Mieten ohne Mietsicherheit in Uruguay 2026: LUC-Regelung

Ja, Sie können ohne Mietsicherheit mieten — aber die Voraussetzungen müssen stimmen

In Uruguay gibt es eine gesetzliche Regelung, die es ermöglicht, Wohnraum ohne Kaution, Versicherung, eine von der Contaduría General de la Nación verwaltete Mietgarantie oder einen persönlichen Bürgen zu mieten. Doch „ohne Mietsicherheit“ bedeutet weder „ohne Vertrag“ noch „ohne Pflichten“.

Diese freiwillig wählbare Möglichkeit wurde durch das Gesetz 19.889 — die LUC — geschaffen. Vermieter und Mieter müssen ihr ausdrücklich zustimmen und dies ordnungsgemäß dokumentieren. Es reicht nicht aus, den Vertrag mit „LUC-Vertrag“ zu überschreiben.

In der Praxis akzeptieren die meisten Vermieter diese Regelung nicht und vermieten lieber mit Mietsicherheit. Wenn Sie eine Immobilie mieten möchten, geht es meist am schnellsten, wenn Sie eine Mietsicherheit beschaffen: Es gibt öffentliche Angebote wie den Fondo de Garantía de Alquiler der ANV, ANDA oder die Contaduría General de la Nación sowie Mietversicherungen und die Kaution beim BHU.

Die kurze Antwort

Die Regelung gilt ausschließlich für Immobilien, die zu Wohnzwecken bestimmt sind, vorbehaltlich der ausdrücklich im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen.
Der Vertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und Laufzeit, Mietpreis sowie die ausdrückliche Wahl dieser Regelung enthalten.
Es darf keinerlei Sicherheit zugunsten des Vermieters bestehen.
Es darf höchstens eine Monatsmiete im Voraus verlangt werden; sie darf nicht als Kaution einbehalten werden.
Die Regelung sieht besondere, verkürzte gerichtliche Fristen für Räumungen vor, doch eine Räumung erfolgt niemals automatisch oder außergerichtlich.
Wird die Immobilie verkauft, kann der Mietvertrag dem Käufer entgegengehalten werden, sofern er ordnungsgemäß im Register eingetragen wurde.

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Was „ohne Mietsicherheit mieten“ tatsächlich bedeutet

Bei einer gewöhnlichen Vermietung kann der Vermieter durch eine Kaution, eine Versicherung, eine institutionelle Mietgarantie oder einen persönlichen Bürgen abgesichert sein. Bei dieser Regelung gilt das Gegenteil: Das Fehlen jeglicher Mietsicherheit ist eine gesetzliche Voraussetzung.

Gibt es einen zur Deckung von Schäden oder Schulden zurückgehaltenen Geldbetrag, eine Versicherungspolice, einen Bürgen oder eine andere Absicherung zugunsten des Vermieters, erfüllt der Vertrag diese Voraussetzung nicht. Die Bezeichnung des Dokuments oder des Geldbetrags ändert nichts daran, welche Funktion tatsächlich erfüllt wird.

Auch die üblichen Pflichten entfallen dadurch nicht: Der Mieter muss die vereinbarten Zahlungen leisten, die Immobilie pfleglich behandeln und sie zum maßgeblichen Zeitpunkt zurückgeben; der Vermieter muss den Vertrag und die geltenden Vorschriften einhalten.

Die fünf wesentlichen Voraussetzungen

Artikel 421 verlangt, dass sämtliche folgenden Bedingungen erfüllt sind:

Die Immobilie muss zu Wohnzwecken bestimmt sein, vorbehaltlich der besonderen Ausnahmen, die die Vorschrift vorsieht.
Es dürfen keinerlei Sicherheiten zugunsten des Vermieters bestehen.
Der Vertrag muss schriftlich vorliegen.
Laufzeit und Mietpreis müssen ausdrücklich angegeben sein.
Beide Parteien müssen schriftlich erklären, dass sie sich dieser Regelung unterstellen wollen.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, bestimmt derselbe Artikel, dass je nach Fall das Gesetzesdekret 14.219 oder das Zivilgesetzbuch anzuwenden ist. Deshalb sollten Sie diese Vertragsform nicht als Klausel zum bloßen Kopieren und Einfügen betrachten: Zunächst muss geklärt werden, ob sie zum konkreten Mietverhältnis passt.

Darf eine Kaution oder eine Monatsmiete im Voraus verlangt werden?

Eine Kaution als Sicherheit darf nicht verlangt werden. Ein zur Deckung von Schulden oder Schäden einbehaltener Betrag ist eine Sicherheit zugunsten des Vermieters und mit dieser Regelung unvereinbar.

