Uruguay vs. Argentinien: Planungssicherheit, Steuern und die tatsächlichen Kosten eines Umzugs

Für die meisten Argentinier ist ein Umzug nach Uruguay kein Schritt, mit dem sie schon morgen mehr Geld verdienen wollen. Es ist eine langfristige Entscheidung, bei der der freie Devisenverkehr, die Möglichkeit, Geschäfte in Dollar abzuwickeln, die räumliche Nähe und ein als berechenbar wahrgenommenes institutionelles Umfeld ins Gewicht fallen.

Das macht Uruguay noch nicht zur „Schweiz Südamerikas“. Der Markt ist klein, das Leben kann teuer sein und der Kauf einer Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden. Und nein: Eine allgemeine Regelung mit „0 % Steuern“ gibt es nicht.

Ein sinnvoller Vergleich fragt deshalb nicht danach, welches Land gewinnt. Entscheidend ist, was Ihnen der Umzug ins Nachbarland bringt und wie viel er kostet.

Argentinien ist das wichtigste Herkunftsland der ausländischen Bevölkerung

Laut der Herkunftstabelle der Volkszählung 2023 — die 107.578 im Ausland geborene Personen nach ihrem Geburtsland einordnet — wurden 31.894 in Argentinien geboren: fast doppelt so viele wie die 16.115 Personen, die im zweitwichtigsten Herkunftsland Venezuela geboren wurden. (Durch die Kombination von Fragebögen und Verwaltungsregistern ermittelte die Volkszählung insgesamt 122.151 Einwohner, die außerhalb des Landes geboren wurden; das erläutern wir in Wie viele Ausländer leben in Uruguay?.)

Und dieses Phänomen ist keineswegs erst in jüngster Zeit entstanden:

Die Migration verläuft in beide Richtungen: Die argentinischen Volkszählungen erfassten 116.592 in Uruguay geborene Personen im Jahr 2010 und 95.384 im Jahr 2022.

Quellen: INE, Volkszählung 2023 und INDEC, Volkszählung 2022.

Was Menschen mit einem Umzug erreichen möchten

Für argentinische Käufer spielen meist mehrere Aspekte zusammen: geografische und kulturelle Nähe, ein freier Devisenmarkt, die einfache Möglichkeit, Fremdwährungen zu kaufen und zu verkaufen, die Möglichkeit, ohne eine zwingend vorgeschriebene lokale Gegenpartei zu investieren, eine langfristige Familien- oder Vermögensplanung und eine geringere Anfälligkeit für abrupte wirtschaftliche Veränderungen.

Was sich überprüfen lässt: Uruguay verlangt keine vorherige Genehmigung für die Ein- oder Ausfuhr von Kapital und hat einen freien Devisenmarkt, wobei Kontrollen zur Herkunft der Mittel und zur Verhinderung von Geldwäsche gelten.

Was sich im Voraus nicht überprüfen lässt: ob Sie mehr verdienen, weniger bezahlen oder günstiger leben werden. Das hängt von Ihrem Einkommen, Ihrem Vermögen und Ihrem konkreten Konsum ab.

Quelle: Uruguay XXI — Geschäftsumfeld.

Bevor es um Steuern geht: drei unterschiedliche Begriffe

Der Kauf einer Immobilie kann dazu beitragen, einen Tatbestand der steuerlichen Ansässigkeit zu erfüllen. Er gewährt weder ein Aufenthaltsrecht noch die Staatsangehörigkeit oder automatisch Zugang zu einer Steuervergünstigung. Diese drei Dinge werden ständig verwechselt, und diese Verwechslung kann teuer werden.

Der Mythos von „0 % Steuern“

Uruguay hält an einem überwiegend territorialen Besteuerungsprinzip fest, allerdings mit wesentlichen Ausnahmen.

Seit 2026 erfasst die IRPF bestimmte Kapitalerträge und Vermögenszuwächse im Zusammenhang mit Vermögenswerten, die von nicht ansässigen Rechtsträgern stammen, gemäß Ziffer 2 des Artikels 6 von Titel 7.

