¿Conviene comprar un departamento en Buenos Aires o en Montevideo en 2026?
INGAR · · Análisis
Respuesta directa: los principales indicadores de rentabilidad bruta están hoy en niveles parecidos: 5,89 % en CABA según Zonaprop en junio de 2026 y 6,0 % en Montevideo según el Índice INGAR de julio. La diferencia de 0,11 puntos no alcanza para elegir una ciudad, entre otras cosas porque los dos indicadores usan metodologías distintas.
Para un inversor argentino hay que mirar bastante más que la renta publicada en un aviso. Importan el tratamiento fiscal del propietario, el barrio, los costos de compra, el acceso al crédito, la moneda del alquiler, el régimen cambiario y el plazo durante el cual se piensa conservar la propiedad.
En algunos casos CABA ofrece mejor financiación y una carga menor de Ganancias sobre el alquiler residencial. Montevideo puede resultar más adecuado para quien busca diversificación jurídica y cambiaria, o encuentra una unidad de Vivienda Promovida con beneficios vigentes. La conveniencia se define en la operación concreta.
Los números, con fecha y fuente
Rentabilidad bruta de alquiler
| Buenos Aires (CABA), junio de 2026 | Montevideo, julio de 2026 | |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta de referencia | 5,89 % anual | 6,0 % anual |
| Años de alquiler bruto para igualar el precio | 17,0 | 16,7 |
| Tipo de indicador | Departamento modelo de 2 ambientes y 50 m² | Mediana de segmentos de apartamentos por barrio |
| Precio de oferta de referencia | USD 2.467/m², promedio de CABA | USD 2.486/m², indicador de apartamentos |
| Alquiler de referencia | $860.106 mensuales para 2 ambientes | Habitualmente en pesos uruguayos, según barrio y tipología |
| Neto publicado | No hay en la fuente un neto estándar directamente comparable | 3,9 % estimado, antes de considerar Vivienda Promovida |
| Barrios de mayor rendimiento citado | Lugano 10,5 % · Nueva Pompeya y La Boca 8,0 % · Villa Riachuelo 7,8 % | Cerro 11,6 % · Belvedere 11,3 % · Aires Puros 11,0 % · Colón 10,9 % |
| Barrios de menor rendimiento citado | Puerto Madero 3,4 % · Palermo 4,7 % · Belgrano y Núñez 4,8 % | Larrañaga 4,4 % · Villa Biarritz y Parque Rodó 4,9 % · Pocitos 5,1 % |
Fuentes: Zonaprop — rentabilidad en CABA, Zonaprop — precios de venta, La Nación Propiedades e Índice INGAR.
Las dos cifras generales sirven para ubicar el orden de magnitud, no para declarar una ventaja de once centésimas. Zonaprop calcula la relación entre el alquiler anual y el precio de un departamento modelo. INGAR parte de precios de oferta y alquileres medianos por barrio y tipología, y después obtiene una mediana entre los segmentos publicados.
También hay una diferencia entre rentabilidad bruta y neta. El 3,9 % de Montevideo es una estimación construida a partir del 6,0 % bruto y una deducción estándar de 35,16 % por administración, impuestos sobre la renta, mantenimiento, vacancia y tributos del propietario. No incluye costos de compra y supone una operación bajo el régimen fiscal común.
El indicador porteño mejoró desde el mínimo de 2,3 % observado en 2020. En junio de 2026 se necesitaron 17 años de alquiler bruto para igualar el precio de compra, 5,8 % menos tiempo que un año antes. Esto no significa que todos los departamentos hayan mejorado de la misma manera: la diferencia entre barrios sigue siendo muy grande.
No hay una serie uruguaya contemporánea y metodológicamente equivalente que permita afirmar con precisión que Montevideo “rendía el doble” en 2020 o 2021. Sí puede decirse que la brecha con CABA era entonces bastante mayor que la actual.
