Argentina isentou o Imposto de Renda sobre aluguéis residenciais: ainda vale a pena comprar no Uruguai? (2026)
INGAR · · Análise
Resposta direta: desde 2026, uma peça importante dessa comparação tributária mudou de lugar. Pessoas físicas e espólios (sucesiones indivisas, o equivalente ao espólio no direito argentino) passaram a ser isentos do Impuesto a las Ganancias argentino (o Imposto de Renda da Argentina) sobre aluguéis de imóveis destinados à moradia permanente do inquilino. Também foi isentado o resultado de determinadas vendas de imóveis situados na Argentina que antes eram alcançadas pelo imposto cedular de 15 %.
Isso não transforma automaticamente Buenos Aires nem Montevidéu na melhor alternativa. Os últimos indicadores publicados apontam rendimentos brutos de ordem parecida, embora as metodologias não sejam idênticas e não autorizem uma decisão baseada em diferenças de centésimos. O Uruguai mantém vantagens específicas em unidades com benefícios vigentes de Vivienda Promovida (regime uruguaio de incentivo fiscal à construção de moradia) e para quem procura diversificar patrimônio entre duas jurisdições e dois regimes cambiais.
Para o residente fiscal argentino que compra em Montevidéu resta, ainda, uma dúvida bem concreta: a nova isenção argentina alcança a renda de um imóvel situado no Uruguai?
A letra da Ley de Impuesto a las Ganancias oferece argumentos relevantes para responder que sim. O inciso n) não traz nenhuma limitação territorial, e o artigo 134 permite estender certas isenções aos rendimentos de fonte estrangeira. O acordo tributário entre Argentina e Uruguai também enfraquece a possível objeção baseada no artigo 28.
Ainda assim, até 1º de agosto de 2026 não localizamos nenhuma resolução, parecer ou consulta vinculante publicada pela ARCA (o fisco federal argentino, sucessor da AFIP) tratando especificamente do novo inciso n) em relação a um imóvel situado no exterior. A aplicação ao caso concreto precisa ser confirmada por um profissional argentino.
O que exatamente mudou na Argentina
A alteração veio por lei e depois foi regulamentada.
O artigo 192 da Ley 27.802, de Modernización Laboral, publicada em 6 de março de 2026, substituiu o inciso n) do artigo 26 da Ley de Impuesto a las Ganancias. O texto diz:
“El valor locativo de la casa habitación y, con efectos para los ejercicios o años fiscales que se inicien a partir del 1º de enero de 2026, las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación a las que no les resultará de aplicación lo previsto en el inciso k) del artículo 85. Asimismo, también se encuentra exento el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, alcanzados por las disposiciones del artículo 99 de esta ley, que se enajenen o transfieran a partir del 1º de enero de 2026, en los términos que al respecto establezca la reglamentación.”
O Decreto 406/2026, assinado em 29 de maio e publicado em 1º de junho, definiu o alcance operacional da isenção.
| Ponto | O que estabelece o Decreto 406/2026 |
|---|---|
| O que é moradia permanente | O imóvel destinado a moradia única, familiar e de ocupação permanente de quem o habita |
| Quem é analisado | Na locação ou sublocação, a condição é verificada em relação ao locatário ou sublocatário |
| Quem pode ser locador | Pessoas físicas e espólios |
| A partir de quando | Rendimentos auferidos desde 1/1/2026, qualquer que seja a data do contrato |
| Quantas unidades | Todas as que o titular destine exclusivamente à moradia permanente dos respectivos inquilinos |
| Que valores abrange | Inclui o que for pago por móveis, acessórios ou serviços fornecidos pelo proprietário |
| Cessão gratuita | O valor locativo presumido pode ficar isento se o cessionário destinar o imóvel à moradia permanente |
| Venda | Pessoas físicas e espólios, residentes ou não, em operações previstas no artigo 99 sobre imóveis situados na Argentina |
| Dedução do locador | A dedução do artigo 85, inciso k), deixa de valer para o locador pessoa física ou espólio |
Fontes: Ley 27.802, Decreto 406/2026 e Ley de Impuesto a las Ganancias atualizada.
Pode alcançar mais de um imóvel
O decreto resolveu essa dúvida de forma expressa. A isenção não se limita a um único imóvel do proprietário. Pode abranger várias unidades, desde que cada uma seja usada exclusivamente como moradia única, familiar e permanente do respectivo inquilino.
Uma pessoa física com três apartamentos alugados a três famílias diferentes, por exemplo, poderia aplicar a isenção às três rendas, contanto que consiga comprovar a destinação exigida.
