Als Ausländer in Immobilien in Uruguay investieren (2026)

Können Ausländer in Uruguay eine Immobilie kaufen?

Ja: Das Gesetz 16.906 schreibt die Gleichbehandlung ausländischer und inländischer Investitionen vor und verlangt weder eine vorherige Genehmigung noch eine vorherige Registrierung der Investition. Für den Kauf einer städtischen Wohnimmobilie sind weder ein Wohnsitz im Land noch ein lokaler Partner erforderlich. Besondere Vorschriften gelten dennoch: Ländliche Immobilien und bestimmte Gesellschaftsstrukturen fallen unter das Gesetz 18.092.

Offizielle Quellen: Gesetz 16,906 · Gesetz 18,092.

Überblick

Ausländer können in Uruguay eine städtische Wohnimmobilie ohne Wohnsitz im Land, vorherige Genehmigung oder lokalen Partner kaufen. Diese Regel beruht auf der Gleichbehandlung nach Gesetz 16.906. Daraus darf keine pauschale Aussage wie „ohne Einschränkungen für alle Immobilienarten“ abgeleitet werden: Beim Eigentum an ländlichen Immobilien und bei bestimmten rechtlichen Strukturen muss das Gesetz 18.092 geprüft werden.

Für den Kauf sind ein gültiger Identitätsnachweis, Nachweise zur Herkunft der Mittel und ein uruguayischer Notar erforderlich, der feststellt, welche Unterlagen und steuerlichen Registrierungen für den Käufer und die gewählte Struktur erforderlich sind. Eine eigene RUT-Steuernummer lässt sich nicht pauschal als Voraussetzung für jede natürliche Person bei jedem Immobilienkauf nennen.

Dieser Leitfaden erläutert den rechtlichen Rahmen, die Besteuerung Nichtansässiger, Bankangelegenheiten, Kosten und die Verwaltung aus der Ferne. Steuerliche Entscheidungen und die Wahl der Gesellschaftsstruktur müssen vor einer Reservierung für den konkreten Fall geprüft werden.

1) Rechtlicher Rahmen: allgemeine Regel und Ausnahme für ländliche Immobilien

Das Gesetz 16.906 legt fest, dass ausländische Investitionen hinsichtlich Zulassung, Anreizen und Pflichten denselben Regelungen unterliegen wie inländische Investitionen und weder eine vorherige Genehmigung noch eine vorherige Registrierung benötigen. Beim Kauf einer städtischen Immobilie entsteht durch die Staatsangehörigkeit keine zusätzliche immobilienbezogene Genehmigungspflicht.

Die Ausnahme, die bei der Prüfung berücksichtigt werden muss, betrifft ländliche Immobilien. Das Gesetz 18.092 regelt für bestimmte Gesellschaften, Rechtsträger und Strukturen das Eigentum an ländlichen Immobilien und landwirtschaftlichen Betrieben. Eine natürliche Person und eine Gesellschaft sind unterschiedlich zu beurteilen; lassen Sie vor dem Kauf landwirtschaftlicher Flächen oder dem Erwerb über einen Rechtsträger eine gezielte rechtliche und notarielle Prüfung vornehmen.

Beim Kauf als natürliche Person prüft der uruguayische Notar die Identität und die geltenden steuerlichen Formalitäten. Die DGI sieht vor, dass die Formulare für die betreffenden Rechtsgeschäfte vom uruguayischen Notar eingereicht werden; deshalb lässt sich nicht behaupten, dass jede ausländische natürliche Person für jeden Kauf eine eigene RUT-Steuernummer beantragen muss.

• Identität: gültiges Ausweisdokument und die für die Kaufurkunde erforderlichen Angaben zum Familienstand.
• Herkunft der Mittel: Unterlagen, die mit der Überweisung und dem Profil des Käufers übereinstimmen.
• Struktur: Kauft eine Gesellschaft oder handelt es sich um eine ländliche Immobilie, ist eine vorherige steuerliche und rechtliche Prüfung erforderlich.

Quellen: Gesetz 16.906, Gesetz 18.092 und DGI — Formulare für Eigentumsübertragungen.

2) Steuern für Nichtansässige: die IRNR und ihre Besonderheiten

Hier unterlaufen den meisten ausländischen Investoren Kalkulationsfehler. Uruguay erhebt eine besondere Steuer auf Einkünfte, die Personen im Land erzielen, ohne dort steuerlich ansässig zu sein: die IRNR (Einkommensteuer für Nichtansässige).

