Führt ein Immobilienkauf zur Ansässigkeit in Uruguay?

Gibt es in Uruguay eine Ansässigkeit durch Immobilieninvestitionen?

Der Kauf einer Immobilie verleiht keine Aufenthaltserlaubnis und funktioniert auch nicht als „Golden Visa“. Die Aufenthaltserlaubnis wird bei der Einwanderungsbehörde in einem eigenen Verfahren beantragt. Eine Immobilieninvestition kann dagegen einen Tatbestand der steuerlichen Ansässigkeit erfüllen. Dafür müssen jedoch die Anforderungen an den Schwellenwert, den Erwerbszeitpunkt und die Eigentumsverhältnisse sowie bei einem der Wege auch an die tatsächliche Anwesenheit erfüllt sein.

Offizielle Quellen: Aufenthaltserlaubnis · steuerliche Ansässigkeit.

Ein Kauf macht Sie zum Eigentümer; die Ansässigkeit erfordert ein gesondertes Verfahren

Wenn Sie eine Immobilie in Uruguay kaufen, werden Sie Eigentümer, erhalten aber nicht automatisch eine cédula oder eine Bescheinigung über die steuerliche Ansässigkeit. Der Kauf kann allerdings einen der Tatbestände der steuerlichen Ansässigkeit erfüllen, sofern der geforderte Wert erreicht wird und beim am häufigsten genutzten Weg zusätzlich eine Mindestaufenthaltsdauer eingehalten wird.

Die richtige Antwort hängt davon ab, welches Ziel Sie verfolgen, denn es handelt sich um drei unterschiedliche Dinge:

• Wenn Sie rechtmäßig in Uruguay leben und die cédula erhalten möchten, müssen Sie eine Aufenthaltserlaubnis beantragen.
• Wenn Uruguay Sie für steuerliche Zwecke als ansässig anerkennen soll, müssen Sie einen Tatbestand der steuerlichen Ansässigkeit erfüllen und die Bescheinigung bei der DGI beantragen.
• Wenn Sie die als Tax Holiday bekannte Vergünstigung für neue Steueransässige nutzen möchten, gilt seit 2026 eine neue Regelung mit eigenen Voraussetzungen.

Diese drei Bereiche hängen zusammen, sind aber nicht austauschbar. Sie sollten sie mit einem Steuerberater und einem uruguayischen Notar klären, bevor Sie eine Immobilie auswählen.

Die richtige Reihenfolge spart viel Geld. Zuerst klären Sie mit Ihrem Steuerberater, welcher Tatbestand für Sie geeignet ist. Danach suchen Sie eine Immobilie, die die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt und auch für sich genommen ein guter Kauf ist. Bei INGAR suchen und analysieren wir Immobilien entsprechend diesem Ziel, stimmen die Unterlagen mit dem von Ihnen gewählten uruguayischen Notar ab und arbeiten mit Ihrem Steuerberater zusammen. Schreiben Sie uns über WhatsApp, sehen Sie sich die Dienstleistungen für ausländische Kunden an oder schätzen Sie Ihren finanziellen Aufwand mit dem Kaufkostenrechner.

Aufenthaltserlaubnis, steuerliche Ansässigkeit und Staatsbürgerschaft sind nicht dasselbe

Die Aufenthaltserlaubnis ist der aufenthaltsrechtliche Status, der es ermöglicht, sich im Land niederzulassen und die cédula zu beantragen. Die Voraussetzungen hängen von der Staatsangehörigkeit und der aufenthaltsrechtlichen Kategorie ab. Ein eigenes Haus kann zur Dokumentation beitragen, doch ein gewöhnlicher Immobilienkauf verleiht nicht automatisch eine Aufenthaltserlaubnis.

Die steuerliche Ansässigkeit bestimmt die steuerliche Verbindung zu Uruguay. Sie entsteht durch die Tatbestände des Artikels 2 von Titel 7 und der zugehörigen Durchführungsbestimmungen: tatsächliche Anwesenheit, Mittelpunkt der Lebensinteressen, Schwerpunkt der Tätigkeiten oder bestimmte Investitionen.

