Erbschaften in Uruguay 2026: Was mit einer Immobilie geschieht

Der Eigentümer einer Immobilie ist verstorben? Das sollten Sie wissen

Das Nachlassverfahren ist vermutlich das rechtliche Verfahren, das in Uruguay die meisten Immobilien blockiert. Immobilien, die sich weder verkaufen noch ordnungsgemäß vermieten lassen und bei denen sich Rückstände bei der Contribución Inmobiliaria anhäufen, während die Erben „bereits wissen“, dass sie die Eigentümer sind, aber das Verfahren nie durchgeführt haben. Das erleben wir ständig.

Dieser Leitfaden erklärt das uruguayische Nachlassverfahren aus praktischer Sicht: Was geschieht mit der Immobilie, was ist zu tun, wie viel kostet es, wie lange dauert es und welche Fehler sollten Sie vermeiden? Er bietet keine Rechtsberatung für Ihren konkreten Fall, gibt Ihnen aber eine klare Orientierung, damit Sie Ihre Situation einordnen können.

Was rechtlich geschieht, wenn der Eigentümer verstirbt

In Uruguay gehen die Rechte am Vermögen des Verstorbenen, des „Erblassers“, unmittelbar mit dessen Tod auf die Erben über. Das geschieht automatisch kraft Gesetzes. Aber —und hier liegt das Problem— dieser Übergang entfaltet erst dann praktische Wirkung, wenn das Nachlassverfahren durchgeführt wird.

Solange das Nachlassverfahren nicht durchgeführt wurde:

• Sie können die Immobilie nicht verkaufen. Kein uruguayischer Notar wird den Kaufvertrag beurkunden.
• Sie können sie nicht ordnungsgemäß vermieten (ein von einem Erben ohne gerichtliche Feststellung der Erben unterzeichneter Vertrag ist nicht durch einen Registereintrag abgesichert).
• Sie können sie weder mit einer Hypothek belasten noch als Sicherheit verwenden.
• Sie können keine Änderung im Immobilienregister eintragen lassen.

Was währenddessen sehr wohl geschieht: Die Steuern fallen weiter an (Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria), bei einer Immobilie im Wohnungseigentumsregime fallen weiterhin Gemeinschaftskosten an, und die Immobilie verfällt, wenn sich niemand darum kümmert.

Wer in Uruguay erbt: die gesetzliche Erbfolge

Liegt kein Testament vor, legt das uruguayische Zivilgesetzbuch (Buch III, Titel VI) eine feste Reihenfolge fest:

Der überlebende Ehegatte: besondere Rechte

Der überlebende Ehegatte hat neben seinem Erbanteil zwei wichtige Rechte:

• Ehegattenversorgung (porción conyugal): Verfügt der Ehegatte nicht über ausreichendes Vermögen für seinen angemessenen Unterhalt, hat er Anspruch auf einen zusätzlichen Anteil. Sind Nachkommen vorhanden, wird er wie ein weiteres Kind mitgezählt; ohne Nachkommen erhält er ein Viertel des Vermögens.
• Dingliches Wohnrecht: ein lebenslanges und unentgeltliches Recht an der Immobilie, die als eheliches Zuhause diente, sofern diese nach Begleichung der Schulden im Nachlass verbleibt.

Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft und Ehegatte im Vergleich

Seit dem Gesetz 18.246 über nichteheliche Lebensgemeinschaften erbt der gerichtlich anerkannte Partner einer solchen Gemeinschaft im zweiten Rang gemeinsam mit den Verwandten in aufsteigender Linie. Der wesentliche Unterschied: Der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft hat keinen Anspruch auf die Ehegattenversorgung. Das ist relevant, wenn die Immobilie den wichtigsten Vermögenswert des Nachlasses bildet.

Die legítima: der zwingend geschützte Erbteil

Uruguay hat ein System der Pflichterben (legitimarios): die Kinder und, wenn keine vorhanden sind, die Verwandten in aufsteigender Linie. Sie können nur aus sehr schwerwiegenden und nachgewiesenen Gründen enterbt werden. Das Gesetz garantiert ihnen einen Mindestanteil am Nachlass, die „legítima“. Der Rest ist der „frei verfügbare Anteil“, über den der Erblasser durch Testament frei verfügen kann.

Das bedeutet: Wenn Sie drei Kinder haben, können Sie nur über ein Viertel Ihres Vermögens durch Testament frei verfügen. Der Rest geht zwingend an Ihre Kinder. Jede testamentarische Verfügung, die gegen die legítima verstößt, kann angefochten werden.

