Аргентина освободила доходы от аренды жилья от налога Ganancias: по-прежнему ли выгодно покупать в Уругвае? (2026)

С 2026 существенно изменилась одна из важных составляющих налогового сравнения. Физические лица и неразделённые наследственные массы освобождены от аргентинского налога на доходы Ganancias в отношении доходов от сдачи недвижимости для постоянного проживания. Также освобождён от налога результат определённых сделок по продаже недвижимости в Аргентине, которые ранее облагались отдельным налогом по ставке 15 %.

Это не делает автоматически ни Буэнос-Айрес, ни Монтевидео лучшим вариантом. Последние опубликованные показатели свидетельствуют о сопоставимом уровне валовой доходности, хотя методики различаются и не позволяют принимать решение на основании разницы в сотые доли. Уругвай сохраняет отдельные преимущества для объектов с действующими льготами по программе налогового стимулирования жилья Vivienda Promovida и для тех, кто хочет распределить свои активы между двумя юрисдикциями и двумя режимами валютного регулирования.

У налогового резидента Аргентины, покупающего недвижимость в Монтевидео, возникает и конкретный вопрос: распространяется ли новое аргентинское освобождение на доход от недвижимости в Уругвае?

Текст закона о налоге Ganancias даёт весомые аргументы в пользу утвердительного ответа. Подпункт n) не содержит территориального ограничения, а статья 134 позволяет применять некоторые освобождения к доходам от иностранных источников. Налоговое соглашение между Аргентиной и Уругваем также ослабляет возможное возражение, основанное на статье 28.

Однако по состоянию на 1.º августа 2026 мы не нашли опубликованного ARCA постановления, заключения или обязательного для сторон разъяснения по запросу, которое касалось бы непосредственно нового подпункта n) применительно к недвижимости за рубежом. Возможность его применения в конкретной ситуации должен подтвердить аргентинский специалист.

Что именно изменилось в Аргентине

Изменение было внесено законом, после чего порядок его применения определили подзаконным актом.

Статья 192 Закона 27.802 о модернизации трудового законодательства, опубликованного 6 марта 2026, изложила подпункт n) статьи 26 закона о налоге Ganancias в новой редакции. Текст устанавливает освобождение для следующих доходов:

«Расчётная арендная стоимость жилья для постоянного проживания и, применительно к отчётным или налоговым годам, начинающимся с 1º января 2026, доходы от сдачи недвижимости для постоянного проживания, к которым не применяются положения подпункта k) статьи 85. Кроме того, освобождается от налога результат отчуждения недвижимости и передачи прав на недвижимость, подпадающих под положения статьи 99 настоящего закона, если отчуждение или передача осуществляются начиная с 1º января 2026, на условиях, устанавливаемых соответствующими подзаконными актами».

Декрет 406/2026, принятый 29 мая и опубликованный 1.º июня, определил порядок применения освобождения.

Источники: Закон 27.802, Декрет 406/2026 и актуальная редакция закона о налоге Ganancias.

Освобождение может распространяться на несколько объектов

Декрет прямо снял этот вопрос. Освобождение не ограничивается одним объектом собственника. Оно может охватывать несколько объектов, если каждый из них используется соответствующим арендатором исключительно как единственное семейное жильё для постоянного проживания.

Например, физическое лицо, сдающее три квартиры трём разным домохозяйствам, может применить освобождение ко всем трём арендным доходам, если сможет подтвердить требуемое использование.

Это не следует путать с льготой в рамках упрощённого налогового режима monotributo для некоторых арендодателей: у неё собственные ограничения и условия.

Краткосрочная аренда не соответствует условиям

Туристическая, сезонная или краткосрочная аренда, как правило, не отвечает установленному декретом требованию постоянного проживания. Используемая платформа — Airbnb, Booking или другая — сама по себе не определяет налоговый режим, однако значение имеют срок, договор и фактическое использование недвижимости.

Аренда для постоянного проживания может соответствовать условиям. Аренда для отпуска на неделю или на полмесяца — нет.

Может ли освобождение распространяться на квартиру в Монтевидео?

Аргентинская норма прямо не регулирует эту ситуацию. Поэтому следует различать аргументы, вытекающие из текста закона, и то, что ARCA пока не подтвердила.

