Haus oder Landanwesen in Colonia verkaufen: Unterlagen, Steuern und Colonización

Welche Unterlagen Käufer im Barrio Histórico oder bei einem Landanwesen verlangen, welche Steuern Sie zahlen, wann eine IRPF-Befreiung möglich ist und wann Sie das Land zuerst dem INC anbieten müssen.

INGAR · · 9 Min. Lesezeit

Haus oder Landanwesen in Colonia verkaufen: Unterlagen, Steuern und Colonización

Direkte Antwort

Stellen Sie vor der Veröffentlichung Ihres Verkaufsangebots in Colonia die Unterlagen zusammen, die Käufer für den jeweiligen Immobilientyp verlangen: denkmalrechtliche Genehmigungen im Barrio Histórico; Vermessungsunterlagen, Zufahrt, Wasserversorgung und den Status gegenüber Colonización bei einem Landanwesen. Der Verkäufer zahlt 2 % ITP und 12 % IRPF auf den Gewinn (IRNR, wenn er nicht in Uruguay ansässig ist). Der Verkauf Ihrer dauerhaft selbst genutzten Wohnimmobilie, einschließlich des entsprechend genutzten Teils eines landwirtschaftlichen Grundstücks, kann bis zu einem Wert von 1.200.000 UI steuerfrei bleiben, wenn Sie mindestens die Hälfte innerhalb von 12 Monaten in eine andere Wohnimmobilie reinvestieren.

Möchten Sie ein Haus oder ein Landanwesen in Colonia verkaufen? Wir helfen Ihnen, die Verkaufsunterlagen zusammenzustellen und Ihren Nettoerlös zu berechnen. Wir kümmern uns um den Verkauf. Schreiben Sie uns per WhatsApp und nennen Sie die Grundstücksnummer (padrón), den Ort und die Art der Immobilie.

Welche Unterlagen Käufer je nach Immobilie verlangen

ImmobilieWas vor der Veröffentlichung bereitliegen sollte
Haus im Barrio HistóricoGenehmigungen des MEC und der Intendencia für frühere Bauarbeiten, Schutzstatus des Katastergrundstücks, genehmigte Pläne
Haus im Stadtgebiet (Colonia, Carmelo, Nueva Helvecia, Rosario)Eigentumstitel, Vermessungsplan, Baugenehmigungen, vollständig beglichene Grundsteuer, Zahlungsbelege für Versorgungsleistungen
LandanwesenVermessungsunterlagen, Zufahrt über einen öffentlichen Weg oder eine eingetragene Wegedienstbarkeit, dokumentierte Wasserversorgung, CONEAT-Wert des Katastergrundstücks, Stromanschluss
Landwirtschaftliche Fläche ab 200 ha CONEAT 100 oder Katastergrundstück einer landwirtschaftlichen SiedlungAlle vorgenannten Unterlagen sowie das vorherige Angebot an das Instituto Nacional de Colonización oder dessen Genehmigung
Zeitweise genutztes HausGrundsteuer, Instandhaltung und Reparaturen der letzten Jahre; bei Vermietung die tatsächlich erzielten Einnahmen und nicht die zur Buchung angebotenen Übernachtungen

Bitten Sie Ihren uruguayischen Notar, Eigentumstitel, Belastungen, Dienstbarkeiten, Nachlassverfahren oder Vollmachten sowie offene Verbindlichkeiten zu prüfen. Die Grundsteuer muss vollständig beglichen sein: Die Intendencia de Colonia nimmt keine Zahlung für das laufende Jahr an, solange Rückstände aus früheren Jahren bestehen. Die einheitliche Bescheinigung des Departamentos (Certificado Único Departamental) wird in ihren Dienststellen beantragt, wie auf ihrer Seite zur Grundsteuer für städtische und stadtnahe Grundstücke erläutert.