Mieteinnahmen

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, zahlen Sie auf diese Einkünfte IRNR nach einem von zwei Verfahren (Dekret 149/007, Artikel 24 und 33 Buchstabe a):

• Allgemeines Verfahren: 12% auf die Nettoeinkünfte, also die Bruttoeinnahmen abzüglich der zulässigen Abzüge: Verwaltungsprovision und Honorare für den Mietvertrag (einschließlich der jeweiligen IVA), Contribución Inmobiliaria und Impuesto de Primaria. Instandhaltung, Reparaturen und Versicherungen sind steuerlich nicht abzugsfähig.
• Vereinfachte Option: den Steuerabzug von 10,5% auf die angefallene Bruttomiete als endgültige Steuerzahlung behandeln lassen, ohne jährliche Steuerabrechnung.

Welche Variante ist günstiger? Das hängt von Ihren Abzügen ab: Bei Abzügen in Höhe von 12,5% der Bruttoeinnahmen sind beide Verfahren gleich günstig. Bei höheren Abzügen (der typische Fall, wenn Sie Verwaltung, Contribución und Primaria bezahlen) ist das allgemeine Verfahren günstiger; bei niedrigen Abzügen lohnt sich der endgültige Steuerabzug von 10,5%. In Uruguay steuerlich Ansässige unterliegen entsprechend der IRPF (12% auf die Nettoeinkünfte, mit derselben Option eines endgültigen Steuerabzugs — Dekret 148/007), mit etwas weitergehenden Abzugsmöglichkeiten (zusätzlich uneinbringliche Forderungen; Gemeinschaftskosten und Abschreibungen werden nicht anerkannt).

Betrachten wir ein konkretes Beispiel für einen Nichtansässigen mit typischen Abzügen von 20% der Bruttoeinnahmen:

In diesem Beispiel ist das allgemeine Verfahren günstiger: Die Abzüge (20% der Bruttoeinnahmen) liegen über dem Schwellenwert von 12,5%, bei dem beide Verfahren gleich günstig sind. In jedem Szenario schmälert die Steuer die Rendite um ungefähr einen Prozentpunkt: Wenn Sie Renditen berechnen, verwenden Sie stets den Wert nach Abzug der IRNR, nicht den Bruttowert.

Anhand offizieller Quellen geprüft (DGI, IMPO, BPS, IMM) — letzte Prüfung: 12 Juli 2026.

Veräußerungsgewinn (Verkauf)

Beim Verkauf zahlen Nichtansässige IRNR in Höhe von 12% auf den Gewinn. Für Immobilien, die vor Juli 2007 erworben wurden, gibt es eine nützliche pauschale Berechnungsmethode: Es werden 12% auf einen pauschal angesetzten Gewinn von 15% des Verkaufspreises erhoben, was einem effektiven Steuersatz von 1,8% auf den Verkaufspreis entspricht.

Bei Immobilien, die nach 2007 gekauft wurden, wird der Gewinn als Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis (anhand der UI angepasst) berechnet; auf diese Differenz werden 12% erhoben.

ITP (Steuer auf Vermögensübertragungen)

Beim Kauf zahlen sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils 2% des Katasterwerts der Immobilie (nicht des Kaufpreises). Der Katasterwert liegt üblicherweise deutlich unter dem Marktwert, wodurch diese Kosten in der Praxis geringer ausfallen.

Vermögensteuer

Nichtansässige unterliegen mit ihrem in Uruguay gelegenen Vermögen der Vermögensteuer. Der Steuersatz hängt davon ab, ob die Person IRNR-pflichtig ist: Wer eine Immobilie in Uruguay vermietet, zahlt IRNR und fällt unter die allgemeine Regelung mit 0,10% auf den Betrag oberhalb des Freibetrags ($6.653.000, zuletzt von der DGI veröffentlichter Wert). Der besondere Tarif von 0,70% bis 1,50%, der stufenweise auf den Betrag oberhalb des Freibetrags angewendet wird, betrifft ausschließlich Nichtansässige, die KEINE IRNR zahlen. Gehört die Immobilie einem Rechtsträger in einem Hoheitsgebiet mit niedriger oder ohne Besteuerung (BONT), gelten höhere Steuersätze. Der Freibetrag beträgt UYU 6.653.000 für natürliche Personen und ungeteilte Nachlässe im Steuerjahr 2025. Jeder Steuersatz gilt ausschließlich für den Teil oberhalb dieses Freibetrags, der in die jeweilige Tarifstufe fällt. Für Familieneinheiten gelten ein anderer Freibetrag und andere Tarifstufen, die in derselben Tabelle der DGI veröffentlicht sind. Tarifstufen des steuerpflichtigen Vermögens (UYU): 0,70%: über UYU 6.653.000 bis 13.306.000; 1,10%: über UYU 13.306.000 bis 19.959.000; 1,40%: über UYU 19.959.000 bis 33.265.000; 1,50%: über UYU 33.265.000. Quelle: DGI — Steuersätze für 2025.