Für die Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung gibt es ein drittes Verfahren mit eigenen Voraussetzungen und Fristen.

Deshalb können Sie eine Aufenthaltserlaubnis besitzen, ohne steuerlich ansässig zu sein, oder einen steuerlichen Ansässigkeitstatbestand erfüllen, bevor das Einwanderungsverfahren abgeschlossen ist. Ihre konkrete Situation kann außerdem von den Regeln Ihres Herkunftslandes und von Doppelbesteuerungsabkommen beeinflusst werden.

Die beiden Wege zur steuerlichen Ansässigkeit über Immobilien

Artikel 5-BIS des Dekrets 148/007 legt fest, dass „sofern der Steuerpflichtige nicht seine steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land nachweist“ angenommen wird, eine Person habe die Grundlage ihrer wirtschaftlichen Interessen in Uruguay, wenn sie folgende Investition hält:

Beachten Sie die letzte Spalte, denn hier passiert häufig ein Fehler: Das Datum 1º Juli 2020 steht ausschließlich in Buchstabe c). Es darf nicht automatisch auf den Weg über UI 15.000.000 übertragen werden, der in einem anderen Buchstaben geregelt ist und dieses Datum nicht enthält.

Derselbe Artikel sieht außerdem zwei Wege über Unternehmensinvestitionen vor — eine Investition in ein Unternehmen von mehr als UI 45.000.000 im Rahmen von Projekten, die zu Projekten von nationalem Interesse erklärt wurden, oder von mehr als UI 15.000.000 unter anderen Voraussetzungen —, die über den Umfang dieses Leitfadens hinausgehen.

Daneben gibt es den allgemeinen Tatbestand aus Artikel 2 Buchstabe A) von Titel 7: „dass sich die Person während des Kalenderjahres mehr als 183 (einhundertdreiundachtzig) Tage auf uruguayischem Staatsgebiet aufhält“. Bei dieser Berechnung werden vorübergehende Abwesenheiten unter den Bedingungen der Durchführungsbestimmungen mitgerechnet, „sofern der Steuerpflichtige nicht seine steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land nachweist“.

Wie die Tage gezählt werden und was nicht zählt

Artikel 5-BIS ist eindeutig: Berücksichtigt werden „alle Tage, an denen eine tatsächliche Anwesenheit im Land verzeichnet wird, unabhängig von der Uhrzeit der Ein- oder Ausreise“. Transittage werden jedoch nicht mitgerechnet, wenn Sie als Passagier zwischen Drittländern reisen.

Abwesenheiten gelten als vorübergehend, „soweit sie dreißig aufeinanderfolgende Tage nicht überschreiten“, es sei denn, Sie weisen Ihre steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land durch eine Bescheinigung der zuständigen Steuerbehörde nach.

Praktisch bedeutet das: Rechnen Sie bei Ihrer Kalenderplanung weder Zwischenstopps noch Transittage mit. Für die 60 Tage des Weges über UI 3.500.000 dürfen Sie auch vorübergehende Abwesenheiten nicht hinzurechnen. Die DGI verlangt Unterlagen der Einwanderungsbehörde als Nachweis der Aufenthaltsdauer.

Der Kauf führt nicht automatisch zum Ergebnis

Die Wege über Immobilien begründen Vermutungen dafür, dass die Person die Grundlage ihrer wirtschaftlichen Interessen nach Uruguay verlegt hat. Artikel 5-BIS beginnt jedoch mit einem entscheidenden Vorbehalt: Die Vermutung gilt, „sofern der Steuerpflichtige nicht seine steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land nachweist“. Dieser Nachweis „ist ausschließlich durch eine Ansässigkeitsbescheinigung der zuständigen Steuerbehörde des betreffenden Staates zu erbringen“.

