Grundstück kaufen in Maldonado: So erfahren Sie, was Sie bauen dürfen

Grundstücksnummer, Teilzone, FOS, FOT, Grenzabstände und Versorgungsanschlüsse: die Berechnung für ein Grundstück mit 800 m² in Pinares und was Sie vor der Reservierung anfordern sollten.

INGAR · · 10 Min. Lesezeit

Grundstück kaufen in Maldonado: So erfahren Sie, was Sie bauen dürfen

Direkte Antwort

Was Sie auf einem Grundstück in Maldonado bauen dürfen, bestimmen die Vorschriften der Teilzone, in der das Katastergrundstück liegt, und nicht die Quadratmeterangabe im Inserat. Auf einem Baugrundstück mit 800 m² in der Teilzone Pinares (3.1.5.1) erlaubt die Verordnung beispielsweise 192 m² überbaute Grundfläche und insgesamt 384 m² auf zwei Geschossen, bei 7 m Höhe und ohne Wohnblöcke. Fordern Sie vor der Reservierung die Grundstücksnummer (padrón) und die Katasterbescheinigung an, lassen Sie einen Architekten die für das Grundstück geltenden Vorschriften bestätigen und holen Sie von OSE und UTE Auskunft zum Anschluss ein.

Haben Sie ein Grundstück in Maldonado oder Punta del Este im Blick? Wir sagen Ihnen, was Sie vor der Reservierung vom Verkäufer anfordern sollten, und begleiten Sie beim Kauf (wir sind in Punta del Este und Maldonado tätig). Die Machbarkeit des Bauvorhabens bestätigt ein Architekt mit seiner Unterschrift. Schreiben Sie uns per WhatsApp mit der Grundstücksnummer oder dem Link zum Inserat und teilen Sie uns mit, was Sie bauen möchten.

Beginnen Sie mit der Grundstücksnummer

Anhand der Grundstücksnummer und der Katastersektion lässt sich die Immobilie identifizieren; Lage, Fläche und Grenzen können damit abgeglichen werden.

Das Gesetz 18.308 über die Raumordnung unterscheidet zwischen städtischen, vorstädtischen und ländlichen Flächen und überlässt die konkrete Einstufung den Planungsinstrumenten des jeweiligen Departements. Dass ein Katastergrundstück als „potenziell umwandelbar“ eingestuft ist, bedeutet noch keine Baugenehmigung. Das Geoinformationssystem der Intendencia ermöglicht eine erste Einschätzung des Gebiets; die für das Grundstück geltenden Vorschriften einschließlich ihrer Änderungen bestätigt die zuständige Fachkraft.

Die konkrete Berechnung: ein Baugrundstück mit 800 m² in Pinares

Der Digesto de Maldonado definiert den FOS als das Verhältnis zwischen der überdachten Fläche und der Grundstücksfläche und den FOT als die Summe der anrechenbaren Flächen aller Geschosse im Verhältnis zu derselben Grundstücksfläche. Der FOS V bezeichnet den Anteil, der als unversiegelte Grünfläche erhalten bleiben muss.

In der Teilzone 3.1.5.1 Pinares richtet sich die bauliche Ausnutzung nach der allgemeinen Vorschrift für die Zone 3.1 Barrio Jardín (Art. D.211):

GrundstücksflächeFOSFOS VFOT
Weniger als 500 m²30 %40 %60 %
Mehr als 1.000 m²20 %60 %40 %
Zwischen 500 und 1.000 m²wird interpoliertwird interpoliertwird interpoliert

Bei 800 m² liegt die Grundstücksfläche bei 60 % der Spanne zwischen 500 und 1.000 m²:

  • FOS: 30 − (10 × 0,6) = 24 % → 192 m² überbaute Grundfläche.
  • FOT: 60 − (20 × 0,6) = 48 % → 384 m² anrechenbare Fläche über alle Geschosse.
  • FOS V: 40 + (20 × 0,6) = 52 % → 416 m² Grünfläche.

Hinzu kommen die besonderen Vorschriften für Pinares:

  • Maximale Höhe: 7 m (Erdgeschoss und Obergeschoss).
  • Vorderer Grenzabstand: 4 m an Straßen innerhalb des Viertels und 10 m an der Rambla Costanera.
  • Seitliche Grenzabstände: mindestens 2 m, wobei ihre durchschnittliche Summe mehr als 6 m betragen muss.
  • Hinterer Grenzabstand: 3 m.
  • Wohnblöcke sind nicht zulässig.
  • Mehrere Wohneinheiten: Anlagen mit freistehenden oder paarweise aneinandergebauten Wohneinheiten erfordern 600 m² Grundstücksfläche je Einheit oder je Paar.

Bei einem Baugrundstück mit 400 m² gelten hingegen die Werte der ersten Größenklasse: 120 m² überbaute Grundfläche (30 %) und 240 m² über alle Geschosse (60 %). Diese Berechnungen gelten nur, wenn das Katastergrundstück innerhalb der Teilzone 3.1.5.1 liegt: In einer anderen Teilzone ändern sich die Werte.