Alle Steuern, die Immobilien betreffen, erläutern wir ausführlich in unserem Leitfaden zu Immobiliensteuern in Uruguay.

3) Tax Holiday 2.0: Was sich 2026 geändert hat und für wen er sich lohnt

Wenn Sie die Nachrichten zu Investitionen in Uruguay verfolgt haben, haben Sie wahrscheinlich schon vom „Tax Holiday“ gehört. Diese Regelung ermöglicht es Personen, die neu steuerlich ansässig werden, für bestimmte Kapitaleinkünfte und Vermögenszuwächse aus ausländischen Quellen während eines festgelegten Zeitraums die Besteuerung nach IRNR zu wählen — und damit keine IRPF zu zahlen. Arbeitseinkünfte werden davon nicht erfasst. Beachten Sie eine häufige Verwechslung: Der Tax Holiday ist nicht dasselbe wie die steuerliche Ansässigkeit. Investoren können durch den Kauf von Immobilien für mehr als 3,5 Millionen UI (~USD 578.000, DGI-Kurs Juli 2026) und einen Aufenthalt von 60 Tagen pro Jahr im Land steuerlich ansässig werden — diese Voraussetzung gilt weiterhin uneingeschränkt (Dekret 163/020 und Art. 5 BIS des Dekrets 148/007; DGI-Seite „Voraussetzungen für die steuerliche Ansässigkeit“). Geändert hat sich seit 2026 der Zugang zur Vergünstigung des Tax Holiday.

Seit 1 Januar 2026 gelten durch das Haushaltsgesetz 2025-2029 (Gesetz 20.446) wesentlich veränderte Regeln:

So erhalten Sie seit 2026 Zugang zum Tax Holiday

• Immobilieninvestition: mehr als 12.500.000 UI (~USD 2.066.000, DGI-Kurs Juli 2026) in Immobilien, die seit dem 1/9/2025 erworben wurden und mit dem UI-Wert des letzten Tages des Monats vor der Investition bewertet werden. Es dürfen dieselben Immobilien sein, mit denen Sie die immobilienbezogenen Voraussetzungen für die steuerliche Ansässigkeit erfüllt haben. In Departamentos ohne Küste am Río de la Plata oder am Atlantischen Ozean wird der steuerliche Anschaffungswert städtischer Immobilien für diese Zwecke um 100% erhöht angesetzt.
• Alternative ohne Investition: Aufenthalt von mehr als 183 Tagen in Uruguay in jedem Kalenderjahr. Das ist der Weg für Menschen, die hierherziehen, um im Land zu leben; der Weg über Immobilien richtet sich an diejenigen, die nicht so lange bleiben.
• Dritter Weg: jährlich mindestens UI 625.000 (~USD 103.000) in Investmentfonds einzahlen, die produktiven Projekten, Forschung oder Innovation dienen, unter den vom Ministerio de Economía y Finanzas festzulegenden Bedingungen.

Welche Vorteile der Tax Holiday bietet

• Bis zu 11 Steuerjahre mit der Möglichkeit, für ausländische Kapitaleinkünfte IRNR anstelle von IRPF zu wählen (die IRNR besteuert keine Einkünfte aus ausländischen Quellen): das Steuerjahr, in dem der Wechsel der steuerlichen Ansässigkeit erfolgt, und die zehn darauffolgenden Steuerjahre.
• Anschließend 5 Steuerjahre als Übergangszeit mit einer IRPF-Besteuerung zu 50% des jeweils geltenden Steuersatzes (6%, wenn der Steuersatz 12% beträgt), bei zusätzlichen Immobilieninvestitionen von mehr als 6.250.000 UI über die für die Ansässigkeit oder die Regelung verwendeten Immobilien hinaus (~USD 1.033.000; seit dem 1/9/2025 gekauft, mit einem Zuschlag von 100% für städtische Immobilien in Departamentos ohne Küste) oder bei der jährlichen Investition in Fonds. Außerdem gibt es für bis zu 20 Steuerjahre die Alternative einer festen jährlichen Steuer in UI (1.875.000 UI oder 1.250.000 UI bei mehr als 183 Tagen Aufenthalt oder einer Kapitaleinlage von mehr als 45.000.000 UI in ein Unternehmen).

Für wen die bisherige Regelung bestehen bleibt

Wer bereits die bisherige Regelung (Artikel 24) gewählt hat, behält die ursprünglichen Bedingungen für den jeweils zustehenden Zeitraum. Wenn Sie vor 2026 steuerlich ansässig geworden sind und die Option nicht ausgeübt haben, sollten Sie Ihre Situation mit einem Steuerberater klären.