Das ist besonders wichtig, wenn Sie Ihre steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Staat beibehalten möchten. Ein Kauf oberhalb des Schwellenwerts und 60 Tage Aufenthalt in Uruguay sollten nicht für sich genommen als Garantie dargestellt werden, ohne zuvor zu prüfen:

1. ob ein anderes Land Sie bereits als steuerlich ansässig betrachtet;
2. ob eine doppelte Ansässigkeit entstehen kann;
3. ob ein anwendbares Abkommen besteht und nach welchen Regeln es einen solchen Fall klärt;
4. und welche Unterlagen die DGI für das betreffende Steuerjahr verlangen wird.

Die uruguayische Bescheinigung wird bei der DGI beantragt. Sie wird weder vom Immobilienunternehmen noch vom uruguayischen Notar oder von der Bank ausgestellt.

Welchen Beträgen die Schwellenwerte entsprechen und warum wir keinen exakten Gegenwert veröffentlichen

Die Grenzen sind in Unidades Indexadas festgelegt, nicht in Dollar. Die UI wird entsprechend der Inflation angepasst. Zusätzlich verändert der Wechselkurs ihren Gegenwert in ausländischer Währung. Deshalb kann jeder Dollarbetrag, den Sie hier oder anderswo lesen, zum Zeitpunkt Ihrer Unterschrift bereits veraltet sein.

Zur Orientierung: UI 3.500.000 liegen in der Größenordnung einer halben Million Dollar und UI 15.000.000 in der Größenordnung von zweieinhalb Millionen, nach den Werten von Mitte 2026. Diese Größenordnungen sollen Ihnen zeigen, ob das Thema für Sie infrage kommt. Sie eignen sich nicht dazu, den Kaufpreis bei einer Reservierung festzulegen. Die zum Verkauf stehenden Immobilien, die beim jeweiligen Tageskurs aktuell den entsprechenden Schwellenwert überschreiten, finden Sie auf unserer Seite zur steuerlichen Ansässigkeit.

Es gibt einen weiteren, grundlegenderen Grund, nicht mit dem Dollarpreis zu arbeiten. Die Durchführungsbestimmungen vergleichen nicht den Angebotspreis mit dem tagesaktuellen Schwellenwert: Für diese Tatbestände werden die fortgeschriebenen steuerlichen Anschaffungskosten jeder Immobilie berücksichtigt, bewertet nach Artikel 26 des Dekrets 148/007. Das ist ein anderer Betrag.

In der Praxis bedeutet das:

• Die Investition muss den Schwellenwert überschreiten; ein gleich hoher Betrag reicht nicht aus.
• Mehrere Immobilien können berücksichtigt werden, sofern die Unterlagen jeden Erwerb und dessen Wert belegen.
• Provisionen, Honorare und Steuern beim Kauf dürfen nicht zum Kaufpreis hinzugerechnet werden, in der Annahme, sie seien Teil der anrechenbaren Investition.
• Die Berechnung muss zum 31 Dezember jedes Jahres erneut durchgeführt werden, für das der Tatbestand nachgewiesen werden soll.

Wenn Ihr Ziel davon abhängt, UI 3.500.000 zu überschreiten, lässt ein Kauf zu einem nur knapp darüberliegenden Gegenwert wenig Spielraum für Veränderungen der UI, des Dollars und der fortgeschriebenen steuerlichen Anschaffungskosten. Den exakten Betrag ermittelt ein Steuerberater anhand der Daten des Geschäfts.

Was sich 2026 geändert hat: die Zuzüglerregelung

Artikel 648 des Gesetzes 20.446 hat Artikel 24-Bis in Titel 7 eingefügt. Er gilt für „natürliche Personen, die ab dem 1º Januar 2026 in der Republik steuerlich ansässig werden“.