Precio por metro cuadrado
Las referencias generales de las dos ciudades están cerca, pero no representan el mismo universo estadístico.
| Indicador | Buenos Aires | Montevideo |
|---|---|---|
| Valor general publicado | USD 2.467/m² | USD 2.486/m² |
| Medida utilizada | Promedio de oferta de CABA | Indicador mediano de apartamentos |
| Fecha | Junio de 2026 | Julio de 2026 |
| Fuente | Zonaprop | Índice INGAR |
Dentro de Montevideo, la dispersión por barrio es considerable:
| Perfil aproximado | Barrios y precios de oferta de apartamentos |
|---|---|
| Costa y segmento alto | Golf USD 4.070 · Puerto Buceo USD 3.932 · Villa Biarritz USD 3.895 · Punta Carretas USD 3.802 · Carrasco USD 3.794 |
| Consolidados | Pocitos USD 3.548 · Malvín USD 3.369 · Buceo USD 3.172 · Parque Batlle USD 2.993 |
| Centrales | La Blanqueada USD 2.932 · Cordón USD 2.855 · Tres Cruces USD 2.778 · Centro USD 2.734 |
| Entrada más baja | La Comercial USD 2.267 · Ciudad Vieja USD 2.152 · Goes USD 2.115 · Reducto USD 1.865 |
Los datos son medianas de precios de oferta del Índice INGAR, no precios de escrituras cerradas.
Comparar solamente el precio por metro cuadrado puede llevar a una mala decisión. El promedio de una ciudad no debería enfrentarse con un barrio específico de otra, y dos unidades con el mismo precio pueden tener gastos comunes, alquiler, estado de conservación y perspectivas de reventa muy diferentes.
Tampoco corresponde deducir liquidez a partir del precio. Para medirla habría que comparar unidades equivalentes mediante días de publicación, descuentos, cantidad de operaciones y profundidad de demanda. Las fuentes utilizadas en este artículo todavía no permiten construir una medición homogénea entre ambas ciudades.
Los impuestos: qué cambió en 2026
La normativa argentina cambió de forma relevante. Por eso, cualquier comparación escrita antes de 2026 necesita una actualización.
Impuesto sobre la renta del alquiler
| Buenos Aires | Montevideo | |
|---|---|---|
| Régimen nacional o uruguayo | Exención de Ganancias para determinadas locaciones con destino a casa-habitación | IRNR del propietario no residente |
| Tasa o tratamiento general | Exento si se cumplen las condiciones legales | Retención usual de 10,5 % sobre el bruto, con opción aplicable según el régimen |
| Sujetos comprendidos en la exención argentina | Personas humanas y sucesiones indivisas | No corresponde |
| Destino exigido | Vivienda única, familiar y permanente del inquilino | Para beneficios de Vivienda Promovida: vivienda permanente y contrato mínimo de 12 meses |
| Vivienda Promovida | No corresponde | Exoneración de 100 % o 60 % de la renta, según zona y condiciones |
| Inicio del beneficio | Rentas devengadas desde el 1/1/2026 | Ejercicio en que finalizó la obra y los nueve siguientes |
La exención argentina no alcanza a cualquier alquiler. El propietario debe ser una persona humana o sucesión indivisa y el inmueble debe utilizarse exclusivamente como vivienda única, familiar y permanente del locatario. Los alquileres temporarios o con otro destino quedan fuera. La reglamentación está en el Decreto 406/2026.
En Uruguay, la retención del 10,5 % sobre el alquiler bruto es la referencia usual para un propietario no residente que elige ese mecanismo como liquidación definitiva. El régimen general admite otra forma de determinación sobre la renta computable. El encuadre debe revisarse con un contador uruguayo.
##### Qué revisar en una unidad de Vivienda Promovida
Que un edificio sea promocionado no significa que el comprador reciba diez años nuevos de exoneración.
Antes de reservar conviene pedir:
- La declaratoria promocional del proyecto.
- La identificación de la unidad dentro de esa declaratoria.
- La fecha de finalización de la obra.
- La zona y el porcentaje de exoneración aplicable.
