Бюджет USD 250.000 — не квартира за USD 250.000: расходы на покупку в Монтевидео для налогового резидента Аргентины

Если в вашем распоряжении USD 250.000, максимальная цена недвижимости зависит от варианта покупки.

Эти суммы — примеры для планирования, а не сметы. В них заложены комиссия агентству со стороны покупателя, ориентировочный нотариальный гонорар, кадастровая стоимость, равная 60 % цены, и USD 1.000 на оформление документов. До резервирования объекта каждое допущение нужно заменить данными конкретной квартиры.

Разница между ценой и USD 250.000 приходится на затраты, которые обычно нужно покрывать собственными средствами: комиссию, нотариальное оформление, налоги, справки и, при покупке новостройки, расходы при передаче квартиры. Если вы также хотите сдавать квартиру с оснащением, средства на него тоже нужно предусмотреть сверх цены.

В примере с двумя новыми квартирами вне программы налогового стимулирования валовая доходность 6,12 % от цены снижается до 5,28 %, если рассчитывать её на весь вложенный капитал. Расчётная чистая доходность составляет 3,42 %. При действующих льготах программы налогового стимулирования жилья и соблюдении её условий результат в примере приближается к 4 % чистой доходности.

Инвестиция при этом может оставаться обоснованной. Главное — сделать такой расчёт до резервирования объекта.

Для кого рассчитан этот пример

Чтобы не смешивать гражданство с налоговым резидентством, расчёты выполнены для физического лица, которое:

• является налоговым резидентом Аргентины;
• не является налоговым резидентом Уругвая;
• покупает недвижимость на своё имя;
• не использует банковское финансирование;
• приобретает квартиры для аренды под постоянное проживание.

Если вы покупаете через компанию, являетесь налоговым резидентом Уругвая, используете кредит или планируете краткосрочную аренду, часть налогов и затрат будет иной.

Почему стоит вести расчёт от доступного капитала

Цена в объявлении не равна полной сумме первоначальных вложений. Если направить почти весь капитал на оплату самой недвижимости, может не хватить ликвидных средств на нотариальное оформление сделки, налоги или подготовку к сдаче в аренду.

Поэтому инвестору полезно задать не только вопрос «сколько стоит этот объект?», но и «какую цену я могу заплатить, не выходя за пределы доступного капитала?».

Чтобы расчёт можно было проверить, все допущения указаны отдельно. Окончательные данные определяются кадастровой справкой, сметой нотариуса, договором посреднических услуг и расчётом застройщика.

Расходы на покупку недвижимости в Монтевидео

Источники: DGI — налог на переход права собственности, Раздел 19 свода налогового законодательства 2023, Asociación de Escribanos del Uruguay и Cámara Inmobiliaria Uruguaya.

Комиссия агентству: обычная практика не означает обязательность

На рынке Уругвая покупатель обычно платит за посреднические услуги 3 % плюс НДС, что составляет 3,66 % цены. Сумма должна определяться договором и условиями, сообщёнными до резервирования объекта.

В некоторых проектах комиссию покупателя берёт на себя застройщик. В других её оплачивает приобретатель. При составлении расчёта нельзя без проверки исходить из какого-либо из этих вариантов.

Как рассчитывается ITP

При возмездной купле-продаже покупатель платит 2 % налога на переход права собственности (ITP) от стоимости, установленной кадастром и актуализированной по индексу потребительских цен (IPC). Если актуализированная стоимость превышает цену, указанную в нотариальном акте, база ограничивается этой ценой.

Поэтому автоматически начислять 2 % на цену продажи неправильно. Также нельзя считать, что ITP всегда составляет определённый процент от цены.

Пример: если квартира стоит USD 100.000, а её актуализированная кадастровая стоимость эквивалентна USD 60.000, ITP покупателя составит приблизительно USD 1.200. Но 60 % — это допущение; фактическую стоимость нужно устанавливать по кадастровым сведениям конкретного объекта.

