Mietkaution: Wer Ihr Geld verwahren darf und was das Gesetz dazu sagt

Dieser Artikel entstand aus der Anfrage eines Lesers — dessen Namen wir vertraulich behandeln —, der uns anlässlich eines früheren Artikels über Mietgesetze schrieb. Seine Frage gehört zu denen, die auf dem Immobilienmarkt besonders häufig gestellt und besonders schlecht erklärt werden: Wenn Mieter eine Barkaution leisten, darf die Immobilienagentur diese bis zum Vertragsende auf ihrem eigenen Bankkonto „in Verwahrung“ behalten?

Nein, und im Folgenden erläutern wir dies anhand der gesetzlichen Bestimmungen.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen für die Öffentlichkeit und keine Rechtsberatung für einen konkreten Fall. Wenden Sie sich bei einer konkreten Angelegenheit an einen auf Mietrecht spezialisierten uruguayischen Notar oder Rechtsanwalt.

Wie viel als Kaution verlangt werden darf

Vereinbaren die Parteien eine Geldkaution als Sicherheit, setzt das Gesetz eine Obergrenze: Bei Wohnraum darf sie den Gegenwert von fünf Monatsmieten nicht überschreiten (bei anderen Nutzungszwecken zehn). Dies bestimmt Artikel 38 des Decreto-Ley 14.219.

Die Entscheidung, welche Sicherheit genutzt wird (Kaution, Bürgschaft von ANDA, Garantie der Contaduría, private Versicherung, dingliche Sicherheit…), steht den Parteien frei. Sobald jedoch eine Geldkaution gewählt wird, sind die Art ihrer Hinterlegung und der Ort ihrer Verwahrung verbindlich geregelt.

Wo das Geld liegen muss (und wo nicht)

Die Immobilienagentur darf das Geld entgegennehmen, um die Sicherheitsleistung abzuwickeln, und Ihnen einen Beleg ausstellen. Sie darf es jedoch nicht während der gesamten Vertragslaufzeit auf ihrem Geschäftskonto behalten, mit ihren eigenen Mitteln vermischen und jederzeit darüber verfügen.

Die Kaution muss in einer speziell für Mietkautionen vorgesehenen Kontoform hinterlegt werden:

• Artikel 38 des D-L 14.219: Die Kaution muss innerhalb von fünfzehn Tagen nach Unterzeichnung des Vertrags beim Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) hinterlegt werden.
• Artikel 25 des Gesetzes 18.795 (2011): Kautionen werden heute in Unidades Indexadas (UI) hinterlegt, werden nicht verzinst und können auch von anderen Banken und Genossenschaften mit Zulassung zur Finanzintermediation entgegengenommen werden (der BHU hat dieses ausschließliche Recht nicht mehr).

Dass das Konto der Immobilienagentur „bei einer im Land tätigen Bank“ geführt wird, macht es nicht zu einem Mietkautionskonto. Die Vorschrift soll in der Praxis genau dies verhindern: dass das Geld mit dem Vermögen eines Dritten vermischt wird und dieser einseitig darüber verfügen kann.

Gilt das auch für Wohnungen mit „freier Vertragsgestaltung“?

Ja. Dieser Punkt wird häufig missverstanden. Für Wohnungen, deren Baugenehmigungsverfahren ab dem 2. Juni 1968 eingeleitet wurde, gelten grundsätzlich die Vereinbarungen der Parteien und der Código Civil. Das Decreto-Ley 14.219 selbst (Artikel 102) bestimmt jedoch, dass für diese Wohnungen weiterhin sein Kapitel VII (Sicherheiten) und Abschnitt I seines Kapitels VIII (Zuständigkeit und Verfahren) gelten.

Mit anderen Worten: Die Regeln zur Mietkaution gelten auch für Wohnungen mit freier Vertragsgestaltung aus der Zeit nach 1968.

Die Ausnahme: das „Mietverhältnis ohne Sicherheit“ nach der LUC

Die Ley de Urgente Consideración (Gesetz 19.889, Art. 421 und folgende) führte eine freiwillig wählbare Regelung für Mietverhältnisse ohne Sicherheit ein. Sie gilt nur, wenn fünf Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind: Nutzung als Wohnraum, vollständiges Fehlen von Sicherheiten zugunsten des Vermieters, schriftlicher Vertrag, ausdrückliche Angabe von Laufzeit und Mietpreis sowie die ausdrückliche Erklärung beider Parteien, diese Regelung in Anspruch nehmen zu wollen.