Wenn ein Raum nachträglich baulich abgetrennt oder ein Wirtschaftsgebäude zu Wohnraum umgebaut wurde oder die Zufahrt über ein anderes Grundstück führt, klären Sie vor der Angabe der Fläche im Inserat, wie dies dokumentiert werden kann. Käufer und finanzierende Bank werden die veröffentlichten Angaben mit Plänen, Eigentumstiteln und dem Katasterauszug des Grundstücks abgleichen.

Im Barrio Histórico helfen Genehmigungen beim Verkauf

Die UNESCO weist darauf hin, dass alle Gebäude des Barrio Histórico als nationales historisches Denkmal geschützt sind. Jeder Käufer, der einen Umbau plant, wird fragen, welche Veränderungen zulässig sind.

  • Stellen Sie die Genehmigungen für bereits ausgeführte Bauarbeiten zusammen.
  • Wenn Sie mit einer „Umbaumöglichkeit“ werben möchten, informieren Sie sich vorher über das Genehmigungsverfahren beim MEC.
  • Erkundigen Sie sich bei einer Immobilie in der Pufferzone bei der Intendencia nach dem Status des Katastergrundstücks.

Was Käufer dort suchen und welche Inserate am 26/09/2026 veröffentlicht waren, erfahren Sie im Leitfaden zum Hauskauf in Colonia del Sacramento.

Bei Landanwesen und landwirtschaftlichen Flächen: Colonización und Wasser

Colonia verzeichnete 2025 bei Verkäufen ländlicher Grundstücke ab 10 ha den höchsten Durchschnittspreis des Landes: laut MGAP USD 9.707/ha. Für ein kleines Landanwesen sind passende Vergleichsobjekte erforderlich; Einzelheiten zu dieser Datenreihe und ihrer Einordnung finden Sie im Leitfaden zum Kauf eines Landanwesens in Colonia.

Zwei Regelungen des Gesetzes 11.029 können den Verkauf aufhalten:

  • Eine landwirtschaftliche Fläche, die dem Äquivalent von 200 ha CONEAT 100 entspricht oder darüber liegt, muss zuerst dem INC angeboten werden. Dieses hat 20 Arbeitstage Zeit für eine Antwort. Wird das Angebot unterlassen, kann der Verkauf nichtig sein und eine Geldbuße anfallen.
  • Für den Verkauf eines Katastergrundstücks, das zu einer landwirtschaftlichen Siedlung gehört, ist eine vorherige Genehmigung des INC erforderlich (Art. 70), auch wenn es eine kleinere Fläche hat.

Halten Sie Angaben und Unterlagen zur Vermessung, Zufahrt, Wasserversorgung, zu baulichen und sonstigen Verbesserungen sowie zum CONEAT-Wert je Katastergrundstück bereit. Falls für das ländliche Katastergrundstück die Grundsteuerbefreiung für Grundstücke bis 50 ha CONEAT gilt, informieren Sie den Käufer darüber und klären Sie dies mit der Intendencia: Die Befreiung hängt vom Eigentümer ab.

Wie viel Ihnen bleibt: Steuern und Provision

ITP

Bei einem Immobilienverkauf beträgt die ITP für den Verkäufer 2 % und für den Käufer 2 %, berechnet auf den niedrigeren Betrag aus dem aktualisierten amtlichen Katasterwert und dem Verkaufspreis.

IRPF oder IRNR

Eine ansässige natürliche Person zahlt 12 % IRPF auf den steuerpflichtigen Ertrag. Wenn Sie die Immobilie vor dem 1/7/2007 gekauft haben, können Sie die pauschale Berechnung wählen. Bei einem Haus im Stadtgebiet ergibt diese eine Steuer von 1,8 % des Verkaufspreises, wenn der Preis den amtlichen Katasterwert übersteigt.

Bei einer vor diesem Datum gekauften ländlichen Immobilie wird die pauschale Bemessungsgrundlage anders berechnet: 15 % des Marktwerts zum 1/7/2007 (der anhand des Preisindex für ländliche Immobilien IMIPVIR auf diesen Zeitpunkt zurückgerechnete Verkaufspreis) zuzüglich der positiven Differenz zum Verkaufspreis, wie auf der Seite der DGI zu ländlichen Immobilien erläutert.