Подпункт n) не содержит территориального ограничения

В норме об освобождении сказано: «сдача недвижимости для постоянного проживания». Уточнения «расположенной в Аргентинской Республике» нет.

Отличие от освобождения при продаже очевидно. В отношении продажи подпункт n) отсылает к статье 99, которая предусматривает налогообложение именно операций с недвижимостью в Аргентине. Декрет 406/2026 повторяет это территориальное ограничение.

Для аренды аналогичной отсылки нет.

Само по себе это не доказывает, что освобождение применяется к иностранной недвижимости, но служит первым аргументом в пользу такого толкования.

Статья 134 допускает освобождения для доходов от иностранных источников

По общему правилу налоговый резидент Аргентины облагается налогом в отношении доходов как от аргентинских, так и от иностранных источников. Арендный доход от квартиры в Монтевидео относится к доходам от иностранного источника.

Статья 134 закона о налоге Ganancias устанавливает, что освобождения по статье 26, которые по своему охвату могут применяться к доходам от иностранных источников, распространяются и на такие доходы, с определёнными исключениями и корректировками.

Перечисленные исключения касаются других подпунктов. Нового подпункта n) среди них нет.

Это усиливает аргументы в пользу освобождения: льгота по статье 26 без прямого территориального ограничения может распространяться на иностранный доход на основании статьи 134.

Статья 28, по-видимому, не препятствует этому в отношениях с Уругваем

Статья 28 ограничивает освобождения, если их применение может привести к переносу налоговых поступлений в иностранные бюджеты. Однако сама норма делает исключение для случаев, затрагивающих международные соглашения Аргентины по вопросам двойного налогообложения.

Между Аргентиной и Уругваем с 7 февраля 2013 действует Соглашение об обмене налоговой информацией и методе устранения двойного налогообложения. Его статья 10 охватывает аргентинский налог Ganancias и уругвайский IRNR; статья 11 регулирует зачёт налогов, уплаченных в другом государстве.

Благодаря этому прямо предусмотренному исключению статья 28 не выглядит очевидным препятствием для применения подпункта n) к арендному доходу в Уругвае. Источники: аргентинский закон о налоге Ganancias, соглашение, утверждённое уругвайским Законом 19.032 и информация DGI о действии соглашений.

Что пока остаётся неясным

По состоянию на дату обновления этой статьи в изученных официальных базах мы не нашли постановления, циркуляра, заключения или обязательного для сторон ответа ARCA, в котором новое освобождение рассматривалось бы непосредственно применительно к аренде недвижимости в Уругвае.

Остаются и практические вопросы:

• как следует отражать освобождённый доход в аргентинской декларации;
• какие документы ARCA примет для подтверждения использования объекта для постоянного проживания;
• как документально подтверждать статус и обстоятельства иностранного арендатора;
• какой налоговый режим будет применяться при частичном использовании объекта для проживания;
• что будет с договорами, по которым постоянное проживание чередуется с краткосрочной арендой.

Декрет 406/2026 не требует минимального срока договора в один год. Тем не менее договор постоянной аренды, идентификационные данные арендатора, подтверждения адреса, квитанции и отсутствие туристического использования могут помочь подтвердить назначение объекта.

Запрос обязательного для сторон разъяснения

Закон 11.683 позволяет подать запрос на обязательное для сторон разъяснение до наступления обстоятельств, влекущих налогообложение, или в пределах срока, установленного для их декларирования. Ответ обязателен как для ARCA, так и для заявителя, пока не изменятся сообщённые факты и исходные обстоятельства.

При значительной инвестиции или арендном доходе, способном существенно изменить аргентинскую декларацию, это наиболее надёжный способ получить ответ, применимый к индивидуальной ситуации. Источник: Закон 11.683, актуальная редакция.

Что происходит с зачётом IRNR

Если уругвайский арендный доход освобождён от налога в Аргентине, относящегося к нему аргентинского налога, в счёт которого можно зачесть IRNR, не будет. Предельная сумма зачёта составит ноль.

Это не означает, что реформа не имеет экономического эффекта. При прежнем режиме уругвайский налог можно было зачесть только в пределах суммы аргентинского Ganancias, относящейся к этому доходу. Если аргентинский налог был выше, оставалась сумма к доплате. Освобождение устранило бы эту доплату.