Isso não se confunde com o benefício do monotributo (regime simplificado argentino para pequenos contribuintes) para determinados locadores, que tem limites e condições próprios.
Aluguéis de temporada ficam de fora
Um aluguel turístico, de temporada ou por estadias curtas não cumpre, em princípio, a ocupação permanente exigida pelo decreto. A plataforma usada — Airbnb, Booking ou qualquer outra — não define sozinha o tratamento tributário; o que pesa é o prazo, o contrato e o uso real do imóvel.
Um aluguel estável para moradia pode se enquadrar. Uma estadia de férias de uma semana ou de quinze dias, não.
A isenção pode alcançar um apartamento em Montevidéu?
A norma argentina não resolve essa hipótese de forma expressa. Vale, então, separar os argumentos que nascem do texto legal daquilo que ainda não foi confirmado pela ARCA.
O inciso n) não traz limite territorial
A isenção fala em “alquiler de inmuebles con destino a casa habitación”. Não acrescenta “situados en la República Argentina”.
A diferença em relação à isenção da venda salta aos olhos. Para a venda, o inciso n) remete ao artigo 99, que tributa especificamente operações com imóveis situados na Argentina. O Decreto 406/2026 reproduz esse limite territorial.
No aluguel não existe remissão equivalente.
Isso, sozinho, não prova que a isenção se aplique a um imóvel estrangeiro, mas é o primeiro argumento a favor.
O artigo 134 admite isenções sobre rendimentos de fonte estrangeira
Um residente fiscal argentino é tributado, como regra geral, tanto pelos rendimentos de fonte argentina quanto pelos de fonte estrangeira. A renda produzida por um apartamento em Montevidéu é de fonte estrangeira.
O artigo 134 da Ley de Impuesto a las Ganancias determina que as isenções do artigo 26 que, por seu alcance, possam se aplicar a rendimentos de fonte estrangeira também valem sobre eles, com exclusões e adaptações específicas.
As exclusões listadas dizem respeito a outros incisos. O novo inciso n) não está entre elas.
Isso reforça a leitura favorável: uma isenção do artigo 26 sem limite territorial expresso pode ser estendida à renda estrangeira por meio do artigo 134.
O artigo 28 não parece obstáculo na relação com o Uruguai
O artigo 28 restringe isenções quando sua aplicação puder transferir receita a fiscos estrangeiros. A própria norma, porém, abre exceção para os casos em que estejam em jogo acordos internacionais firmados pela Argentina em matéria de dupla tributação.
Argentina e Uruguai têm em vigor, desde 7 de fevereiro de 2013, o Acordo para o Intercâmbio de Informação Tributária e Método para Evitar a Dupla Tributação. Seu artigo 10 abrange o Impuesto a las Ganancias argentino e o IRNR uruguaio (imposto sobre a renda de não residentes); o artigo 11 disciplina o crédito pelos impostos pagos no outro Estado.
Por causa dessa exceção expressa, o artigo 28 não aparece como barreira clara à aplicação do inciso n) a um aluguel uruguaio. Fontes: Ley argentina de Ganancias, acordo aprovado pela Ley uruguaia 19.032 e situação de vigência informada pela DGI (o fisco uruguaio).
O que ainda falta
Até a data de atualização desta matéria, não encontramos nas bases oficiais consultadas nenhuma resolução, circular, parecer ou resposta vinculante da ARCA que analise especificamente a nova isenção em relação a um aluguel localizado no Uruguai.
Também há pontas soltas de ordem prática:
- como a renda isenta deverá ser informada na declaração argentina;
- que documentação a ARCA aceitará para comprovar a destinação permanente do imóvel;
- como se documentará a situação do inquilino estrangeiro;
- que tratamento terá um uso apenas parcialmente residencial;
- o que acontecerá com contratos que alternem moradia permanente e aluguel de temporada.
O Decreto 406/2026 não exige contrato mínimo de um ano. Mesmo assim, um contrato estável, a identificação do inquilino, os comprovantes de domicílio, os recibos e a ausência de exploração turística podem ajudar bastante a provar a destinação.
A consulta vinculante
A Ley 11.683 permite apresentar consulta vinculante antes da ocorrência do fato gerador ou dentro do prazo previsto para declará-lo. A resposta vincula tanto a ARCA quanto quem consultou, enquanto não mudarem os fatos e antecedentes informados.
