Datos inmobiliarios de Tres Cruces — Índice INGAR
Tres Cruces: USD 3.010/m² de mediana en apartamentos en septiembre de 2026, yield bruto de alquiler estimado 6,1%.
Última actualización: 1 de octubre de 2026.
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¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Tres Cruces?
El metro cuadrado de apartamento en Tres Cruces cuesta USD 3.010 de mediana en septiembre de 2026, -0,3% frente al mes anterior.
En septiembre de 2026, Tres Cruces ocupa el puesto 22 de 48 barrios publicados por precio del m² en apartamentos (puesto 1 = el más caro). La mediana pedida es USD 149.000 para una superficie típica de 52 m². Frente al mes anterior el precio por m² varió -0,3%; desde el inicio de la serie (marzo de 2026) acumula +1,8%. La oferta publicada en el barrio es alta en relación al resto de la ciudad; no mide ventas realizadas. La apreciación de capital estimada para la zona es de +3,8% anual; a diferencia del resto de las cifras de esta sección, esta se calcula con series oficiales del INE y la DGI, no con el relevamiento propio. Los valores corresponden a precios de oferta del Índice INGAR, no a transacciones cerradas.
Apartamentos — septiembre de 2026
- USD/m² mediana (USD/m²)
- USD 3.010
- P25–P75 (USD/m²)
- 2.609 – 3.393
- Precio mediana (USD)
- USD 149.000
- Superficie mediana
- 52 m²
- Var. mensual
- -0,3%
- Var. desde inicio de serie
- +1,8%
- Yield bruto estimado
- 6,1% estimado
- Apreciación de capital estimada (INE + DGI)
- +3,8%
- Oferta
- Alta
¿Qué rentabilidad deja un apartamento en Tres Cruces?
Un apartamento en Tres Cruces deja un yield bruto estimado de 6,1% anual en septiembre de 2026. Yield bruto sobre precios de oferta: no descuenta vacancia, administración, mantenimiento ni impuestos, así que la rentabilidad neta depende de cada operación.
Escenario estándar de referencia: qué se descuenta y cuánto →
Serie mensual — Apartamentos
| Mes | USD/m² mediana | P25 | P75 | Var. mensual | Yield bruto estimado* | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| mar 2026 | USD 2.958 | 2.586 | 3.328 | — | 6,4% | Alta |
| abr 2026 | USD 2.998 | 2.604 | 3.361 | +1,4% | 6,5% | Alta |
| may 2026 | USD 2.964 | 2.592 | 3.341 | -1,1% | 6,1% | Alta |
| jun 2026 | USD 3.024 | 2.647 | 3.393 | +2,0% | 6,5% | Alta |
| jul 2026 | USD 3.039 | 2.669 | 3.394 | +0,5% | 6,6% | Alta |
| ago 2026 | USD 3.018 | 2.640 | 3.390 | -0,7% | 6,5% | Alta |
| sep 2026 | USD 3.010 | 2.609 | 3.393 | -0,3% | 6,1% | Alta |
* Yield bruto = alquiler anual ÷ precio de oferta. No descuenta vacancia, administración, mantenimiento, impuestos ni gastos de adquisición. Son estimaciones sobre precios de oferta, no promesas de retorno. Ver metodología. La serie comienza en marzo de 2026; la variación acumulada se mide desde ese inicio.
Fuente: Índice INGAR — relevamiento propio del mercado (precios de oferta).
¿Cuánto cuesta una casa en Tres Cruces?
Una casa en Tres Cruces cuesta USD 215.000 de mediana en septiembre de 2026 (USD 1.573/m², superficie típica de 136 m²), -2,3% frente al mes anterior.
En septiembre de 2026, Tres Cruces ocupa el puesto 14 de 51 barrios publicados por precio del m² en casas (puesto 1 = el más caro). Frente al mes anterior el precio por m² varió -2,3%; desde el inicio de la serie (marzo de 2026) acumula -3,2%. La oferta publicada en el barrio es media en relación al resto de la ciudad; no mide ventas realizadas. La apreciación de capital estimada para la zona es de +3,8% anual; a diferencia del resto de las cifras de esta sección, esta se calcula con series oficiales del INE y la DGI, no con el relevamiento propio. Los valores corresponden a precios de oferta del Índice INGAR, no a transacciones cerradas.