Das Nachlassverfahren Schritt für Schritt

Das Verfahren wird vor Gericht durchgeführt. In Montevideo sind die Juzgados Letrados de Familia zuständig, im Landesinneren die Juzgados Letrados de Primera Instancia. Sie benötigen zwingend einen Rechtsanwalt.

Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen

• Sterbeurkunde des Erblassers.
• Bescheinigung des Testamentsregisters (um festzustellen, ob er ein Testament errichtet hat).
• Geburts- und/oder Heiratsurkunden, die das Verwandtschafts- beziehungsweise Eheverhältnis jedes Erben belegen.
• Eigentumsunterlagen der Immobilie (Eigentumsurkunde, Kataster-/Grundstücksnummer (padrón), Katasterdaten).
• Angaben zu weiteren Vermögenswerten, sofern vorhanden (Fahrzeuge, Bankkonten usw.).

Schritt 2: Antrag bei Gericht

Der Rechtsanwalt beantragt im Namen eines oder mehrerer Erben die Eröffnung des Nachlassverfahrens. Der Richter ordnet die Veröffentlichung gerichtlicher Bekanntmachungen im Diario Oficial, im Informationsnetz der Justiz (Red Informática del Poder Judicial) und in einer zugelassenen Zeitung für die Dauer von 10 Werktagen an. Mit den Bekanntmachungen werden mögliche unbekannte Erben oder Gläubiger aufgefordert, sich zu melden.

Schritt 3: Nachlassverzeichnis und Bewertung

Es wird ein vollständiges Verzeichnis der Vermögenswerte des Erblassers erstellt und deren Wert ermittelt. Bei Immobilien wird der von der Dirección Nacional de Catastro festgesetzte amtliche Wert zugrunde gelegt. Dieser Schritt ist entscheidend, weil die Steuern auf Grundlage dieses Wertes berechnet werden.

Schritt 4: Gerichtliche Feststellung der Erben

Dies ist die zentrale gerichtliche Entscheidung. Der Richter erlässt die gerichtliche Feststellung der Erben (declaratoria de herederos): ein Dokument, das offiziell feststellt, wer Erbe ist, mit welchem Anteil und hinsichtlich welcher Vermögenswerte. Ohne dieses Dokument lässt sich mit der Immobilie nichts unternehmen.

Schritt 5: Bescheinigung über das Ergebnis des Nachlassverfahrens (Certificado de Resultancias de Autos)

Diese Bescheinigung fasst die Nachlassakte zusammen: Sie führt die Vermögenswerte auf und benennt die Erben sowie ihre Anteile. Sie wird beim Immobilienregister eingereicht, um das Eigentum auf den Namen der Erben eintragen zu lassen.

Schritt 6: Registereintragung

Das Certificado de Resultancias muss im Register für Eigentumsübertragungen (Registro de Traslaciones de Dominio) innerhalb von 30 Tagen nach seiner Ausstellung eingetragen werden. Erst dann sind die Erben als Eigentümer der Immobilie im Register eingetragen und können darüber verfügen.

Wie lange es dauert und wie viel es kostet

Dauer

Wir haben Fälle erlebt, in denen das Nachlassverfahren seit mehr als 10 Jahren nicht durchgeführt wurde. Manchmal aus Unwissenheit, manchmal, weil sich die Erben nicht einigen, manchmal, weil ein Erbe ausgewandert ist und nie eine Vollmacht erteilt hat. Das Ergebnis ist immer dasselbe: eine blockierte Immobilie, die an Wert verliert und Schulden anhäuft.

Kosten

Als allgemeiner Richtwert liegen die Gesamtkosten des Nachlassverfahrens bei etwa 10% bis 12% des Wertes der geerbten Vermögenswerte. Sie setzen sich zusammen aus:

• Anwaltshonorar: der größte Kostenanteil. Es variiert je nach Komplexität und Wert des Nachlasses.
• Honorar des uruguayischen Notars: Dieser übernimmt Beglaubigungen, die Prüfung der Eigentumsunterlagen und gegebenenfalls die spätere Beurkundung.
• Gerichtliche Gebühren und Auslagen: Bekanntmachungen (Veröffentlichung im Diario Oficial und in der Presse), berufsständische Gebührenmarke, Gerichtsgebühr.
• ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales): Einzelheiten siehe unten.