Das Gesetz erlaubt allerdings, höchstens eine Monatsmiete im Voraus zu verlangen. Dieser Betrag muss auf die Miete für einen Mietzeitraum angerechnet werden; er darf nicht wie eine Kaution bis zum Ende zurückbehalten werden. Dient er als Sicherheit, ist seine tatsächliche Funktion entscheidend und nicht seine Bezeichnung.

Wenn der Vermieter ausschließlich einer Vermietung mit Absicherung zustimmt, sollten andere Möglichkeiten geprüft werden. Einen Vergleich finden Sie in unserem Ratgeber zu Mietsicherheiten in Uruguay.

Was im Vertrag festgelegt werden sollte

Laufzeit, Verlängerung, Währung und Mietanpassung

Die Parteien können die Laufzeit innerhalb der allgemein geltenden Höchstgrenze vereinbaren. Teilt keine der Parteien innerhalb der 30 Tage vor Vertragsablauf etwas Gegenteiliges mit, sieht das Gesetz eine Verlängerung um einen Zeitraum vor, der der vereinbarten Laufzeit entspricht.

Die Miete kann in uruguayischen Pesos, einer Fremdwährung, Unidades Reajustables oder Unidades Indexadas festgelegt werden. Auch das Verfahren zur Mietanpassung kann vereinbart werden. Fehlt eine solche Vereinbarung und ist die Miete in Pesos festgelegt, erfolgt die jährliche Anpassung anhand des Verbraucherpreisindex IPC.

Besichtigungen zur Kontrolle

Die Möglichkeit des Vermieters, die Immobilie zu besichtigen und zu kontrollieren, muss vereinbart werden; sie besteht nicht automatisch. Um Konflikte zu vermeiden, sollten Vorankündigung, Uhrzeiten, Besuchszweck und die Art des Zutritts genau festgelegt werden.

Verkauf der Immobilie

Artikel 423 bestimmt, dass das Mietverhältnis ab seiner Eintragung im Register Dritten entgegengehalten werden kann. Wird die Immobilie verkauft, muss der Käufer den Mietvertrag beachten, wenn dieser ordnungsgemäß eingetragen wurde und die Eintragung seine Wirksamkeit gegenüber dem Käufer begründet.

Ohne Eintragung bindet der Vertrag weiterhin diejenigen, die ihn unterzeichnet haben, bietet aber diesen Schutz gegenüber dem Erwerber nicht. Ein uruguayischer Notar kann klären, wie im konkreten Fall vorzugehen ist.

Räumung: Besondere Fristen bedeuten keine sofortige Räumung

Die LUC legt besondere gerichtliche Verfahren und Fristen für ausbleibende Mietzahlungen und den Ablauf des Mietvertrags fest. Das berechtigt den Vermieter nicht dazu, Schlösser auszutauschen, persönliche Gegenstände zu entfernen oder die Immobilie eigenmächtig wieder in Besitz zu nehmen: Es muss immer ein Gericht eingeschaltet werden.

Die für die einzelnen Verfahrensschritte vorgesehenen Fristen entsprechen auch nicht der Gesamtdauer des Verfahrens. Sie beziehen sich auf Entscheidungen, Zustellungen und mögliche Einwendungen. Insbesondere werden die Fristen im Zusammenhang mit der Zwangsräumung ab der Zustellung der entsprechenden gerichtlichen Verfügung an den Mieter berechnet und nicht ab dem Tag, an dem er seine Zahlungen eingestellt hat.

Deshalb ist ein Versprechen wie „Sie erhalten Ihre Wohnung innerhalb weniger Tage zurück“ irreführend. Die tatsächliche Dauer hängt vom Vertrag, dem Räumungsgrund, den Zustellungen und dem Verlauf des Verfahrens ab.

Was geschieht, wenn das Fehlen einer Mietsicherheit nur vorgetäuscht wird?

Artikel 459 sieht eine Geldbuße in Höhe von einer bis fünf Monatsmieten vor, wenn der Vermieter das Fehlen einer Mietsicherheit vortäuscht, um diese Regelung in Anspruch zu nehmen. Die Höhe wird gerichtlich festgesetzt; der Betrag kommt dem Mieter zugute.

Nicht jeder Widerspruch im Vertrag führt automatisch zu dieser Sanktion: Die von der Vorschrift erfasste Vortäuschung muss vorliegen, und die Frage muss gerichtlich geklärt werden. In jedem Fall ist dies ein weiterer Grund dafür, dass der Vertrag das tatsächliche Mietverhältnis korrekt abbilden sollte.

Für wen kann diese Regelung geeignet sein?