- El plazo fiscal que queda disponible.
- Las condiciones de destino y duración del arrendamiento.
La exoneración de la renta puede ser de 100 % en las zonas o condiciones previstas por la normativa y de 60 % en los restantes arrendamientos promovidos. Para el Impuesto al Patrimonio, la exoneración cubre el ejercicio de finalización de la obra y los nueve siguientes, pero en esos nueve ejercicios posteriores la vivienda debe haber estado alquilada al menos seis meses.
El texto vigente puede consultarse en el artículo 12 del Decreto 355/011.
##### ¿La exención argentina puede alcanzar un alquiler en Uruguay?
Para un residente fiscal argentino, la renta de un departamento uruguayo debe declararse como renta de fuente extranjera. La nueva exención argentina para casa-habitación, sin embargo, no contiene una limitación territorial expresa. La exención sobre la venta sí menciona específicamente inmuebles situados en Argentina.
Al 1.º de agosto de 2026 no encontramos una aclaración pública específica de ARCA que resuelva el tratamiento de una vivienda situada en Uruguay. Por eso no corresponde afirmar en forma general que esa renta está gravada o exenta en Argentina. La posición debe validarse con un contador argentino a partir del contrato, el destino del inmueble y la situación del titular.
Impuestos sobre el patrimonio
| Buenos Aires | Montevideo | |
|---|---|---|
| Impuesto relevante para un residente argentino | Bienes Personales sobre activos mundiales | Bienes Personales en Argentina y eventual Impuesto al Patrimonio en Uruguay |
| Escala argentina del período 2025 | 0,50 % a 1,00 %, con importe fijo más tasa marginal | No corresponde |
| Mínimo no imponible argentino 2025 | $384.728.044,57 | No corresponde |
| Evolución legal prevista | Tasa máxima de 0,75 % para 2026 y tasa única de 0,25 % para 2027 | Sujeta a normativa uruguaya |
| Diferencial argentino por bienes en el exterior | Eliminado desde el período fiscal 2023 | No corresponde |
| Vivienda Promovida | No modifica Bienes Personales | Puede exonerar el Impuesto al Patrimonio uruguayo durante el plazo aplicable |
Si sos residente fiscal argentino, tanto el inmueble de CABA como el de Montevideo integran en principio la base mundial de Bienes Personales. Eso no significa necesariamente que pagues impuesto por cada uno: hay que aplicar el mínimo, las reglas de valuación, las exenciones y la situación individual.
También debe revisarse si el contribuyente ingresó al Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales, conocido como REIBP, porque ese régimen puede haber anticipado la obligación correspondiente a varios períodos.
En Uruguay, el Impuesto al Patrimonio de una persona física no residente depende de la valuación fiscal, el mínimo aplicable y la escala correspondiente. La referencia de 0,10 % no describe por sí sola toda la escala. Quienes no tributan IRNR pueden quedar sujetos a tasas especiales de 0,70 % a 1,50 %. Las tasas publicadas por la DGI pueden consultarse aquí.
El acuerdo entre Argentina y Uruguay permite computar, dentro de ciertos límites, impuestos pagados en el otro país. El crédito no puede superar el impuesto local atribuible al mismo activo o renta. Si no hay impuesto local contra el cual aplicarlo, no funciona como un reintegro. Acuerdo Argentina–Uruguay, artículo 11.