Die Regelung ermöglicht die Wahl der Besteuerung nach der IRNR „für das Steuerjahr, in dem der Wechsel der Ansässigkeit erfolgt, und für die zehn folgenden Steuerjahre“ — insgesamt also elf —, „einmalig und ausschließlich in Bezug auf die in Nummer 2) des ersten Absatzes von Artikel 6º genannten Einkünfte“: bestimmte Kapitaleinkünfte im Zusammenhang mit nicht ansässigen Rechtsträgern.

Es handelt sich nicht um eine allgemeine Steuerbefreiung. Die Regelung erfasst nicht automatisch Arbeitseinkünfte, Mieteinnahmen oder andere Einkünfte aus uruguayischen Quellen, sämtliche Vermögenswerte oder Strukturen im Ausland ohne Prüfung ihrer Art, die Vermögensteuer oder Ihre fortbestehenden Verpflichtungen in einem anderen Land.

Der Ausdruck Tax Holiday dient als Bezeichnung der Regelung. Die Planung muss sich jedoch auf den Gesetzestext und die tatsächliche Zusammensetzung des Vermögens stützen, nicht auf diese Kurzbezeichnung.

Die drei Zugangsmöglichkeiten

Der Artikel verlangt, dass mindestens eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt wird:

1. Immobilien im Wert von mehr als UI 12.500.000, „nach Maßgabe der Durchführungsbestimmungen“.
2. Kapitalzuführung an Investmentfonds, die der Finanzierung von Produktionsprojekten oder produktionsbezogener Forschung oder Innovation dienen, in Höhe von mindestens UI 625.000 jährlich, ebenfalls nach Maßgabe der Durchführungsbestimmungen.
3. Erfüllung des Tatbestands von mehr als 183 Tagen. Wer ab 2026 steuerlich ansässig wird und diesen Tatbestand „in jedem Steuerjahr“ erfüllt, kann die Option ohne die vorgenannten Investitionen ausüben.

Das Dekret 188/026 regelte den Weg über Immobilien näher. Das Dekret 225/026, veröffentlicht am 29/09/2026, änderte diese Bestimmungen. Drei Regeln sollten Sie dabei beachten. Erstens werden nur Immobilien berücksichtigt, die ab dem 1º September 2025 erworben wurden. Die Investition wird zum Kurs des letzten Tages des Vormonats in UI umgerechnet. Zweitens werden bei städtischen Immobilien in Departamentos, die weder eine Küste am Río de la Plata noch am Atlantischen Ozean haben, die steuerlichen Anschaffungskosten für diese Prüfung um 100 % erhöht. Drittens können diese Immobilien zugleich diejenigen sein, die zur Begründung der steuerlichen Ansässigkeit nach den Buchstaben a) oder c) von Artikel 5-Bis verwendet werden. Beim Weg über Investmentfonds sind dagegen noch die vom Ministerio de Economía y Finanzas festzulegenden Formvorschriften, Vorgaben und Bedingungen zu beachten.

In allen Fällen ist zwingende Voraussetzung, dass Sie in den beiden unmittelbar vorangegangenen Steuerjahren nicht steuerlich ansässig waren und die Regelung aus Artikel 24 nicht genutzt haben. Wer sie bereits genutzt hat, kann nach Ablauf ihrer Laufzeit nur die weiter unten erläuterten Anschlussoptionen in Anspruch nehmen.

Das Detail, das fast niemand anspricht: Was nach den elf Steuerjahren geschieht

Hier liegt der Teil der Regelung, der in Zusammenfassungen selten vorkommt. Nach Ablauf der im ersten Absatz vorgesehenen Frist eröffnet das Gesetz zwei zusätzliche Optionen:

Das Gesetz ergänzt zwei finanziell bedeutsame Präzisierungen:

• Den niedrigeren Festbetrag können auch diejenigen nutzen, die eine Direktinvestition in ein Unternehmen von mehr als UI 45.000.000 tätigen, um dessen Produktionskapazität zu erhöhen.
• Die Ehepartner der Personen, die sich für diese Option entschieden haben, können dieselbe Option ausüben und zahlen dabei 15 % der genannten Festbeträge als Steuer.