Was das in der Praxis bedeutet

Über Immobilieninvestitionen ist der Tax Holiday für Investoren mit mittleren Anlagebeträgen nicht mehr zugänglich: Früher eröffnete dieselbe Investition, mit der Sie die steuerliche Ansässigkeit erlangten (~USD 578.000), auch den Zugang zur Vergünstigung; heute erfordert dieser Weg mehr als 12,5 Millionen UI (~USD 2.066.000) in Immobilien, die seit dem 1/9/2025 gekauft wurden. Die steuerliche Ansässigkeit selbst bleibt mit 3,5 Millionen UI + 60 Tagen erreichbar. Damit richtet sich dieser Weg nun an Investoren mit hohem Nettovermögen (HNWI), die ihre weltweite Besteuerung optimieren möchten. Außerdem entfällt nach Einschätzung führender Steuerberatungskanzleien die Möglichkeit, dauerhaft IRPF zu 7% zu zahlen (die Alternative zum Tax Holiday nach der bisherigen Regelung), für Personen, die ab 2026 steuerlich ansässig werden.

Wenn Ihre Investition in Uruguay zwischen USD 150.000 und USD 500.000 liegt (der häufigste Bereich bei argentinischen und brasilianischen Investoren), erhalten Sie über Immobilieninvestitionen keinen Zugang zum Tax Holiday. Sie können jedoch auch ohne jede Investition Zugang erhalten, wenn Sie in jedem Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Uruguay leben und in den beiden vorherigen Steuerjahren dort nicht steuerlich ansässig waren. Wenn Sie nicht so lange bleiben werden, stützt sich Ihre Steuerplanung auf die IRNR-Regelung für Nichtansässige.

Letzte Prüfung: 17 Oktober 2026. Die Durchführungsbestimmungen zur Regelung wurden durch das Dekret 188/026, veröffentlicht am 19/08/2026, erlassen und durch das Dekret 225/026, veröffentlicht am 29/09/2026, geändert (siehe Art. 24-BIS des Titels 7 und Art. 5 Sexies des Dekrets 148/007). Lassen Sie von einem Steuerberater prüfen, wie die Voraussetzungen auf Ihren Fall anzuwenden sind. Dieser Inhalt dient der Information und stellt keine Steuerberatung dar.

4) Vivienda promovida: die steuerliche Vergünstigung, die allen offensteht

Wenn der Tax Holiday 2.0 Ihr Budget übersteigt, bleibt das Gesetz 18.795 zur Förderung von Wohnraum im sozialen Interesse (vivienda promovida) die beste verfügbare steuerliche Vergünstigung für jeden Investor, unabhängig von Staatsangehörigkeit und Ansässigkeit.

Vivienda promovida ist ein uruguayisches Förderprogramm, das private Investitionen in den Bau und die Sanierung von Wohnraum fördert und erhebliche Steuerbefreiungen bietet:

• Befreiung von der ITP (2%) beim ersten Verkauf, sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer.
• Befreiung von IRPF/IRNR auf Mieteinkünfte: im Regelfall zu 60% und nur in MVOTMA-Gebieten oder mit FGA zu 100%, im Steuerjahr der Fertigstellung und in den neun darauffolgenden Steuerjahren. Die Frist beginnt beim Kauf nicht von Neuem: Wurde der Bau bereits früher fertiggestellt, erhalten Sie die Vergünstigung nur für die verbleibenden Steuerjahre.
• Befreiung von der Vermögensteuer im Steuerjahr der Fertigstellung und in jedem der neun darauffolgenden Steuerjahre, in dem die Wohnung mindestens sechs Monate vermietet war.

Diese Vergünstigungen gelten sowohl für Ansässige als auch für Nichtansässige. Ein Argentinier, der eine geförderte Einzimmerwohnung in Cordón oder Tres Cruces kauft, erhält genau dieselben Steuerbefreiungen wie ein Uruguayer.

Die Auswirkung auf die Rendite ist unmittelbar. Nehmen wir als Beispiel eine Wohnung für USD 120.000, die für USD 700/Monat vermietet wird:

Die Senkung der IRNR in diesem Beispiel verbessert die angegebene Rendite um etwa 0,44 Prozentpunkte. Dabei handelt es sich nicht um eine vollständige Nettorendite; eine Wiederanlage der Erträge wird nicht unterstellt, und der Zeitraum der Steuerbefreiung beginnt beim Kauf durch einen neuen Eigentümer nicht von Neuem.