Impuestos y costos de compra y venta
| Buenos Aires | Montevideo | |
|---|---|---|
| Venta por persona humana | Exención nacional para operaciones comprendidas por el artículo 99 desde el 1/1/2026 | IRNR sobre la renta computable |
| Alcance territorial de la exención argentina | Inmuebles situados en Argentina | No alcanza a inmuebles uruguayos |
| Impuesto de transferencia | Sellos según jurisdicción, destino y valor | ITP de comprador y vendedor |
| ITP uruguayo | No corresponde | 2 % para cada parte sobre el valor real de Catastro actualizado |
| Intermediación | Variable según operación | Habitualmente 3 % + IVA para cada parte cuando interviene inmobiliaria |
| Honorarios notariales de compra | Según jurisdicción y operación | Arancel de referencia de 3 % + IVA, más certificados, aportes y gastos |
| Equipamiento | No es costo tributario de compra | Tampoco: debe presupuestarse por separado |
| Cargo de ocupación o conexiones | Según contrato | Solo si el contrato del proyecto lo establece |
En Argentina, la exención sobre el resultado de la venta alcanza a personas humanas y sucesiones indivisas, para operaciones comprendidas por el artículo 99 y sobre inmuebles situados en el país. No debe extenderse a sociedades, desarrolladores o actividades habituales. El ITI ya había sido derogado en 2024.
En CABA, Sellos depende del valor y del destino. Para 2026 existe una exención para vivienda única y permanente hasta el límite aplicable, y una tasa de 2,7 % para segunda o ulterior vivienda dentro de ese umbral; por encima puede regir la tasa general de 3,5 %. En una compra de inversión hay que calcularlo con el escribano sobre la operación concreta. Colegio de Escribanos de CABA.
En Uruguay, el ITP se calcula sobre el valor real fijado por Catastro y actualizado, no sobre el precio de compraventa. La venta también puede generar IRNR sobre el incremento patrimonial, calculado por régimen real o ficto cuando corresponde. Para un residente argentino puede existir, además, imposición argentina sobre la ganancia de fuente extranjera, con el límite de crédito previsto en el acuerdo bilateral.
##### Cuánto presupuestar en Montevideo
No hay un porcentaje único aplicable a todas las operaciones. En una compraventa con intermediación, una estimación inicial debería separar:
- Comisión inmobiliaria, cuando corresponde: habitualmente 3 % + IVA.
- Honorarios notariales: arancel de referencia de 3 % + IVA + aporte a la Caja Notarial (≈4,23 % efectivo).
- ITP: 2 % del valor real de Catastro actualizado.
- Certificados, timbres, aportes y otros gastos.
- Equipamiento, si la unidad se entregará vacía.
- Cargo de ocupación o conexiones, únicamente si lo prevé el contrato.
En una reventa estándar, los costos del comprador suelen ubicarse aproximadamente entre 7,5 % y 9 % del precio, aunque el resultado depende del ITP y del presupuesto notarial. En obra nueva, un cargo contractual y el equipamiento pueden llevar el desembolso total a un rango de 10 % a 15 %. Ese segundo rango es un presupuesto de inversión, no una tasa legal de cierre.
La cuenta detallada está en con USD 250.000 no comprás USD 250.000.
Moneda, régimen cambiario y liquidez
Moneda del alquiler
En Montevideo, el alquiler residencial de largo plazo se pacta habitualmente en pesos uruguayos. El mecanismo de ajuste depende del régimen legal y de lo acordado en el contrato; puede utilizar IPC, URA u otra referencia admitida.
La moneda extranjera es frecuente en alquileres temporarios y en parte del mercado de temporada. También puede utilizarse en contratos comprendidos por regímenes que lo admiten, pero no es la práctica dominante en la vivienda permanente de Montevideo.
El precio de compraventa, en cambio, se publica y acuerda habitualmente en dólares. Por eso, el capital inmobiliario y su precio de salida suelen estar expresados en esa moneda, aunque la renta mensual no lo esté.
Régimen cambiario vigente
| Argentina | Uruguay | |
|---|---|---|
| Acceso de personas humanas al mercado oficial | Sin el antiguo límite mensual desde abril de 2025 | Libre |
| Restricción cruzada general para personas humanas | Eliminada con la reforma de abril de 2025 | No corresponde |
| Personas jurídicas | El acceso para formar activos externos requiere, como regla, conformidad previa del BCRA, salvo excepciones | Sin autorización cambiaria previa |
| Transferencias internacionales | Sujetas a la normativa cambiaria y bancaria aplicable | Sin autorización cambiaria previa; sujetas a controles bancarios y de origen de fondos |
| Compra por extranjeros | Permitida, con requisitos documentales y fiscales | Permitida en igualdad de condiciones generales |
| Calificación soberana | Depende de la agencia y fecha | Grado inversor |
La reforma argentina de abril de 2025 eliminó para las personas humanas el límite mensual de USD 200 y la restricción cruzada general entre el mercado oficial y las operaciones con títulos. Las reglas para personas jurídicas siguen siendo más restrictivas. Comunicación A 8226 del BCRA.