Para um investimento de peso ou uma renda capaz de alterar substancialmente a declaração argentina, é o caminho mais seguro para obter uma resposta aplicável ao caso individual. Fonte: Ley 11.683, texto atualizado.
E o crédito pelo IRNR?
Se a renda uruguaia ficar isenta na Argentina, não haverá imposto argentino atribuível contra o qual abater o IRNR. O crédito fica limitado a zero.
Isso não quer dizer que a reforma não tenha efeito econômico. No regime anterior, o imposto uruguaio só podia ser compensado até o valor do Ganancias argentino atribuível àquela renda. Se o imposto argentino fosse maior, sobrava saldo a pagar. A isenção elimina esse saldo.
A comparação correta é esta:
- com isenção argentina: paga-se o imposto uruguaio aplicável e não se acrescenta Ganancias;
- sem isenção argentina: apura-se Ganancias segundo as regras argentinas e desconta-se o imposto uruguaio efetivamente pago, respeitados os limites legais e os do acordo.
Numa unidade com isenção total de Vivienda Promovida não existe IRNR uruguaio a computar. Se a Argentina não admitisse a isenção, a carga argentina teria de ser apurada sem esse crédito.
A isenção na venda não alcança o imóvel uruguaio
Nesse ponto não existe a mesma ambiguidade.
A nova isenção se aplica ao resultado de operações alcançadas pelo artigo 99. Esse artigo tributava pessoas físicas e espólios pela venda ou transferência de direitos sobre imóveis situados na República Argentina.
Ou seja: a eliminação do imposto cedular de 15 % não se estende à venda de um apartamento em Montevidéu. Essa venda nunca esteve no alcance do artigo 99.
O resultado terá de ser analisado à luz das normas argentinas sobre rendimentos de fonte estrangeira vigentes no momento da operação e do tratamento uruguaio da venda.
O que mostram os últimos dados disponíveis
Em 1º de agosto de 2026, os últimos indicadores completos publicados para as duas cidades são os de junho de 2026.
| Indicador | CABA | Montevidéu |
|---|---|---|
| Rendimento bruto informado | 5,89 % ao ano | 6,0 % ao ano |
| Universo | Apartamento-modelo de 2 ambientes e 50 m² | Mediana de apartamentos por segmentos publicados |
| Anos teóricos para recuperar o preço | 17,0 | 16,7 |
| Maior rendimento publicado | Lugano: 10,5 % | Piedras Blancas: 11,8 % |
| Menor rendimento publicado | Puerto Madero: 3,4 % | Parque Rodó: 4,6 % |
| Rendimento líquido publicado | Sem série líquida equivalente na fonte | 3,9 % estimado |
| Tipo de preço | Oferta | Oferta |
Fontes: Índice Zonaprop CABA, junho de 2026 e Índice INGAR, julho de 2026.
Não é uma comparação idêntica
O número de CABA (Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a capital argentina) corresponde a um apartamento-modelo de dois ambientes e 50 m². O de Montevidéu vem de uma metodologia própria, que calcula rendimentos por bairro e tipologia e depois publica uma mediana.
Os dois indicadores partem de preços de oferta, não de compras e aluguéis efetivamente fechados. E também não incorporam a mesma estrutura de custos.
Por isso, uma diferença de 5,89 % contra 6,0 % não prova que uma cidade renda exatamente 0,11 ponto mais que a outra. A conclusão prudente é que, segundo essas séries, os rendimentos brutos publicados estão em patamar semelhante.
O que significa o 5,8 % do Zonaprop
O relatório de junho diz duas coisas diferentes:
- o rendimento caiu levemente em relação ao mês anterior;
- são necessários 17 anos de aluguel para recuperar o valor de compra, prazo 5,8 % menor que um ano antes.
Esse 5,8 % se refere ao tempo de recuperação, e não a uma queda anual do yield. A série mostra melhora na comparação interanual em relação à média de 2025, ainda que com pequeno recuo mensal em junho.
A série do INGAR ainda é curta
O Índice INGAR começou em março de 2026. Sua metodologia declara que não publicará variações interanuais antes de reunir doze meses de observação. Também não publica um dado quando o segmento não passa nos controles de amostra ou de estabilidade.
Em junho:
- Piedras Blancas publicou 11,8 % bruto, mas com oferta em nível baixo;
- Parque Rodó publicou 4,6 %;
- Villa Biarritz, 5,1 %;
- Pocitos, 5,4 %;
- Tres Cruces, 6,5 %;
- Larrañaga, 6,3 %;
- Cerro não publicou yield por falta de dados suficientes para esse indicador.