Die Festbetragsoption gilt jeweils für ein Jahr und kann „bis zu zwanzig Steuerjahre nach dem Jahr der erstmaligen Optionsausübung“ genutzt werden. Der gesamte Zeithorizont der Regelung reicht damit deutlich über die häufig genannten „elf Jahre“ hinaus.

Außerdem gibt es eine Übergangsregel: Personen, die die Option aus Artikel 24 genutzt haben und bei denen die Laufzeit vor dem 1º Januar 2026 endete, können nur diese Anschlussoptionen ausüben. Dasselbe gilt für Personen, deren Laufzeit am 31 Dezember 2025 noch nicht abgelaufen war, für die Steuerjahre nach ihrem Ablauf.

Was die Alternative von 183 Tagen tatsächlich bedeutet

Wenn Sie ab 2026 steuerlich ansässig werden und sich mehr als 183 Tage im Land aufhalten, können Sie die Option nach Artikel 24-Bis ohne die Immobilieninvestition von UI 12.500.000 und ohne die jährliche Kapitalzuführung ausüben.

Die Voraussetzung muss jedoch nicht nur einmal für den gesamten Zeitraum erfüllt werden: Das Gesetz verlangt, den Tatbestand der tatsächlichen Anwesenheit in jedem Steuerjahr zu erfüllen, in dem diese Alternative genutzt wird.

Deshalb wäre die Aussage „Leben Sie einmal sechs Monate hier und erhalten Sie elf Jahre lang die Vergünstigung“ falsch. Die Aufenthalte müssen Jahr für Jahr geplant und dokumentiert werden.

Ebenso falsch wäre es, eine Immobilie für zwei Millionen Dollar nur deshalb zu kaufen, weil eine Anzeige automatischen Zugang zur Vergünstigung verspricht: Der Buchstabe zu Immobilien verweist für die Festlegung der Investitionsbedingungen ausdrücklich auf die Durchführungsbestimmungen. Bevor Sie einen Kauf auf diesen Weg stützen, klären Sie mit einem Steuerberater — und gegebenenfalls mit der DGI —, welche aktuellen Durchführungsbestimmungen für die Bewertung, den Nachweis und die Aufrechterhaltung dieser Investition gelten.

Steuerliche Ansässigkeit und Steuervergünstigung: zwei unterschiedliche Schwellenwerte

Diese Unterscheidung verhindert den teuersten Fehler:

Ein Kauf kann für das Erste ausreichen, aber nicht für das Zweite. Und eine Person kann durch tatsächliche Anwesenheit steuerlich ansässig werden und für den Zugang zur Regelung überhaupt keinen Kauf benötigen, sich aber dennoch für den Erwerb einer Wohnimmobilie entscheiden, weil dies aus Vermögenssicht sinnvoll ist.

Eine Immobilie wählen Sie nach Qualität, Preis, Wiederverkäuflichkeit und Eignung für Ihre Lebensplanung aus. Ein steuerlicher Schwellenwert macht eine mittelmäßige Immobilie nicht zu einem guten Kauf.

Was Sie vor der Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung prüfen sollten

1. Den konkreten steuerlichen Tatbestand

Beginnen Sie nicht mit der Suche nach „einer Immobilie für eine halbe Million für die Ansässigkeit“. Lassen Sie zuerst einen Steuerberater feststellen, welcher Tatbestand zu Ihrer Situation passt und ob der Nachweis einer Ansässigkeit in einem anderen Land die Vermutung aufgrund der Immobilieninvestition beeinflussen kann.

2. Den anrechenbaren Wert

Der Marktpreis, der insgesamt von Ihrem Konto abfließende Betrag und die fortgeschriebenen steuerlichen Anschaffungskosten sind nicht derselbe Betrag. Lassen Sie sich die Berechnung in UI mit ausreichendem Spielraum erstellen, bevor Sie sich verpflichten.