Программа налогового стимулирования жилья также может менять затраты на покупку

Первая продажа жилья в рамках уругвайской программы налогового стимулирования (vivienda promovida) может освобождаться от ITP для покупателя и продавца, если совершается в установленный срок.

Декрет 355/011 предусматривает, что первое отчуждение должно состояться не позднее окончания девятого финансового года, следующего за финансовым годом завершения строительства.

Это требует проверки конкретной квартиры. Сам по себе статус здания как участника программы не доказывает, что все его льготы продолжают действовать на момент покупки.

Нотариальный гонорар и расходы на документы

Ориентировочный тариф для купли-продажи составляет 3 % плюс НДС от соответствующей базы. Asociación de Escribanos устанавливает, среди прочего, что для расчёта гонорара к цене нужно добавлять расходы при передаче квартиры и аналогичные платежи.

Существуют и особые правила:

• если цена включает НДС на недвижимость, этот налог вычитают при определении базы;
• при расчёте гонорара за окончательную куплю-продажу может учитываться гонорар за предварительный договор купли-продажи (promesa);
• для некоторых операций предусмотрены специальные понижения тарифа или минимальные суммы.

Поэтому общий расчёт помогает зарезервировать капитал, но не заменяет письменную смету нотариуса в Уругвае (escribano), выбранного покупателем.

Расходы при передаче квартиры: единого установленного законом процента нет

В новостройке могут предусматриваться платежи при передаче квартиры, расходы на подключение коммуникаций, запуск систем здания или другие статьи, определённые застройщиком.

В объявлениях и проектах встречаются разные проценты, однако общей ставки 2 %, 3 % или 5 % не существует. Применяется сумма, указанная в документах конкретной сделки.

Кроме того, Asociación de Escribanos указывает, что расходы при передаче квартиры, если они предусмотрены, включаются в базу нотариального гонорара.

До резервирования запросите:

• процент или сумму;
• базу расчёта;
• дату оплаты;
• перечень включённых расходов;
• возможность финансирования;
• условия на случай отказа от сделки или задержки строительства.

Оснащение: зависит от формата аренды

Не всем квартирам для сдачи в аренду нужен полный комплект мебели. При годовом договоре может быть спрос на немеблированные квартиры, тогда как корпоративная или краткосрочная аренда обычно требует более полного оснащения.

Прежде чем закладывать USD 3.000, 6.000 или любую другую сумму, определите:

• тип договора;
• целевую аудиторию;
• какая бытовая техника уже включена;
• необходимое отопительное оборудование и кондиционеры;
• необходимые шторы и светильники;
• необходимую мебель;
• посуду и постельное бельё, если они нужны.

В примерах этой статьи на каждую квартиру заложено USD 4.000 как допущение для планирования. Это не гарантированная рыночная цена.

Что можно купить с бюджетом USD 250.000: три сценария

Сценарий 1: одна квартира на вторичном рынке

Допущения:

• одна квартира;
• без расходов при передаче квартиры;
• без оснащения;
• комиссия покупателя: 3,66 %;
• нотариальный гонорар: 4,23 % (3 % + НДС + взнос в Caja Notarial);
• ITP, равный 1,2 % цены, поскольку предполагается кадастровая стоимость на уровне 60 %;
• USD 1.000 на справки, регистрацию, гербовые сборы и прочие расходы.

При этих допущениях максимальная цена составляет приблизительно USD 228.250.

Это ориентир для простой покупки на вторичном рынке. Если ITP окажется ниже, комиссия покупателя отсутствует или расходы на документы изменятся, доступная цена тоже изменится.

Сценарий 2: две новые квартиры вне программы налогового стимулирования

Допущения:

• одна квартира с одной спальней и одна студия;
• общая цена: USD 215.765;
• кадастровая стоимость оценена в 60 % цены;
• расходы при передаче квартир: 2,5 %;
• оснащение: USD 4.000 на квартиру;
• нотариальный гонорар рассчитан от цены с добавлением расходов при передаче квартир;
• USD 1.000 на справки, регистрацию, гербовые сборы и прочие расходы;
• без финансирования.

