Que impostos um argentino paga por um apartamento no Uruguai (2026): guia completo dos dois lados
INGAR · · Análise
Resposta direta: um argentino não residente que compra um apartamento em Montevidéu pode pagar no Uruguai ITP na compra (imposto sobre a transmissão do imóvel), IRNR sobre o aluguel (imposto de renda dos não residentes), Impuesto al Patrimonio (imposto sobre o patrimônio), Contribución Inmobiliaria (imposto predial cobrado pela Intendencia, a prefeitura departamental) e Impuesto de Enseñanza Primaria (imposto nacional destinado à educação pública).
O ITP do comprador é de 2% sobre o valor real do Catastro (o cadastro oficial de imóveis do Uruguai) atualizado, salvo quando esse valor for maior que o preço do ato. Nos aluguéis, a retenção ou a antecipação habitual do IRNR é de 10,5% sobre a receita bruta correspondente. No Patrimonio, a alíquota muda conforme o não residente pague ou não IRNR.
Se a unidade tiver uma declaratoria vigente de vivienda promovida (o regime uruguaio de habitação incentivada, com benefícios fiscais), o quadro pode melhorar — mas nem todos os benefícios são integrais nem duram do mesmo jeito. O ITP pode ficar isento na primeira alienação. A renda do aluguel pode ter isenção de 60% ou de 100%, conforme a zona e a garantia utilizada. O Impuesto al Patrimonio também pode ser dispensado enquanto se cumprirem o prazo e as condições de locação.
Do lado argentino, quem mantém sua residência fiscal na Argentina precisa incluir o imóvel uruguaio no Bienes Personales (o imposto argentino sobre bens pessoais). Desde o período de 2023 não existe mais alíquota agravada por o bem estar no exterior, embora o imóvel uruguaio tenha uma regra própria de avaliação. Para os aluguéis auferidos a partir de 1º de janeiro de 2026 há, ainda, uma nova isenção de Ganancias (o imposto de renda argentino) para imóveis destinados a casa-habitação. Sua aplicação a uma moradia situada no Uruguai tem argumentos normativos sólidos, mas convém validá-la em cada declaração enquanto não houver interpretação específica da ARCA (o fisco argentino).
O acordo bilateral permite computar, dentro de seus limites, créditos por impostos pagos sobre a renda e sobre o patrimônio. Isso não garante que sempre haja um crédito aproveitável: é preciso que exista imposto argentino atribuível a essa mesma renda ou a esse mesmo patrimônio.
O guia segue a ordem do investimento: compra, posse, aluguel e venda. No final ficam as fontes e uma lista dos documentos que vale a pena pedir antes de reservar.
Antes de começar: residência e benefício fiscal não são a mesma coisa
| Conceito | O que determina | O que não determina |
|---|---|---|
| Residência legal | O direito migratório de viver no Uruguai | Por si só, a residência fiscal |
| Residência fiscal | Qual país considera o contribuinte residente e qual alcance territorial se aplica às suas rendas | O direito migratório de viver no país |
| Benefício fiscal | O tratamento especial de uma operação, de um ativo ou de uma renda | A residência legal ou fiscal do proprietário |
Comprar um imóvel no Uruguai não concede automaticamente residência legal, cidadania nem residência fiscal. Tampouco garante acesso a um benefício fiscal.
O investimento imobiliário pode entrar na análise de residência fiscal uruguaia se determinadas condições forem atingidas, mas isso exige estudar o investimento, a permanência física, os interesses econômicos e o acordo bilateral. Explicamos tudo em residência fiscal uruguaia 2026 para argentinos.
Tudo o que vem a seguir parte do caso mais comum: um argentino que conserva sua residência fiscal argentina e compra no Uruguai como pessoa física para alugar. Para o fisco uruguaio, ele é um não residente.
Parte 1 — Na compra
O ITP do comprador
O Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales é pago por comprador e vendedor, cada um à alíquota de 2%.
Numa compra e venda onerosa, a base não é automaticamente o preço. Parte-se do valor real do Catastro vigente, atualizado conforme a norma. Se esse valor atualizado for superior ao preço do ato, usa-se o preço. Em muitas operações o valor cadastral fica abaixo do valor de mercado, de modo que o ITP acaba representando menos de 2% do preço efetivamente pago.