Wenn Sie verkaufen, ohne steuerlich in Uruguay ansässig zu sein, beträgt die IRNR 12 %, und der uruguayische Notar behält sie ein. Eine allgemeine Erläuterung der Berechnung anhand des tatsächlichen Gewinns im Vergleich zur pauschalen Berechnung finden Sie im Beitrag über Fehler beim Immobilienverkauf und im Leitfaden zu Immobiliensteuern.

Steuerbefreiung für die dauerhaft selbst genutzte Wohnimmobilie, auch auf dem Land

Wenn Sie Ihre dauerhaft selbst genutzte Wohnimmobilie verkaufen, ist der Ertrag steuerfrei, sofern alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Der Wert der verkauften Immobilie übersteigt nicht 1.200.000 UI.
  2. Sie verwenden mindestens 50 % für den Kauf einer anderen dauerhaft selbst genutzten Wohnimmobilie.
  3. Zwischen Verkauf und Kauf liegen höchstens 12 Monate.
  4. Der Wert der neuen Wohnimmobilie übersteigt nicht 1.800.000 UI.

Die DGI wendet dieselbe Befreiung auf eine ländliche Immobilie an, allerdings nur auf den Teil, den Sie dauerhaft selbst bewohnen. Für ein als Wochenenddomizil genutztes Landanwesen gilt sie nicht, da es nicht dauerhaft bewohnt wird. In allen Fällen behält der uruguayische Notar die Steuer dennoch ein; anschließend beantragen Sie bei der DGI die Erstattung.

Provision

Die von der Cámara Inmobiliaria Uruguaya im Jahr 2007 veröffentlichte Gebührenordnung sieht für jede Partei 3 % des Verkaufspreises vor; hinzu kommt die Mehrwertsteuer (IVA). Vereinbaren Sie das Honorar für die Vermittlung Ihrer Immobilie in Colonia schriftlich.

Halten Sie auf Grundlage dieser Zahlen Ihren Angebotspreis, die akzeptable Preisspanne und den Mindestnettoerlös fest. Bitten Sie Ihren uruguayischen Notar vor der Preisfestlegung um eine Steuerberechnung unter Berücksichtigung Ihres Kaufdatums und Ihres steuerlichen Status.

Preis, Präsentation und Kaufangebote

Bitten Sie zur Preisfindung um Vergleichsobjekte derselben Gegend und desselben Immobilientyps und unterscheiden Sie zwischen Inseraten und abgeschlossenen Verkäufen; der Leitfaden zur Immobilienbewertung erklärt das Vorgehen. Für Fotos, Besichtigungen und vorbereitende Reparaturen nutzen Sie den Leitfaden zur Vorbereitung Ihrer Immobilie auf den Verkauf.

Vergleichen Sie bei einem Kaufangebot Nettoerlös, Zahlungsweise, Bedingungen und Übergabetermin. Ein höheres Angebot, das von einem unsicheren Kredit oder von Bauarbeiten abhängt, die der Käufer für genehmigt hält, kann weniger wert sein als ein anderes, durch Unterlagen abgesichertes Angebot. Ihr uruguayischer Notar prüft die Reservierungsvereinbarung vor der Unterzeichnung.

Wenn Sie von Argentinien aus verkaufen oder Erbe sind

Wenn die Unterzeichnung durch einen Bevollmächtigten erfolgt, klären Sie mit dem uruguayischen Notar die Gültigkeit der Vollmacht und die erforderlichen Identitätsnachweise. Vereinbaren Sie Währung, Empfängerkonto, Überweisungskosten und den Termin, zu dem das Geld verfügbar sein muss; wenn der Käufer aus Argentinien zahlt, erläutert ihm der Leitfaden zur Geldüberweisung aus Argentinien die möglichen Wege.