Bei Anwendung dieser Regelung darf keinerlei Kaution verlangt werden. Mehr noch: Das Fehlen von Sicherheiten vorzutäuschen, um diese Regelung nutzen zu können, kann eine Geldbuße in Höhe von einer bis fünf Monatsmieten nach sich ziehen (Art. 459).

Und der Eigentümer? Trägt auch er Verantwortung?

Das kann der Fall sein. Artikel 38 erfasst ausdrücklich Vermieter, Untervermieter, deren Vertreter und Immobilienverwalter. Für Auftragsverhältnisse bestimmt der Código Civil zudem, dass der Beauftragte über seine Verwaltung Rechenschaft ablegen muss (Art. 2074) und der Auftraggeber für die Handlungen des Beauftragten haftet, die dieser im Rahmen des Auftrags vornimmt (Art. 2076).

Das bedeutet: Hat die Immobilienagentur die Kaution als bevollmächtigte Vertreterin oder Verwalterin des Eigentümers entgegengenommen, kann ihr Verhalten auch eine Haftung des Eigentümers begründen. Eine solche Haftung entsteht nicht automatisch und muss für beide nicht im gleichen Umfang bestehen — sie hängt vom Verwaltungsvertrag, den Anweisungen und davon ab, wer tatsächlich über das Geld verfügt hat —, doch allein durch die Übertragung der Aufgabe ist der Eigentümer nicht von jeder Verantwortung befreit.

Wie Sie vorgehen können, wenn die Immobilienagentur oder der Vermieter das Geld einbehält

Nimmt die Immobilienagentur oder der Vermieter das Geld entgegen und behält es, statt die vorgeschriebene Bankhinterlegung vorzunehmen, kann der Verstoß nach Artikel 38 beim Juzgado de Paz angezeigt werden, das für den Ort der Immobilie zuständig ist. Ist der Verstoß nachgewiesen, kann der Richter die Pfändung der entsprechenden Beträge anordnen, das Vollstreckungsverfahren durchführen und eine Geldbuße in Höhe des Ein- bis Fünffachen der einbehaltenen Kaution verhängen.

Anders liegt der Fall, wenn die Kaution ordnungsgemäß hinterlegt wurde und bei Vertragsende Uneinigkeit über Schäden, Schulden oder ihre Rückzahlung besteht. In diesem Fall kann keine der Parteien das Geld einseitig abheben; der Streit muss durch eine Einigung oder auf dem dafür vorgesehenen gerichtlichen Weg geklärt werden.

Das aktuelle Angebot des BHU zur Mietkaution

Wer sich für eine Geldkaution entscheidet, kann beim BHU das klassische Angebot nutzen:

• Hinterlegung der Kaution in Unidades Indexadas.
• Eröffnungsgebühr von 5% der Kaution; keine Kontoführungsgebühren.
• Es handelt sich um ein gemeinsames Kautionskonto der Vertragsparteien: Für eine Auszahlung ist die Mitwirkung oder Zustimmung der anderen Partei erforderlich (erscheint eine Partei nicht persönlich, muss ihre Unterschrift notariell beglaubigt werden).
• Die Kaution kann in bis zu zehn Zahlungen eingezahlt werden, wenn beide Parteien dies vereinbaren.

Dieses Prinzip — dass keine der Parteien das Geld allein abheben kann — schützt Mieter wirksam davor, dass ihre Kaution „verschwindet“.

Die verschiedenen Mietsicherheiten im Tabellenvergleich

*Die Kosten ändern sich: Lassen Sie sich diese beim Vertragsabschluss von der jeweiligen Institution bestätigen.

Zusammenfassung

• Die Geldkaution darf 5 Monatsmieten nicht überschreiten (bei Wohnraum).
• Die Immobilienagentur darf sie entgegennehmen, aber nicht aufbewahren, indem sie das Geld während der Vertragslaufzeit auf ihrem Geschäftskonto belässt.
• Sie muss in UI beim BHU oder bei einer anderen zugelassenen Bank oder Genossenschaft hinterlegt werden.
• Dies gilt auch für Wohnungen mit freier Vertragsgestaltung aus der Zeit nach 1968.
• Bei Anwendung der Regelung ohne Sicherheit nach der LUC darf keinerlei Kaution verlangt werden.
• Wenn die Immobilienagentur oder der Vermieter das Geld einbehält, statt die vorgeschriebene Bankhinterlegung vorzunehmen, sieht Artikel 38 eine Anzeige beim Juzgado de Paz, eine Pfändung, ein Vollstreckungsverfahren und eine Geldbuße vor.