Der allgemeine Steuersatz für die übrigen Einkünfte der Kategorie I beträgt 12 %. Allerdings gibt es steuerfreie Einkünfte, besondere Regeln zur Ermittlung der Einkünfte, die Anrechnung im Ausland gezahlter Steuern, unter der früheren Regelung ausgeübte Wahlrechte und die neue Sonderregelung für Zuziehende.

Fazit: „Uruguay besteuert keine Einkünfte aus dem Ausland“ ist falsch. Und „Uruguay besteuert das gesamte Welteinkommen einheitlich“ ebenfalls.

Quellen: Titel 7 des Texto Ordenado 2023 und Dekret 95/026.

Was aus den bekannten 7 % geworden ist

Wer ab 2020 steuerlich ansässig wurde, konnte wählen, im Steuerjahr des Wechsels und in den zehn folgenden Jahren wie eine nicht ansässige Person besteuert zu werden oder auf die erfassten Einkünfte IRPF in Höhe von 7 % ohne zeitliche Begrenzung zu zahlen.

Das Gesetz 20.446 hat diese Wahlmöglichkeit nach Artikel 24 für Personen abgeschafft, die ab 2026 ansässig werden.

Das heißt: Die 7 % bleiben für diejenigen relevant, die diese Option unter der früheren Regelung wirksam gewählt haben. Sie stehen jedoch Personen nicht zur Verfügung, die 2026 erstmals steuerlich ansässig werden. Wenn Sie heute einen Artikel lesen, der Ihnen diese Option anbietet, ist er veraltet.

Für Personen, die ab dem 1.º Januar 2026 neu ansässig werden, gilt Artikel 24-Bis.

Die neue Sonderregelung für Zuziehende ab 2026

Wer ab dem 1.º Januar 2026 in Uruguay steuerlich ansässig wird, kann für die erfassten Einkünfte die Besteuerung nach der IRNR für das Steuerjahr des Ansässigkeitswechsels und die zehn folgenden Steuerjahre wählen: insgesamt elf Steuerjahre.

Dafür muss neben der steuerlichen Ansässigkeit eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

Außerdem darf die Person in den beiden unmittelbar vorausgehenden Steuerjahren nicht in Uruguay steuerlich ansässig gewesen sein und die frühere Sonderregelung nicht genutzt haben.

Das Wahlrecht gilt nur für die von Artikel 24-Bis erfassten Einkünfte. Es stellt weder sämtliche Einkünfte steuerfrei noch lässt es andere Steuern entfallen.

Quelle: Gesetz 20.446.

UI 12.500.000 allein begründen keine steuerliche Ansässigkeit

Dieser Punkt führt zu den meisten Missverständnissen und sollte deshalb klar benannt werden: Diese Investition ist eine Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonderregelung, kein eigenständiger Tatbestand der steuerlichen Ansässigkeit.

Zunächst muss die steuerliche Ansässigkeit nach einem geltenden Tatbestand begründet werden — Aufenthaltsdauer, Mittelpunkt der Tätigkeiten, Mittelpunkt der Lebensinteressen oder wirtschaftliche Interessen. Erst danach kann das Wahlrecht ausgeübt werden.

Immobilienbezogene Tatbestände der steuerlichen Ansässigkeit

Artikel 5-Bis des Dekrets 148/007 enthält zwei unterschiedliche immobilienbezogene Vermutungsregelungen:

Hinzu kommen unternehmensbezogene Tatbestände:

Diese Vermutungsregelungen greifen, es sei denn, die Person weist ihre steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land durch eine Bescheinigung der zuständigen Steuerbehörde dieses Staates nach.

Quelle: Dekret 148/007, Artikel 5-Bis.

Welchen Beträgen diese Schwellenwerte derzeit entsprechen

Bei einem UI-Wert von $ 6,6300 am 1/8/2026 und einem BCU-Dollarkurs von $ 40,223 am 29/7/2026:

Es handelt sich um stichtagsbezogene Orientierungswerte, nicht um feste Dollarbeträge.

Warum so viele unterschiedliche Schwellenwerte kursieren

Weil die Vorschriften die Beträge in UI festlegen und journalistische Artikel sie zu unterschiedlichen Zeitpunkten in Dollar umrechnen. UI 3.500.000 konnten je nach UI-Wert und Dollarkurs am jeweiligen Stichtag USD 380.000, USD 450.000 oder USD 570.000 entsprechen.