Расхождение в один доллар возникает из-за округления.

Сценарий 3: две новые квартиры в рамках программы налогового стимулирования

Если квартиры соответствуют условиям освобождения первой продажи от ITP, а остальные допущения сохраняются, доступная общая цена повышается приблизительно до USD 218.100.

Освобождение нужно подтвердить для каждой квартиры. Его нельзя предполагать исходя из возраста здания или общей ссылки на Закон 18.795.

Если вы хотите сохранить резерв

В сценариях с двумя новыми квартирами резерв USD 5.000–8.000 снижает доступную цену приблизительно до:

Резерв не относится к затратам на покупку. Это ликвидные средства, которые вы сохраняете на простой без арендатора, ремонт, отклонения от сметы или расходы первого года.

Что означает «полная сумма первоначальных вложений»

Полезно выделить четыре уровня:

В этой статье «полная сумма первоначальных вложений в примере» включает расходы вплоть до подготовки к сдаче в аренду.

В неё не входят:

• резерв ликвидности;
• банковские расходы или комиссии за перевод;
• курсовые разницы;
• поездки;
• ипотечный кредит;
• консультации по налогообложению в Аргентине;
• последующие регулярные налоги;
• будущие затраты на продажу.

Как меняется доходность

Рассмотрим портфель, в котором:

• квартира с одной спальней сдаётся за USD 620 в месяц;
• студия сдаётся за USD 480;
• общий арендный доход по договорам составляет USD 13.200 в год.

Для расчёта чистого дохода используется методология Índice INGAR, которая вычитает из валового арендного дохода 35,16 % на управление, налог на доход, обслуживание, простой без арендатора и налоги собственника.

Покупка вне программы налогового стимулирования

Замена цены объекта на весь вложенный капитал в знаменателе расчёта снижает валовую доходность приблизительно на 0,84 процентного пункта.

Покупка в рамках программы налогового стимулирования с действующими льготами

В общей модели Índice INGAR налог на доход составляет 10,06 % арендного дохода по договору, поскольку рассчитывается после учёта предполагаемого простоя. Если арендный доход полностью освобождён от налога, этот вычет исключается.

Программа налогового стимулирования жилья добавляет в этой модели приблизительно 0,53 процентного пункта чистой доходности. Результат приближается к 4 % благодаря исключению предусмотренного моделью налога, а при первой продаже, соответствующей условиям, — ещё и ITP при покупке; размер арендной платы при этом не увеличивается.

Для освобождения арендного дохода от налога нужно проверить срок действия льготы, долю освобождения и условия. Для льгот по Декрету 129/020 жильё должно сдаваться для постоянного проживания, а минимальный срок договора должен составлять 12 месяцев.

В рассмотренных в статье сценариях для центральных и прибрежных районов чистая доходность не достигает 6 %. Если в предложении обещают 6 % или 7 % чистыми, запросите полный расчёт: цену, арендную плату, простой, управление, налоги, обслуживание, расходы на содержание общего имущества и первоначальные вложения.

Где покупать: данные Índice INGAR за июль 2026 года

В следующей таблице приведены отдельные данные Índice INGAR, обновлённого 1.º августа 2026 года.

Методология использует цены предложения, а не цены заключённых сделок. Валовая доходность рассчитывается по соотношению арендной платы за квадратный метр и цены продажи за квадратный метр в одном и том же сегменте. Для чистой доходности применяется предусмотренный моделью вычет 35,16 %.

Ряд ведётся с марта 2026 года; публикуются только сегменты, прошедшие проверки достаточности выборки и стабильности. Поэтому данные служат рыночным ориентиром, а не гарантией того, что любая квартира в районе обеспечит такую доходность.

Разброс показателей внутри Монтевидео показывает, что выбор района и конкретного объекта может существенно изменить результат. Для сравнения Монтевидео с Буэнос-Айресом нужно использовать сопоставимые периоды, типы жилья и методологии.

