Steuergutschrift für Miete: So rechnen Sie in Uruguay 8 % der Miete auf die IRPF an

Wenn Sie eine Immobilie als dauerhaften Wohnsitz mieten und auf Ihr Arbeitseinkommen IRPF anfällt, können Sie 8 % der im Jahr tatsächlich gezahlten und auf dieses Jahr entfallenden Miete als Steuergutschrift anrechnen.

Bei einer monatlichen Miete von $ 30.000, die über alle zwölf Monate gezahlt wurde, beträgt die rechnerische Gutschrift:

$ 30.000 × 12 × 8 % = $ 28.800

Hier gleich die erste Klarstellung zu einem besonders häufigen Missverständnis: Es handelt sich um keinen Abzug, der die Bemessungsgrundlage senkt. Die Gutschrift wird direkt von der Steuer abgezogen. Allerdings gilt eine Obergrenze: Sie darf die auf Ihr Arbeitseinkommen entfallende IRPF nicht übersteigen.

Wie viel Sie anrechnen können

Die Beispiele gehen von einer gleichbleibenden Miete über alle zwölf Monate aus. Galt der Vertrag nur für einen Teil des Jahres, wird die Gutschrift anhand der tatsächlich gezahlten und auf dieses Steuerjahr entfallenden Miete berechnet.

Ein Hinweis, der Diskussionen erspart: Gemeinschaftskosten, Verbrauchskosten und andere Nebenbeträge gehören für diese Zwecke nicht zum Mietpreis. Die 8 % werden auf Grundlage der Miete berechnet, nicht des gesamten Betrags, den Sie jeden Monat überweisen.

Steuergutschrift und steuerlicher Abzug sind nicht dasselbe

Ein steuerlicher Abzug senkt den Betrag, auf dessen Grundlage die Steuer berechnet wird; wie viel Sie sparen, hängt dann vom Steuersatz ab. Die Steuergutschrift für Miete funktioniert anders: Sie wird von der bereits ermittelten Steuer abgezogen.

Artikel 51 des Titels 7 des Texto Ordenado 2023 erlaubt es, bis zu 8 % des Mietpreises auf die zu zahlende IRPF anzurechnen.

In Zahlen: Wenn bei Ihnen $ 40.000 IRPF angefallen sind und Sie eine Steuergutschrift für Miete von $ 28.800 haben, sinkt Ihre Steuer auf $ 11.200.

Die Obergrenze: Wie viel IRPF bei Ihnen angefallen ist

Die 8 % bestimmen die rechnerische Gutschrift. Die Vergünstigung lässt sich höchstens bis zur Höhe der auf Arbeitseinkommen angefallenen IRPF nutzen.

Ein Beispiel mit $ 200.000 im Jahr gezahlter Miete:

• Rechnerische Gutschrift: $ 16.000.
• Angefallene IRPF: $ 11.600.
• Nutzbare Gutschrift: $ 11.600.

Die verbleibenden $ 4.400 werden weder erstattet noch auf spätere Steuerjahre übertragen.

Verstehen Sie das bitte nicht als Aussage, dass die Gutschrift niemals zu einer Erstattung führt: Das kann durchaus der Fall sein. Wenn Ihnen im Laufe des Jahres IRPF einbehalten wurde, kann durch die Gutschrift ein Guthaben zu Ihren Gunsten entstehen. Nicht erstattungsfähig ist der Teil der Gutschrift, der die angefallene Steuer übersteigt.

Wenn Sie außerdem eine Altersrente oder eine andere Rente beziehen, die der IASS unterliegt, wird die Gutschrift zuerst auf die IRPF angerechnet; ein möglicher Überschuss kann auf die IASS angerechnet werden. Die DGI veröffentlicht Beispiele für diese Kombinationen.

Voraussetzungen: Nur wenn alle erfüllt sind, gibt es die Gutschrift

1. Im Steuerjahr muss IRPF auf Arbeitseinkommen angefallen sein.
2. Sie müssen als Mieter Vertragspartei des Mietvertrags sein.
3. Die Immobilie muss als dauerhafter Wohnsitz genutzt werden.
4. Der Vertrag muss schriftlich geschlossen sein.
5. Seine Laufzeit muss mindestens ein Jahr betragen.
6. Der Vermieter muss identifizierbar sein.
7. Sie müssen die Miete für das Steuerjahr tatsächlich gezahlt haben.

Zwei hilfreiche Klarstellungen: Der Vertrag darf bereits abgelaufen sein, wenn Sie die Steuererklärung einreichen, und er muss nicht im Register eingetragen sein, um die Vergünstigung zu nutzen.

Für Geschäftsräume und saisonale Vermietungen besteht kein Anspruch auf die Gutschrift.

Welche Angaben Ihr Vertrag enthalten muss

Die Identität des Vermieters muss aus dem Vertrag hervorgehen. Prüfen Sie vor der Unterzeichnung, ob folgende Angaben enthalten sind:

• Name oder Bezeichnung des Vermieters.
• Nummer der Cédula de identidad, NIE oder RUC-Nummer.
• Vollständige Anschrift.
• Departamento und Ort der Immobilie.
• Kataster-/Grundstücksnummer (padrón) und gegebenenfalls die Nummer der Einheit.