Antes de reservar, o escribano (o tabelião uruguaio, responsável pela escritura) deve informar:
- valor real do Catastro;
- atualização aplicável;
- base que será usada para o ITP;
- valor estimado do imposto;
- existência de eventual isenção.
Fonte: DGI (a Receita Federal uruguaia) — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales.
ITP e vivienda promovida
A primeira alienação de uma moradia declarada promovida pode ficar isenta de ITP para comprador e vendedor. Não basta que a unidade um dia tenha pertencido a um projeto promovido.
É preciso conferir:
- que exista a declaratoria promocional (o ato administrativo que reconhece o benefício);
- que se trate da primeira alienação alcançada;
- que a operação ocorra dentro do prazo legal;
- que seja apresentada a comprovação necessária para aplicar a isenção.
O prazo máximo vai até nove exercícios após o exercício de conclusão da obra. Fonte: artigo 10, alínea f), do Decreto 355/011 atualizado.
Os demais custos da operação
Nem tudo o que se paga na compra é imposto. Para comparar imóveis, vale separar cada item:
| Item | Referência | Observação |
|---|---|---|
| Comissão da imobiliária | Normalmente 3% + IVA, ou seja, 3,66% | É uma condição comercial; confirme o que foi acordado |
| Honorários do escribano | Tabela de referência de 3% + IVA + aporte à Caja Notarial (19% do honorário de tabela) ≈ 4,23% efetivo | A base e as despesas adicionais devem ser orçadas pelo escribano |
| ITP do comprador | 2% | Incide sobre a base fiscal correspondente, não necessariamente sobre o preço |
| Certidões, registros, selos e contribuições | Variável | O escribano deve detalhar cada um |
| Custos de ocupação ou ligações em obra nova | Conforme o empreendimento | Não existe percentual universal; deve constar na documentação contratual |
Usando as referências de 3,66% de comissão, 4,23% de honorários e um ITP que, no máximo teórico, equivalesse a 2% do preço, a soma chegaria a aproximadamente 9,89% antes de outras despesas. Na prática, o ITP costuma ser menor, porque sua base em geral difere do preço.
Por isso o percentual final não deve ser estimado de cabeça. Peça um orçamento por escrito que cubra a operação completa e deixe claro quais valores têm IVA.
Fontes: Asociación de Escribanos del Uruguay — Inmuebles, Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Processo de venda e DGI — ITP.
O impacto sobre o capital necessário está desenvolvido em com USD 250.000 você não compra USD 250.000 e em quais despesas tem a compra de um imóvel.
Um argentino pode comprar sem ser residente?
Pode. O Uruguai não impõe proibição geral para que um estrangeiro compre um imóvel urbano, nem exige residência, cidadania ou sócio local. O regime de investimento estrangeiro também não exige autorização prévia genérica. A Uruguay XXI descreve um tratamento neutro entre capital nacional e estrangeiro.
Isso não quer dizer que a escritura se faça apenas apresentando um passaporte. O comprador precisa comprovar sua identidade, cumprir os controles notariais e bancários de devida diligência e documentar a origem e a rastreabilidade dos recursos.
Também é possível comprar à distância por meio de procuração adequada. O escribano deve revisar seu alcance, forma, legalização ou apostilamento antes de assinar uma reserva que dependa desse instrumento.
Parte 2 — Durante a posse, sem alugar
Se o apartamento está vazio ou é destinado ao uso pessoal, não gera renda de aluguel e, por isso, não há IRNR. Continuam valendo, porém, os tributos ligados à propriedade.
Contribución Inmobiliaria
É um tributo departamental. Quem cobra é a Intendencia correspondente, e ele é devido mesmo com o imóvel vazio.
Em Montevidéu, o cálculo usa o valor tributável do imóvel numa escala progressiva atualizada todo ano. Não faz sentido estimá-lo como percentual fixo do preço em dólares. Para uma compra concreta, é preciso pedir:
- padrón (o número de matrícula do imóvel);
- valor tributável;
- último recibo;
- extrato de conta;
- eventuais adicionais ou dívidas.
A Intendencia publicou para 2026 uma escala que vai de 0,25% a 1,80%, com uma primeira faixa especial de 0,18% para determinados valores baixos. A base é fiscal, não o preço de mercado. Fonte: Intendencia de Montevideo — Cálculo da Contribución Inmobiliaria 2026.