Uruguay mantiene un régimen de libre movimiento de capitales, sujeto a controles de prevención de lavado, identificación del beneficiario final y justificación del origen de los fondos. Eso facilita el ingreso y la remisión del dinero, pero no garantiza que una propiedad se venda rápido ni al precio esperado.
La calificación de grado inversor aporta contexto sobre el riesgo soberano. No reemplaza el análisis del edificio, el barrio, el inquilino o la liquidez de la unidad.
Libertad cambiaria no es liquidez inmobiliaria
Una propiedad puede estar en un país sin restricciones cambiarias y, aun así, demorar meses en venderse. Para comparar liquidez de salida entre CABA y Montevideo habría que observar:
- Cantidad de compradores para esa tipología.
- Días en publicación.
- Descuento entre precio inicial y precio de cierre.
- Número de operaciones cerradas.
- Estado del edificio y nivel de gastos comunes.
- Facilidad para financiar al siguiente comprador.
Las fuentes disponibles no publican todos esos datos con una metodología común. Por lo tanto, este artículo no asigna un “ganador” general en liquidez. La evaluación debe hacerse a nivel de unidad y microzona.
Crédito hipotecario: comparar inversión con inversión
La oferta argentina suele presentar plazos más largos y porcentajes de financiación más altos para residentes. Sin embargo, las tasas más atractivas corresponden normalmente a vivienda permanente y no representan necesariamente una compra para alquilar.
| CABA, residente argentino | Montevideo, argentino no residente | |
|---|---|---|
| Destino que debe compararse | Segunda vivienda o inversión | Segunda vivienda o inversión |
| Financiación publicada | Hasta 50-80 %, según banco, perfil y destino | 50 % en Santander; hasta 60 % en la línea HSBC para no residentes |
| Plazo | Hasta 20-30 años según banco | Hasta 15 años |
| Moneda | UVA | UI o dólares |
| Ejemplo de tasa 2026 | Banco Nación: 12 % + UVA para segunda vivienda | Santander: 5,72 % en UI o 6,95 % en dólares, más IVA sobre intereses |
| Otros costos | Seguros y gastos de otorgamiento | IVA sobre intereses y tasas regulatorias; gastos de otorgamiento |
| Advertencia | No usar la tasa de vivienda permanente para simular una inversión | Confirmar que el destino de la línea admita arrendamiento |
Banco Nación publica condiciones diferentes para vivienda permanente y segunda vivienda. Santander Argentina también modifica el porcentaje financiado según el destino. La comparación debe hacerse con la línea que efectivamente acepta una propiedad de inversión.
En Uruguay, Santander publica una línea para inversión y alquiler que puede alcanzar 50 % de financiación a 15 años. Exige, entre otras condiciones, que el solicitante ya tenga una propiedad por un valor mínimo y que el alquiler se deposite en la cuenta prevista. Cartilla Santander Uruguay.
HSBC publicaba una línea Premier para no residentes de Argentina y Brasil, con hasta 60 % de financiación, 15 años y tasa desde 5,75 % más IVA en dólares; esa entidad está en proceso de cambio de denominación a Banco BTG Pactual Uruguay S.A. (registro de bancos del BCU) y su cartilla no pudo reconfirmarse al 5/8/2026, así que estas condiciones deben verificarse con el nuevo emisor antes de usarlas. La documentación pública la presenta para vivienda o casa de veraneo; si la intención es alquilar, corresponde obtener confirmación escrita de que ese destino es admisible. Cartilla HSBC Uruguay.
