка долга. НДС начисляется на проценты за каждый период, а регуляторные сборы и страхование жизни рассчитываются от соответствующего остатка долга.

Мы не включили сумму страхования от пожара, поскольку общедоступный источник не позволяет установить единую страховую премию для всех объектов. Также не учтены возможные расходы на обслуживание счёта и разница из-за точного количества дней расчётного периода.

Какой доход нужен для такого платежа

Santander устанавливает максимальное соотношение платежа и дохода на уровне 20 %.

Если бы банк учитывал только платёж по основному долгу и процентам в размере USD 1.857, необходимый семейный доход составил бы:

\[ USD\ 1.857 / 20\% = USD\ 9.285 \]

Если бы в расчёт включались все дополнительные платежи, необходимый доход был бы выше. Общедоступные условия не уточняют достаточно подробно, какие составляющие учитываются при расчёте этого соотношения, поэтому нужно запросить официальный кредитный расчёт у банка.

Минимальный доход USD 5.000 этому расчёту не противоречит. Это нижний порог доступа к продукту. При USD 5.000 и соотношении 20 % максимальный платёж только по основному долгу и процентам составил бы около USD 1.000, что при этих допущениях и отсутствии других долгов соответствует кредиту примерно на USD 113.000, а не на USD 210.000.

Покрывает ли арендный доход ежемесячное списание?

Índice INGAR за июль 2026 года даёт для квартир Монтевидео следующие оценки:

• медианная валовая доходность: 6,0 % годовых;
• расчётная чистая доходность: 3,9 % годовых;
• использованный вычет при переходе от валового к чистому доходу: 35,16 % арендного дохода на управление, налог на доход, обслуживание, простой и налоги собственника.

Применительно к недвижимости стоимостью USD 420.000:

При этих допущениях арендный доход не покрывает списание по ипотечному кредиту. Даже валового арендного дохода недостаточно для расчётной суммы списания в начале срока.

Это не доказывает, что никакая инвестиция с кредитом не может быть финансово оправданной:

• объект с доходностью выше медианной может уменьшить разницу;
• больший первоначальный взнос снижает платёж;
• другой срок, ставка или валюта меняют результат;
• инвестор может согласиться на отрицательный денежный поток, если стремится диверсифицировать активы и располагает доходами для его покрытия;
• будущий рост стоимости может быть частью инвестиционной стратегии, но его нельзя считать гарантированной доходностью.

Если для вас важен ежемесячный денежный поток, сравните сценарий с кредитом и покупку без кредита. Если приоритет — вложения в недвижимость и диверсификация за пределами Аргентины, рассчитайте, какой ежемесячный дефицит вы готовы покрывать и при каком валютном сценарии.

Частые вопросы

Может ли гражданин Аргентины — нерезидент подать заявку на ипотечный кредит в Уругвае?

Да. BTG Pactual (бывший HSBC) и Santander публикуют условия продуктов для лиц без законного статуса резидента Уругвая. BTG Pactual прямо указывает, что его продукт доступен для Аргентины и Бразилии. Любая заявка подлежит одобрению по результатам оценки кредитоспособности.

Какую долю стоимости финансируют банки?

BTG Pactual финансирует до 60 % рыночной стоимости, но не выше стоимости при вынужденной продаже; если цена купли-продажи ниже оценки, она используется как расчётная база. Santander финансирует до 50 % цены купли-продажи, но не выше 70 % стоимости при продаже с торгов.

Под какую ставку?

BTG Pactual не публикует ставку: в его условиях указано «Уточняйте ставки в USD». Santander публикует 4,75 % в UI или 6,75 % в USD для жилья нерезидентов и 5,72 % в UI или 6,95 % в USD для инвестиционной покупки с целью сдачи в аренду. К этому добавляются применимые сборы, страховки и налоги.

Можно ли взять кредит на покупку для сдачи в аренду?