Impuesto de Enseñanza Primaria
É um imposto nacional administrado pela DGI e vinculado à educação pública. Também usa base fiscal e é devido independentemente de o imóvel estar alugado.
Para 2026, os imóveis urbanos e suburbanos com valor tributável igual ou inferior a $282.612 estão isentos. Acima desse valor valem alíquotas por faixas. Fonte: DGI — Valor base isento do Impuesto de Enseñanza Primaria.
Impuesto al Patrimonio: a alíquota muda conforme se pague IRNR
A tabela da DGI separa o regime geral das pessoas físicas de uma escala exclusiva para contribuintes não residentes que não pagam IRNR.
| Situação | Alíquotas publicadas para o exercício 2025 |
|---|---|
| Pessoa física no regime geral | 0,10% |
| Não residente que não paga IRNR | 0,70%, 1,10%, 1,40% e 1,50%, conforme a faixa |
Para o exercício 2025, o mínimo não tributável individual publicado foi de $6.653.000 e o do núcleo familiar, de $13.306.000.
No caso tratado nesta matéria:
- se o não residente aluga e paga IRNR, pode ficar enquadrado na alíquota geral de 0,10%;
- se não paga IRNR, pode cair na escala específica de 0,70% a 1,50%.
A apuração não deve ser feita sobre o preço de compra em dólares. Exige determinar o patrimônio fiscal localizado no Uruguai, aplicar as regras de avaliação, considerar os passivos admitidos e verificar se o mínimo não tributável foi superado.
Fonte: DGI — Alíquotas do Impuesto al Patrimonio para pessoas físicas, exercício 2025.
Gastos comunes: não são impostos, mas mexem no rendimento
Os gastos comunes (a taxa de condomínio uruguaia) fazem parte do orçamento operacional da unidade. Um prédio com portaria, aquecimento central, elevadores, piscina ou outros serviços pode custar mais que um edifício simples, mas não existe impacto universal que caiba em “um ou dois pontos” de yield.
Antes de comprar, vale pedir:
- recibos dos últimos seis a doze meses;
- detalhamento de despesas ordinárias e extraordinárias;
- atas recentes do condomínio;
- fundo de reserva;
- obras aprovadas ou previstas;
- critério de divisão entre proprietário e inquilino.
O guia específico está em gastos comunes: o que incluem e como são calculados.
Parte 3 — Alugando: o IRNR
Alíquota e mecanismo de pagamento
O IRNR incide sobre as rendas de fonte uruguaia obtidas por pessoas ou entidades não residentes sem estabelecimento permanente.
Numa locação de imóvel, é preciso distinguir:
- a alíquota legal do imposto;
- a determinação da renda computável;
- a retenção ou a antecipação usada para arrecadá-lo.
Nas locações, a retenção ou a antecipação mensal habitual é de 10,5% sobre a receita bruta correspondente.
| Situação | Forma de pagamento |
|---|---|
| Aluguel por meio de imobiliária ou outro agente de retenção | O agente retém e recolhe os 10,5% |
| Aluguel sem agente de retenção | O proprietário faz antecipações mensais de 10,5% |
| Retenções ou antecipações com caráter definitivo | O contribuinte pode ficar dispensado da declaração anual, se exercer a opção e cumprir as condições |
A retenção se vincula ao valor pago, creditado ou auferido, conforme o mecanismo aplicável. Não cabe calcular imposto sobre um mês em que a unidade ficou efetivamente vazia e não gerou renda.
Fontes: DGI — Como tributa um proprietário não residente, Título 8 do Texto Ordenado 2023 e Decreto 149/007, artigo 33.
Dar caráter definitivo às retenções pode simplificar a administração de um imóvel a partir da Argentina, porque evita manter uma declaração anual de IRNR quando os requisitos são cumpridos. Essa opção precisa ficar documentada.
Vivienda promovida: isenção de 60% ou de 100%
Uma unidade promovida sob a Ley 18.795 (a lei uruguaia de habitação incentivada) não tem necessariamente “IRNR zero”.
A norma vigente distingue:
| Situação | Percentual da renda isento |
|---|---|
| Moradia em zona habilitada para isenção total | 100% |
| Aluguel formalizado com FGA (fundo de garantia de aluguel do Uruguai) ou outra garantia habilitada | 100% |
| Demais locações de viviendas promovidas | 60% |
Com isenção de 60%, a retenção de 10,5% incide sobre os 40% não isentos. Em termos aritméticos, se não houvesse outras particularidades, equivale a 4,2% do aluguel bruto: 10,5% × 40%.