3. Die Eigentumsverhältnisse und die Unterlagen

Die DGI verlangt Belege und eine notarielle Bescheinigung zum Nachweis der Investition. Eine Übertragung von Besitzrechten ist nicht gleichbedeutend mit dem Kauf einer Immobilie, deren Eigentumskette geprüft wurde und deren Erwerb eingetragen werden kann.

Besitzrechte erfordern eine andere Prüfung. Es gibt keine Grundlage für die Aussage, dass jede solche Übertragung automatisch ausgeschlossen ist. Ebenso wenig darf jedoch vorausgesetzt werden, dass sie die Voraussetzungen erfüllt. Wenn das Geschäft der steuerlichen Ansässigkeit dienen soll, reservieren Sie nicht ohne vorherige schriftliche Bestätigung des uruguayischen Notars und des Steuerberaters.

4. Die Anwesenheitstage

Es zählen Tage tatsächlicher Anwesenheit, ohne Transittage. Die DGI verlangt dafür Unterlagen der Einwanderungsbehörde.

5. Die Verbindung zu Ihrem Herkunftsland

Uruguay kann Sie als steuerlich ansässig betrachten und ein anderes Land ebenfalls. US-amerikanische Staatsangehörige unterliegen beispielsweise aufgrund ihrer Staatsbürgerschaft weiterhin Steuerpflichten auf US-Bundesebene. In anderen Ländern können der Wohnsitz, eine ständige Wohnstätte, die Familie oder der Mittelpunkt der Interessen ausschlaggebend sein. Das Ausscheiden aus der bisherigen steuerlichen Ansässigkeit wird mit einem Berater aus der betreffenden Rechtsordnung geplant.

Die Kaufkosten zählen nicht zum Schwellenwert

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Immobilienprovision, notarielle Honorare und Beiträge, ITP, Bescheinigungen, Eintragungskosten, Bankkosten und bei einer Finanzierung auch Kreditkosten an.

Sie sollten weder einen allgemeingültigen Prozentsatz ansetzen noch annehmen, dass diese Ausgaben zum Erreichen des Investitionsschwellenwerts beitragen. Lassen Sie sich zwei getrennte Beträge nennen: die Gesamtkosten für den Kaufabschluss und den Wert, den der Steuerberater für den steuerlichen Tatbestand als anrechenbar betrachtet. Die Aufschlüsselung des ersten Betrags finden Sie in diesem Leitfaden, die Abwicklung der Zahlung aus dem Ausland unter So überweisen Sie das Geld.

Ein Hinweis zur ITP

Die ITP beträgt für den Käufer 2 % und für den Verkäufer 2 %. Bei Immobilien ist die Bemessungsgrundlage der anhand des IPC fortgeschriebene amtliche Wert von Catastro. Ergibt diese Fortschreibung einen höheren Wert als den im Rechtsgeschäft vereinbarten Preis, wird dieser Preis zur Bemessungsgrundlage.

Es gilt also nicht „der höhere Wert aus Kaufpreis und Katasterwert“. Außerdem darf die Bemessungsgrundlage der ITP nicht mit den steuerlichen Anschaffungskosten verwechselt werden, die zum Nachweis einer Investition für die Ansässigkeit verwendet werden: Es handelt sich um zwei unterschiedliche Berechnungen für dieselbe Immobilie.