Os extremos precisam ser lidos junto com o nível de oferta. Um bairro com rendimento alto e poucos anúncios pode ser mais difícil de comprar, alugar ou revender do que outro com rendimento um pouco menor e mercado mais profundo.
O bairro pesa mais que a média da cidade
A comparação útil não termina em “Buenos Aires contra Montevidéu”. É preciso cruzar:
- bairro;
- tipologia;
- estado de conservação e idade do prédio;
- despesas comuns ou condomínio;
- vacância;
- facilidade de revenda;
- risco de manutenção;
- impostos;
- custos de administração;
- preço efetivamente negociado.
Em Montevidéu, por exemplo, o Índice INGAR de julho colocou Tres Cruces em 6,6 % bruto e Pocitos em 5,4 %. Dentro de uma mesma cidade pode haver mais de um ponto de diferença antes mesmo de considerar despesas e risco.
Onde o Uruguai mantém vantagens
1. Vivienda Promovida, se o benefício estiver vigente e bem documentado
A Ley 18.795 autoriza benefícios tributários para projetos declarados promovidos. Para o comprador que destina uma unidade ao aluguel, os mais relevantes costumam ser:
- isenção total ou parcial de IRPF, IRAE ou IRNR (os impostos uruguaios sobre a renda de pessoas físicas, de empresas e de não residentes) sobre a renda;
- isenção do Impuesto al Patrimonio (imposto anual sobre o patrimônio) durante o prazo remanescente;
- isenção do ITP (imposto sobre a transmissão de imóveis) na primeira alienação, quando cumpridos o prazo e as condições;
- isenção de IVA na primeira venda realizada dentro do regime.
A regulamentação determina que o benefício sobre a renda corre durante o exercício em que a obra é concluída e os nove seguintes. Ele não recomeça a cada novo comprador da unidade.
A norma também distingue isenção total de isenção parcial:
- 100 % nas zonas e situações definidas pelo MVOT (o ministério uruguaio de habitação);
- 100 % quando couber por uso do Fondo de Garantía de Alquileres (fundo público de garantia locatícia) ou de outra garantia habilitada;
- 60 % para os demais aluguéis abrangidos pelo regime.
Em Montevidéu, a regulamentação ministerial concede 100 % em determinadas áreas promocionais e fixa condições particulares para outras. O percentual aplicável precisa ser verificado na declaratória e no comprovante correspondente àquela unidade.
Os benefícios sobre aluguéis exigem:
- moradia permanente;
- contrato de pelo menos doze meses;
- cumprimento da documentação exigida;
- prazo promocional ainda vigente.
No caso do Patrimonio, o exercício de conclusão da obra é isento. Em cada um dos nove exercícios seguintes, a moradia precisa ter estado alugada por pelo menos seis meses.
Fontes: Ley 18.795, Decreto 355/011 consolidado, Decreto 129/020 e regulamentação do MVOT.
Antes de tratar um imóvel como “isento”, peça:
- número do projeto e da declaratória;
- data oficial de conclusão da obra;
- percentual de isenção sobre a renda;
- exercícios que ainda restam;
- condições de garantia, prazo e destinação;
- comprovante para a dispensa de retenção.
O anúncio dizer “amparado pela Ley 18.795” não basta para saber qual benefício a unidade de fato ainda conserva.
2. O Impuesto al Patrimonio pode ser baixo ou inexistente numa unidade alugada
Para o exercício 2025, a DGI publicou alíquota geral de 0,10 % sobre o patrimônio fiscal que exceder:
- $ 6.653.000 para pessoa física;
- $ 13.306.000 para núcleo familiar.
Essa alíquota geral se aplica, entre outros casos, ao não residente que paga IRNR.
Já os não residentes que não pagam IRNR ficam sujeitos a uma escala especial:
| Patrimônio tributável | Alíquota |
|---|---|
| Até $ 6.653.000 | 0,70 % |
| Mais de $ 6.653.000 e até $ 13.306.000 | 1,10 % |
| Mais de $ 13.306.000 e até $ 26.612.000 | 1,40 % |
| Mais de $ 26.612.000 | 1,50 % |
Diferentemente da alíquota geral, essa escala especial incide desde o primeiro peso de patrimônio tributável.
| Situação | Tratamento geral |
|---|---|
| Não residente que aluga e paga IRNR | 0,10 % sobre o que exceder o mínimo |
| Não residente que não paga IRNR | Escala de 0,70 % a 1,50 %, desde o primeiro peso tributável |
| Vivienda Promovida com benefício patrimonial vigente | Isenta, se cumpridas as condições do exercício |
Fonte: DGI, alíquotas do Impuesto al Patrimonio 2025.