As condições principais são:
- moradia permanente;
- contrato de pelo menos 12 meses;
- declaratoria promocional válida;
- prazo de isenção ainda vigente;
- comprovação necessária para que o agente aplique a dispensa;
- para o Patrimonio, locação durante pelo menos seis meses em cada um dos nove exercícios seguintes ao da conclusão da obra.
Aluguéis por temporada ou turísticos não cumprem o requisito de moradia permanente nem o de contrato mínimo.
O prazo abrange o exercício em que a obra termina e os nove seguintes. Numa revenda, boa parte do benefício pode já ter sido consumida antes de o novo comprador adquirir a unidade.
Antes de reservar, peça:
- número e cópia da declaratoria;
- data de conclusão da obra;
- exercício inicial e final do benefício;
- percentual de isenção da renda;
- fundamento de uma eventual isenção de 100%;
- comprovação que o agente de retenção deverá receber;
- histórico de locação exigido para o Patrimonio.
Fontes: artigos 10, 12 e 15 do Decreto 355/011 atualizado, Ley 18.795 e artigo 33 do Decreto 149/007.
O regime completo está desenvolvido em vivienda promovida: benefícios fiscais.
A conta anual de uma unidade-tipo
Esta tabela é uma simulação, não uma mediana de mercado. Ela pressupõe:
- apartamento de um dormitório;
- preço de tabela de USD 125.000;
- aluguel potencial de USD 620 por mês;
- um mês inteiro sem renda;
- administração equivalente a 8% do que for efetivamente recebido;
- despesas e impostos uruguaios expressos em dólares apenas para facilitar a comparação.
| Item | Sem incentivo | Promovida: 60% isento | Promovida: 100% isento |
|---|---|---|---|
| Aluguel potencial anual | USD 7.440,00 | USD 7.440,00 | USD 7.440,00 |
| Vacância de um mês | −620,00 | −620,00 | −620,00 |
| Receita efetiva presumida | 6.820,00 | 6.820,00 | 6.820,00 |
| Administração: 8% de USD 6.820 | −545,60 | −545,60 | −545,60 |
| Gastos comunes do proprietário | −480,00 | −480,00 | −480,00 |
| Contribución Inmobiliaria | −380,00 | −380,00 | −380,00 |
| Impuesto de Enseñanza Primaria | −110,00 | −110,00 | −110,00 |
| Seguro e manutenção | −260,00 | −260,00 | −260,00 |
| IRNR/retenção | −716,10 | −286,44 | 0,00 |
| Impuesto al Patrimonio | Não incluído | Não incluído | Não incluído |
| Renda líquida anual estimada | USD 4.328,30 | USD 4.757,96 | USD 5.044,40 |
| Yield líquido sobre USD 125.000 | 3,46% | 3,81% | 4,04% |
O IRNR do cenário sem incentivo é 10,5% de USD 6.820. No cenário com isenção de 60%, aplicam-se 10,5% sobre os 40% não isentos.
A melhora atribuível ao benefício sobre a renda é de:
- aproximadamente 0,34 ponto de yield com isenção de 60%;
- aproximadamente 0,57 ponto com isenção de 100%.
Não incluímos o Impuesto al Patrimonio porque conhecer o preço desta unidade não basta. A obrigação depende do patrimônio fiscal total do titular no Uruguai, da avaliação fiscal e dos passivos admitidos. A isenção patrimonial da vivienda promovida também exige revisar o prazo e os meses efetivamente alugados.
Os USD 480 de gastos comunes, USD 380 de Contribución, USD 110 de Primaria e USD 260 de seguro e manutenção são premissas. Para analisar uma unidade real, substitua tudo isso por recibos e orçamentos.
Como o exemplo se relaciona com o Índice INGAR
O Índice INGAR de julho de 2026 publicou, para apartamentos de Montevidéu, um yield bruto mediano estimado de 6,0% e um líquido estimado de 3,9%. O líquido usa uma dedução metodológica padrão de 35,16% da renda bruta.
Esses 35,16% não são uma certificação das despesas de cada proprietário. Servem para comparar bairros sob uma metodologia comum.
Nesta simulação, a dedução em relação ao aluguel potencial fica em:
- 41,8% sem incentivo;
- 36,0% com isenção de 60%;
- 32,2% com isenção de 100%.