Корректное сравнение выглядит так:

• при аргентинском освобождении: уплачивается применимый уругвайский налог, а Ganancias не добавляется;
• без аргентинского освобождения: Ganancias рассчитывается по аргентинским правилам, затем из него вычитается фактически уплаченный уругвайский налог в пределах, установленных законом и соглашением.

По объекту с полным освобождением в рамках Vivienda Promovida уругвайский IRNR для зачёта отсутствует. Если Аргентина не признает освобождение, аргентинскую налоговую нагрузку придётся определять без этого зачёта.

Освобождение при продаже не распространяется на уругвайскую недвижимость

В этом вопросе такой неоднозначности нет.

Новое освобождение применяется к результату операций, подпадающих под статью 99. Эта статья предусматривала налогообложение физических лиц и неразделённых наследственных масс при продаже или передаче прав на недвижимость, расположенную в Аргентинской Республике.

Следовательно, отмена отдельного налога по ставке 15 % не распространяется на продажу квартиры в Монтевидео. Такая продажа никогда не подпадала под статью 99.

Её результат необходимо анализировать с учётом аргентинских правил о доходах от иностранных источников, действующих на момент операции, и уругвайского налогового режима продажи.

Что показывают последние доступные данные

По состоянию на 1.º августа 2026 последние полные опубликованные показатели по обоим городам относятся к июню 2026.

Источники: собственный обзор предложений по CABA, июнь 2026 и Índice INGAR, июнь 2026.

Методики сравнения различаются

Показатель CABA относится к типовой двухкомнатной квартире площадью 50 м². Показатель Монтевидео получен по собственной методике, которая рассчитывает доходность по районам и типам недвижимости, а затем публикует медиану.

Оба показателя основаны на ценах предложения, а не на фактически заключённых сделках купли-продажи и аренды. Структура учитываемых расходов также различается.

Поэтому разница между 5,89 % и 6,0 % не доказывает, что один город приносит ровно на 0,11 процентного пункта больше другого. Осторожный вывод состоит в том, что, согласно этим рядам, опубликованные показатели валовой доходности находятся на сопоставимом уровне.

Что означает показатель 5,8 % в собственном обзоре предложений

В июньском отчёте говорится о двух разных вещах:

• доходность немного снизилась по сравнению с предыдущим месяцем;
• для возврата стоимости покупки требуется 17 лет аренды — на 5,8 % меньше, чем годом ранее.

Эти 5,8 % относятся к сроку окупаемости, а не к годовому снижению доходности. Ряд показывает улучшение в годовом сопоставлении относительно среднего значения за 2025, хотя в июне произошло небольшое снижение по сравнению с предыдущим месяцем.

История наблюдений INGAR пока короткая

Índice INGAR начал публиковаться в марте 2026. В его методологии указано, что изменения год к году не будут публиковаться, пока не накопятся двенадцать месяцев наблюдений. Показатель также не публикуется, если сегмент не проходит проверки достаточности выборки или стабильности данных.

В июне:

• для Пьедрас-Бланкас опубликована валовая доходность 11,8 %, но при небольшом объёме предложения;
• для Парке-Родо — 4,6 %;
• для Вилья-Биарриц — 5,1 %;
• для Поситос — 5,4 %;
• для Трес-Крусес — 6,5 %;
• для Ларраньяга — 6,3 %;
• для Серро доходность не опубликована из-за недостатка данных для этого показателя.

Крайние значения нужно рассматривать вместе с объёмом предложения. В районе с высокой доходностью и небольшим числом объявлений купить, сдать или перепродать объект может быть сложнее, чем в районе с несколько меньшей доходностью и более развитым рынком.

Район важнее среднего показателя по городу

Полезное сравнение не ограничивается формулой «Буэнос-Айрес против Монтевидео». Нужно сопоставить:

• район;
• тип недвижимости;
• состояние и возраст объекта;
• платежи за содержание общего имущества;
• простои без арендатора;
• простоту перепродажи;
• риск расходов на ремонт и обслуживание;
• налоги;
• расходы на управление;
• фактически согласованную цену.

