Mietrendite in Montevideo 2026: brutto und netto

Für Montevideo oder Uruguay gibt es keine einheitliche offizielle Mietrendite. Bei einer konkreten Immobilie ergibt sich die Bruttorendite aus der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis; für die Nettorendite werden Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Steuern und sonstige Kosten abgezogen und der verbleibende Ertrag durch das gesamte investierte Kapital geteilt.

Zum Vergleich dieser Mieterträge mit Alternativen, die von Unternehmen, Währungen oder Technologie abhängen, erläutern wir in einem eigenen Beitrag, welchen Beitrag eine Immobilie im Zeitalter der KI leisten kann.

Der Índice INGAR veröffentlicht eine Rangliste der Bruttorenditen nach Stadtviertel und Immobilientyp auf Grundlage von Angebotspreisen. Sie dient dem Vergleich von Marktsegmenten, nicht der Prognose der Nettorendite einer einzelnen Immobilie: Diese wird anhand ihres Kaufpreises, ihrer belegten Mieteinnahmen und ihrer Kosten mit offengelegten Annahmen berechnet. Aktuellen Índice INGAR ansehen →

Die beiden Formeln

Bruttorendite

(Monatsmiete × 12) / Kaufpreis × 100. Sie dient einer ersten Auswahl, berücksichtigt jedoch weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten.

Nettorendite

(Tatsächlich vereinnahmte Miete − sämtliche Kosten des Eigentümers) / gesamtes investiertes Kapital × 100.

Das gesamte investierte Kapital umfasst den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten und die anfänglichen Mittel für die Herrichtung der Immobilie. Die jährlichen Kosten können Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, Contribución, Primaria, vom Eigentümer zu tragende Gemeinschaftskosten sowie die Besteuerung der Mieteinkünfte umfassen.

Hypothetisches Beispiel zum Nachrechnen

Dieses Beispiel veranschaulicht die Berechnung; es beschreibt weder den Durchschnitt in Montevideo noch eine reale Immobilie.

Annahme	Betrag
Kaufpreis	USD 120.000
Angenommene Kaufnebenkosten	USD 10.000
Gesamtkapital	USD 130.000
Angenommene Monatsmiete	USD 700
Vertragliche Jahresmiete	USD 8.400

Die Bruttorendite bezogen auf den Kaufpreis wäre 8.400 / 120.000 = 7,0%. Für die Nettoberechnung nehmen wir einen Monat ohne Mieteinnahmen (USD 700), Verwaltungskosten (USD 840), Instandhaltung und Kosten für das Katastergrundstück (padrón) (USD 1.000) sowie die im Beispiel angesetzten Steuern (USD 882) an. Der Nettoüberschuss betrüge USD 4.978 und die Nettorendite bezogen auf USD 130.000 läge bei 3,83%.

Ersetzen Sie jede Annahme durch den tatsächlichen Wert. Die Steuer von USD 882 entspricht, ausschließlich zur Veranschaulichung der Rechnung, 10,5% der Bruttomiete: Die DGI veröffentlicht diesen Satz für den Steuereinbehalt beziehungsweise die Vorauszahlung bei bestimmten Einkünften von steuerlich Nichtansässigen. Die endgültige Steuerberechnung und die Wahlmöglichkeiten hängen jedoch vom jeweiligen Steuerpflichtigen ab. Übernehmen Sie diesen Ansatz nicht ohne steuerliche Prüfung.

Welche Miete Sie ansetzen sollten

Nutzen Sie vorzugsweise und in dieser Reihenfolge: den laufenden Mietvertrag der Immobilie; aktuelle Zahlungsbelege; vergleichbare Mietverträge im selben Gebäude; und Vergleichsobjekte, die hinsichtlich Typ, Zustand und Lage tatsächlich gleichwertig sind. Eine veröffentlichte Anzeige gibt eine Erwartung wieder, keine tatsächlich vereinnahmte Miete.

Das INE veröffentlicht Durchschnittswerte für Mietverträge, die durch Verwaltungsdaten erfasst werden. Sie liefern Kontext mit einem bestimmten zeitlichen Bezug und Erfassungsumfang; sie ersetzen nicht die Miete einer einzelnen Immobilie und ergeben für sich genommen auch keine Rendite, da sie keinen vergleichbaren Kaufpreis desselben Objekts enthalten.

Welche Kosten Sie nicht vergessen sollten

Leerstand und Zahlungsverzug.
Verwaltung und Kosten der Mietersuche.
Laufende Instandhaltung und Ersatzbeschaffungen.
Contribución Inmobiliaria und Impuesto de Primaria.
Versicherung und Bankkosten.
Gemeinschaftskosten, die laut Vertrag vom Eigentümer zu tragen sind.
IRPF oder IRNR je nach steuerlicher Situation.
Kaufnebenkosten als Teil des investierten Kapitals.

So vergleichen Sie zwei Immobilien

Verwenden Sie denselben Zeitraum, dieselbe Währung und dieselben Kriterien für die Kosten. Vergleichen Sie keine Bruttoeinnahmen aus einer zeitlich befristeten Vermietung mit Nettoeinnahmen aus einem Jahresmietvertrag und keinen Angebotspreis mit einem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis. Prüfen Sie die Auswirkungen veränderter Annahmen mit mindestens drei Miethöhen, zwei Leerstandsansätzen und einer Instandhaltungsreserve.

Prüfpunkt	Immobilie A	Immobilie B
Gesamtkapital	Kaufpreis + Kosten des Kaufabschlusses + Herrichtung	Kaufpreis + Kosten des Kaufabschlusses + Herrichtung
Einnahmen	Gleiche Vertragsart	Gleiche Vertragsart
Leerstand	Gleiche Annahme	Gleiche Annahme
Kosten	Gleiche Kriterien	Gleiche Kriterien

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Mietrendite in Montevideo?

Es gibt keine einheitliche offizielle Zahl. Berechnen Sie die Rendite für die jeweilige Immobilie anhand des Gesamtpreises und der belegten Mieteinnahmen; ein Durchschnittswert kann irreführend sein, wenn Immobilientyp, Lage, Vertrag, Zeitraum und Kosten nicht vergleichbar sind.

Wie hoch ist die Mietrendite in Uruguay?

Auch landesweit gibt es keinen vergleichbaren offiziellen Durchschnittswert. Märkte, Wohnungstypen und Verträge unterscheiden sich; das Ergebnis muss für jedes Objekt berechnet und anschließend unter einheitlichen Annahmen verglichen werden.

Sollten Sie die Brutto- oder die Nettorendite verwenden?

Die Bruttorendite dient einer ersten Auswahl. Verwenden Sie für Ihre Entscheidung die Nettorendite bezogen auf das gesamte investierte Kapital und berücksichtigen Sie dabei Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Steuern und Ausgaben.

Offizielle Quellen

Das Beispiel ist hypothetisch und stellt weder eine Steuerberatung noch eine Renditeprognose dar.