Vender uma casa em Minas, Lavalleja: preço, documentos e quanto sobra

Resposta direta
Para vender uma casa em Minas, prepare três coisas antes de anunciar: uma faixa de preço com casas comparáveis da cidade, uma pasta com título, plantas aprovadas e dívidas em dia, e a conta do que sobra para você. Num exemplo de venda por USD 150.000 (casa comprada antes de julho de 2007, valor do Catastro de USD 50.000), depois do IRPF (imposto de renda de pessoa física) presumido e do ITP (imposto de transmissão) sobram USD 146.300; com comissão de 3 % + IVA, USD 140.810. Se foi a sua moradia permanente e você reinveste, o IRPF pode ficar isento.

Vai vender uma casa em Minas? Ajudamos você a organizar a pasta e a calcular quanto sobra. Cuidamos da venda. Fale com a gente no WhatsApp com o padrón (número de cadastro do imóvel), a região, as áreas e fotos do estado atual.

Um preço que se sustente

Comparáveis de Minas, com data

Reúna anúncios recentes de casas comparáveis dentro de Minas e anote a data de cada um. No guia para comprar casa em Minas listamos preços pedidos de setembro de 2026, os dados de população e o percentual de imóveis vazios da cidade.

Separe o centro e o entorno do antigo terminal rodoviário, onde funciona a UTEC, de bairros como La Coronilla ou Portal de las Sierras. Quem precisa ir a pé aos serviços não avalia do mesmo jeito uma casa na periferia.
Compare área documentada, estado, quintal e obras pendentes.
Trate os valores dos anúncios como preços pedidos. Pergunte por vendas fechadas quando houver.

O que não é preço

O visualizador de padrones de Minas mostra valores do Catastro: servem para impostos, não para definir o preço. A avaliação online da INGAR por enquanto cobre só Montevidéu.

Para uma casa em Minas você precisa de uma avaliação com comparáveis locais e o estado real do imóvel. O guia de avaliação da INGAR explica os métodos e o que um laudo sério precisa trazer.

Decida desde o início o seu mínimo, quais formas de pagamento aceitaria e quais consertos faria antes de mostrar a casa.

A pasta que o comprador vai pedir

Título e dívidas

Peça ao seu escribano, o escrivão (tabelião) uruguaio, que reúna título e antecedentes e detecte qualquer problema registral. O que ele faz e quanto cobra está no guia sobre o escrivão na compra e venda.

Certidões registrais: a Dirección General de Registros as entrega para Lavalleja geralmente em um dia pelo trâmite comum e no mesmo dia pelo pedido urgentíssimo.
Cédula catastral: identifica o padrón. O guia de cédula catastral leva ao trâmite.
Contribución Inmobiliaria (IPTU departamental): consulte a dívida por padrón em Lavalleja.

Plantas e ampliações

Procure plantas aprovadas, processos de ampliações e o habite-se (final de obra), se existir. A Intendencia (prefeitura departamental) exige alvará para construir, reformar ou regularizar.

Se você acrescentou um quarto, fechou um pátio ou fez um apartamento nos fundos, conte ao técnico o que foi feito e quando. Uma irregularidade detectada antes de anunciar pode ser orçada. Se aparece depois de aceitar uma oferta, costuma mexer em prazos e preço.

Inquilinos, herdeiros e coproprietários

Casa alugada: tenha à mão contrato, prazo, aluguel e condições de entrega.
Inventário, copropriedade ou procurações: o escrivão define quem assina e o que falta. Se você herdou a casa, comece pelo guia de heranças e imóveis.

O anúncio: o que a casa resolve

Um bom anúncio em Minas diz o que aquela localização resolve: proximidade do centro, escolas, serviços ou saída para a ruta 8. Não invente tempos de viagem; meça.

Separe área do terreno e área construída.
Informe se há construções acrescentadas e se estão nas plantas.
Se há umidade ou obra pendente, mostre o alcance e, se puder, um diagnóstico técnico com orçamento.

Se a casa ficou anos fechada, orçamentos de telhado, umidade e instalações dão ao comprador uma base para negociar sem adivinhar. Para fotos, limpeza e consertos que valem a pena, veja o guia para preparar o seu imóvel para vender; os tropeços mais comuns estão em os 12 erros ao vender um imóvel.

Calcule o que sobra, não só o que você pede

Peça ao escrivão o cálculo dos impostos antes de fixar o seu mínimo. A explicação completa de cada imposto está no guia de impostos sobre imóveis. O que entra na conta do vendedor:

ITP: 2 % a cargo do vendedor sobre o menor entre o valor real atualizado do Catastro e o preço.
IRPF (pessoa física residente): 12 % do ganho tributável. Se você comprou antes de 1/7/2007, pode optar pelo presumido: 15 % do maior entre preço e valor real, o que dá 1,8 % do preço quando o preço é maior.
IRNR (vendedor não residente, imposto de renda de não residentes): 12 % do ganho tributável, com retenção pelo escrivão.