Hinzu kommt allerdings — und das ist problematischer —, dass sich nicht alle kursierenden Zahlen auf dieselbe Regelung beziehen. Bevor Sie eine Zahl verwenden, sollten Sie fragen:

1. Geht es um einen Tatbestand der steuerlichen Ansässigkeit oder um eine Voraussetzung für eine Vergünstigung?
2. Welcher Artikel und welche Fassung der Vorschrift gelten?
3. Zu welchem Datum wurde in Dollar umgerechnet?
4. Ist zusätzlich eine physische Anwesenheit erforderlich?
5. Wie wird die Immobilie bewertet und ihr Wert aktualisiert?

Die Ansässigkeit in Uruguay klärt die Situation in Argentinien nicht automatisch

Der Kauf einer Immobilie und der Erhalt einer Bescheinigung über die steuerliche Ansässigkeit in Uruguay bedeuten nicht, dass Argentinien Sie nicht mehr als dort ansässig betrachtet.

Gesondert zu prüfen sind die argentinischen Regeln zur Beendigung der steuerlichen Ansässigkeit, der Aufenthaltsort der Familie und der Mittelpunkt der Lebensinteressen, die dort fortgeführten Tätigkeiten und Einkünfte, die erforderlichen Unterlagen, die anwendbaren internationalen Abkommen und der Zeitpunkt, zu dem der Wechsel wirksam wird.

Hier ist eine abgestimmte Zusammenarbeit von Fachleuten beider Länder erforderlich. Ein Immobilienunternehmen kann den Kauf und seine Kosten dokumentieren; es kann Ihnen kein bestimmtes steuerliches Ergebnis versprechen. Wer das dennoch tut, sollte Ihr Misstrauen wecken.

Was der Kauf einer Immobilie kostet

Es gibt keinen einheitlichen gesetzlichen Prozentsatz, der sämtliche Kosten umfasst.

Für eine erste Budgetplanung sollten Sie bei einem Kauf ohne Finanzierung mit Maklerprovision rund 9 % zusätzlich zum Kaufpreis vorsehen. Die konkrete Berechnung erstellt der uruguayische Notar vor der Reservierung.

Quellen: DGI — ITP und AEU — Immobilien.

Auch ein Verkauf kostet nicht einfach „weitere 9 %“

Bei einem Verkauf können eine Maklerprovision bei Einschaltung eines Immobilienunternehmens, die ITP des Verkäufers, gegebenenfalls IRPF oder IRNR auf den Veräußerungsgewinn, Kosten für Bescheinigungen und Unterlagen sowie für die Löschung einer Hypothek oder anderer Belastungen anfallen.

Deshalb ist die Aussage falsch, dass Kauf und Verkauf immer 18 % des Immobilienwerts kosten. Sinnvoll ist es, zwei Modellrechnungen anzufordern: die vollständigen Erwerbskosten und die geschätzten Veräußerungskosten unter Berücksichtigung von Preis, Steuerwert, Kaufdatum und einem möglichen Gewinn.

Ist es sinnvoll, vor dem Kauf zunächst zu mieten?

Wenn Sie Ihren Alltag hier noch nicht kennen, ist die Antwort fast immer ja.

Wenn Sie zunächst mieten, können Sie herausfinden, wie lange Ihre täglichen Wege tatsächlich dauern, welche Dienstleistungen Sie nutzen, wie hoch Hausgeld und Heizkosten ausfallen, wie sich das Leben im Viertel außerhalb des Sommers gestaltet, ob Sie ein Auto benötigen und ob Größe und Art der Immobilie zu Ihrem Alltag passen.

Diese Empfehlung hat hier mehr Gewicht als in anderen Märkten, gerade weil die Kosten eines Immobilienkaufs und -verkaufs die Korrektur einer Fehlentscheidung ausgesprochen teuer machen.

Was Sie auf beiden Seiten vergleichen sollten

Häufige Fragen

Wie viel muss ich investieren, um steuerlich ansässig zu werden?