Für den Mieter, wenn die Beschaffung einer Mietsicherheit das größte Hindernis darstellt und der Vermieter bereit ist, diese Vertragsform in Betracht zu ziehen. Dem steht gegenüber, dass die Regelung bei einer Vertragsverletzung verkürzte gerichtliche Fristen vorsieht.

Für den Vermieter, wenn er bereit ist, auf eine zusätzliche Absicherung zu verzichten, und das gesetzlich vorgesehene besondere Verfahren schätzt. Dadurch entfällt weder das Risiko eines Mietausfalls noch ist die Begleichung einer Forderung gesichert.

Die Regelung ist keine Universallösung. Ob sie infrage kommt, hängt von der Immobilie, der Situation der Vertragsparteien, dem Einverständnis des Vermieters und der ordnungsgemäßen Vertragsgestaltung ab.

Prüfen Sie vor der Unterzeichnung diese Punkte

ob der Nutzungszweck und das Mietverhältnis unter Artikel 421 fallen können;
ob weder Kaution, Versicherung, Bürge noch eine verdeckte Sicherheit vorhanden sind;
ob Laufzeit, Mietpreis, Währung und Mietanpassung klar geregelt sind;
ob die Wahl dieser Regelung ausdrücklich dokumentiert ist;
ob die Bestimmungen zu Besichtigungen und Mitteilungen eindeutig sind;
ob die Eintragung im Register und die Folgen eines Verkaufs geprüft wurden.

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Häufig gestellte Fragen

Ist der Vermieter verpflichtet, einer Vermietung ohne Mietsicherheit zuzustimmen?

Nein. Die Regelung ist freiwillig und erfordert die ausdrückliche Zustimmung beider Parteien.

Bedeutet Mieten ohne Mietsicherheit, dass kein Mietvertrag erforderlich ist?

Nein. Ein schriftlicher Vertrag ist eine der unverzichtbaren Voraussetzungen.

Darf eine Monatsmiete im Voraus von mir verlangt werden?

Ja, bis zu einer Monatsmiete. Sie muss auf die Miete für einen Mietzeitraum angerechnet werden und darf nicht als Sicherheit einbehalten werden.

Darf eine Kaution verlangt und der Vertrag trotzdem als LUC-Vertrag bezeichnet werden?

Nicht im Rahmen dieser Regelung. Das Fehlen jeglicher Sicherheiten zugunsten des Vermieters ist eine Voraussetzung nach Artikel 421.

Darf der Vermieter die Immobilie jederzeit betreten?

Besichtigungen müssen vereinbart sein. Der Vertrag sollte festlegen, wie sie angekündigt werden, zu welchen Uhrzeiten sie stattfinden dürfen und welchem Zweck sie dienen.

Kann ich ohne Gerichtsverfahren aus der Immobilie geräumt werden?

Nein. Es gelten zwar besondere Fristen, doch eine Räumung erfordert ein gerichtliches Verfahren.

Was passiert, wenn der Vermieter verkauft?

Der Käufer muss den Mietvertrag beachten, wenn das Mietverhältnis ordnungsgemäß eingetragen wurde und Dritten entgegengehalten werden kann.

Ist diese Regelung besser als die Beschaffung einer Mietsicherheit?

Das hängt vom Einzelfall ab. Sie kann den Zugang zu einer Mietimmobilie erleichtern, verändert aber die Risikoverteilung. Es empfiehlt sich, die Alternativen anhand der Situation des Mieters, der Immobilie und der Bereitschaft des Vermieters zu vergleichen.

Zusammenfassung

Die LUC ermöglicht es, Wohnraum ohne Sicherheit zugunsten des Vermieters zu mieten, sofern beide Parteien dies vereinbaren und der Vertrag sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

Diese Möglichkeit besteht, doch die rechtliche Ausgestaltung sollte sorgfältig geklärt werden. Wenn die fehlende Mietsicherheit den Vertragsabschluss verhindert, ist es meist am praktischsten, eine formelle Mietsicherheit zu beschaffen. Unser Ratgeber zu Mietsicherheiten stellt die fünf Möglichkeiten, ihre jeweiligen Voraussetzungen und ihre Kosten vor.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Beratung durch einen Rechtsanwalt oder einen uruguayischen Notar. Die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften hängt vom Vertrag und den konkreten Umständen ab.

Quellen

Die gesetzlichen Bestimmungen wurden am 26 August 2026 in der aktualisierten Fassung eingesehen, die über IMPO, den offiziellen juristischen Informationsdienst Uruguays, verfügbar war.

Mieten ohne Mietsicherheit in Uruguay 2026: So funktioniert die LUC-Regelung