Nem todo apartamento acaba pagando esse imposto. A base é apurada por critérios fiscais e pode ficar abaixo do mínimo. Em imóveis alugados existem, ainda, regras específicas de avaliação.
Por isso não faz sentido aplicar a alíquota diretamente sobre o preço de compra em dólares. O cálculo cabe a um contador uruguaio, com o valor fiscal e a situação do imóvel em 31 de dezembro.
3. O imposto patrimonial uruguaio pode ser aproveitado na Argentina, com limite
O acordo assinado por Argentina e Uruguai em 23 de abril de 2012 foi aprovado pela Ley 26.758 argentina e pela Ley 19.032 uruguaia. Está em vigor desde 7 de fevereiro de 2013.
Seu artigo 10 abrange:
- na Argentina, Ganancias e Bienes Personales (o imposto argentino sobre o patrimônio das pessoas físicas);
- no Uruguai, entre outros, IRPF, IRNR, IRAE e Impuesto al Patrimonio.
O artigo 11 prevê que, quando um residente argentino tiver patrimônio sujeito a tributação no Uruguai, a Argentina permitirá deduzir valor equivalente ao imposto patrimonial uruguaio efetivamente pago.
O crédito não pode superar a parcela do imposto argentino, calculada antes da dedução, correspondente ao patrimônio situado no Uruguai.
Ou seja: o Impuesto al Patrimonio uruguaio pode funcionar como crédito contra Bienes Personales, mas nem sempre será recuperado por inteiro. As bases de avaliação são diferentes e o acordo impõe um teto.
Fontes: acordo no IMPO, Ley argentina 26.758 e vigência informada pela DGI.
4. Mercado de câmbio aberto
O Uruguai mantém acesso livre às operações de câmbio. Pessoas físicas e jurídicas podem comprar e vender moeda estrangeira sem autorização cambial individual para cada operação. As instituições financeiras aplicam controles de identificação, origem dos recursos e prevenção à lavagem de dinheiro.
No mercado residencial de Montevidéu vale separar duas operações:
- a compra e venda costuma ser anunciada e negociada em dólares;
- o aluguel permanente é frequentemente pactuado em pesos uruguaios e reajustado conforme o regime e o contrato.
A Ley 19.889 permite pactuar em moeda nacional, moeda estrangeira, unidades reajustáveis ou unidades indexadas dentro do seu regime especial de locação sem garantia. Se o preço estiver em moeda nacional e não houver outro método pactuado, esse regime aplica o IPC anual (índice uruguaio de preços ao consumidor). Os demais contratos podem ficar sujeitos ao Decreto-Ley 14.219, ao regime de livre contratação ou ao Código Civil, conforme as características do imóvel e do contrato.
Fonte: Ley 19.889, artigos 421 e 422 e Decreto-Ley 14.219.
Na Argentina, pessoas físicas residentes podem acessar o mercado oficial para comprar moeda estrangeira, seja para manter em espécie ou em depósito, sem o antigo limite geral, desde que cumpram as condições bancárias e de capacidade econômica.
Já as pessoas jurídicas ainda precisam de autorização prévia do BCRA (o banco central argentino) para acessar o mercado com o objetivo de formar ativos externos. Persistem também restrições cruzadas entre determinadas operações oficiais e transações com títulos ou ativos em moeda estrangeira.
Fontes: Comunicação BCRA A 8226 e normativa vigente de Exterior y Cambios.
Se a compra for feita por meio de uma sociedade argentina, o caminho dos recursos precisa ser revisado antes de assinar qualquer reserva. Se quem compra é pessoa física, com recursos já bancarizados e documentados, a análise pode ser bem diferente.
5. Diversificação de jurisdição
Comprar em Montevidéu não elimina o risco argentino do titular: um residente fiscal argentino continua sujeito às regras argentinas sobre renda mundial e bens no exterior.
O que muda é a localização do ativo, do mercado de aluguel e do regime jurídico que governa o imóvel. Para alguns investidores, essa diversificação vale mais que uma pequena diferença de rendimento corrente. Para outros, a distância e o custo de administração pesam mais.
Não existe resposta universal. Depende da função que o imóvel deve cumprir dentro do patrimônio.
Bienes Personales continua valendo
A isenção de Ganancias sobre o aluguel não mexe em Bienes Personales.