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Häufig gestellte Fragen

Darf die Immobilienagentur meine Mietkaution auf ihrem eigenen Konto verwahren?

Nicht während der Vertragslaufzeit. Sie darf das Geld entgegennehmen, um die Sicherheitsleistung abzuwickeln. Die Geldkaution muss jedoch in Unidades Indexadas beim BHU oder bei einer anderen zugelassenen Bank oder Genossenschaft hinterlegt werden und darf nicht auf dem Geschäftskonto der Immobilienagentur verbleiben (Art. 38 des D-L 14.219; Art. 25 des Gesetzes 18.795).

Wie hoch darf die von mir verlangte Kaution höchstens sein?

Bei Wohnraum bis zu fünf Monatsmieten (Art. 38 des D-L 14.219). Bei anderen Nutzungszwecken bis zu zehn.

Gilt das auch, wenn für meine Wohnung „freie Vertragsgestaltung“ gilt?

Ja. Obwohl für Wohnungen aus der Zeit nach dem 2. Juni 1968 die getroffenen Vereinbarungen und der Código Civil maßgeblich sind, bestimmt Artikel 102, dass für sie weiterhin Kapitel VII über Sicherheiten und Abschnitt I des Kapitels VIII über Zuständigkeit und Verfahren gelten.

Darf eine Kaution verlangt werden, wenn ich einen Vertrag nach der Regelung ohne Sicherheit der LUC unterzeichne?

Nein. Diese Regelung setzt voraus, dass keinerlei Sicherheiten bestehen. Eine Kaution zu verlangen, widerspricht ihrem Wesen und kann eine Geldbuße nach sich ziehen (Art. 421 und 459 des Gesetzes 19.889).

Was kann ich tun, wenn ich meine Kaution nicht zurückbekomme?

Es sind zwei Situationen zu unterscheiden. Hat die Immobilienagentur oder der Vermieter das Geld einbehalten, statt die vorgeschriebene Bankhinterlegung vorzunehmen, können Sie den Verstoß beim Juzgado de Paz am Ort der Immobilie anzeigen; vorgesehen sind eine Pfändung, ein Vollstreckungsverfahren und eine Geldbuße in Höhe des Ein- bis Fünffachen des einbehaltenen Betrags (Art. 38 des D-L 14.219). Wurde die Kaution dagegen ordnungsgemäß beim BHU hinterlegt und besteht bei Vertragsende Uneinigkeit über Schäden, Schulden oder die Rückzahlung, kann keine der Parteien das Geld allein abheben: Die Angelegenheit wird durch eine Einigung oder auf dem dafür vorgesehenen gerichtlichen Weg geklärt.

Was kostet die Mietkaution beim BHU?

Eine einmalige Gebühr von 5% der in Unidades Indexadas hinterlegten Kaution, ohne Kontoführungsgebühren; die Auszahlung erfordert die Zustimmung beider Parteien.

Quellen

• Decreto-Ley 14.219, Art. 38 (Obergrenzen und Hinterlegung beim BHU)
• Decreto-Ley 14.219, Art. 102 (Ausnahmeregelung, nach der Kapitel VII weiterhin gilt)
• Decreto-Ley 14.219, Art. 2 (Stichtag 1968 / freie Vertragsgestaltung)
• Gesetz 18.795, Art. 25 (Kautionen in UI; Banken und Genossenschaften)
• Gesetz 19.889 (LUC), Art. 421 (Mietverhältnis ohne Sicherheit)
• Gesetz 19.889 (LUC), Art. 459 (Geldbuße für das Vortäuschen fehlender Sicherheiten)
• Código Civil, Art. 2074 (Rechenschaftspflicht des Beauftragten)
• Código Civil, Art. 2076 (Haftung des Auftraggebers)
• Banco Hipotecario del Uruguay – Mietkaution

Im Juli 2026 anhand von IMPO (impo.com.uy) und offiziellen Websites überprüft. Dieser Leitfaden dient der Orientierung und stellt keine Rechtsberatung dar; wenden Sie sich bei konkreten Angelegenheiten an einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder uruguayischen Notar.

Weiterführende Artikel

• Mietsicherheiten in Uruguay: ANDA, BHU, Versicherung oder Kaution
• Mietrecht in Uruguay: Rechte und Pflichten
• Voraussetzungen für die Anmietung in Montevideo: Unterlagen, Sicherheiten und Kosten

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