Allerdings erfüllen nicht alle Immobilien die Voraussetzungen. Die Einheit muss Teil eines von der Agencia Nacional de Vivienda (ANV) genehmigten Projekts sein und die Obergrenzen für den Quadratmeterpreis und die Fläche einhalten. Die meisten Neubauprojekte in Cordón, Tres Cruces, La Blanqueada, Aguada und Goes fallen unter die Regelung. Lassen Sie sich außerdem das offizielle Fertigstellungsdatum und die nach dem Förderbescheid noch verbleibenden Steuerjahre nennen.

5) Mittelherkunft und Compliance: Was Transaktionen besonders häufig verzögert

Die Herkunft der Mittel ist einer der Faktoren, die besonders viele Transaktionen verzögern oder scheitern lassen. Der Grund ist dabei nicht, dass beim Investor Unregelmäßigkeiten vorliegen, sondern dass er die Anforderungen und den Zeitbedarf nicht rechtzeitig eingeplant hat.

Uruguay hat seine Kontrollen zur Geldwäscheprävention schrittweise verschärft und an internationale Standards (GAFI) angepasst. Heute sind sowohl uruguayische Notare als auch Banken und Immobilienagenturen verpflichtet, verdächtige Transaktionen zu melden und Unterlagen anzufordern, die die Herkunft der Mittel belegen.

Welche Unterlagen von Ihnen verlangt werden

• Steuererklärungen aus Ihrem Wohnsitzland (letzte 2-3 Jahre).
• Kontoauszüge, die die Verfügbarkeit der Mittel nachweisen.
• Nachweise zur Herkunft: bei einem Immobilienverkauf die Verkaufsurkunde; bei Ersparnissen Nachweise über kontinuierliche Einkünfte; bei einer Erbschaft Nachlassunterlagen; bei einem Unternehmensverkauf Übertragungsverträge.
• Strafregisterauszug (in manchen Fällen).

Häufige Fehler

• Mit Bargeld anreisen: Uruguay verbietet die Barzahlung beim Immobilienkauf nicht, aber hohe Bargeldbeträge lösen Warnmeldungen und zusätzliche Anforderungen aus. Die internationale Banküberweisung ist stets der am besten nachvollziehbare Weg.
• Unterlagen nicht übersetzen lassen: Liegen Ihre Unterlagen auf Englisch oder Portugiesisch vor, benötigen Sie eine Übersetzung durch einen in Uruguay zugelassenen Übersetzer (traductor público).
• Von einer schnellen Abwicklung ausgehen: Die Compliance-Prüfung kann Wochen dauern. Planen Sie voraus, insbesondere wenn für die Transaktion enge Fristen gelten.

6) Bankkonten und internationale Überweisungen: der Engpass

Dies ist für ausländische Investoren wahrscheinlich der frustrierendste Punkt. Ein Bankkonto in Uruguay als Nichtansässiger zu eröffnen, ist möglich, aber alles andere als einfach.

Aktuelle Möglichkeiten (2026)

Die Kontoführungsgebühren sind höher, als die meisten Ausländer es gewohnt sind. Außerdem kann die Kontoeröffnung Wochen dauern, wobei Unterlagen mehrfach nachgereicht oder ergänzt werden müssen.

Praktische Empfehlung

Leiten Sie die Schritte bei der Bank ein, bevor Sie sich durch eine Reservierungszahlung binden. Eine der häufigsten Ursachen für das Scheitern von Transaktionen ist, dass der Käufer eine Vereinbarung zum Immobilienkauf mit einer Frist von 60 Tagen unterzeichnet hat und die internationale Überweisung länger als erwartet dauerte oder die Bank zusätzliche Unterlagen verlangte.

Für die Überweisung selbst sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

• Internationale SWIFT-Überweisungen können 3-5 Bankarbeitstage dauern.
• Uruguayische Banken können die Mittel für die Compliance-Prüfung einige zusätzliche Tage zurückhalten.
• Die Überweisungsgebühren variieren: Rechnen Sie auf der Absenderseite mit USD 30-80 je Überweisung sowie möglichen zusätzlichen Gebühren der Empfängerbank.
• Der Wechselkurs spielt eine Rolle: Wenn Sie in einer anderen Währung überweisen, klären Sie den für Sie angewendeten Wechselkurs.

7) Kaufnebenkosten: Stellen Sie vor einem Angebot das vollständige Budget auf

Ein klassischer Fehler ist, nur den Immobilienpreis einzukalkulieren. Die Transaktionskosten in Uruguay betragen für den Käufer zusätzlich zwischen 8% und 10%. Im Einzelnen:

Bei einer Wohnung für USD 200.000 liegen die Kaufnebenkosten für den Käufer bei etwa USD 16.000-20.000. Das ist ein erheblicher Betrag.