Ein immobilienbezogener Zugangsweg verlangt mehr als UI 3.500.000 und mindestens 60 Tage tatsächliche Anwesenheit; ein anderer mehr als UI 15.000.000, wobei der betreffende Buchstabe der Vorschrift keine bestimmte Mindestanzahl von Tagen festlegt. Daneben gibt es Tatbestände aufgrund der Aufenthaltsdauer, der Tätigkeiten, des Mittelpunkts der Lebensinteressen und von Unternehmensinvestitionen.

Werde ich mit UI 12.500.000 automatisch steuerlich ansässig?

Nein. Das ist eine Voraussetzung der Sonderregelung für Zuziehende ab 2026. Zunächst muss die steuerliche Ansässigkeit nach einem geltenden Tatbestand begründet werden.

Kann ich die Sonderregelung ohne Investition nutzen?

Ja. Wer ab 2026 ansässig wird und den Tatbestand eines Aufenthalts von mehr als 183 Tagen pro Steuerjahr erfüllt, kann das Wahlrecht ohne Mindestinvestition ausüben, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Kann eine 2026 neu ansässige Person den Steuersatz von 7 % ohne zeitliche Begrenzung wählen?

Nicht nach Artikel 24-Bis. Diese Option gehörte zur früheren Regelung und bleibt denjenigen erhalten, die sie bereits ausgeübt haben.

Wie viele Argentinier leben in Uruguay?

Die Volkszählung 2023 erfasste 31.894 Einwohner, die in Argentinien geboren wurden. Die Angabe bezieht sich auf das Geburtsland, nicht unbedingt auf die aktuelle Staatsangehörigkeit.

Welche Kosten fallen beim Kauf zusätzlich zum Kaufpreis an?

Mit Maklerprovision sollten Sie rund 9 % einplanen. Das ist kein allgemeingültiger Kostensatz: Die ITP wird auf Grundlage des Katasterwerts berechnet, und die übrigen Kosten hängen vom jeweiligen Geschäft ab.

Empfohlene Schritte vor der Reservierung

Bevor Sie eine Immobilie reservieren, empfiehlt es sich:

1. Die steuerliche Situation mit Fachleuten aus beiden Ländern zu besprechen.
2. Aufenthaltsrecht, steuerliche Ansässigkeit und Steuervergünstigung auseinanderzuhalten.
3. Einen unabhängigen uruguayischen Notar zu wählen, der den Käufer vertritt.
4. Die vollständigen Kosten des Geschäfts schriftlich anzufordern.
5. Die Herkunft der Mittel und die Bankunterlagen vor der Überweisung zu prüfen.
6. Zunächst zu mieten, wenn noch Zweifel am Viertel oder am Umzug bestehen.

Unsere Aufgabe ist es, Immobilien zu vergleichen, Kosten zu dokumentieren und Ihnen bei der Beurteilung des Viertels zu helfen. Die steuerliche Ansässigkeit und die Beendigung der Ansässigkeit in einem anderen Land erfordern eine spezifische steuerliche Beratung.

Wenn Sie als Nächstes Immobilien ansehen möchten: Unsere Dienstleistungen für Ausländer umfassen die Betreuung bereits vom Ausland aus, und die Investitionsmöglichkeiten zeigen die geschätzte Rendite der jeweiligen Option.

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• Aufenthaltsrecht, steuerliche Ansässigkeit und Staatsangehörigkeit: nicht dasselbe
• Ist Uruguay günstig? Was das Leben hier kostet
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• Uruguay als Ziel für Immobilieninvestitionen ausländischer Anleger
• Als Ausländer ein Bankkonto eröffnen

Quellen

• IMPO — Titel 7 des Texto Ordenado 2023
• IMPO — Gesetz 20.446
• IMPO — Dekret 148/007, Artikel 5-Bis · Dekret 95/026
• DGI — Tatbestände der steuerlichen Ansässigkeit · DGI — ITP
• INE — Volkszählung 2023 · INE — Unidad Indexada
• BCU — Wechselkurse
• INDEC — Migration, Volkszählung 2022
• Uruguay XXI — Geschäftsumfeld

Informationsstand: 1.º August 2026. Die Dollaräquivalente sind Näherungswerte und verändern sich mit der UI und dem Wechselkurs. Diese Informationen ersetzen keine Beratung zu Rechnungslegung, Steuern, Einwanderungsrecht oder notariellen Fragen.