Например, в июньском Índice INGAR валовая доходность в Монтевидео составляла 6,5 % для Трес-Крусес и 5,4 % для Поситос. В пределах одного города разница может превышать один процентный пункт ещё до учёта расходов и риска.

В чём Уругвай сохраняет преимущества

1. Vivienda Promovida, если льгота действует и надлежащим образом подтверждена

Закон 18.795 предусматривает налоговые льготы для проектов, официально включённых в программу стимулирования. Для покупателя, который приобретает объект для сдачи в аренду, наиболее существенными могут быть:

• полное или частичное освобождение арендного дохода от IRPF, IRAE или IRNR;
• освобождение от налога на имущество Impuesto al Patrimonio на оставшийся срок;
• освобождение от налога на переход права собственности ITP при первом отчуждении, если соблюдены сроки и условия;
• освобождение от НДС при первой продаже в рамках этого режима.

Подзаконные нормы устанавливают, что льгота по арендному доходу действует в налоговом году завершения строительства и в течение девяти последующих. При покупке объекта каждым новым покупателем этот срок не начинается заново.

Также различаются полное и частичное освобождение:

• 100 % в зонах и ситуациях, определённых MVOT;
• 100 %, когда это предусмотрено при использовании Фонда гарантий аренды или другого разрешённого обеспечения;
• 60 % для остальных договоров аренды, подпадающих под режим.

В Монтевидео министерские нормы предоставляют освобождение на 100 % в определённых зонах стимулирования и устанавливают особые условия для других зон. Применимый процент следует проверять по решению о включении проекта в программу и справке, относящейся к конкретному объекту.

Для льгот по арендному доходу необходимы:

• использование жилья для постоянного проживания;
• договор сроком не менее двенадцати месяцев;
• соблюдение требований к документации;
• неистёкший срок действия льгот.

Освобождение от налога на имущество действует в налоговом году завершения строительства. В каждом из девяти последующих налоговых лет жильё должно быть сдано в аренду не менее чем на шесть месяцев.

Источники: Закон 18.795, Декрет 355/011 в сводной редакции, Декрет 129/020 и нормативные положения MVOT.

Прежде чем оценивать объект как «освобождённый от налогов», запросите:

1. номер проекта и решение о включении в программу;
2. официальную дату завершения строительства;
3. процент освобождения арендного дохода;
4. число оставшихся налоговых лет;
5. условия в отношении обеспечения, срока и использования;
6. справку для освобождения от удержания налога.

Фразы «подпадает под Закон 18.795» в объявлении недостаточно, чтобы понять, какие реальные льготы сохраняются у объекта.

2. Уругвайский налог на имущество по сдаваемому объекту может быть небольшим или отсутствовать

Для налогового года 2025 налоговая служба Уругвая (DGI) опубликовала общую ставку 0,10 % на часть налоговой стоимости имущества, превышающую:

• $ 6.653.000 для физического лица;
• $ 13.306.000 для семьи как единой налоговой единицы.

Эта общая ставка применяется, в частности, к нерезидентам, уплачивающим IRNR.

Для нерезидентов, которые не уплачивают IRNR, действует специальная шкала:

В отличие от общей ставки, эта специальная шкала применяется с первого песо налогооблагаемой стоимости имущества.

Источник: DGI, ставки налога на имущество за 2025.

Не по всем квартирам в итоге возникает этот налог. База определяется по налоговым правилам и может оказаться ниже необлагаемого минимума. Для сдаваемой недвижимости существуют также специальные правила оценки.

Поэтому нельзя применять ставку непосредственно к цене покупки в долларах. Расчёт должен выполнить уругвайский бухгалтер с учётом налоговой стоимости и статуса объекта на 31 декабря.

3. Уругвайский налог на имущество может засчитываться в Аргентине, но с ограничением

Соглашение, подписанное Аргентиной и Уругваем 23 апреля 2012, утверждено аргентинским Законом 26.758 и уругвайским Законом 19.032. Оно действует с 7 февраля 2013.

Его статья 10 охватывает:

• в Аргентине — Ganancias и налог на личное имущество Bienes Personales;
• в Уругвае — в том числе IRPF, IRNR, IRAE и налог на имущество Impuesto al Patrimonio.