Para un residente argentino que califica, CABA puede ofrecer una ventaja en plazo y porcentaje financiado. Eso no implica que siempre tenga menor costo financiero: las tasas para segunda vivienda son bastante mayores que las promociones para vivienda permanente, y el capital UVA se ajusta por inflación.
El estado de cada mercado
En marzo de 2026, el INE uruguayo registró 4.773 altas de compraventa, 39,07 % más que en febrero y 32,25 % por encima de marzo de 2025. Montevideo representó 35,51 % de esas altas; Maldonado, 19,44 %, y Canelones, 12,65 %.
En abril se registraron 4.633 altas, 3,01 % menos que en marzo y 15,85 % más que en abril del año anterior. Las participaciones departamentales de ese mes fueron 35,40 % para Montevideo, 16,71 % para Maldonado y 11,40 % para Canelones. Los datos muestran un nivel de actividad fuerte, aunque no corresponde convertir un mes particularmente alto en una afirmación general de “récord permanente”. INE, marzo de 2026 e INE, abril de 2026.
Algunos operadores consultados por la prensa argentina durante 2026 describieron una demanda más selectiva desde Argentina, asociada a la recuperación del mercado local, la reaparición del crédito y el menor diferencial de rentabilidad. No existe una serie oficial pública por nacionalidad que permita medir con precisión cuánto cambió esa participación.
Para INGAR, la lectura práctica es que el comprador argentino ya no debería evaluar Uruguay a partir de la idea de una renta bruta muy superior. La decisión suele estar más vinculada con diversificación, horizonte, ubicación y estructura fiscal.
En qué casos puede encajar cada ciudad
Buenos Aires puede resultar adecuada si…
- Ya conocés el mercado a nivel de barrio, edificio y cuadra.
- Podés gestionar el inmueble directamente o mediante un administrador de confianza.
- Calificás para un crédito que admita segunda vivienda o inversión.
- La locación cumplirá los requisitos de casa-habitación previstos por la exención argentina.
- Encontrás un barrio donde la relación entre alquiler, precio y demanda de reventa compense los riesgos de la unidad.
- Tu patrimonio y tus ingresos están principalmente vinculados con Argentina y no buscás diversificar jurisdicción.
Montevideo puede resultar adecuada si…
- Buscás distribuir parte del patrimonio entre dos jurisdicciones.
- Tenés capital declarado y podés documentar su origen ante banco y escribano.
- Tu horizonte es suficientemente largo para absorber los costos de compra y venta.
- Encontrás una unidad promovida con un porcentaje de exoneración y un plazo remanente atractivos.
- Valorás el régimen uruguayo vigente de libre movimiento de capitales.
- Preferís una inversión administrada localmente y con precio de compraventa expresado habitualmente en dólares.
- Querés exposición a barrios costeros o centrales de Montevideo cuyo rendimiento encaje con tu perfil.
Si no conocés Montevideo a nivel de cuadra, la selección y la administración local pasan a ser parte del resultado. Dos apartamentos separados por pocas cuadras pueden tener gastos comunes, demanda de alquiler y facilidad de reventa muy distintos.
Cuándo conviene esperar o evaluar otro activo
Una propiedad puede no ser la herramienta adecuada si necesitás recuperar el dinero en menos de tres años, no tenés margen para una vacancia o estás comparando una rentabilidad bruta con una colocación financiera neta y líquida.
También conviene frenar ante una promesa de 7 % neto que no muestre:
- Precio efectivo de compra.
- Costos de cierre y equipamiento.
- Alquiler efectivamente cobrable.
- Vacancia prevista.
- Administración y mantenimiento.
- Impuestos en ambos países.
- Gastos comunes a cargo del propietario.
- Liquidez y costo de salida.
Un 7 % neto puede aparecer en segmentos puntuales de alto rendimiento, pero no describe a una unidad estándar, líquida y bien ubicada en cualquiera de las dos ciudades.