Jede Kostenposition erläutern wir ausführlich in unserem vollständigen Leitfaden zu den Kaufnebenkosten. Zur Rolle des uruguayischen Notars (dessen Mitwirkung in Uruguay vorgeschrieben und für die Transaktion von zentraler Bedeutung ist): Was ein uruguayischer Notar bei einem Immobilienkauf macht.

8) Die Investition aus der Ferne verwalten: Was Ihnen niemand erzählt

Sie haben die Wohnung gekauft, der Kauf wurde notariell beurkundet, alles ist perfekt. Jetzt sind Sie in Buenos Aires, San Pablo oder Madrid und brauchen jemanden, der die Wohnung verwaltet. Diesen Aspekt unterschätzen viele Investoren.

Verwaltung bei Vermietung

Immobilienverwaltungen in Uruguay berechnen für die Betreuung des Mietverhältnisses üblicherweise zwischen 8% und 12% der Monatsmiete (zuzüglich IVA). Darin enthalten sind:

• Mietersuche und Prüfung der Mietsicherheiten.
• Einzug der Mieten und Bearbeitung von Zahlungsrückständen.
• Koordination der Instandhaltung und kleinerer Reparaturen.
• Zahlung der Gemeinschaftskosten, der Contribución Inmobiliaria und anderer Steuern.

Wenn Sie die Verwaltungsprovision zur IRNR und den laufenden Fixkosten hinzurechnen, sinkt Ihre tatsächliche Nettorendite erheblich. Rechnen Sie vor dem Kauf alles vollständig durch, nicht erst danach.

Leerstand

Planen Sie mindestens 1 Monat Leerstand pro Jahr ein (realistischer: 1,5 Monate, wenn der Mieter jährlich wechselt). Leerstand bedeutet nicht nur entgangene Miete: Sie zahlen weiterhin Gemeinschaftskosten, ohne Einnahmen zu erzielen.

Gemeinschaftskosten

In Gebäuden mit zusätzlichen Einrichtungen und Dienstleistungen (Pool, Fitnessraum, Sicherheitsdienst 24h) können die Gemeinschaftskosten USD 200-400/Monat betragen. In einem Standardgebäude sind es USD 80-150/Monat. Solange die Einheit vermietet ist, trägt der Mieter diesen Betrag. Ihre Nettorendite wird jedoch auf zwei Wegen beeinflusst: In den Leerstandsmonaten tragen Sie die Kosten selbst, und hohe Gemeinschaftskosten verkleinern den Kreis potenzieller Mieter.

Steuerlicher Vertreter

Als Nichtansässiger benötigen Sie einen steuerlichen Vertreter in Uruguay, um Ihren steuerlichen Pflichten nachzukommen (Erklärung und Zahlung von IRNR, Vermögensteuer usw.). Dafür entstehen je nach Komplexität zusätzliche Kosten von USD 500-1.500 pro Jahr.

9) Rendite: für die einzelne Immobilie rechnen, statt einen Marktdurchschnitt anzusetzen

Es gibt keine offizielle Datenreihe, die eine einheitliche Rendite für Montevideo oder Uruguay ausweist, und auch keine nach einheitlichen Kriterien erstellte Rangliste der Stadtviertel. Deshalb haben wir unsere eigenen Durchschnittswerte aus diesem Leitfaden entfernt, solange die Datengrundlage geprüft wird.

Berechnen Sie für eine konkrete Immobilie zunächst die Bruttorendite — Jahresmiete geteilt durch das insgesamt investierte Kapital — und anschließend die Nettorendite, indem Sie Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Contribución, Primaria und die jeweils anfallenden Steuern abziehen. Verwenden Sie eine belegte Miete für diese Einheit oder für tatsächlich gleichwertige Vergleichsobjekte.

Die Methode und ein ausdrücklich hypothetisches Beispiel finden Sie unter So berechnen Sie die Rendite einer vermieteten Immobilie.

10) Das Profil typischer ausländischer Investoren im Jahr 2026

Auf dem uruguayischen Immobilienmarkt wurden 2025 Transaktionen im Wert von USD 2.700 Millionen abgewickelt, und die ausländische Nachfrage wächst weiter. Diese Anlegerprofile begegnen uns am häufigsten:

Argentinier

Aufgrund der räumlichen Nähe und der regionalen Verbindungen gehören sie zu den vertretenen ausländischen Anlegergruppen. Ohne eine offizielle Statistik mit klar definierter Grundgesamtheit und klar definiertem Zeitraum veröffentlichen wir hier weder einen prozentualen Anteil noch eine Investitionsspanne.

Brasilianer

Die zweitwichtigste Gruppe, besonders in Punta del Este und an der Küste von Rocha. Sie suchen regionale Diversifizierung und Strandnähe. Ihre Investitionsbeträge decken eine breitere Spanne ab.