Santander прямо предусматривает покупку жилья для сдачи в аренду. BTG Pactual определяет свой продукт как кредит на первое жильё или дом для сезонного отдыха и прямо не включает инвестиционную цель.

Какие требования предъявляют банки?

Подтверждаемые доходы, трудовой стаж, кредитная история, документы об имуществе и определённое соотношение платежа и дохода. Santander требует минимальный семейный доход USD 5.000, а для инвестиционной покупки — подтверждение владения уже имеющейся недвижимостью стоимостью не менее USD 150.000.

Каков максимальный срок?

До 15 лет по обоим продуктам для нерезидентов. Santander устанавливает минимальный срок три года.

Покрывает ли аренда платёж?

При финансировании 50 %, сроке 15 лет, ставке 6,95 % в USD и расчётной медианной доходности для Монтевидео — нет. Объект с более высокой доходностью, больший первоначальный взнос или другие условия могут дать иной результат.

Публикуют ли BROU или BHU условия ипотеки для иностранцев-нерезидентов?

На их общедоступных сайтах мы не нашли отдельного документа с условиями для нерезидентов. Это не позволяет утверждать, что они никогда не рассматривают индивидуальные сделки; если вам поступит предложение, запросите требования и условия письменно.

Нужно ли ехать в Уругвай для оформления?

BTG Pactual уточняет, что для оценки присутствие клиента не требуется. Опубликованные условия не гарантируют, что открытие счёта и окончательное подписание можно полностью провести дистанционно. Уточните у банка, какие действия требуют личного присутствия, представительства или дополнительных документов. Подробнее — в статье об открытии банковского счёта в Уругвае иностранцем.

Как мы работаем с этой темой в INGAR

1. Проверяем действующие условия, прежде чем представлять финансирование как доступный вариант.
2. Если покупка зависит от кредита, согласуем с нотариусом условия резервирования, определяющие последствия отказа банка или одобрения недостаточной суммы.
3. Отделяем платёж по основному долгу и процентам от НДС на проценты, страховок, сборов с остатка долга и других платежей.
4. Рассчитываем доходность от всей суммы вложенных денежных средств и показываем ежемесячный денежный поток после обслуживания долга.
5. До резервирования проверяем, соответствует ли назначение недвижимости продукту: проживание, сезонный отдых или инвестиционная покупка для сдачи в аренду.

Читайте также

• С USD 250.000 вы не купите недвижимость за USD 250.000: реальная стоимость покупки в Монтевидео
• Сравнение ипотечных банков Уругвая
• Руководство по ипотечным кредитам в Уругвае
• Скрытые расходы при покупке с кредитом
• Открытие банковского счёта в Уругвае иностранцем
• Какие налоги платит гражданин Аргентины, владеющий квартирой в Уругвае

Источники

• Banco BTG Pactual Uruguay — условия ипотечного кредита для нерезидентов, октябрь 2026 года
• Banco Santander Uruguay — условия ипотечного кредита, 18 сентября 2026 года
• Santander — ипотечные кредиты
• Santander — справочный раздел, ипотечные кредиты
• Santander — тарифный справочник
• IMPO — раздел 10 Сводного налогового законодательства 2023 года, НДС
• IMPO — закон 18.083, сбор за регуляторный контроль
• IMPO — закон 18.396, Пенсионная касса банковских работников
• DGI — налог на переход права собственности
• Asociación de Escribanos del Uruguay — тариф для сделок с недвижимостью
• BBVA Argentina — ипотечный кредит в UVA
• Índice INGAR — цена за м² и доходность по районам

Условия проверены по состоянию на 17 октября 2026 года по указанным общедоступным источникам. Банки могут менять ставки, комиссии, требования к клиентам и другие условия. Любой кредит предоставляется при условии одобрения по результатам оценки кредитоспособности и в соответствии с окончательной договорной документацией. Расчёты приведены для иллюстрации, основаны на прямо указанных допущениях и могут отличаться от банковского расчёта. Статья содержит общую информацию и не является финансовой, налоговой или юридической консультацией либо предложением кредита.