Exemplo com números

Caso hipotético de uma casa que não foi moradia permanente: venda por USD 150.000, compra anterior a julho de 2007 e valor real atualizado do Catastro equivalente a USD 50.000 ao câmbio do dia.

Item	Cálculo	USD
IRPF presumido	1,8 % × 150.000	2.700
ITP do vendedor	2 % × 50.000	1.000
Líquido antes da comissão	150.000 − 3.700	146.300
Comissão 3 % + IVA	3,66 % × 150.000	5.490
Líquido com comissão	146.300 − 5.490	140.810

Os 3 % + IVA são a referência de mercado explicada no guia de vender sozinho ou com imobiliária; não há percentual fixado por lei. Faltam dívidas e outros custos do caso. O escrivão compara o presumido com o cálculo real e usa os valores oficiais do dia.

Se foi a sua moradia permanente

A DGI prevê isenção de IRPF se estas condições forem cumpridas juntas:

O valor da casa que você vende não passa de 1.200.000 UI (unidades indexadas, corrigidas pela inflação).
Você destina pelo menos 50 % à compra de outra moradia permanente.
A nova moradia vale até 1.800.000 UI.
Entre a venda e a compra passam 12 meses ou menos.

O escrivão retém o imposto mesmo assim e depois você pede a devolução. Tenha à mão data e preço de compra, benfeitorias documentadas e o plano de reinvestimento.

Quando chega uma oferta

Compare preço, prazo, forma de pagamento, se depende de financiamento e data de entrega. Uma oferta um pouco menor, com recursos e data garantidos, pode valer mais que uma alta com condições incertas. Peça ao escrivão que revise o compromisso de compra e venda antes de assinar ou receber um sinal.

Perguntas frequentes

Que impostos paga quem vende uma casa em Minas?

O vendedor paga ITP de 2 % sobre o menor entre o valor real atualizado do Catastro e o preço. Se for pessoa física residente, paga também IRPF de 12 % sobre o ganho, ou o presumido de 1,8 % do preço se comprou antes de 1/7/2007. Um não residente paga IRNR de 12 %, retido pelo escrivão. A venda da moradia permanente pode ficar isenta de IRPF se você reinvestir.

Preciso regularizar uma ampliação antes de vender?

Há dois caminhos. Regularizá-la antes, com um técnico registrado e o alvará de regularização da Intendencia de Lavalleja, ou vender informando a situação e descontando do preço o que vai custar regularizar. O que não convém é anunciar como área da casa metros que não constam nas plantas aprovadas: o comprador descobre no estudo de títulos ou na vistoria.

Vale a pena publicar o endereço exato da casa?

Publique a região ou a quadra, não o número. O endereço exato, passe a quem agenda uma visita, junto com o padrón para que o escrivão dele comece a revisar. Assim você filtra curiosos sem travar um comprador sério, que de qualquer forma vai precisar da localização precisa para medir os trajetos antes de fazer a oferta.

Quanto tempo leva para juntar os documentos para vender em Lavalleja?

As certidões da Dirección General de Registros para Lavalleja saem geralmente em um dia pelo trâmite comum e no mesmo dia se você pedir urgentíssimo. O que mais demora costuma ser outra coisa: plantas que não batem com a obra, um inventário não concluído ou dívidas de Contribución. Comece por aí antes de anunciar.

Posso definir o preço pelo que preciso para a minha próxima casa?

Você pode usar esse valor para definir o seu mínimo, mas o comprador vai comparar com outras casas à venda em Minas. Monte a faixa com comparáveis da cidade e desconte ITP, IRPF, comissão e dívidas. Se o líquido não for suficiente, é melhor saber antes de anunciar e não depois da primeira oferta.

Para continuar:

Fontes consultadas

IMPO, Título 19 do Texto Ordenado 2023 (ITP), Título 8 (IRNR) e Decreto 149/007, art. 37.
DGI, IRPF: ganhos patrimoniais de imóveis urbanos e categoria 1.
Dirección General de Registros, certidões de informação de imóveis.
Intendencia de Lavalleja, alvará de construção e consulta de dívida da Contribución.
Catastro, cédula catastral.

Informação geral revisada com fontes oficiais disponíveis em 26 de setembro de 2026. O exemplo é hipotético; o cálculo dos impostos de cada venda é feito pelo escrivão com os valores oficiais do dia. Foto de capa: Mx. Granger, licença CC0, via Wikimedia Commons.