Die ITP bei Erbschaften: Was die Erben zahlen

Gehören Immobilien zum Nachlass, müssen die Erben die Vermögensübertragungssteuer (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, ITP) zahlen. Es gelten folgende Steuersätze:

Wichtige Angaben zur ITP:

• Sie wird auf Grundlage des von der Dirección Nacional de Catastro festgesetzten amtlichen Wertes berechnet, der anhand des Verbraucherpreisindex IPC angepasst wird.
• Die Zahlungsfrist beträgt 1 Jahr ab dem Todestag. Nach Ablauf dieser Frist fallen Geldbußen und Zuschläge der DGI an.
• Die Zahlung der ITP ist Voraussetzung für die Eintragung des Certificado de Resultancias im Immobilienregister. Ohne bezahlte ITP erfolgt keine Eintragung.
• Zum Vergleich: Bei einem Immobilienkauf zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 2% ITP. Bei einer Erbschaft zahlen nur die Erben, allerdings zu einem Satz von 3% oder 4%.

Zusätzlich zur ITP muss der ungeteilte Nachlass mit einer eigenen Steuernummer RUT bei der DGI angemeldet werden und bis zur Nachlassteilung Steuererklärungen zur Vermögensteuer (Impuesto al Patrimonio) einreichen.

Kann eine Immobilie während des Nachlassverfahrens verkauft werden?

Das hängt davon ab, in welcher Phase sich das Verfahren befindet:

Nachlassverfahren noch nicht eingeleitet

Ein Verkauf ist nicht möglich. Es gibt kein Dokument, das nachweist, wer die Erben sind. Kein uruguayischer Notar wird an einem solchen Immobilienkauf mitwirken. Wenn Ihnen jemand eine Immobilie „mit noch nicht durchgeführtem Nachlassverfahren“ anbietet, bietet er Ihnen ein Problem an.

Nachlassverfahren eingeleitet, aber noch keine gerichtliche Feststellung der Erben

Theoretisch können die Erbrechte abgetreten werden. Ein Erbe kann seinen Anteil am Nachlass verkaufen, also nicht die konkrete Immobilie, sondern seine Rechte an der gesamten Nachlassmasse. Das ist ein zulässiges Instrument, allerdings:

• Die Abtretung muss vor einem uruguayischen Notar erfolgen.
• Die übrigen Miterben haben ein Vorzugsrecht (sie können innerhalb eines Monats nach ihrer Benachrichtigung an die Stelle des Käufers treten).
• Der Käufer übernimmt Rechte und Schulden des Nachlasses.
• Ein einzelner Vermögenswert kann nicht ausgewählt werden: Abgetreten werden Rechte am gesamten Nachlass.

Diese Möglichkeit besteht, ist aber mit Risiken verbunden. Sie ist nur mit fundierter rechtlicher Beratung und einem Preis sinnvoll, der die Unsicherheit berücksichtigt.

Abgeschlossenes Nachlassverfahren mit gerichtlicher Feststellung der Erben und Registereintragung

Dann ist ein Verkauf möglich. Sobald das Certificado de Resultancias im Register eingetragen ist, können die Erben wie jeder andere Eigentümer verkaufen. Dafür müssen alle Erben die Kaufurkunde unterzeichnen (oder der Nachlass muss bereits geteilt und die Immobilie auf den Namen eines einzelnen Erben eingetragen worden sein).

Kann eine Immobilie während des Nachlassverfahrens vermietet werden?

In der Praxis vermieten viele Familien die geerbte Immobilie informell, während sie das Nachlassverfahren durchführen. Formal ist für Verwaltungsmaßnahmen bezüglich der Nachlassgegenstände jedoch die Zustimmung aller Erben erforderlich.

Am besten ist es, wenn das Gericht einen Nachlassverwalter bestellt, der während des Verfahrens Mietverträge unterzeichnen und die Vermögenswerte verwalten kann. Sind sich die Erben uneinig, ob vermietet werden soll, entscheidet der Richter.

Nützliche Informationen für diese Situation: Mietrecht in Uruguay und Mietsicherheiten.

Das Testament in Uruguay: Warum es sinnvoll ist

Viele Menschen denken, ein Testament sei „etwas für Reiche“ oder „für das Alter“. Beides trifft nicht zu. In Uruguay vereinfacht ein Testament das spätere Nachlassverfahren erheblich und ermöglicht es dem Erblasser, über die Verteilung des frei verfügbaren Anteils seines Vermögens zu entscheiden.

Testamentsformen in Uruguay

• Offenes Testament: Es wird vor einem uruguayischen Notar und 3 Zeugen errichtet. Der Notar und die Zeugen kennen den Inhalt. Dies ist die häufigste Form.
• Verschlossenes Testament: Es wird vor einem uruguayischen Notar und 5 Zeugen errichtet, der Inhalt bleibt jedoch bis nach dem Tod geheim.