Europäer und Nordamerikaner

Eine Anlegergruppe mit höheren Investitionsbeträgen. Viele kommen wegen des Tax Holiday (der bei Zugang über Immobilieninvestitionen jetzt mehr als USD 2 Millionen erfordert) oder wegen der Lebensqualität. Sie kaufen in Carrasco, Punta del Este und José Ignacio. Einige verbinden die Immobilieninvestition mit der steuerlichen Ansässigkeit.

Was alle gemeinsam haben

Sie suchen Rechtssicherheit, eine starke (oder zumindest berechenbare) Währung und ein Land mit funktionierender Rechtsstaatlichkeit. Uruguay bietet das weiterhin, und darin liegt sein größter Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Investitionszielen in der Region.

11) Die Unidad Indexada (UI): Was alle Ausländer verstehen müssen

Wenn Sie auf dem uruguayischen Immobilienmarkt tätig werden möchten, müssen Sie die Unidad Indexada (UI) verstehen. Es handelt sich um eine Werteinheit, die täglich an die durch den IPC (Verbraucherpreisindex) gemessene Inflation angepasst wird. Die UI wurde durch das Dekret 210/002 von 2002 geschaffen; das Gesetz 17.761 von 2004 verankerte ihre rechtlichen Grundlagen. Im Juni 2026 betrug ihr Wert ungefähr $6,59 uruguayische Pesos.

Die UI findet sich in folgenden Bereichen:

• Mietverträge: Viele Mieten werden in UI festgelegt, was bedeutet, dass der Betrag in Pesos automatisch mit der Inflation steigt.
• Steuerliche Schwellenwerte: Die Obergrenzen für vivienda promovida, der Mindestbetrag für den Tax Holiday und weitere steuerliche Größen werden in UI festgelegt.
• Berechnung von Veräußerungsgewinnen: Die Anschaffungskosten werden anhand der UI angepasst, um beim Verkauf den realen Gewinn zu bestimmen.

Der typische Fehler ausländischer Anleger: anzunehmen, dass eine in UI festgelegte Miete „fest“ sei. Das ist sie nicht. Sie steigt mit der uruguayischen Inflation, die sich in den letzten Jahren im Bereich von 5%-8% jährlich bewegt hat. Als Eigentümer ist das für Sie vorteilhaft (Ihre Einnahmen werden angepasst), aber für die Planung Ihrer Zahlungsströme müssen Sie den Mechanismus verstehen.

12) Die 10 häufigsten Fehler ausländischer Investoren

Diese Fehler beobachten wir immer wieder. Sie sind nicht theoretisch; wir sehen sie bei tatsächlichen Transaktionen mit Menschen, die dadurch Zeit und Geld verlieren:

1. Die tatsächliche Nettorendite nicht berechnen. Anleger sehen 6% brutto und nehmen an, dass sie diesen Ertrag erzielen werden. Nach IRNR, Vermögensteuer, Verwaltung, Leerstand und Gemeinschaftskosten kann netto die Hälfte übrig bleiben.
2. Kaufnebenkosten nicht einplanen. Rechnen Sie für den uruguayischen Notar, ITP, Maklerprovision und Formalitäten zusätzlich 7-9% zum Kaufpreis hinzu. Bei einem Budget von USD 200.000 darf Ihre Immobilie höchstens USD 185.000 kosten. Alle Einzelheiten unter Kaufnebenkosten.
3. Eine Reservierungszahlung ohne die Bedingung „vorbehaltlich der Prüfung der Eigentumstitel“ leisten. Zeigt die Prüfung Probleme auf (Belastungen, Gerichtsverfahren, Unregelmäßigkeiten im Register), verlieren Sie ohne diese Bedingung die Reservierungszahlung. Mit der Bedingung erhalten Sie sie zurück.
4. Bankangelegenheiten nicht vor einer verbindlichen Zusage klären. Sie haben eine Vereinbarung zum Immobilienkauf mit einer Frist von 60 Tagen unterzeichnet, aber die Bank brauchte 45 Tage für die Kontoeröffnung und weitere 15 für die Gutschrift der Überweisung. Das Ergebnis: Die Transaktion scheitert oder Sie müssen eine Fristverlängerung beantragen (die der Verkäufer ablehnen kann).
5. Die UI nicht verstehen. Sie unterzeichnen einen Mietvertrag über „4.500 UI“ und halten das für einen festen Betrag. In Pesos steigt dieser Betrag jeden Monat. Wenn Sie Einnahmen in USD planen, müssen Sie sowohl die Inflation als auch den Wechselkurs berücksichtigen.
6. Nach Stadtviertel kaufen, ohne Preis/m2 und Gemeinschaftskosten zu prüfen. Eine Wohnung in Pocitos mit Gemeinschaftskosten von USD 350/Monat kann die schlechtere Investition sein als eine Wohnung in Cordón mit Kosten von USD 100/Monat, auch wenn die erste „besser klingt“.
7. Die Gemeinschaftskosten in Gebäuden mit zusätzlichen Einrichtungen und Dienstleistungen unterschätzen. Pool, Fitnessraum, Sicherheitsdienst 24h, Veranstaltungsraum: All das wird über die Gemeinschaftskosten bezahlt. Lassen Sie sich vor einem Angebot immer die letzte Abrechnung zeigen.
8. Sich bei Neubauten in Visualisierungen verlieben, ohne die Verträge zu prüfen. Unterzeichnen Sie nichts, ohne die Baubeschreibung, den Kaufvertrag, die Regelungen zum Übergabetermin einschließlich Vertragsstrafen und die Regelung zur Preisanpassung gelesen zu haben. Weitere Einzelheiten unter Investieren in einer frühen Bauphase: Vorteile und Risiken.
9. Ohne Verwaltungskonzept kaufen. Wenn Sie nicht in Uruguay leben, benötigen Sie jemanden für die Verwaltung. Diese Kosten (8-12% der Miete) müssen vom ersten Tag an in Ihrer Finanzplanung enthalten sein.
10. Keine Ausstiegsstrategie haben. Fragen Sie sich vor dem Kauf: Wenn ich in 3 Jahren verkaufen muss, an wen verkaufe ich diese Immobilie und wie lange dauert das? Sehr spezielle Immobilien (beispielsweise Lofts mit 120 m2 in aufstrebenden Vierteln) lassen sich möglicherweise nur schwer weiterverkaufen.