Статья 11 устанавливает, что, если аргентинский резидент владеет имуществом, облагаемым налогом в Уругвае, Аргентина разрешит вычесть сумму, эквивалентную фактически уплаченному уругвайскому налогу на имущество.

Зачёт не может превышать часть аргентинского налога, рассчитанного до вычета, которая относится к имуществу в Уругвае.

Следовательно, уругвайский Impuesto al Patrimonio может засчитываться в счёт Bienes Personales, но не всегда полностью. Правила оценки различаются, а соглашение устанавливает предельную сумму.

Источники: соглашение на сайте IMPO, аргентинский Закон 26.758 и информация DGI о действии соглашений.

4. Открытый валютный рынок

Уругвай сохраняет свободный доступ к валютным операциям. Физические и юридические лица могут покупать и продавать иностранную валюту без отдельного валютного разрешения на каждую операцию. Финансовые учреждения проводят идентификацию клиентов, проверяют происхождение средств и соблюдают требования по противодействию отмыванию денег.

На рынке жилой недвижимости Монтевидео следует различать два вида операций:

• цены купли-продажи обычно публикуются и согласовываются в долларах;
• арендная плата за жильё для постоянного проживания часто устанавливается в уругвайских песо и корректируется в соответствии с применимым режимом и договором.

Закон 19.889 в рамках своего специального режима аренды без обеспечения позволяет устанавливать плату в национальной или иностранной валюте, пересчитываемых расчётных единицах или индексируемых расчётных единицах. Если цена выражена в национальной валюте и другой способ не согласован, этот режим предусматривает корректировку по годовому индексу потребительских цен. Остальные договоры могут подпадать под Декрет-закон 14.219, режим свободного согласования условий или Гражданский кодекс — в зависимости от характеристик объекта и договора.

Источник: Закон 19.889, статьи 421 и 422 и Декрет-закон 14.219.

В Аргентине физические лица — резиденты могут покупать иностранную валюту для хранения или размещения на депозитах на официальном рынке без прежнего общего лимита, если соблюдены банковские требования и условия в отношении финансовых возможностей.

Юридическим лицам по-прежнему требуется предварительное согласие BCRA для доступа к рынку в целях формирования иностранных активов. Также сохраняются взаимные ограничения между некоторыми операциями на официальном валютном рынке и сделками с ценными бумагами или активами в иностранной валюте.

Источники: Сообщение BCRA A 8226 и действующие нормы о внешних и валютных операциях.

Если покупка будет проводиться через аргентинскую компанию, порядок движения средств следует проверить до подписания соглашения о резервировании. Если покупатель — физическое лицо, а средства уже находятся в банковской системе и документально подтверждены, анализ может быть иным.

5. Распределение активов между юрисдикциями

Покупка в Монтевидео не устраняет аргентинские риски владельца: налоговый резидент Аргентины по-прежнему подчиняется аргентинским нормам о доходах по всему миру и зарубежном имуществе.

Меняются местонахождение актива, рынок аренды и правовой режим недвижимости. Для некоторых инвесторов такое распределение активов важнее небольшой разницы в текущей доходности. Для других большее значение имеют расстояние и расходы на управление.

Универсального ответа нет. Всё зависит от того, какую функцию объект должен выполнять в составе имущества владельца.

Налог Bienes Personales продолжает действовать

Освобождение арендного дохода от Ganancias не меняет порядок обложения налогом Bienes Personales.

Налоговые резиденты Аргентины декларируют имущество как в Аргентине, так и за рубежом. Начиная с налогового периода 2023 отдельной повышенной шкалы для иностранных активов нет: общая шкала применяется ко всей совокупности облагаемого имущества.

Для налогового периода 2025, декларация за который подаётся в 2026:

• общий необлагаемый минимум: $ 384.728.044,57;
• общие ставки: от 0,50 % до 1,00 %;
• установленный законом максимум на 2026: 0,75 %;
• с 2027: 0,25 % на стоимость имущества сверх применимого необлагаемого минимума.

Источники: ARCA, Bienes Personales, ставки за 2025 и Закон 27.743.

Для присоединившихся к специальному режиму уплаты налога на личное имущество — REIBP — действуют собственные правила, и их ситуацию необходимо анализировать отдельно.