Wichtiger Hinweis: In Uruguay gibt es kein eigenhändiges Testament (handschriftlich und ohne Notar errichtet). Die Mitwirkung eines uruguayischen Notars ist stets erforderlich, außer in gesetzlich vorgesehenen Ausnahmesituationen (Militärtestament, Seetestament). Ein handgeschriebener Zettel mit den Worten „Ich hinterlasse das Haus dieser oder jener Person“ ist rechtlich unwirksam.

Grenzen des Testaments

Das Testament darf den geschützten Erbteil der Pflichterben nicht verletzen. Wenn Sie Kinder haben, können Sie nur über den frei verfügbaren Anteil frei bestimmen (zwischen 1/4 und 1/2, je nach Anzahl Ihrer Kinder). Innerhalb dieses Anteils können Sie jedoch:

• Ein Kind gegenüber den anderen begünstigen (mejora).
• Vermögenswerte Personen hinterlassen, die keine Pflichterben sind.
• Bedingungen für die Nutzung der Vermögenswerte festlegen.
• Einen Testamentsvollstrecker benennen, der den Nachlass verwaltet.

Warum ein Testament errichten, auch wenn Ihre Situation einfach erscheint?

Weil bei Vorliegen eines Testaments das testamentarische Nachlassverfahren deutlich zügiger verläuft als das Verfahren bei gesetzlicher Erbfolge (ohne Testament). Das Testament legt den Willen des Erblassers bereits fest, wodurch Streitigkeiten reduziert und gerichtliche Schritte beschleunigt werden. Selbst wenn Sie Ihren Kindern alles zu gleichen Teilen hinterlassen möchten, was auch gesetzlich geschehen würde, verhindert eine schriftliche Regelung Überraschungen.

Häufige Probleme, die ein Nachlassverfahren erschweren

Diese Situationen begegnen uns bei unserer Tätigkeit im Immobilienbereich häufig:

1. Aufeinanderfolgende Erbfälle

Die Immobilie war auf den Großvater eingetragen, der 1985 verstorben ist. Das Nachlassverfahren wurde nie durchgeführt. Danach starb 2005 eines seiner Kinder. Ein weiteres starb 2018. Nun müssen drei aufeinander aufbauende Nachlassverfahren durchgeführt werden, um die Eigentumsverhältnisse der Immobilie ordnungsgemäß zu regeln. Jedes zusätzliche Nachlassverfahren vervielfacht die Kosten, die Dauer und die Zahl der beteiligten Erben.

2. Erben im Ausland

Lebt ein Erbe außerhalb Uruguays, kann er über eine notarielle Vollmacht für einen Vertreter im Land am Verfahren teilnehmen. Dafür muss der Erbe jedoch ein uruguayisches Konsulat aufsuchen (oder eine Apostille einholen). Das kostet Zeit und setzt mitunter eine Bereitschaft voraus, die nicht vorhanden ist.

3. Erben, die sich nicht einigen

Einer möchte verkaufen, ein anderer dort wohnen bleiben, ein weiterer vermieten. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Erbe die gerichtliche Nachlassteilung beantragen. Dadurch wird das Nachlassverfahren jedoch zu einem streitigen Gerichtsverfahren, das Jahre dauern kann.

4. Immobilien mit ungeklärten Eigentumsverhältnissen

Manchmal zeigt die Prüfung der Eigentumsunterlagen, dass bei der Immobilie bereits vor dem Erbfall Probleme bestanden: nie eingetragene Käufe, nicht angemeldete Bauten oder eine Nutzung ohne Rechtstitel. Das macht das Verfahren komplexer und teurer.

5. Aufgelaufene Steuerschulden

Vergehen Jahre, ohne dass das Nachlassverfahren durchgeführt wird, häufen sich Schulden aus der Contribución Inmobiliaria, dem Impuesto de Primaria und der ITP selbst an, einschließlich Geldbußen und Zuschlägen. Manchmal sind die aufgelaufenen Schulden so hoch, dass sie die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Geschäfts beeinträchtigen.

6. Minderjährige unter den Erben

Sind Erben unter 18 Jahren beteiligt, muss die Erbschaft zwingend unter Beschränkung der Haftung auf den Nachlass (beneficio de inventario) angenommen werden. Das schützt den Minderjährigen, da er für Nachlassschulden nicht mit seinem eigenen Vermögen haftet, bringt aber zusätzliche Formalitäten mit sich.