A diferença não é uma contradição. O índice adota uma premissa homogênea; a simulação inclui uma vacância completa e despesas atribuídas a uma unidade específica.
Também é preciso separar preço de tabela e custo de entrada. O yield acima divide a renda por USD 125.000. Se entrarem na conta comissão, honorários, ITP e demais despesas, o denominador aumenta e o retorno sobre o capital total investido cai. Essa conta está explicada em o custo real de comprar em Montevidéu.
Parte 4 — Na venda
Um proprietário não residente pode enfrentar os seguintes custos:
- ITP do vendedor;
- IRNR sobre o ganho de capital;
- comissão da imobiliária, se houver;
- honorários e despesas notariais;
- baixa de hipotecas ou ônus;
- certidões, dívidas ou regularizações pendentes.
ITP do vendedor
O vendedor paga 2% sobre a base fiscal correspondente. A primeira alienação de uma vivienda promovida pode ficar isenta se cumprir o prazo e as demais condições do regime.
Uma revenda posterior não recebe essa isenção só porque o prédio continua sendo promovido.
IRNR sobre o ganho de capital
A alíquota é de 12% sobre a renda computável — não sobre o preço inteiro, em qualquer hipótese.
Para imóveis urbanos:
- se foram adquiridos antes de 1º de julho de 2007, o contribuinte pode optar entre critério real e critério ficto (presumido);
- se foram adquiridos depois dessa data, aplica-se o critério real.
No critério ficto, a renda computável é 15% do preço de venda ou do valor real do Catastro, o que for maior. O imposto resultante equivale a 1,8% dessa base: 12% × 15%.
No critério real, parte-se da diferença entre o preço ou valor fiscal pertinente e o custo fiscal atualizado. Podem entrar na conta o ITP do vendedor e benfeitorias documentadas, entre outros itens admitidos.
Fonte: DGI — Ganhos de capital em imóveis urbanos.
Não existe, portanto, um percentual único de “custo de saída”. Antes de comprar, vale pedir duas simulações: uma do custo completo de entrada e outra de uma eventual venda sob diferentes preços e prazos.
Parte 5 — O que acontece do lado argentino
Bienes Personales
Um residente fiscal argentino precisa incluir o imóvel uruguaio em sua declaração de Bienes Personales.
A Ley 27.743 eliminou, a partir do período fiscal de 2023, a escala agravada que se aplicava a bens situados no exterior. Bens do país e do exterior entram na mesma escala geral.
Para o período fiscal de 2025, declarado em 2026:
- mínimo não tributável geral: $384.728.044,57;
- escala geral: 0,50%, 0,75% e 1,00%;
- os contribuintes adimplentes que acessam o benefício têm uma escala reduzida.
A lei prevê um teto geral de 0,75% para o período de 2026 e alíquota única de 0,25% para 2027, sem prejuízo de mudanças futuras.
Fontes: ARCA — Alíquotas do Bienes Personales e Ley 23.966 atualizada.
Como se avalia o imóvel uruguaio
A regra de avaliação não é a mesma de um imóvel argentino. O artigo 23 da Ley 23.966 determina que os imóveis situados no exterior sejam avaliados pelo valor de mercado no exterior em 31 de dezembro.
O valor em moeda estrangeira é convertido em pesos pela cotação de compra do Banco de la Nación Argentina do último dia útil anterior a 31 de dezembro.
Por isso convém guardar documentos que sustentem o valor declarado:
- escritura e preço de aquisição;
- avaliação;
- comparáveis;
- estado e metragem da unidade;
- documentação de benfeitorias;
- câmbio utilizado.
A isenção argentina para a casa-habitação do contribuinte não se aplica a uma unidade uruguaia mantida como investimento e alugada a terceiros.
Ganancias sobre o aluguel uruguaio a partir de 2026
O artigo 192 da Ley 27.802 substituiu a alínea n) do artigo 26 da lei do Impuesto a las Ganancias. Para períodos fiscais iniciados a partir de 1º de janeiro de 2026, ficaram isentos os ganhos decorrentes do aluguel de imóveis destinados a casa-habitação.