La comparación útil: barrio contra barrio
Los porcentajes siguientes provienen de indicadores de oferta y no de una muestra controlada de propiedades idénticas. Sirven para seleccionar zonas que merecen análisis, no para decidir una compra sin revisar la unidad.
| Perfil | Buenos Aires | Montevideo | Lectura |
|---|---|---|---|
| Premium costero o ribereño | Puerto Madero 3,4 % | Punta Carretas 5,4 % · Villa Biarritz 4,9 % | Los indicadores citados favorecen a Montevideo, pero debe compararse calidad y costo total |
| Consolidado alto | Belgrano y Núñez 4,8 % · Palermo 4,7 % | Pocitos 5,1 % · Malvín 5,3 % · Buceo 5,6 % | Rendimientos próximos, con diferencias por edificio y gastos comunes |
| Central | Balvanera 7,3 % · San Cristóbal 7,1 % | Tres Cruces 6,6 % · La Blanqueada 6,1 % · Cordón 5,9 % · Centro 5,8 % | CABA muestra indicadores altos en varios barrios centrales |
| Periférico o de entrada | Lugano 10,5 % · Nueva Pompeya 8,0 % | Cerro 11,6 % · Belvedere 11,3 % · Reducto 7,3 % | El rendimiento bruto exige revisar stock, gestión y posibilidad de reventa |
En el segmento premium, los números publicados muestran una diferencia relevante entre Puerto Madero y varios barrios costeros de Montevideo. No alcanza con el porcentaje: hay que calcular impuestos, gastos comunes, mantenimiento y precio de cierre.
En los segmentos de mayor rendimiento, la tasa bruta tampoco informa por sí sola la morosidad, la vacancia ni la liquidez. Son aspectos que deben verificarse para cada edificio y microzona. Una muestra pequeña también puede generar tasas llamativas; la metodología de INGAR exige al menos 30 observaciones para publicar un segmento y excluye aquellos que no alcanzan ese umbral.
Preguntas frecuentes
¿Dónde conviene invertir en 2026, Buenos Aires o Montevideo?
Los indicadores generales de renta bruta están prácticamente al mismo nivel: 5,89 % en CABA y 6,0 % en Montevideo. CABA puede ofrecer mejores condiciones de financiación a ciertos residentes y una exención de Ganancias para alquileres que califican como casa-habitación. Montevideo puede encajar mejor en una estrategia de diversificación jurídica y cambiaria o cuando la unidad conserva beneficios fiscales atractivos. La respuesta depende del barrio, la propiedad y la situación fiscal del comprador.
¿Cuánto rinde un alquiler en Montevideo?
El Índice INGAR de julio de 2026 estima una mediana de 6,0 % bruto y 3,9 % neto antes de costos de compra. Tres Cruces presenta 6,6 % bruto; Pocitos, 5,1 %. Algunos segmentos de menor stock muestran rendimientos superiores, pero requieren una revisión especial de gestión y liquidez.
¿Cuánto rinde un alquiler en Buenos Aires?
Zonaprop informó 5,89 % bruto en junio de 2026 para un departamento modelo de dos ambientes y 50 m². Los datos barriales citados van de 3,4 % en Puerto Madero a 10,5 % en Lugano. No hay en esa fuente un cálculo neto directamente comparable con el de INGAR.
¿La rentabilidad de Buenos Aires está subiendo o bajando?
El indicador se recuperó respecto de los mínimos de 2020. En junio de 2026 hicieron falta 17 años de alquiler bruto para igualar el precio, 5,8 % menos que un año antes. Hubo una leve variación mensual, pero el nivel anual continúa por encima de los años recientes.
¿En Montevideo el alquiler se cobra en dólares?
Por lo general, el alquiler residencial permanente se pacta en pesos uruguayos con el ajuste previsto en el contrato y en el régimen aplicable. La moneda extranjera es más habitual en alquileres temporarios o de temporada. El precio de compraventa sí suele expresarse y pagarse en dólares.
¿Pago impuestos en los dos países?