Was der uruguayische Notar bei der Prüfung der Eigentumsunterlagen kontrolliert

Wenn Sie eine geerbte Immobilie kaufen möchten, prüft der am Kauf beteiligte uruguayische Notar insbesondere:

• Dass die gerichtliche Feststellung der Erben rechtskräftig und das Certificado de Resultancias eingetragen ist.
• Dass die ITP für den Erbfall bezahlt wurde (Voraussetzung für die Eintragung).
• Dass alle Erben in der gerichtlichen Feststellung aufgeführt sind (manchmal wird jemand ausgelassen, wodurch alles unwirksam wird).
• Dass in der Kette der Eigentumsnachweise keine früheren Nachlassverfahren offen sind.
• Dass die Immobilie frei von Wohnrechten des überlebenden Ehegatten ist.
• Dass bei einem Testament die legítima beachtet wurde (ein Testament, das den geschützten Erbteil verletzt, kann angefochten werden, was sich auf den Käufer auswirkt).
• Dass die laufenden Abgaben bezahlt sind (Contribución, Primaria, Gemeinschaftskosten).

Diese Prüfung der Eigentumsunterlagen gehört bei jedem Immobilienkauf zur Arbeit des uruguayischen Notars. Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden darüber, was ein uruguayischer Notar bei einem Immobilienkauf macht und wie viel das kostet.

Übersichtstabelle: Was Sie in Ihrer Situation tun sollten

Unsere Empfehlung

Nach vielen Jahren der Arbeit mit Immobilien in Montevideo können wir sagen, dass nicht durchgeführte Nachlassverfahren das häufigste Hindernis sind, dem wir begegnen, wenn jemand eine Immobilie verkaufen möchte. Sie stehen einem Verkauf häufiger im Weg als Probleme mit Unterlagen, Schulden oder bauliche Probleme.

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, leiten Sie das Nachlassverfahren möglichst bald ein, auch wenn Sie keinen unmittelbaren Verkauf planen. Die Kosten sind heute immer geringer als in 5 oder 10 Jahren, wenn mehr Erben, mehr Steuerzuschläge und weitere Schwierigkeiten hinzukommen.

Und wenn Sie über die Zukunft Ihres eigenen Vermögens nachdenken, errichten Sie ein Testament. Dieses wird einmal vor einem uruguayischen Notar errichtet und erspart Ihren Erben Monate oder Jahre der Abwicklung.

Wenn Sie eine geerbte Immobilie haben und vor einer Entscheidung wissen möchten, wie viel sie wert ist, können Sie unseren Leitfaden darüber lesen, wie eine Immobilienbewertung in Uruguay durchgeführt wird, sich die Medianpreise nach Stadtviertel im Índice INGAR ansehen oder direkt eine Immobilienbewertung anfordern.

Hinweis

Dieser Leitfaden dient der Information und ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Jedes Nachlassverfahren weist Besonderheiten auf, die die Mitwirkung eines Rechtsanwalts und/oder uruguayischen Notars erfordern. Maßgebliche Rechtsgrundlagen sind das uruguayische Zivilgesetzbuch (Gesetz Nr. 16.603, Drittes Buch, Titel IV bis VI, Artikel 776 bis 1187), das Gesetz Nr. 15.855 und die Allgemeine Prozessordnung (Artikel 407 und folgende).

Quellen

• IMPO — Zivilgesetzbuch, Drittes Buch, Titel IV bis VI, Erbrecht (Art. 776 bis 1187): impo.com.uy
• IMPO - Gesetz Nr. 15.855 (Änderungen des Erbrechts): impo.com.uy
• DGI - Vermögensübertragungssteuer: gub.uy
• DGI - Ungeteilte Nachlässe: gub.uy
• Dirección General de Registros - Immobilienhandbuch: dgr.gub.uy

Haben Sie Fragen zu Ihrem Immobiliengeschäft? INGAR begleitet Sie von Anfang bis Ende: Schreiben Sie uns über WhatsApp oder sehen Sie sich die verfügbaren Immobilien an.

Verwandte Artikel

• Was ein uruguayischer Notar bei einem Immobilienkauf macht (Uruguay 2026) und wie viel das kostet
• Immobiliensteuern in Uruguay (2026): Contribución, Primaria, Vermögensteuer und Vermietung
• Wie viel ist meine Immobilie in Uruguay wert (2026): Wie eine Bewertung abläuft und welche Unterlagen Sie anfordern sollten
• Wohnungseigentumsregime: Rechte und Pflichten
• Mietrecht in Uruguay: Rechte und Pflichten