O Decreto 406/2026 definiu casa-habitação como a moradia única, familiar e de ocupação permanente de quem a habita. Para a isenção do aluguel, o que importa é a destinação dada pelo inquilino, não que seja a moradia do proprietário. A regulamentação também esclarece que o benefício pode alcançar todas as unidades que uma pessoa alugue com essa destinação e que abrange rendas auferidas a partir de 1º de janeiro de 2026, ainda que o contrato seja anterior.
Fontes: Ley 27.802, artigo 192 e Decreto 406/2026.
A isenção alcança um apartamento em Montevidéu?
Há argumentos normativos relevantes a favor:
- a alínea n) não limita expressamente a isenção a imóveis situados na Argentina;
- o artigo 134 da lei de Ganancias estende à renda estrangeira as isenções do artigo 26 que, por seu alcance, possam ser aplicáveis;
- a alínea n) não aparece entre as exclusões do artigo 134;
- o artigo 28 estabelece que sua limitação não se aplica quando afeta acordos internacionais de dupla tributação;
- Argentina e Uruguai têm um acordo que contempla a renda de fonte uruguaia.
Até 1º de agosto de 2026, não localizei uma interpretação geral da ARCA que trate especificamente do aluguel de uma moradia situada no Uruguai sob a nova alínea n).
A leitura mais bem fundamentada é que a isenção pode alcançar o aluguel de um apartamento de Montevidéu usado pelo inquilino como moradia permanente. Para declarar assim, guarde um contrato que estabeleça com clareza a destinação habitacional permanente e valide o enquadramento com o contador argentino.
Se a isenção não for aplicável em um caso concreto, a renda será ganho de fonte estrangeira e o crédito pelo imposto pago no Uruguai precisará ser analisado.
O desenvolvimento normativo está em a Argentina eliminou Ganancias sobre os aluguéis: o Uruguai ainda compensa?.
Os dois créditos do acordo Argentina–Uruguai
O acordo foi assinado em Colonia em 23 de abril de 2012 e entrou em vigor em 7 de fevereiro de 2013. Foi aprovado pela Ley 26.758 argentina e pela Ley 19.032 uruguaia.
Seu Título III inclui um método para evitar a dupla tributação.
Artigo 10 — impostos abrangidos:
| Argentina | Uruguai |
|---|---|
| Impuesto a las Ganancias | IRAE (imposto de renda empresarial) |
| Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta | IMEBA (imposto sobre a venda de bens agropecuários) |
| Impuesto sobre los Bienes Personales | IRPF (imposto de renda das pessoas físicas residentes) |
| — | IRNR |
| — | IASS (imposto sobre aposentadorias e pensões) |
| — | Impuesto al Patrimonio |
A Ganancia Mínima Presunta foi revogada, mas segue aparecendo no texto histórico do acordo.
Artigo 11 — limites do crédito:
Quando um residente argentino obtém renda de fonte uruguaia tributada no Uruguai, a Argentina permite deduzir o imposto uruguaio sobre essa renda. O crédito não pode superar a parcela do imposto argentino atribuível a essa mesma renda.
A mesma lógica vale para o patrimônio situado no Uruguai: o imposto patrimonial uruguaio pode ser creditado até o limite do imposto argentino atribuível a esse patrimônio.
As consequências práticas são:
- Se o aluguel paga Ganancias na Argentina, o IRNR efetivamente recolhido pode gerar crédito dentro do limite do acordo.
- Se o aluguel está isento de Ganancias na Argentina, não há imposto argentino sobre essa renda contra o qual usar o crédito.
- O Impuesto al Patrimonio uruguaio pode gerar crédito contra o Bienes Personales dentro do limite aplicável.
- Se a unidade está isenta de Patrimonio no Uruguai, não há imposto uruguaio pago nem crédito a esse título.
- A falta de crédito não significa necessariamente que o Bienes Personales será pago “por inteiro”: antes é preciso verificar o mínimo não tributável, a base geral, os demais bens, os benefícios pessoais e o limite atribuível ao imóvel.
Fontes: IMPO — Acordo aprovado pela Ley 19.032 e Argentina — Ley 26.758 e data de entrada em vigor.
Troca de informações e rastreabilidade
O acordo bilateral prevê troca de informações mediante solicitação entre as autoridades fiscais. Não estabelece envio automático de todos os dados imobiliários.
Por outra via, os dois países participam do padrão multilateral CRS de troca automática de informações sobre contas financeiras. O Uruguai se comprometeu a realizar suas primeiras trocas em 2018.