Residentes fiscais argentinos declaram os bens situados na Argentina e no exterior. Desde o período fiscal 2023 não há escala agravada específica para ativos estrangeiros: aplica-se a escala geral sobre o conjunto de bens alcançados.
Para o período fiscal 2025, declarado em 2026:
- mínimo isento geral: $ 384.728.044,57;
- alíquotas gerais: de 0,50 % a 1,00 %;
- máximo legal para 2026: 0,75 %;
- a partir de 2027: 0,25 % sobre os bens que excederem o mínimo aplicável.
Fontes: ARCA, Bienes Personales, alíquotas 2025 e Ley 27.743.
Quem aderiu ao Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales — REIBP, o regime argentino de pagamento antecipado do imposto patrimonial — segue regras próprias e deve analisar sua situação separadamente.
O imóvel uruguaio é avaliado conforme as normas argentinas, e não simplesmente pelo preço de anúncio ou pelo valor fiscal usado no Uruguai. Sobre o imposto argentino atribuível pode caber o crédito de Impuesto al Patrimonio previsto no acordo bilateral.
Onde Buenos Aires pode ser mais conveniente
Uma comparação honesta também precisa mostrar em que casos CABA leva vantagem.
Isenção sem prazo promocional de dez exercícios
Para a pessoa física que aluga um imóvel argentino como moradia permanente do inquilino, a isenção de Ganancias não depende de a unidade pertencer a um projeto promovido nem se encerra ao fim de um prazo contado desde a obra.
Enquanto se mantiverem a lei, a regulamentação e a destinação exigida, a renda permanece isenta.
Proximidade operacional
Um proprietário que mora em Buenos Aires pode visitar o imóvel, acompanhar reparos, escolher fornecedores e cuidar de uma renovação sem contratar uma administração completa em outro país.
A distância não invalida um investimento em Montevidéu, mas tem um custo que precisa entrar no yield líquido.
Conhecimento local
Saber reconhecer uma quadra, o movimento noturno, o transporte, a demanda real e a qualidade de um prédio evita erros difíceis de capturar numa planilha.
Um comprador porteño provavelmente conhece melhor Villa Crespo, Caballito ou Palermo do que La Blanqueada, Cordón ou Tres Cruces. Essa vantagem pode ser compensada com assessoria e comparáveis, mas não deve ser ignorada.
Crédito imobiliário
Na Argentina voltou a existir oferta de créditos UVA (linha imobiliária argentina indexada à inflação) para compradores que atendem às condições de renda e residência de cada banco. Um não residente que compra no Uruguai pode ter menos opções ou receber condições diferentes.
A comparação precisa ser feita com propostas concretas: percentual financiado, prazo, taxa, relação parcela-renda, moeda, seguros e custo total.
Custos de compra
Em Montevidéu, os principais custos do comprador costumam incluir:
- comissão imobiliária habitual de 3 % mais IVA;
- honorários de cartório de 3 % mais IVA e contribuição à Caja Notarial (≈4,23 % efetivo), além de despesas;
- ITP de 2 % sobre o valor real de Catastro atualizado (o cadastro imobiliário oficial uruguaio);
- certidões, registros e demais despesas da operação.
Dependendo do imóvel e da relação entre preço e valor cadastral, o total costuma ficar entre 7 % e 9 % do preço, aproximadamente. Não deve ser calculado como percentual fixo sem pedir uma estimativa ao escrivão.
Fontes: Cámara Inmobiliaria Uruguaya, DGI, Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales e guia para compradores estrangeiros.
Se o seu objetivo é exclusivamente a renda corrente, você não dá valor especial à diversificação e a unidade uruguaia não conserva uma isenção relevante, vale comparar imóveis concretos nas duas cidades antes de decidir.
Como a conta muda: exemplo numérico
Vamos supor:
- apartamento de um dormitório em Montevidéu;
- preço: USD 125.000;
- aluguel mensal equivalente a USD 620;
- renda anual: USD 7.440;
- proprietário residente fiscal argentino;
- aluguel permanente;
- sem dívida hipotecária;
- metodologia operacional do Índice INGAR.
O rendimento bruto sobre o preço é:
USD 7.440 ÷ USD 125.000 = 5,95 % ao ano.