Casas — septiembre de 2026
- USD/m² mediana (USD/m²)
- USD 1.573
- P25–P75 (USD/m²)
- 1.243 – 2.053
- Precio mediana (USD)
- USD 215.000
- Superficie mediana
- 136 m²
- Var. mensual
- -2,3%
- Var. desde inicio de serie
- -3,2%
- Apreciación de capital estimada (INE + DGI)
- +3,8%
- Oferta
- Media
Serie mensual — Casas
| Mes | USD/m² mediana | P25 | P75 | Var. mensual | Yield bruto estimado* | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| mar 2026 | USD 1.625 | 1.272 | 2.083 | — | 9,1% | Alta |
| abr 2026 | USD 1.628 | 1.271 | 2.083 | +0,2% | 8,5% | Media |
| may 2026 | USD 1.631 | 1.281 | 2.133 | +0,2% | 8,8% | Media |
| jun 2026 | USD 1.635 | 1.271 | 2.053 | +0,3% | 8,7% | Media |
| jul 2026 | USD 1.638 | 1.271 | 2.055 | +0,2% | 8,4% | Media |
| ago 2026 | USD 1.610 | 1.243 | 2.051 | -1,7% | — | Media |
| sep 2026 | USD 1.573 | 1.243 | 2.053 | -2,3% | — | Media |
* Yield bruto = alquiler anual ÷ precio de oferta. No descuenta vacancia, administración, mantenimiento, impuestos ni gastos de adquisición. Son estimaciones sobre precios de oferta, no promesas de retorno. Ver metodología. La serie comienza en marzo de 2026; la variación acumulada se mide desde ese inicio.
Fuente: Índice INGAR — relevamiento propio del mercado (precios de oferta).
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de terreno en Tres Cruces?
El metro cuadrado de terreno en Tres Cruces cuesta USD 1.086 de mediana en septiembre de 2026, 0,0% frente al mes anterior.
En septiembre de 2026, Tres Cruces ocupa el puesto 8 de 15 barrios publicados por precio del m² en terrenos (puesto 1 = el más caro). La mediana pedida es USD 410.000 para una superficie típica de 433 m². Frente al mes anterior el precio por m² varió 0,0%; desde el inicio de la serie (marzo de 2026) acumula +3,9%. La oferta publicada en el barrio es baja en relación al resto de la ciudad; no mide ventas realizadas. La apreciación de capital estimada para la zona es de +3,8% anual; a diferencia del resto de las cifras de esta sección, esta se calcula con series oficiales del INE y la DGI, no con el relevamiento propio. Los valores corresponden a precios de oferta del Índice INGAR, no a transacciones cerradas.
Terrenos — septiembre de 2026
- USD/m² mediana (USD/m²)
- USD 1.086
- P25–P75 (USD/m²)
- 878 – 1.327
- Precio mediana (USD)
- USD 410.000
- Superficie mediana
- 433 m²
- Var. mensual
- 0,0%
- Var. desde inicio de serie
- +3,9%
- Apreciación de capital estimada (INE + DGI)
- +3,8%
- Oferta
- Baja
Serie mensual — Terrenos
| Mes | USD/m² mediana | P25 | P75 | Var. mensual | Yield bruto estimado* | Oferta |
|---|---|---|---|---|---|---|
| mar 2026 | USD 1.045 | 881 | 1.297 | — | — | Media |
| abr 2026 | USD 1.039 | 888 | 1.366 | -0,6% | — | Media |
| may 2026 | USD 1.093 | 878 | 1.367 | +5,2% | — | Media |
| jun 2026 | USD 1.021 | 879 | 1.328 | -6,6% | — | Media |
| jul 2026 | USD 1.000 | 879 | 1.292 | -2,1% | — | Media |
| ago 2026 | USD 1.086 | 878 | 1.292 | +8,6% | — | Media |
| sep 2026 | USD 1.086 | 878 | 1.327 | 0,0% | — | Baja |
* Yield bruto = alquiler anual ÷ precio de oferta. No descuenta vacancia, administración, mantenimiento, impuestos ni gastos de adquisición. Son estimaciones sobre precios de oferta, no promesas de retorno. Ver metodología. La serie comienza en marzo de 2026; la variación acumulada se mide desde ese inicio.
Fuente: Índice INGAR — relevamiento propio del mercado (precios de oferta).
¿Qué muestra Catastro para Tres Cruces?
El cruce espacial validado contiene 1.762 padrones: 1.158 con propiedad común y 617 con PH/UH. Los 25 padrones de régimen mixto se conservan sin forzarlos a una sola categoría.