Уругвайская недвижимость оценивается по аргентинским нормам, а не просто по цене объявления или налоговой стоимости, используемой в Уругвае. В счёт относящегося к ней аргентинского налога может предоставляться зачёт Impuesto al Patrimonio, предусмотренный двусторонним соглашением.

В каких случаях Буэнос-Айрес может оказаться выгоднее

Полезное сравнение должно показывать и ситуации, в которых преимущества есть у CABA.

Освобождение без льготного срока в десять налоговых лет

Для физического лица, сдающего аргентинский объект для постоянного проживания арендатора, освобождение от Ganancias не зависит от включения объекта в проект программы стимулирования и не заканчивается по истечении срока, отсчитываемого от завершения строительства.

Пока сохраняются закон, подзаконные нормы и требуемое использование, доход подпадает под освобождение.

Близость для решения практических вопросов

Собственник, живущий в Буэнос-Айресе, может посещать объект, контролировать ремонт, выбирать подрядчиков и заниматься продлением договора без привлечения компании для комплексного управления недвижимостью в другой стране.

Расстояние не лишает инвестицию в Монтевидео смысла, но создаёт расходы, которые нужно учитывать в чистой доходности.

Знание местного рынка

Знание конкретного квартала, ночной активности, транспорта, реального спроса и качества здания помогает избежать ошибок, которые трудно отразить в расчётной таблице.

Покупатель из Буэнос-Айреса, вероятно, лучше знает Вилья-Креспо, Кабальито или Палермо, чем Ла-Бланкеаду, Кордон или Трес-Крусес. Это преимущество можно компенсировать консультациями и сравнением аналогичных объектов, но игнорировать его не следует.

Ипотечное кредитование

В Аргентине вновь появились кредиты в UVA для покупателей, соответствующих требованиям конкретного банка к доходам и резидентству. У нерезидента, покупающего недвижимость в Уругвае, выбор может быть меньше, а условия — другими.

Сравнивать нужно конкретные предложения: долю финансирования, срок, ставку, отношение платежа к доходу, валюту, страхование и полную стоимость.

Расходы на покупку

В Монтевидео основные расходы покупателя обычно включают:

• стандартную комиссию агентства недвижимости в размере 3 % плюс НДС;
• гонорар нотариуса в Уругвае (escribano) в размере 3 % плюс НДС и взнос в Caja Notarial (≈4,23 % в совокупности), а также сопутствующие расходы;
• ITP в размере 2 % от актуализированной официальной кадастровой стоимости;
• справки, регистрацию и другие расходы по сделке.

В зависимости от объекта и соотношения цены с кадастровой стоимостью общая сумма обычно составляет примерно от 7 % до 9 % цены. Не следует рассчитывать её как фиксированный процент без предварительной оценки нотариуса.

Источники: Cámara Inmobiliaria Uruguaya, DGI, налог на переход права собственности и руководство для иностранных покупателей.

Если ваша цель — исключительно текущий арендный доход, распределение активов между юрисдикциями не представляет для вас особой ценности, а уругвайский объект не сохраняет существенной налоговой льготы, перед решением стоит сравнить конкретные объекты в обоих городах.

Как меняется расчёт: числовой пример

Предположим:

• квартира с одной спальней в Монтевидео;
• цена: USD 125.000;
• месячная арендная плата в эквиваленте USD 620;
• годовой арендный доход: USD 7.440;
• собственник — налоговый резидент Аргентины;
• аренда для постоянного проживания;
• без ипотечного долга;
• расчёт текущих доходов и расходов по методологии Índice INGAR.

Валовая доходность относительно цены составляет:

USD 7.440 ÷ USD 125.000 = 5,95 % годовых.

Методология INGAR предусматривает вычет 35,16 % из валового арендного дохода:

Налоговая составляющая равна 10,06 %, а не 10,5 %, потому что модель применяет удержание в размере 10,5 % после учёта предполагаемых простоев. Если объект фактически сдан все двенадцать месяцев года, удержание может рассчитываться со всего начисленного арендного дохода.

Источник методологии: Índice INGAR.

Расчётный операционный результат

В сценарии Vivienda Promovida с полным освобождением из модели исключается налоговая составляющая в размере 10,06 процентного пункта. Остальные расходы сохраняются.