O CRS trata de informação financeira. Não deve ser confundido com uma base bilateral automática de escrituras de imóveis. De todo modo, uma compra internacional deixa rastro bancário, notarial, registral e tributário.
Para reduzir contingências, o comprador deve guardar:
- documentação da origem dos recursos;
- transferências e extratos;
- compromisso de compra, reserva e escritura;
- recibos de comissão e honorários;
- comprovantes tributários;
- avaliações usadas na Argentina;
- declarações em que o ativo foi incluído.
Uma operação rastreável facilita a justificativa patrimonial, o cumprimento fiscal e uma futura venda ou transferência.
Tabela-resumo: todos os impostos, de uma vez
| Momento | Imposto ou custo | Quem cobra | Regra geral | Com vivienda promovida |
|---|---|---|---|---|
| Compra | ITP do comprador | DGI, Uruguai | 2% sobre a base fiscal aplicável | Pode ficar isento na primeira alienação e dentro do prazo |
| Compra | Comissão da imobiliária | Imobiliária | Referência habitual: 3% + IVA; confirmar o acordado | Sem mudança |
| Compra | Honorários notariais | Escribano | Tabela de referência de 3% + IVA, mais despesas e contribuições | Sem mudança |
| Posse | Contribución Inmobiliaria | Intendencia | Conforme valor fiscal e escala departamental | É devida |
| Posse | Enseñanza Primaria | DGI | Conforme valor tributável e faixas | É devida |
| Posse | Impuesto al Patrimonio | DGI | 0,10% no regime geral; escala de 0,70% a 1,50% para não residentes que não pagam IRNR | Pode ficar isento durante o prazo, com condições |
| Aluguel | IRNR | DGI | Retenção ou antecipação habitual de 10,5% | Isenção de 60% ou de 100%; com isenção parcial, retém-se sobre os 40% |
| Venda | ITP do vendedor | DGI | 2% sobre a base fiscal aplicável | Isenção apenas na primeira alienação alcançada |
| Venda | IRNR sobre ganho de capital | DGI | 12% sobre a renda computável; regime conforme a data de aquisição | Não fica isento pelo benefício geral de aluguel |
| Fechamento anual | Bienes Personales | ARCA | Período 2025: mínimo não tributável de $384.728.044,57 e escala geral de 0,50% a 1,00% | Sem isenção argentina por ser promovida |
| Aluguel | Ganancias | ARCA | Desde 2026 pode ser aplicável a isenção por destinação a casa-habitação | O benefício uruguaio não define, sozinho, o tratamento argentino |
Perguntas frequentes
Um argentino pode comprar um imóvel no Uruguai sem ser residente?
Pode. Não há proibição geral para que um estrangeiro compre um imóvel urbano, nem exigência de residência, cidadania ou sócio local. A operação exige, sim, identificação, atuação notarial, devida diligência e documentação da origem e da rastreabilidade dos recursos. Pode ser assinada à distância com uma procuração válida.
Que impostos paga um argentino que tem um apartamento alugado no Uruguai?
No Uruguai, pode pagar IRNR, Impuesto al Patrimonio, Contribución Inmobiliaria e Enseñanza Primaria. Na Argentina, precisa analisar o Bienes Personales e, desde 2026, a isenção de Ganancias para aluguéis destinados a casa-habitação. O resultado depende do valor fiscal, do patrimônio total e da eventual declaratoria de vivienda promovida.
É verdade que um estrangeiro paga 1,5% de Impuesto al Patrimonio no Uruguai?
Não como alíquota única. Os não residentes que não pagam IRNR têm uma escala progressiva de 0,70% a 1,50%. Quem fica enquadrado no regime geral aplica a alíquota de 0,10%. Também é preciso verificar o mínimo não tributável e as regras de avaliação.
O IRNR do aluguel é 12% ou 10,5%?
A norma define a alíquota do imposto e, separadamente, um mecanismo de retenção. Nas locações, o agente costuma reter 10,5% do valor bruto correspondente. Sem agente, o proprietário faz antecipações. As retenções ou antecipações podem receber caráter definitivo quando as condições são cumpridas.
Sobre qual valor se calcula o ITP?
Sobre o valor real do Catastro atualizado conforme a norma. Se esse valor superar o preço do ato, usa-se o preço. O escribano deve calcular a base exata antes da assinatura.
O acordo Argentina–Uruguai evita a dupla tributação?