Eine Vorgehensweise, die einen Kauf für den falschen Tatbestand vermeidet

1. Bevor Sie Immobilien ansehen: Bringen Sie Ihren uruguayischen Steuerberater und gegebenenfalls den Berater in Ihrem Herkunftsland zusammen. Klären Sie steuerliche Ansässigkeit, Zuzüglerregelung und Aufenthaltsplanung jeweils gesondert.
2. Vor der Reservierung: Wählen Sie Ihren eigenen uruguayischen Notar und lassen Sie sich die Eigentumsverhältnisse, die Eigentumskette und die Unterlagen bestätigen, die er für die DGI ausstellen kann.
3. Bei der Budgetplanung: Trennen Sie Kaufpreis, Abschlusskosten und anrechenbaren Wert. Planen Sie Spielraum oberhalb des Schwellenwerts ein.
4. Während des Jahres: Bewahren Sie die Nachweise Ihrer Ein- und Ausreisen und alle Erwerbsunterlagen auf. Warten Sie nicht bis Dezember, um die Akte nachträglich zusammenzustellen.
5. Bei der Beantragung der Bescheinigung: Reichen Sie das Formular und die Unterlagen ein, die die DGI für den gewählten Tatbestand verlangt. Die Bescheinigung ersetzt keine Prüfung einer möglichen doppelten Ansässigkeit.
6. Wenn Sie die Zuzüglerregelung wählen möchten: Lassen Sie sich gezielt zu den erfassten Einkünften, der von Ihnen genutzten Voraussetzung und der Form der Optionsausübung beraten.

Häufig gestellte Fragen

Führt ein Immobilienkauf zur Ansässigkeit in Uruguay?

Nicht allein dadurch. Der Kauf verleiht weder eine Aufenthaltserlaubnis noch eine cédula. Er kann einen Tatbestand der steuerlichen Ansässigkeit erfüllen, wenn die Schwellenwerte aus Artikel 5-BIS des Dekrets 148/007 überschritten werden: mehr als UI 3.500.000 bei mindestens 60 Tagen tatsächlicher Anwesenheit oder mehr als UI 15.000.000 ohne Mindestzahl an Tagen in diesem Buchstaben.

Wie viel muss für die steuerliche Ansässigkeit über Immobilien investiert werden?

Mehr als UI 3.500.000, wenn Sie zusätzlich mindestens 60 Tage tatsächliche Anwesenheit im Kalenderjahr nachweisen. Dabei zählen nur Investitionen, die seit dem 1º Juli 2020 getätigt wurden. Oder mehr als UI 15.000.000, wobei dieser Buchstabe keine Mindestzahl an Tagen festlegt. Angerechnet werden die fortgeschriebenen steuerlichen Anschaffungskosten jeder Immobilie, nicht der gezahlte Preis.

Wie viele Tage müssen Sie sich in Uruguay aufhalten?

Das hängt vom Tatbestand ab: 60 Tage für den Weg über UI 3.500.000, mehr als 183 Tage für den allgemeinen Tatbestand aus Artikel 2 von Titel 7. Es zählen Tage tatsächlicher Anwesenheit; Transittage auf Reisen zwischen Drittländern werden nicht mitgerechnet.

Dauert der Tax Holiday elf Jahre?

Artikel 24-Bis ermöglicht die Besteuerung nach der IRNR für das Steuerjahr des Ansässigkeitswechsels und die zehn folgenden Steuerjahre — insgesamt elf. Nach Ablauf dieser Frist eröffnet das Gesetz jedoch zwei zusätzliche Optionen: IRPF mit 50 % des Steuersatzes für fünf Steuerjahre oder einen jährlichen Festbetrag in UI. Die Festbetragsoption kann bis zu zwanzig Steuerjahre nach der ersten Optionsausübung genutzt werden.

Muss ich für den Zugang zur Zuzüglerregelung eine Immobilie kaufen?

Nicht unbedingt. Wer ab 2026 steuerlich ansässig wird und den Tatbestand von mehr als 183 Tagen in jedem Steuerjahr erfüllt, kann die Option ohne die Immobilieninvestition von UI 12.500.000 und ohne die jährliche Kapitalzuführung von UI 625.000 ausüben.

Befreit mich die Regelung von allen Steuern?

Nein. Die Option erfasst ausschließlich die Einkünfte aus Nummer 2) des ersten Absatzes von Artikel 6º von Titel 7. Sie umfasst weder Arbeitseinkünfte, Mieteinnahmen oder andere Einkünfte aus uruguayischen Quellen noch die Vermögensteuer oder Ihre Verpflichtungen in einem anderen Land.

