Как купить недвижимость в Уругвае иностранцу

Да. Уругвай не устанавливает ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Процедура такая же, как для граждан Уругвая.

В среднем от 30 до 60 дней с момента предложения о покупке до нотариального оформления сделки, в зависимости от её сложности и наличия документов.

Да. На основании нотариальной доверенности, оформленной в стране, из которой вы родом, и заверенной апостилем, представитель может подписать документы от вашего имени у нотариуса в Уругвае.

Нотариус в Уругвае проверяет правоустанавливающие документы и запрашивает справки из BPS, DGI, местной администрации и реестров, чтобы удостовериться в отсутствии обременений на недвижимость.

Нотариус в Уругвае — специалист с публичными полномочиями, который проверяет законность сделки, составляет нотариальный акт купли-продажи и регистрирует его в соответствующих реестрах.

Гонорар нотариуса в Уругвае (2-3 %), налог ITP (2 % от стоимости для целей налогообложения), регистрационные сборы, комиссия агентства недвижимости (3 % + IVA) и расходы на банковский перевод.

Да, вы можете поручить местной управляющей компании работу с арендаторами, сбор платежей и обслуживание недвижимости. Мы предоставляем такую услугу.

Переводы осуществляются на счета нотариальной конторы в Уругвае. При необходимости мы поможем вам с открытием счёта в местном банке.

Если предложение о покупке предусматривает условия отказа от сделки, вы можете отказаться, потеряв задаток. Мы проконсультируем вас, чтобы включить условия, защищающие ваши интересы.

Мы анализируем ваши потребности (жильё, инвестиции, образ жизни), показываем рыночные данные и проводим просмотры, чтобы вы могли сравнить варианты.

Не автоматически. Инвестиции в недвижимость могут служить основанием для налогового резидентства по двум независимым критериям: владение на 31 декабря недвижимостью стоимостью более 15.000.000 UI без минимального срока пребывания; либо владение недвижимостью стоимостью более 3.500.000 UI, приобретённой начиная с 1 июля 2020 года, и физическое присутствие в стране не менее 60 дней в году. Учитывается скорректированная налоговая стоимость каждого объекта, оформленного на физическое лицо (при долевой собственности — стоимость его доли), а основание не применяется, если человек подтверждает налоговое резидентство в другой стране. При покупке на стадии строительства DGI допускало использование зарегистрированного предварительного договора купли-продажи. Оформление налогового резидентства и разрешения на проживание — разные процедуры; сама по себе покупка недвижимости не даёт разрешения на проживание.

Посмотреть суммы и объекты, стоимость которых их превышает →

Это возможность для тех, кто приобретает налоговое резидентство начиная с 1 января 2026 года, не был налоговым резидентом в течение двух предыдущих налоговых периодов и не пользовался прежним режимом: в год смены статуса и в течение десяти следующих налоговых периодов можно выбрать налогообложение по IRNR (налогу на доходы нерезидентов), при котором доходы из иностранных источников не облагаются, вместо IRPF (налога на доходы физических лиц) в отношении дивидендов и процентов из-за рубежа, а также прибыли от продажи этих активов (за исключением производных финансовых инструментов). Закон 20.446 требует, в зависимости от случая, инвестиций в недвижимость на сумму более 12.500.000 UI, ежегодных взносов в фонды на сумму не менее 625.000 UI на условиях, устанавливаемых Министерством экономики и финансов, либо присутствия в стране более 183 дней в каждом налоговом периоде; выполнение условий подтверждается ежегодно. Согласно Декрету 225/026, при выборе основания, связанного с недвижимостью, учитываются объекты, приобретённые начиная с 1 сентября 2025 года; это могут быть те же объекты, которые учитываются для налогового резидентства. Значение UI берётся на последний день месяца, предшествующего инвестиции, а в департаментах, не имеющих побережья ни на Рио-де-ла-Плате, ни на Атлантическом океане, налоговая стоимость городской недвижимости увеличивается на 100%. Это общая информация: применимость режима к конкретному случаю должен подтвердить бухгалтер.

Подробнее в нашем руководстве →

Есть два варианта. Первый: считать удержание 10,5% от начисленной валовой арендной платы окончательным налогом (для резидентов — IRPF, для нерезидентов — IRNR), без годового расчёта. Второй: рассчитывать налог по ставке 12% от чистого дохода, вычитая разрешённые расходы (комиссию за управление, вознаграждение за оформление договора с НДС, налог на недвижимость Contribución Inmobiliaria и налог на начальное образование Impuesto de Primaria). Оба варианта дают одинаковый результат при вычитаемых расходах в размере ≈12,5% от валового дохода: если расходы ниже, выгоднее окончательные 10,5%; если выше — 12% от чистого дохода.

Подробнее в нашем руководстве →

Да, со своего имущества в Уругвае; при этом недвижимость оценивается по кадастровой стоимости, которая обычно значительно ниже рыночной цены. Ставка зависит от детали, о которой почти никто не рассказывает: если вы сдаёте недвижимость, то платите IRNR с этого дохода и к вам применяется общая ставка 0,10% — только к сумме сверх необлагаемого минимума ($6.653.000 для физических лиц, 2025 год). Более высокая шкала (от 0,70% до 1,50%) применяется только к нерезидентам, которые НЕ платят IRNR, например если квартира пустует или используется для личных нужд. Налог рассчитывается по ступеням с суммы сверх необлагаемого минимума (UYU 6.653.000 для физических лиц и неразделённых наследственных масс, налоговый период 2025). Предельные ставки по ступеням: 0,70% на часть свыше UYU 6.653.000 до 13.306.000; 1,10% до 19.959.000; 1,40% до 33.265.000; и 1,50% на часть свыше 33.265.000. Для семей, облагаемых налогом как единое целое, действуют другие минимум и ступени. В проектах жилья по уругвайской программе налогового стимулирования возможно освобождение от налога на имущество на срок действия льготы. Источник: официальная таблица ставок DGI и ст. 53 раздела 14.

Официальный источник: DGI — ставки за 2025 год →