Wenn der Eigentümer ein Immobilienunternehmen oder eine andere Person beauftragt hat, in seinem Namen und auf seine Rechnung zu handeln, kann die Angabe dieses Vertreters erforderlich sein, sofern er im Vertrag als solcher aufgeführt ist.

Bewahren Sie den Vertrag und die Zahlungsbelege auf. Ein Jahr später, wenn die Steuererklärung ansteht, kommt es allein auf diese Unterlagen an.

Wenn es zwei oder mehr Mieter gibt

Die Gutschrift können nur Personen nutzen, die als Mieter Vertragspartei sind.

Bei zwei oder mehr Mitmietern können diese die Aufteilung vereinbaren; ohne Vereinbarung wird die Gutschrift zu gleichen Teilen angerechnet.

Das bedeutet: Nicht jeder vertragliche Mieter erhält jeweils 8 % der gesamten Miete. Zusammen dürfen sie die Gutschrift nicht überschreiten, die auf die tatsächlich gezahlte Miete entfällt.

So beantragen Sie die Gutschrift

Die Vergünstigung wird bei der Abgabe der jährlichen IRPF-Steuererklärung mit dem jeweils zutreffenden Formular 1102 oder 1103 geltend gemacht.

Anzugeben sind:

• Die Höhe der im Steuerjahr gezahlten und auf dieses Jahr entfallenden Miete.
• Die Angaben zur Immobilie.
• Die Angaben zur Identifizierung des Vermieters.
• Der Anteil jedes vertraglichen Mieters an der Gutschrift, wenn es Mitmieter gibt.

Die DGI berechnet anschließend, wie sich die Gutschrift auf die Steuer und die im Jahr einbehaltenen Steuerbeträge auswirkt.

Seit wann die 8 % gelten

Die Gutschrift betrug zuvor 6 % und wurde durch das Gesetz 20.124 auf 8 % angehoben.

Der neue Prozentsatz gilt ab dem Steuerjahr 2023, nicht erst ab 2024. Die gesetzliche Formulierung – „Steuertatbestände, die ab dem 31. Dezember 2023 eintreten“ – führte zu Verwirrung, weil bei der jährlichen IRPF der Steuertatbestand mit Ablauf des 31. Dezembers verwirklicht wird. Dies wurde durch die DGI-Resolution 1132/024 ausdrücklich klargestellt.

Deshalb finden sich weiterhin Seiten – auch offizielle –, auf denen noch 6 % genannt werden. Für aktuelle Steuerberechnungen beträgt der Prozentsatz 8 %.

Und der Eigentümer? Welche IRPF er auf die Miete zahlt

Ist der Eigentümer eine steuerlich ansässige natürliche Person, unterliegen die Mieteinkünfte grundsätzlich als Einkünfte aus Immobilienvermögen der IRPF.

Nach der allgemeinen Regelung gelten 12 % auf die steuerlich anzusetzenden Einkünfte. Bei deren Ermittlung können gegebenenfalls folgende nachgewiesene Beträge abgezogen werden:

• Uneinbringliche Forderungen, deren Abzug nach den Vorschriften zulässig ist.
• Provision der Immobilienverwaltung.
• Honorare für den Abschluss oder die Verlängerung des Vertrags.
• IVA auf diese Provisionen und Honorare.
• Contribución Inmobiliaria.
• Impuesto de Enseñanza Primaria.
• Bei einer Untervermietung die vom Untervermieter gezahlte Miete.

Was nicht ohne Weiteres dazugehört: allgemeine Kosten für Instandhaltung, Erhaltung oder Reparatur der Immobilie. Das ist eines der teuersten Missverständnisse unter Eigentümern, die ihre Rendite unter der Annahme berechnen, dass „alle Ausgaben abziehbar sind“.

Wenn ein Immobilienunternehmen oder eine andere zum Steuereinbehalt verpflichtete Stelle beteiligt ist, werden normalerweise 10,5 % der entstandenen Bruttoeinkünfte einbehalten. Ohne eine solche Stelle muss der Steuerpflichtige gegebenenfalls Vorauszahlungen in gleicher prozentualer Höhe leisten.

Der Eigentümer kann wählen, ob diese einbehaltenen Beträge oder Vorauszahlungen als endgültige Steuer gelten sollen oder ob er eine jährliche Steuerberechnung mit 12 % auf die steuerlich anzusetzenden Einkünfte vornimmt.

All dies betrifft die IRPF steuerlich ansässiger natürlicher Personen: Für nicht ansässige Personen und Gesellschaften gelten andere Steuerregelungen.