Две небольшие квартиры или одна большая

Подходящий вариант зависит от цели. Две квартиры позволяют распределить риск простоя и продавать их по отдельности, но увеличивают количество договоров, расходы по каждому кадастровому объекту и число элементов, требующих обслуживания. Одна квартира большей площади упрощает управление, хотя весь доход и выход из инвестиции зависят от одного объекта.

Без данных нельзя утверждать, что определённый тип жилья обязательно будет быстрее дорожать или обладать большей ликвидностью. Для такой оценки нужно изучить заключённые сделки, сроки продажи, конкурирующие предложения, состояние объектов и их стоимость.

Что на самом деле показывает концентрация в районе Кордон

Согласно отчёту ANV N° 50 (май 2026), на Монтевидео приходится 79,7 % всех деклараций о продажах жилья в рамках программы налогового стимулирования в стране. В пределах департамента доля района Кордон (Cordón) составляет 26,4 %, а число деклараций превышает 5.500.

Это приблизительно 21,0 % общенационального объёма, а не 27 %.

Такая концентрация даёт основания внимательно изучить:

• строящиеся проекты;
• сроки передачи квартир;
• долю студий;
• расходы на содержание общего имущества;
• сопоставимые ставки аренды;
• наблюдаемый простой без арендаторов;
• отличительные особенности квартиры.

Сама по себе она не доказывает, что арендная плата будет снижаться. Это показатель предложения, который нужно сопоставлять с данными о спросе и арендном доходе.

Подробнее — в статьях жильё в рамках программы налогового стимулирования: налоговые льготы и студия или квартира с двумя спальнями для инвестиций.

Что запросить до резервирования объекта

1. Расчёт первоначальных вложений с отдельным указанием цены, комиссии, нотариального оформления, ITP, справок, расходов при передаче квартиры и оснащения.

1. Письменную смету нотариуса, включая гонорар, НДС, справки, гербовые сборы, регистрацию и любые дополнительные действия.

1. Кадастровую справку и актуализированную кадастровую стоимость для расчёта ITP по фактическому кадастровому номеру объекта (padrón).

1. Предусмотренную договором детализацию расходов при передаче квартиры с указанием процента, базы, состава расходов и даты оплаты.

1. Фактические расходы на содержание общего имущества или смету здания с чётким указанием, относятся ли данные к готовой квартире или являются оценкой застройщика.

1. Предполагаемые суммы налога на недвижимость Contribución Inmobiliaria, налога на начальное образование Impuesto de Enseñanza Primaria, страхования и обслуживания для квартиры.

1. Сопоставимые предложения или сделки по аренде с указанием источника, даты, площади и типа жилья. Данные заключённых договоров можно представить в обезличенном виде; если это объявления, нужно обозначить, что речь идёт о запрашиваемых ценах.

1. Документы по программе налогового стимулирования жилья, включая решение о предоставлении статуса, сведения о квартире, на которую распространяются льготы, перечень налогов, от которых предоставлено освобождение, долю освобождения, условия и дату окончания льгот.

1. Стоимость управления и поиска арендатора, а также предусмотренный порядок действий при просрочке платежей или освобождении квартиры.

1. Сценарий выхода из инвестиции с предполагаемыми комиссией, налогами и расходами при будущей продаже.

Если каких-то данных пока нет, лучше отметить, что они ожидаются. Главное — не подменять их без пояснений усреднённой цифрой.

Как перевести деньги из Аргентины

С 14 апреля 2025 года физические лица — резиденты Аргентины могут без ограничения суммы покупать иностранную валюту на валютном рынке для получения наличных или зачисления на счета при условии, что операция проводится списанием с местного банковского счёта. Финансовое учреждение должно проверить соответствие доходов или активов размеру операции.