A metodologia do INGAR desconta 35,16 % da renda bruta:
| Componente | Percentual modelado sobre a renda bruta |
|---|---|
| Administração | 12,40 % |
| Imposto uruguaio sobre a renda | 10,06 % |
| Manutenção | 5,00 % |
| Vacância | 4,20 % |
| Contribución Inmobiliaria e Primaria (o IPTU uruguaio e a taxa de educação primária) | 3,50 % |
| Total | 35,16 % |
O componente fiscal é 10,06 % e não 10,5 % porque o modelo aplica a retenção de 10,5 % depois de incorporar sua premissa de vacância. Num ano efetivamente ocupado nos doze meses, a retenção pode ser calculada sobre toda a renda auferida.
Fonte metodológica: Índice INGAR.
Resultado operacional estimado
| Cenário uruguaio | Renda bruta | Deduções modeladas | Resultado antes dos impostos pessoais argentinos |
|---|---|---|---|
| Regime geral | USD 7.440 | 35,16 % | USD 4.824 |
| Vivienda Promovida com isenção total da renda | USD 7.440 | 25,10 % | USD 5.573 |
| Vivienda Promovida com isenção parcial | USD 7.440 | Depende do percentual aplicável | Precisa ser recalculado |
No cenário promovido com isenção total, some do modelo o componente fiscal de 10,06 pontos. Os demais custos permanecem.
Esses números não incluem:
- eventual Ganancias residual na Argentina;
- Bienes Personales;
- Impuesto al Patrimonio uruguaio;
- custos de compra;
- reformas extraordinárias;
- diferenças entre o aluguel pedido e o efetivamente fechado;
- oscilações entre o peso uruguaio e o dólar.
Tratamento argentino possível
| Interpretação | Unidade em regime geral | Unidade promovida com isenção total |
|---|---|---|
| Argentina admite a isenção | Não se acrescenta Ganancias; o IRNR pago no Uruguai vira custo, sem crédito aproveitável | Não se acrescenta Ganancias e também não se paga imposto uruguaio sobre a renda |
| Argentina não admite a isenção | Apura-se Ganancias e desconta-se o IRNR efetivamente pago, até o limite aplicável | Apura-se Ganancias sem crédito por imposto uruguaio sobre a renda, porque não houve tal pagamento |
Não dá para atribuir um número único ao imposto argentino sem conhecer os demais rendimentos, deduções, prejuízos acumulados e a situação fiscal do titular.
Rendimento sobre o custo total
Se o comprador desembolsar, por exemplo, 8 % adicionais em custos de aquisição, o capital investido não é USD 125.000, e sim aproximadamente USD 135.000.
Sobre essa base:
- yield bruto: USD 7.440 ÷ USD 135.000 = 5,51 %;
- resultado geral modelado: USD 4.824 ÷ USD 135.000 = 3,57 %;
- resultado promovido com isenção total: USD 5.573 ÷ USD 135.000 = 4,13 %.
Por isso convém comparar sempre sobre o custo total desembolsado, e não apenas sobre o preço anunciado.
O que deveria decidir o investimento
A possível aplicação extraterritorial da isenção argentina é relevante, mas não deveria ser a única premissa a sustentar a compra.
Antes de reservar, vale testar pelo menos três cenários:
- A Argentina admite a isenção.
- A Argentina não admite e permite o crédito pelo IRNR.
- A unidade perde ou esgota seus benefícios de Vivienda Promovida.
Depois, é hora de comparar:
- yield bruto e líquido;
- custo total de compra;
- anos restantes de isenção;
- liquidez do bairro;
- vacância provável;
- despesas comuns;
- risco de manutenção;
- administração à distância;
- moeda do aluguel;
- tributação patrimonial;
- preço e facilidade de revenda.
Um imóvel que só fica atraente se a interpretação fiscal mais favorável for aceita tem pouca margem de segurança.
Perguntas frequentes
Aluguéis residenciais pagam Ganancias na Argentina em 2026?
Para pessoas físicas e espólios, os rendimentos auferidos a partir de 1º de janeiro de 2026 com aluguéis destinados à moradia permanente estão isentos. A data de assinatura do contrato não altera esse marco inicial. Sociedades exigem análise diferente.
O que se considera moradia permanente?
O Decreto 406/2026 a define como moradia única, familiar e de ocupação permanente de quem a habita. Na locação, a condição é analisada em relação ao inquilino. O aluguel turístico ou de temporada normalmente não se enquadra nessa definição.
A isenção alcança um apartamento em Montevidéu?
Há argumentos legais relevantes a favor: o inciso n) não impõe limite territorial, o artigo 134 admite isenções sobre rendimentos de fonte estrangeira e o acordo com o Uruguai reduz o peso da objeção do artigo 28. Ainda assim, até 1º de agosto de 2026 não localizamos manifestação publicada da ARCA que resolva especificamente essa hipótese. É preciso confirmar com um profissional argentino.