Эти суммы не включают:

• возможную доплату Ganancias в Аргентине;
• Bienes Personales;
• уругвайский налог на имущество Impuesto al Patrimonio;
• расходы на покупку;
• внеплановый ремонт;
• разницу между запрашиваемой и фактически согласованной арендной платой;
• колебания курса уругвайского песо к доллару.

Возможный налоговый режим в Аргентине

Невозможно назвать единую сумму аргентинского налога без информации об остальных доходах, вычетах, налоговых убытках и налоговом положении владельца.

Доходность относительно полной стоимости

Если покупатель, например, дополнительно расходует на приобретение 8 %, вложенный капитал составляет не USD 125.000, а примерно USD 135.000.

На этой основе:

• валовая доходность: USD 7.440 ÷ USD 135.000 = 5,51 %;
• расчётный результат при общем режиме: USD 4.824 ÷ USD 135.000 = 3,57 %;
• результат по Vivienda Promovida с полным освобождением: USD 5.573 ÷ USD 135.000 = 4,13 %.

Поэтому сравнивать всегда следует на основе всей фактически затраченной суммы, а не только опубликованной цены.

Что должно определять инвестиционное решение

Возможное применение аргентинского освобождения к зарубежной недвижимости существенно, но оно не должно быть единственным допущением, благодаря которому покупка становится оправданной.

До резервирования стоит проверить как минимум три сценария:

1. Аргентина признаёт освобождение.
2. Аргентина не признаёт освобождение, но разрешает зачёт IRNR.
3. Объект утрачивает льготы Vivienda Promovida или срок их действия истекает.

Затем нужно сравнить:

• валовую и чистую доходность;
• полную стоимость покупки;
• оставшиеся годы освобождения;
• ликвидность рынка района;
• вероятные простои без арендатора;
• платежи за содержание общего имущества;
• риск расходов на ремонт и обслуживание;
• дистанционное управление;
• валюту арендной платы;
• налогообложение имущества;
• цену и простоту перепродажи.

У объекта, привлекательного только при наиболее благоприятном налоговом толковании, небольшой запас прочности.

Часто задаваемые вопросы

Облагаются ли доходы от аренды жилья налогом Ganancias в Аргентине в 2026?

Для физических лиц и неразделённых наследственных масс доходы, начисленные с 1.º января 2026 от сдачи недвижимости для постоянного проживания, освобождены от налога. Дата подписания договора не меняет дату начала освобождения. Для компаний требуется отдельный анализ.

Что считается жильём для постоянного проживания?

Декрет 406/2026 определяет его как единственное семейное жильё для постоянного проживания занимающего его лица. При аренде условие оценивается применительно к арендатору. Туристическая или сезонная аренда обычно не соответствует этому определению.

Распространяется ли освобождение на квартиру в Монтевидео?

Есть весомые правовые аргументы в пользу этого: подпункт n) не устанавливает территориального ограничения, статья 134 допускает освобождения для доходов от иностранных источников, а соглашение с Уругваем снижает значимость возражения на основании статьи 28. Однако по состоянию на 1.º августа 2026 мы не нашли опубликованного разъяснения ARCA, которое прямо разрешало бы этот вопрос. Применимость нужно подтвердить у аргентинского специалиста.

Распространяется ли освобождение при продаже на уругвайскую квартиру?

Нет. Освобождение отсылает к статье 99, которая касается недвижимости в Аргентине. Продажу уругвайского объекта необходимо анализировать по правилам о доходах от иностранных источников и уругвайскому законодательству.

Можно ли применить аргентинское освобождение к нескольким объектам?

Да. Декрет 406/2026 указывает, что оно может охватывать все объекты, которые физическое лицо или неразделённая наследственная масса предоставляет исключительно для постоянного проживания соответствующих арендаторов.

Если аргентинское освобождение распространяется на мою уругвайскую квартиру, я ничего не плачу?

Не обязательно. В Уругвае может подлежать уплате IRNR, если нет применимого полного освобождения. Если доход освобождён в Аргентине, не будет относящегося к нему аргентинского налога, в счёт которого можно использовать зачёт IRNR.

Сохраняется ли Bienes Personales в отношении уругвайской недвижимости?