Для компаний и других категорий резидентов действуют иные правила:

• юридическим лицам для доступа к валютному рынку с целью формирования зарубежных активов необходимо предварительное согласие BCRA;
• за исключением предусмотренных нормативными актами случаев, участники, не относящиеся к физическим лицам — резидентам, должны соблюдать перекрёстные ограничения сроком 90 дней в отношении определённых операций с ценными бумагами, криптоактивами или зарубежными активами;
• аргентинский банк может запросить дополнительные документы для определения применимых правил и проведения перевода.

Источники: BCRA — нормативные акты по внешним и валютным операциям и Сообщение A 8226.

Происхождение средств в Уругвае

Агентства недвижимости, нотариусы и финансовые учреждения обязаны проводить надлежащую проверку клиентов. Статьи с 13 по 16 Закона 19.574 включают агентства недвижимости и нотариусов в число субъектов, обязанных проводить такую проверку при операциях с недвижимостью.

В зависимости от обстоятельств покупателя и происхождения капитала могут потребоваться:

• налоговые декларации;
• расчётные листки по зарплате или подтверждения доходов;
• бухгалтерская отчётность;
• договоры продажи других активов;
• выписки по счетам;
• корпоративные документы;
• сведения о конечном бенефициаре;
• подтверждение цепочки переводов.

Полный комплект документов уменьшает количество замечаний, но не гарантирует автоматического одобрения операции. Каждый банк и каждый субъект, на которого возложены обязанности по проверке, проводит собственную оценку.

Также неверно утверждать, что любая покупка требует личного банковского счёта в Уругвае. Допустимая схема расчётов зависит от принимающего банка, нотариуса, продавца и согласованного способа оплаты.

Определите эту схему до того, как примете на себя обязательства по резервированию или предварительному договору купли-продажи.

Налоговые обязательства в Аргентине сохраняются

Покупка в Уругвае сама по себе не меняет налоговое резидентство в Аргентине.

Для человека, который продолжает оставаться налоговым резидентом Аргентины:

• недвижимость в Уругвае может входить в состав имущества, облагаемого налогом Bienes Personales;
• доход, полученный в Уругвае, может считаться доходом от иностранного источника;
• окончательный порядок налогообложения зависит от имущественного положения, вычетов, уплаты аналогичных налогов и правил, действующих в соответствующем периоде.

ARCA поясняет, что аргентинские резиденты платят налог с доходов, полученных в Аргентине и за рубежом, а Bienes Personales в соответствующих случаях распространяется на активы за пределами страны. Источники: ARCA — налог на доходы, ARCA — налог на имущество физических лиц и Закон 23.966, статья 20.

Эти налоги не входят в стоимость нотариального оформления сделки в Уругвае, но могут влиять на доходность капитала инвестора. Их стоит обсудить с аргентинским бухгалтером до определения того, на кого и по какой схеме будет оформлена недвижимость.

Частые вопросы

Сколько стоит покупка недвижимости в Уругвае сверх её цены?

При простой покупке на вторичном рынке расходы на оформление сделки могут составлять приблизительно 8 %–10 %, но зависят от ITP, комиссии, сметы нотариуса и расходов на документы. Для новостройки нужно добавить расходы при передаче квартиры и, если требуется, оснащение.

Квартиру по какой цене можно купить с бюджетом USD 250.000?

В примерах этой статьи — около USD 228.250 за одну квартиру на вторичном рынке без оснащения; USD 215.765 за две новые оснащённые квартиры вне программы налогового стимулирования; или USD 218.100, если первая продажа в рамках программы освобождена от ITP.

От какой стоимости рассчитывается ITP?

От кадастровой стоимости, актуализированной по индексу потребительских цен IPC. Если актуализированная стоимость превышает цену сделки, используется цена. Ставка для покупателя составляет 2 %. Первая продажа жилья в рамках программы налогового стимулирования может освобождаться от налога при соблюдении срока и условий.

На какую доходность можно рассчитывать в Монтевидео?

В Índice INGAR за июль 2026 года опубликована медиана валовой доходности 6,0 % и расчётной чистой доходности 3,9 % на основе цен предложения. В примере этой статьи чистая доходность на весь вложенный капитал составляет 3,42 % без льгот и приблизительно 3,95 % при полном освобождении арендного дохода от налога.