13) Checkliste nach Phasen: Ihr vollständiger Fahrplan

14) Abschließende Checkliste vor der Reservierung

• Ich habe ein klares Ziel (Mieteinnahmen, Wertsteigerung oder Eigennutzung) und einen festgelegten Anlagehorizont.
• Ich habe das Gesamtbudget berechnet: Preis + 8% Kaufnebenkosten + Reserve für 3 Monate Fixkosten.
• Meine Nachweise zur Herkunft der Mittel liegen vollständig und gegebenenfalls übersetzt vor.
• Mein Bankkonto in Uruguay ist eröffnet (oder mein Überweisungsweg ist bestätigt und erprobt).
• Ich habe einen uruguayischen Notar ausgewählt (oder wähle ihn aus, bevor ich etwas unterzeichne).
• Ich habe die tatsächliche Nettorendite unter Berücksichtigung aller Kosten berechnet: IRNR, Vermögensteuer, Verwaltung, Leerstand, Gemeinschaftskosten.
• Ich habe geprüft, ob die Immobilie die Voraussetzungen für vivienda promovida erfüllt (Gesetz 18.795).
• Ich habe tatsächliche Vergleichsobjekte und eine Methode, um die Angemessenheit des Preises zu beurteilen: So beurteilen Sie, ob der Preis angemessen ist.
• Ich habe ein Verwaltungskonzept, falls ich nicht in Uruguay leben werde.
• Ich habe eine Ausstiegsstrategie: Ich weiß, an wen und innerhalb welchen Zeitraums ich bei Bedarf weiterverkaufen könnte.

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer in Uruguay eine Immobilie kaufen?

Ja. Das Gesetz 16.906 schreibt die Gleichbehandlung vor und verlangt keine vorherige Genehmigung für die Investition. Für den Kauf einer städtischen Wohnimmobilie sind weder ein Wohnsitz im Land noch ein lokaler Partner erforderlich; bei ländlichen Immobilien und bestimmten Gesellschaftsstrukturen muss das Gesetz 18.092 geprüft werden.

Quellen

• Dirección General Impositiva (DGI) — IRNR und steuerrechtliche Vorschriften: www.dgi.gub.uy
• Banco Central del Uruguay (BCU) — Wechselkurse und Unidad Indexada: www.bcu.gub.uy
• Agencia Nacional de Vivienda (ANV) — Gesetz 18.795, Förderprogramm vivienda promovida: www.anv.gub.uy
• Instituto Nacional de Estadística (INE) — Wert der Unidad Indexada: www.ine.gub.uy
• IMPO — Konsolidierte Fassung der DGI-Steuervorschriften, Titel 8 (IRNR): www.impo.com.uy
• Uruguay XXI — Investorenleitfaden, Steuersystem: www.uruguayxxi.gub.uy
• Dirección General de Registros: www.gub.uy
• Dirección Nacional de Catastro (MEF): www.gub.uy

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