Ele a atenua por meio de créditos limitados. O imposto pago no Uruguai pode ser creditado contra o imposto argentino atribuível à mesma renda ou ao mesmo patrimônio, sem ultrapassar esse valor. Se na Argentina não houver imposto por existir isenção, não há saldo contra o qual usar o crédito.
Posso abater do Bienes Personales o Impuesto al Patrimonio pago no Uruguai?
O artigo 11 do acordo prevê essa possibilidade. O crédito está limitado ao imposto argentino atribuível ao patrimônio situado no Uruguai. A documentação do pagamento e sua imputação concreta devem ser revisadas com o contador argentino.
Vale mais a pena comprar com vivienda promovida ou sem?
A vivienda promovida pode melhorar o rendimento, mas é preciso checar qual percentual da renda está isento, quantos exercícios restam e se as condições do Patrimonio são cumpridas. Também é necessário comparar preço, gastos comunes, estado da unidade, oferta da mesma tipologia e facilidade de locação. Uma unidade sem benefício pode ser um investimento melhor se for comprada por um preço mais vantajoso ou tiver custos operacionais menores.
E se eu me mudar para o Uruguai e trocar minha residência fiscal?
Muda o tratamento de rendas e patrimônio nos dois países. O resultado depende dos dias de permanência, do centro de interesses, dos investimentos, dos demais bens e receitas e das regras do acordo bilateral. O tema está desenvolvido em residência fiscal uruguaia 2026 para argentinos.
Como a INGAR trabalha esse tema
A INGAR não apura impostos nem substitui a assessoria de contadores e escribanos. Num investimento Argentina–Uruguai, o ideal é coordenar profissionais dos dois países.
Na etapa imobiliária, podemos preparar e reunir:
- Documentação da declaratoria promocional, com número do processo ou da declaratoria, data de conclusão da obra, prazo restante e comprovantes disponíveis.
- Identificação do percentual de isenção da renda, sujeita a validação tributária e às condições do contrato e da garantia.
- Orçamento anual da unidade, com Contribución, Primaria, gastos comunes recentes, seguro e manutenção estimada.
- Simulação de renda, separando receita potencial, vacância, administração, tributos e custo total de entrada.
- Administração da locação, incluindo cobrança, documentação, prestação de contas e, quando a INGAR atuar como responsável, a retenção e o recolhimento do IRNR correspondente.
- Coordenação com um escribano independente do comprador, para o estudo de títulos, os controles sobre os recursos, a apuração dos impostos e a escritura.
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- Impostos sobre a propriedade no Uruguai
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- Gastos comunes: o que incluem e como são calculados
Fontes
Uruguai
- DGI — Aluguéis: como tributa um proprietário não residente
- DGI — Alíquotas do Impuesto al Patrimonio, pessoas físicas, exercício 2025
- DGI — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
- DGI — Ganhos de capital em imóveis urbanos
- DGI — Valor base isento de Enseñanza Primaria 2026
- IMPO — Título 8 do Texto Ordenado 2023, IRNR
- IMPO — Título 14 do Texto Ordenado 2023, Impuesto al Patrimonio
- IMPO — Título 19 do Texto Ordenado 2023, ITP
- IMPO — Decreto 149/007, regulamentação do IRNR
- IMPO — Ley 18.795, de vivienda promovida
- IMPO — Decreto 355/011 atualizado
- IMPO — Decreto 129/020
- Intendencia de Montevideo — Cálculo da Contribución Inmobiliaria 2026
- Asociación de Escribanos del Uruguay — Inmuebles
- Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Processo de venda
- Uruguay XXI — Ambiente de negócios
Argentina
- ARCA — Bienes Personales, alíquotas
- Ley 23.966 atualizada — Bienes Personales
- Ley 27.802, artigo 192
- Decreto 406/2026
- Lei do Impuesto a las Ganancias atualizada
Acordo bilateral e mercado
- IMPO — Acordo Argentina–Uruguai, Ley 19.032
- Argentina — Ley 26.758 e entrada em vigor
- DGI — Implementação do padrão CRS
- Índice INGAR — mercado imobiliário de Montevidéu, julho de 2026
Informações verificadas em 1º de agosto de 2026. Os valores em pesos, valores fiscais, faixas, benefícios e critérios administrativos podem mudar. Este guia não substitui assessoria contábil, tributária ou notarial para uma operação ou declaração concreta.