Что выгоднее: две небольшие квартиры или одна большая?

Две квартиры распределяют риск простоя и позволяют продавать их по отдельности, но требуют больше управления и предполагают ряд расходов по каждому кадастровому объекту. Одна квартира упрощает управление, хотя весь доход зависит от одного объекта. Решение определяется конкретной квартирой, районом и целью инвестора.

Можно ли договориться о размере расходов при передаче квартиры?

Это зависит от застройщика и договора. Общего установленного законом процента нет. Даже если сумма подлежит обсуждению, её нужно зафиксировать письменно до резервирования объекта.

Можно ли купить дистанционно, не приезжая в Уругвай?

Можно действовать по доверенности с достаточными полномочиями. Её форму, оформление в Аргентине, апостиль и любое необходимое включение в нотариальный протокол нужно заранее согласовать с уругвайским нотариусом. Сам по себе факт покупки не требует уругвайского гражданства или резидентства.

Нужен ли банковский счёт в Уругвае?

Не во всех сделках. Но необходимы схема оплаты, приемлемая для принимающего банка, нотариуса и продавца, а также документы о происхождении средств. Лучше определить её до подписания документов.

Как мы проводим такой анализ в INGAR

В анализе для инвестиций мы отдельно показываем:

• цену;
• расходы на оформление сделки;
• расходы при передаче квартиры;
• подготовку к сдаче в аренду;
• валовой арендный доход;
• операционные допущения;
• расчётную чистую доходность.

Цель — дать вам возможность сравнивать квартиры на единой основе. Если данные зависят от нотариуса, застройщика, кадастра или налогового подтверждения, мы отмечаем их как ожидающие подтверждения до получения соответствующего документа.

Показатели Índice INGAR — это оценки на основе цен предложения. Они не являются обещанием арендного дохода и не заменяют анализ конкретной квартиры.

Читайте также

• Какие налоги платит аргентинец, владеющий квартирой в Уругвае
• Ипотека для покупателей — нерезидентов Уругвая
• Где выгоднее купить недвижимость в 2026 году: в Буэнос-Айресе или Монтевидео?
• Какие расходы возникают при покупке недвижимости
• Доходность аренды в Монтевидео по районам
• Студия или квартира с двумя спальнями для инвестиций
• Пошагово: как купить квартиру в Уругвае

Источники

• DGI — налог на переход права собственности
• IMPO — раздел 19 свода налогового законодательства 2023, ITP
• DGI — налогообложение арендного дохода собственников-нерезидентов
• IMPO — Декрет 149/007, статья 33
• Asociación de Escribanos del Uruguay — недвижимость
• Asociación de Escribanos del Uruguay — официальный нотариальный тариф
• Cámara Inmobiliaria Uruguaya — процесс продажи
• IMPO — Закон 18.795 о жилье в рамках программы налогового стимулирования
• IMPO — Декрет 355/011
• IMPO — Декрет 129/020
• ANV — отчёт о ценах на жильё в рамках программы налогового стимулирования, январь 2026
• Índice INGAR — июль 2026
• Índice INGAR — методология
• IMPO — Закон 19.574 о противодействии отмыванию денежных средств
• BCRA — нормативные акты по внешним и валютным операциям
• BCRA — Сообщение A 8226
• ARCA — налог на доходы
• ARCA — налог на имущество физических лиц
• Аргентина — Закон 23.966 в актуальной редакции

Информация проверена по состоянию на 1.º августа 2026 года. Проценты комиссии отражают обычную рыночную практику и могут меняться в зависимости от договора. Нотариальные гонорары определяются тарифом, правилами, применимыми к сделке, и сметой специалиста. Расходы при передаче квартиры, оснащение, кадастровая стоимость и расходы на документы, использованные в примерах, являются допущениями для планирования. Они не заменяют нотариальные, бухгалтерские, налоговые или банковские консультации.