Steuerbefreiung für Eigentümer mit niedrigen Mieteinkünften

Eine steuerlich ansässige natürliche Person kann die Befreiung von der IRPF auf Mieteinkünfte beantragen, wenn folgende Voraussetzungen sämtlich erfüllt sind:

• Die gesamten Mieteinkünfte übersteigen nicht 40 BPC jährlich.
• Die übrigen steuerpflichtigen Kapitaleinkünfte übersteigen nicht 3 BPC jährlich.
• Die Person stimmt der Aufhebung des Bankgeheimnisses ausdrücklich zu.
• Sie beantragt bei der DGI die Bescheinigung über die Steuerbefreiung.

Bei einem BPC-Wert für 2026 von $ 6.864:

Zur Orientierung: Diese 40 BPC entsprechen über zwölf Monate einer durchschnittlichen Miete von $ 22.880 monatlich. Beachten Sie jedoch: Die Grenze bezieht sich auf sämtliche Mieteinkünfte des Steuerpflichtigen im Jahr, nicht auf jede Immobilie einzeln. Wer zwei kleine Wohnungen besitzt, kann die Voraussetzungen verfehlen, obwohl die Mieteinkünfte aus jeder Wohnung für sich weit unter der Grenze liegen.

Für den Antrag wird das Formular 5500 verwendet, für die Aufhebung des Bankgeheimnisses das Formular 5600.

Eine beruhigende Klarstellung für Mieter: Die Steuerbefreiung des Eigentümers lässt Ihre Gutschrift nicht entfallen. Es handelt sich um unterschiedliche Regelungen für unterschiedliche Steuerpflichtige.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich die Miete anrechnen, wenn ich keine IRPF zahle?

Nein. Die Gutschrift setzt eine Steuer voraus, auf die sie angerechnet werden kann. Ohne IRPF auf Arbeitseinkommen – und ohne IASS, auf die eine Anrechnung möglich wäre – gibt es nichts anzurechnen.

Muss der Vertrag im Register eingetragen sein?

Für diese Gutschrift nicht: Es genügt, dass er schriftlich geschlossen wurde und eine Laufzeit von mindestens einem Jahr hat. In anderen Zusammenhängen ist die Eintragung durchaus relevant; beispielsweise können Mietverträge nach der LUC-Regelung ohne Mietsicherheit Dritten erst ab ihrer Registereintragung entgegengehalten werden.

Reicht ein mündlicher Vertrag?

Nein. Die Vorschriften verlangen einen schriftlichen Vertrag.

Kann ich die Gutschrift nutzen, wenn der Vertrag bereits abgelaufen ist?

Ja, sofern er schriftlich geschlossen wurde, eine Laufzeit von mindestens einem Jahr hatte und die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Bekomme ich immer 8 % der Miete erstattet?

Nicht unbedingt. Die 8 % sind die rechnerische Gutschrift; das endgültige Ergebnis hängt von der angefallenen IRPF und den bereits einbehaltenen Steuerbeträgen ab.

Und wenn der Eigentümer steuerbefreit ist?

Dadurch verlieren Sie nichts. Die Vergünstigungen sind voneinander unabhängig.

Vor der Unterzeichnung des Mietvertrags

Wenn Sie sich die Möglichkeit offenhalten möchten, die Vergünstigung zu nutzen, prüfen Sie Folgendes:

• Sie sind als Mieter Vertragspartei.
• Die Immobilie ist als dauerhafter Wohnsitz bestimmt.
• Der Vertrag ist schriftlich geschlossen und hat eine Laufzeit von mindestens einem Jahr.
• Der Vermieter ist korrekt identifiziert.
• Die Kataster-/Grundstücksnummer (padrón) und die Einheit sind korrekt angegeben.
• Sie bewahren fortlaufend die Zahlungsbelege auf.

Bei INGAR erstellen wir Verträge, in denen die Parteien und die Immobilie ordnungsgemäß identifiziert sind, und dokumentieren die Zahlungen, die wir verwalten. Das schafft klare Verhältnisse zwischen Eigentümer und Mieter und ermöglicht es später jeder Partei, die ihr zustehenden steuerlichen Vergünstigungen zu nutzen.

Wenn Sie die Gesamtkosten Ihrer Miete berechnen, berücksichtigen Sie neben dieser Gutschrift auch die Kosten der Mietsicherheit: Der Rechner für Mietsicherheiten vergleicht sie für die verschiedenen Varianten. Und wenn Sie demnächst umziehen, sehen Sie sich die veröffentlichten Immobilienangebote an.

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Quellen

• DGI — Steuergutschrift für die Anmietung von Immobilien bei der IRPF
• Texto Ordenado 2023, Titel 7, Artikel 51
• Gesetz 20.124 · Dekret 118/023 · DGI-Resolution 1132/024
• DGI — IRPF auf Einkünfte aus Immobilienvermögen
• DGI — Steuerbefreiung für Mieteinkünfte
• DGI — Base de Prestaciones y Contribuciones (BPC)

Allgemeine Informationen, aktualisiert zum 1.º August 2026. Sie ersetzen keine auf den Einzelfall abgestimmte steuerliche Beratung.