- Terreno mediano, propiedad común
- 208,0 m²
- Valor real mediano, propiedad común
- $ 3.122.420 UYU
- Área edificada mediana, unidad PH/UH
- 51,0 m²
- Valor real mediano, unidad PH/UH
- $ 1.797.873 UYU
El valor catastral es fiscal y no equivale al precio de mercado mostrado arriba por el Índice INGAR. Buscar un padrón concreto.
Mapa de padrones de Tres Cruces
Parcelario DNC 2026-08-10 · PMTiles 2026-08.v2 alojado fuera del VPS web · mapa base © OpenStreetMap.
Fuente parcelaria: Dirección Nacional de Catastro, atributos publicados el 2026-08-07 y geometrías el 2026-08-10. Límite barrial: fuente documentada, publicación 2016-05-19. Procesado por INGAR el 2026-08-30 bajo Licencia de Datos Abiertos – Uruguay. INGAR no es un sitio oficial ni esta información sirve para trámites.
¿Cuánto se paga de alquiler en Tres Cruces?
El alquiler promedio en Tres Cruces fue de $ 25.441 (USD 633) en julio de 2026, según contratos reales registrados ante DGI y publicados por el INE.
En doce meses varió +7,5% en pesos (+7,6% en dólares). El promedio surge de 1.485 contratos nuevos registrados en los últimos 12 meses (promedio móvil anual). El INE publica con unos tres meses de rezago; el dato es un promedio por contrato, sin apertura por tipología ni tamaño.
Serie mensual — Alquiler oficial (INE)
| Mes | Alquiler ($) | Alquiler (USD) | Contratos (12 m) |
|---|---|---|---|
| jul 2025 | $ 23.659 | USD 588 | 612 |
| ago 2025 | $ 23.682 | USD 591 | 585 |
| sep 2025 | $ 24.069 | USD 602 | 1.241 |
| oct 2025 | $ 24.159 | USD 605 | 1.201 |
| nov 2025 | $ 24.263 | USD 611 | 1.218 |
| dic 2025 | $ 24.447 | USD 624 | 1.237 |
| ene 2026 | $ 24.613 | USD 640 | 1.312 |
| feb 2026 | $ 24.695 | USD 640 | 1.282 |
| mar 2026 | $ 24.872 | USD 618 | 1.284 |
| abr 2026 | $ 25.020 | USD 625 | 1.226 |
| may 2026 | $ 25.358 | USD 634 | 1.401 |
| jun 2026 | $ 25.363 | USD 630 | 1.462 |
| jul 2026 | $ 25.441 | USD 633 | 1.485 |
Fuente: INE (Índice de Actividad Inmobiliaria — Alquileres, en base a contratos registrados ante DGI). Conversión a USD: Ingar, con tipo de cambio del BCU.
¿Cuánto se construye en Tres Cruces?
En Tres Cruces se aprobaron 48.496 m² de vivienda nueva en 2025 (23 permisos de construcción), +68% frente a 2024.
Tres Cruces es el barrio nº 4 de 54 de Montevideo por m² de vivienda aprobados en 2025. En lo que va de 2026 se llevan aprobados 14.032 m² (año parcial, rezago de publicación de ~2 meses). Los permisos de construcción son el indicador adelantado de la oferta futura: lo que se aprueba hoy llega al mercado como vivienda nueva en unos dos a tres años. La serie de la Intendencia arranca en 1997, lo que permite leer ciclos completos de construcción.
Serie anual — m² de vivienda aprobados
| Año | Permisos | m² aprobados |
|---|---|---|
| 2021 | 9 | 17.418 |
| 2022 | 13 | 25.936 |
| 2023 | 15 | 27.527 |
| 2024 | 10 | 28.917 |
| 2025 | 23 | 48.496 |
| 2026 (parcial) | 6 | 14.032 |
Fuente: Intendencia de Montevideo — Permisos de construcción aprobados, Catálogo Nacional de Datos Abiertos. Agregación por barrio: Ingar.
Barrios comparables
- Ver el Índice INGAR completo
- Metodología (v2.0)
- Mapa: dónde construye Montevideo (permisos 1997–2026)
- Descargar datos (CSV) · JSON
- Alquiler oficial INE por barrio (CSV)
- Permisos de construcción por barrio desde 1997 (CSV)
Precios, alquileres y yields: Índice INGAR, relevamiento propio de mercado (precios de oferta). Dentro de esas métricas, la apreciación de capital estimada es la única elaborada con series oficiales del INE y la DGI.
Uso libre con atribución obligatoria: Fuente: Índice INGAR — ingar.com.uy/indice