Lassen Sie auf dieser Grundlage einen Architekten eine Skizze für Ihr Vorhaben erstellen: Haus, Zufahrt, Stellplätze, Pool und Freifläche. Er sollte schriftlich festhalten, welche Angaben er zugrunde gelegt hat, was bestätigt ist und wozu eine Anfrage bei der Intendencia erforderlich ist. Bei einem Grundstück mit starken Höhenunterschieden kann dieselbe Verordnung einen vom Vermessungsingenieur unterzeichneten Höhennachweis und Höhenlinienplan verlangen; Erdarbeiten, Abstützungsmaßnahmen und Entwässerung sind im Grundstückspreis nicht enthalten.

Wasser, Abwasser, Strom und Zufahrt: Auskunft von jedem Versorger einholen

Ein Strommast oder eine Leitung im Straßenabschnitt belegt weder, dass Ihr Grundstück einen Anschluss hat, noch, wie viel ein Anschluss kostet. Holen Sie bei jedem Versorger eine Auskunft für das konkrete Grundstück und das geplante Bauvorhaben ein:

  • Wasser: Das OSE-Verfahren für einen neuen Wasseranschluss verlangt die Grundstücksnummer und weist darauf hin, dass manche Anschlüsse von der technischen Machbarkeit abhängen. Fragen Sie bei mehreren Wohneinheiten nach der Machbarkeit für diese Größenordnung.
  • Strom: Fragen Sie UTE nach den Kosten und der Anschlussfrist für dieses Grundstück bei der von Ihnen benötigten Leistung.
  • Zufahrt: Eine in einem Plan eingezeichnete Straße ist möglicherweise noch nicht angelegt. Besichtigen Sie die Straßenseite des Grundstücks nach einem Regen und achten Sie auf Straßengräben und den Wasserabfluss.
  • Überschwemmung: Der Überschwemmungsatlas des Ministerio de Ambiente enthält ein Pilotprojekt mit Risikokarten für Piriápolis.

Wenn das Grundstück an der Küste liegt

  • Im Küstenschutzstreifen verlangt das Dekret 349/005, Art. 2, Nr. 33 für jedes Bauvorhaben eine vorherige Umweltgenehmigung.
  • Art. 50 des Gesetzes 18.308 schreibt für bestimmte ältere, noch nicht baulich verfestigte Parzellierungen an der Küste einen Sonderplan vor, der die ersten 150 m ab der Uferlinie als Freiflächen ausweisen muss. Die zuständige Fachkraft muss klären, ob diese Regelung das Grundstück betrifft.

Wenn auf dem Grundstück bereits ein Bau ohne Genehmigung steht

Das Departementsdekret 4118/2026 hat eine Regelung zur nachträglichen Legalisierung von Bauten eingeführt, die bis zum 31. Dezember 2025 ohne Genehmigung errichtet wurden:

  • Es wurde am 28/04/2026 von der Junta beschlossen, am 6/05/2026 ausgefertigt und am 22/05/2026 im Diario Oficial veröffentlicht.
  • Die Durchführungsbestimmungen (Beschluss 05583/2026, Art. 21) legen die Geltungsdauer bis einschließlich 22. November 2027 fest.
  • Der Antrag wird unter Mitwirkung einer registrierten Fachkraft mit Plänen und einer notariellen Bescheinigung eingereicht. Bauten, die den Vorschriften widersprechen, werden einzeln geprüft und gegebenenfalls der Junta Departamental vorgelegt.

Beauftragen Sie vor der Bezahlung der vorhandenen Bebauung eine Bestandsaufnahme und fragen Sie, ob der Bau unter diese Regelung fällt. Handelte es sich um einen Neubau, prüfen Sie auch seinen Status beim BPS: was die BPS-Beiträge für Bauarbeiten sind und wie Sie deren Status prüfen.

Was das Grundstück kostet und was das Bauvorhaben kostet

Zwei am 26/09/2026 eingesehene aktuelle Inserate:

Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um tatsächlich erzielte Verkaufspreise. Fordern Sie vor einem Kaufangebot Vergleichsangebote aus derselben kleinräumigen Lage an und lassen Sie bestätigen, in welcher Teilzone das jeweilige Katastergrundstück liegt.