A isenção na venda alcança um apartamento uruguaio?
Não. A isenção remete ao artigo 99, que trata de imóveis situados na Argentina. A venda do imóvel uruguaio deve ser analisada sob as regras aplicáveis a rendimentos de fonte estrangeira e sob a legislação uruguaia.
Dá para aplicar a isenção argentina a mais de um imóvel?
Sim. O Decreto 406/2026 diz que ela pode alcançar todas as unidades que a pessoa física ou o espólio destine exclusivamente à moradia permanente dos respectivos locatários.
Se a isenção argentina alcançar meu apartamento uruguaio, pago zero?
Não necessariamente. No Uruguai pode incidir IRNR, salvo se houver isenção total aplicável. E, se a renda ficar isenta na Argentina, não haverá imposto argentino atribuível contra o qual usar o crédito pelo IRNR.
Bienes Personales continua incidindo sobre o imóvel uruguaio?
Sim. A isenção de Ganancias não altera Bienes Personales. O imóvel entra na declaração do residente argentino conforme as regras de avaliação correspondentes. O Impuesto al Patrimonio efetivamente pago no Uruguai pode ser computado como crédito, até o limite do imposto argentino atribuível.
Quanto Montevidéu rende em comparação a Buenos Aires?
O apartamento-modelo do Zonaprop em CABA rende 5,89 % bruto (edição de junho de 2026) e a mediana de apartamentos do Índice INGAR é de 6,0 % (edição de junho de 2026; o número vigente está no Índice). Como as metodologias não são idênticas, a leitura correta é que os dois indicadores estão em faixa parecida. O imóvel, o bairro e os custos concretos pesam mais que a diferença entre essas duas médias.
Como a INGAR trabalha esse tema
A INGAR não substitui a orientação de um contador, escrivão ou advogado tributarista. Nosso papel é fazer com que a decisão imobiliária chegue a esses profissionais com informação concreta sobre a unidade.
Antes de uma reserva, podemos documentar:
- Declaratória de Vivienda Promovida, número do projeto, percentual aplicável e data de conclusão da obra.
- Exercícios fiscais remanescentes, sem contar dez anos novos a partir da compra.
- Rentabilidade sobre o custo total, com preço negociado, comissão, escrivão, ITP e despesas estimadas.
- Metodologia do aluguel, indicando se é um preço anunciado, um comparável fechado ou uma estimativa.
- Despesas comuns recentes, Contribución Inmobiliaria, Primaria, seguro e manutenção esperada.
- Premissa de vacância e custo de administração, incluído o custo de substituir o inquilino.
- Destinação e prazo contratual necessários para preservar os benefícios uruguaios.
- Coordenação com um escrivão escolhido pelo comprador e com o contador argentino dele.
Peça essas informações antes de reservar. A declaratória, os comprovantes tributários e os documentos do imóvel devem ser revisados pelos profissionais que representam o comprador.
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Fontes
- Argentina — Ley 27.802 de Modernización Laboral
- Argentina — Decreto 406/2026
- ARCA — Ley de Impuesto a las Ganancias atualizada
- Argentina — Ley 11.683, regime de consulta vinculante
- ARCA — Bienes Personales
- ARCA — Alíquotas de Bienes Personales 2025
- Argentina — Ley 27.743
- Uruguai — Ley 18.795
- Uruguai — Decreto 355/011, texto consolidado
- Uruguai — Decreto 129/020
- ANV/MVOT — Regulamentação da Vivienda Promovida
- DGI — Alíquotas do Impuesto al Patrimonio 2025
- DGI — Retenções sobre aluguéis
- Acordo Argentina–Uruguai, Ley 19.032
- Argentina — Ley 26.758
- DGI — Situação dos acordos tributários
- Uruguai — Ley 19.889, artigo 422
- BCRA — Comunicação A 8226
- BCRA — Normativa de Exterior y Cambios
- Zonaprop — Índice CABA, junho de 2026
- Índice INGAR — Montevidéu, julho de 2026
- Metodologia do Índice INGAR
- DGI — Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — processo e custos de compra
Informação verificada em 1º de agosto de 2026. Este conteúdo é informativo e não constitui assessoria fiscal, contábil, jurídica ou notarial. A aplicação do inciso n) do artigo 26 argentino a aluguéis de imóveis situados no Uruguai não conta, conforme a busca realizada para esta matéria, com manifestação específica publicada pela ARCA.