Un residente fiscal argentino debe declarar su inmueble uruguayo y analizar Bienes Personales y la renta de fuente extranjera. Uruguay puede aplicar IRNR e Impuesto al Patrimonio. El acuerdo bilateral admite créditos limitados por impuestos pagados en el otro país. La posible aplicación de la nueva exención argentina de casa-habitación a un inmueble ubicado en Uruguay no tiene, al cierre de esta nota, una aclaración oficial específica; debe revisarse con un contador argentino.
¿Se enfrió el interés argentino por Uruguay?
Algunos operadores describieron una demanda argentina más selectiva durante 2026. No hay una estadística pública de compraventas por nacionalidad que permita cuantificarla. En paralelo, el mercado uruguayo registró un nivel de actividad interanual fuerte durante marzo y abril.
¿Cuánto necesito para invertir en Montevideo?
Depende de la tipología y del barrio. Con USD 250.000 disponibles, un presupuesto de costos de cierre de 8 % permitiría buscar una propiedad cercana a USD 231.000. Si además se reserva un 15 % para cierre, cargos contractuales eventuales y equipamiento, el precio objetivo baja a unos USD 217.000. El presupuesto debe separarse por rubro antes de ofertar.
Cómo trabajamos este tema en INGAR
Publicamos mensualmente el Índice INGAR, con precios de oferta, alquileres medianos y rentabilidad estimada por barrio y tipología de Montevideo.
La rentabilidad bruta se calcula como alquiler anual dividido entre precio de oferta. Para el neto estándar aplicamos una deducción de 35,16 % sobre la renta bruta: 12,4 % de administración, 10,06 % de impuesto sobre la renta, 5 % de mantenimiento, 4,2 % de vacancia y 3,5 % de tributos y costos del propietario.
Ese neto no incorpora automáticamente Vivienda Promovida. Si la unidad tiene una exoneración total vigente, el resultado puede mejorar alrededor de 0,60 puntos sobre una renta bruta de 6 %. Si la exoneración es del 60 %, el efecto estimado es menor, cercano a 0,36 puntos. En ambos casos hay que confirmar el plazo remanente y las condiciones de la unidad.
Aplicamos la misma metodología a todos los segmentos publicados. Eso permite mostrar los casos en que Montevideo resulta competitivo y también aquellos en los que un barrio de CABA presenta una mejor relación entre alquiler y precio.
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Fuentes
- Zonaprop — rentabilidad de alquiler en CABA, junio de 2026
- Zonaprop — precios de venta en CABA
- La Nación — alquileres y rentabilidad en CABA, junio de 2026
- La Nación — rentabilidad por barrios, julio de 2026
- Índice INGAR — precio, alquiler y rentabilidad por barrio
- Metodología del Índice INGAR
- Boletín Oficial argentino — Decreto 406/2026
- ARCA — derogación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles
- ARCA — Bienes Personales
- IMPO — Vivienda Promovida, Decreto 355/011, artículo 12
- DGI — tasas del Impuesto al Patrimonio
- IMPO — acuerdo tributario Argentina–Uruguay
- IMPO — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
- Asociación de Escribanos del Uruguay — honorarios en compraventas
- BCRA — Comunicación A 8226
- BCRA — texto ordenado de Exterior y Cambios
- Banco Nación — créditos hipotecarios y segunda vivienda
- Santander Argentina — créditos hipotecarios UVA
- Santander Uruguay — crédito hipotecario, junio de 2026
- HSBC Uruguay — préstamo hipotecario para no residentes
- INE — actividad inmobiliaria de febrero y marzo de 2026
- INE — actividad inmobiliaria de marzo y abril de 2026
- MEF — calificaciones crediticias de Uruguay
Información verificada al 1.º de agosto de 2026. Las rentabilidades se calculan con precios de oferta y no representan operaciones cerradas ni retornos garantizados. La situación fiscal depende de la residencia, el titular, el destino del inmueble y los regímenes elegidos. Antes de reservar, corresponde obtener asesoramiento contable y notarial en ambos países.