Zum Grundstückspreis kommen hinzu:

  • Kauf: die ITP des Käufers (2 % auf den niedrigeren Betrag aus dem aktualisierten amtlichen Katasterwert und dem Kaufpreis), Kosten für den uruguayischen Notar und Maklerprovision. Berechnen Sie die Kosten mit dem Kaufkostenrechner oder nutzen Sie den Ratgeber zu Kaufkosten.
  • Unbebautes Grundstück: Erkundigen Sie sich, solange Sie nicht bauen, ob die Departementssteuer auf unbebaute Grundstücke anfällt, die je nach Zone zusammen mit der Grundsteuer erhoben wird.
  • Voranfrage: Für das Verfahren zur Voranfrage für ein Bauvorhaben werden 10 % der Baugenehmigungsgebühr erhoben, die auf die Gebühr für die endgültige Genehmigung angerechnet werden.
  • Genehmigung: Die Baugenehmigung erfordert eine registrierte Fachkraft; die Gebühren richten sich nach Fläche und Kategorie. Die offizielle Verfahrensbeschreibung nennt keine Entscheidungsfrist: Erkundigen Sie sich danach, bevor Sie den Baubeginn festlegen.
  • Bau: Untersuchungen, Anschlüsse, Vorbereitung des Baugrunds, Bauarbeiten und eine Reserve für Unvorhergesehenes. Wenn Sie zwischen Bauen und dem Kauf einer fertigen Immobilie schwanken, lesen Sie Haus, Wohnung oder selbst bauen.

Wenn die Machbarkeit eine Kaufbedingung ist, bitten Sie den uruguayischen Notar, in der Reservierungsvereinbarung festzuhalten, welche Prüfungen positiv ausfallen müssen, wer sie innerhalb welcher Frist durchführt und was mit der Reservierungszahlung geschieht, wenn eine Prüfung negativ ausfällt. Wenn Sie aus dem Ausland zahlen, planen Sie den Geldtransfer vor der Reservierung: wie Sie Geld für einen Immobilienkauf in Uruguay überweisen.

Häufige Fragen

Wie viel darf man auf einem Grundstück mit 800 m² in Pinares bauen?

Liegt das Katastergrundstück in der Teilzone 3.1.5.1 Pinares, ergibt die Interpolation nach der Vorschrift für Barrio Jardín einen FOS von 24 % (192 m² überbaute Grundfläche), einen FOT von 48 % (384 m² über alle Geschosse) und einen Grünflächenanteil FOS V von 52 %. Die maximale Höhe beträgt 7 m bei Erdgeschoss und Obergeschoss; die Grenzabstände betragen vorne 4 m, seitlich 2 m und hinten 3 m.

Darf ich auf einem Grundstück in Pinares zwei Häuser bauen?

In der Teilzone 3.1.5.1 Pinares erfordern Anlagen mit freistehenden oder paarweise aneinandergebauten Wohneinheiten 600 m² Grundstücksfläche je Einheit oder je Paar; Wohnblöcke sind nicht zulässig. Auf einem Grundstück mit 800 m² bleibt damit Platz für eine Wohneinheit oder ein Paar aneinandergebauter Wohneinheiten, stets innerhalb der FOS- und FOT-Grenzwerte des Grundstücks. Lassen Sie sich das vor einem Kaufangebot von einem Architekten bestätigen.

Bis wann können Bauten ohne Genehmigung in Maldonado nachträglich legalisiert werden?

Das Departementsdekret 4118/2026 ermöglicht die nachträgliche Legalisierung von Bauten, die bis zum 31. Dezember 2025 ohne Genehmigung errichtet wurden. Laut den Durchführungsbestimmungen, dem Beschluss 05583/2026, gilt die Regelung bis einschließlich 22. November 2027. Das Verfahren erfordert eine registrierte Fachkraft, Pläne und eine notarielle Bescheinigung; die Intendencia prüft jeden Fall, der die Vorschriften nicht erfüllt, einzeln.

Kann man ein ländliches Grundstück in der Nähe von José Ignacio oder Punta del Este teilen?

Die Flächenkategorie und das für das Katastergrundstück geltende Raumordnungsinstrument bestimmen die zulässigen Nutzungen. Für die Teilung eines ländlichen Katastergrundstücks verlangt das MGAP eine Mindestfläche von 3 Hektar für jedes neu entstehende Katastergrundstück in Maldonado. Wird Ihnen eine „noch abzutrennende“ Teilfläche angeboten, fordern Sie vor der Reservierung den Plan und die Genehmigung der Grundstücksteilung an.

Was kostet die Voranfrage für ein Bauvorhaben in Maldonado?

Die Intendencia erhebt 10 % der Baugenehmigungsgebühr, die später als Teilzahlung auf die Gebühr für die endgültige Genehmigung angerechnet werden. Die Gebühr hängt von der Fläche und der Kategorie des Bauvorhabens ab. Mit der Voranfrage können Sie offene Fragen klären oder Ausnahmen beantragen, bevor Sie das vollständige Projekt einreichen; die Verfahrensbeschreibung nennt keine Antwortfrist.

Weiterlesen:

Verwendete Quellen

Allgemeine Informationen, anhand der zum 26. September 2026 verfügbaren offiziellen Quellen geprüft. Die Kennzahlen zur baulichen Ausnutzung hängen von der genauen Teilzone des Katastergrundstücks ab und werden vom Architekten bestätigt; die genannten Preise stammen aus zu diesem Zeitpunkt aktuellen Inseraten. Titelbild: Nicopedromarchetti, Lizenz CC BY-SA 3.0, über Wikimedia Commons.

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