Да. Освобождение от Ganancias не меняет порядок обложения налогом Bienes Personales. Объект включается в декларацию аргентинского резидента по соответствующим правилам оценки. Фактически уплаченный в Уругвае Impuesto al Patrimonio может засчитываться в пределах относящегося к объекту аргентинского налога.

Какова доходность в Монтевидео по сравнению с Буэнос-Айресом?

Типовая квартира в CABA по результатам собственного обзора предложений приносит 5,89 % валовой доходности (выпуск за июнь 2026), а медиана по квартирам в Índice INGAR составляет 6,0 % (выпуск за июнь 2026; актуальный показатель доступен в индексе). Поскольку методики различаются, корректный вывод состоит в том, что оба показателя находятся в близком диапазоне. Конкретный объект, район и расходы важнее разницы между этими двумя средними значениями.

Как мы работаем с этим вопросом в INGAR

INGAR не заменяет консультацию бухгалтера, нотариуса или юриста по налоговому праву. Наша задача — обеспечить этих специалистов конкретной информацией об объекте для оценки решения о покупке.

До резервирования мы можем подготовить документально подтверждённую информацию:

1. Решение о включении в Vivienda Promovida, номер проекта, применимый процент и дату завершения строительства.
2. Оставшиеся налоговые годы льгот, без отсчёта новых десяти лет с момента покупки.
3. Доходность относительно полной стоимости, с учётом согласованной цены, комиссии, услуг нотариуса, ITP и предполагаемых расходов.
4. Основу оценки арендной платы, с указанием, идёт ли речь о цене предложения, фактически заключённом договоре по сопоставимому объекту или расчётной оценке.
5. Последние платежи за содержание общего имущества, налог на недвижимость Contribución Inmobiliaria, налог Primaria, страхование и ожидаемые расходы на обслуживание.
6. Допущение о простоях и расходы на управление, включая стоимость смены арендатора.
7. Необходимое использование объекта и срок договора для сохранения уругвайских льгот.
8. Взаимодействие с нотариусом, выбранным покупателем, и с его аргентинским бухгалтером.

Запросите эту информацию до резервирования. Решение о включении в программу, налоговые справки и документы на недвижимость должны проверить специалисты, представляющие покупателя.

Читайте также

• Какие налоги платит гражданин Аргентины, сдающий квартиру в Уругвае
• Где выгоднее покупать в 2026: в Буэнос-Айресе или Монтевидео?
• С USD 250.000 вы не купите объект за USD 250.000: реальная стоимость покупки в Монтевидео
• Vivienda Promovida: налоговые льготы и условия
• Доходность аренды в Монтевидео по районам
• Налоги на недвижимость в Уругвае

Источники

• Аргентина — Закон 27.802 о модернизации трудового законодательства
• Аргентина — Декрет 406/2026
• ARCA — актуальная редакция закона о налоге Ganancias
• Аргентина — Закон 11.683, порядок запроса обязательных для сторон разъяснений
• ARCA — налог на личное имущество Bienes Personales
• ARCA — ставки Bienes Personales за 2025
• Аргентина — Закон 27.743
• Уругвай — Закон 18.795
• Уругвай — Декрет 355/011, сводная редакция
• Уругвай — Декрет 129/020
• ANV/MVOT — правила программы Vivienda Promovida
• DGI — ставки налога на имущество за 2025
• DGI — удержания налога с арендных платежей
• Соглашение Аргентина–Уругвай, Закон 19.032
• Аргентина — Закон 26.758
• DGI — статус налоговых соглашений
• Уругвай — Закон 19.889, статья 422
• BCRA — Сообщение A 8226
• BCRA — нормы о внешних и валютных операциях
• Собственный обзор предложений — CABA, июнь 2026
• Índice INGAR — Монтевидео, июнь 2026
• Методология Índice INGAR
• DGI — налог на переход права собственности
• Cámara Inmobiliaria Uruguaya — порядок покупки и расходы

Информация проверена по состоянию на 1.º августа 2026. Этот материал носит информационный характер и не является налоговой, бухгалтерской, юридической или нотариальной консультацией. Согласно поиску, выполненному при подготовке этой статьи, отдельное разъяснение ARCA по применению подпункта n) статьи 26 аргентинского закона к доходам от сдачи недвижимости, расположенной в Уругвае, не найдено среди опубликованных материалов.