Ist eine Übertragung von Besitzrechten geeignet?

Das darf nicht vorausgesetzt werden. Die DGI verlangt Belege und eine notarielle Bescheinigung. Eine Übertragung von Besitzrechten ist nicht gleichbedeutend mit einem Kauf, bei dem die Eigentumskette geprüft wurde und der Erwerb eingetragen werden kann. Wenn das Geschäft der steuerlichen Ansässigkeit dienen soll, lassen Sie sich die Eignung vor der Reservierung schriftlich vom uruguayischen Notar und vom Steuerberater bestätigen.

Kann ich meine steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land beibehalten?

Die Vermutungen aufgrund einer Investition nach Artikel 5-BIS gelten, „sofern der Steuerpflichtige nicht seine steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land nachweist“. Dieser Nachweis erfolgt ausschließlich durch die Bescheinigung der Steuerbehörde des betreffenden Staates. Es kann eine doppelte Ansässigkeit geben, und es können Abkommen anwendbar sein: Das müssen Ihr Steuerberater und ein Berater aus der Rechtsordnung Ihres Herkunftslandes prüfen.

Gibt es in Uruguay eine Ansässigkeit durch Investitionen?

Nicht in Form einer automatischen Aufenthaltserlaubnis oder eines „Golden Visa“. Die Aufenthaltserlaubnis wird bei der Einwanderungsbehörde beantragt. Die Immobilie kann einen Tatbestand der steuerlichen Ansässigkeit erfüllen, wenn der Schwellenwert und sämtliche zugehörigen Bedingungen eingehalten werden.

Das Wesentliche im Überblick

Ein Immobilienkauf verleiht weder automatisch eine Aufenthaltserlaubnis noch die steuerliche Ansässigkeit. Eine Immobilieninvestition kann die steuerliche Ansässigkeit über zwei Wege begründen — mehr als UI 3.500.000 mit 60 Tagen oder mehr als UI 15.000.000 ohne Mindestzahl an Tagen in diesem Buchstaben. Seit 2026 gibt es außerdem eine Regelung für neue Steueransässige mit eigenen Schwellenwerten.

Es geht nicht darum, so viel zu kaufen, bis eine bestimmte Zahl erreicht ist. Entscheidend ist, zuerst den richtigen steuerlichen Weg zu wählen und anschließend eine Immobilie zu kaufen, die auch dann ein guter Kauf bleibt, wenn sich die Steuervergünstigung ändert oder in Ihrem Fall nicht anwendbar ist.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen mit Stand vom 17 Oktober 2026 auf Grundlage der bei IMPO und im Texto Ordenado eingesehenen Vorschriften. Er ersetzt keine steuerliche, aufenthaltsrechtliche, rechtliche oder notarielle Beratung. Die Schwellenwerte sind in Unidades Indexadas festgelegt; ihr Gegenwert in ausländischer Währung verändert sich laufend.

Quellen

• Dekret 148/007 — Artikel 5-BIS: Aufenthalt, Mittelpunkt der Lebensinteressen und Vermutungen aufgrund von Investitionen (IMPO)
• Dekret 148/007 — Artikel 26: fortgeschriebene steuerliche Anschaffungskosten von Immobilien (IMPO)
• Texto Ordenado 2023, Titel 7 — Artikel 2, 6, 24 und 24-Bis: steuerliche Ansässigkeit und Zuzüglerregelung (IMPO)
• Gesetz 20.446 — Einführung der seit 2026 geltenden Zuzüglerregelung (IMPO)
• Texto Ordenado 2023, Titel 19 — Artikel 5 und 7: Bemessungsgrundlage und Steuersätze der ITP (IMPO)
• Código Civil — Artikel 1673: Kosten der notariellen Beurkundung (IMPO)
• DGI — Tatbestände der steuerlichen Ansässigkeit, Bescheinigung und Wert der Unidad Indexada

Vorschriften eingesehen am 17 Oktober 2026.

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