Wenn der Eigentumstitel noch auf den Namen einer verstorbenen Person lautet, muss der Verkauf das Nachlassverfahren abwarten: Was mit einer Immobilie im Nachlassverfahren geschieht.

Häufige Fragen

Welche Steuern zahlt der Verkäufer eines Hauses in Colonia?

Der Verkäufer zahlt 2 % ITP auf den niedrigeren Betrag aus dem aktualisierten amtlichen Katasterwert und dem Verkaufspreis. Ist er eine ansässige natürliche Person, kommen 12 % IRPF auf den Gewinn hinzu; ist er nicht in Uruguay ansässig, fallen 12 % IRNR an, die der uruguayische Notar einbehält. Wenn Sie die Immobilie vor dem 1/7/2007 gekauft haben, können Sie die pauschale Berechnung wählen. Bei einem Haus im Stadtgebiet ergibt diese eine Steuer von 1,8 % des Verkaufspreises, wenn dieser den amtlichen Katasterwert übersteigt.

Zahle ich IRPF, wenn ich das Landanwesen verkaufe, auf dem ich wohne?

Möglicherweise nicht. Die DGI befreit den Verkauf einer ländlichen Immobilie hinsichtlich des Teils, den Sie dauerhaft selbst bewohnen, unter denselben Höchstgrenzen wie in der Stadt: Verkauf bis 1.200.000 UI, mindestens 50 % reinvestiert in eine andere dauerhaft selbst genutzte Wohnimmobilie im Wert von bis zu 1.800.000 UI und höchstens 12 Monate zwischen den Transaktionen. Der übrige Teil der landwirtschaftlichen Fläche wird regulär besteuert; ein als Wochenenddomizil genutztes Landanwesen fällt nicht unter die Befreiung.

Muss die landwirtschaftliche Fläche dem Instituto Nacional de Colonización angeboten werden?

In Colonia ja, wenn die landwirtschaftliche Fläche dem Äquivalent von 200 ha CONEAT 100 entspricht oder darüber liegt, sowie in bestimmten, in Artikel 35 des Gesetzes 11.029 vorgesehenen Fällen angrenzender Katastergrundstücke. Das INC hat 20 Arbeitstage Zeit für eine Antwort. Wird das Angebot unterlassen, kann dies zur Nichtigkeit des Verkaufs und zu einer Geldbuße von 25 % des amtlichen Katasterwerts führen. Gehört das Katastergrundstück zu einer landwirtschaftlichen Siedlung, ist außerdem eine vorherige Genehmigung erforderlich.

Wie viel verlangt ein Immobilienmakler für einen Verkauf in Colonia?

Die von der Cámara Inmobiliaria Uruguaya im Jahr 2007 veröffentlichte Gebührenordnung sieht für jede Partei, Verkäufer und Käufer, 3 % des Verkaufspreises vor; auf dieses Honorar kommt die Mehrwertsteuer (IVA). Das ist ein Richtwert: Der Prozentsatz wird mit dem jeweiligen Vermittler vereinbart. Halten Sie ihn schriftlich fest, ebenso den Leistungsumfang (Veröffentlichung, Besichtigungen, Fotos) und die Laufzeit des Verkaufsauftrags.

Was muss ich tun, wenn ich Erbe bin oder im Ausland lebe?

Bitten Sie den uruguayischen Notar, alle Erben festzustellen, das Nachlassverfahren und die Eintragung der gerichtlichen Erbenfeststellung (declaratoria) oder der Bescheinigung über den Verfahrensausgang (certificado de resultancias de autos) zu prüfen und zu bestätigen, wer unterschreiben darf. Wenn Sie im Ausland leben, klären Sie rechtzeitig die Gültigkeit der Vollmacht und wie Sie den Verkaufserlös erhalten werden. Jeder Erbe kann einen anderen steuerlichen Status haben, als Ansässiger oder Nichtansässiger.

Weiterführende Beiträge:

Verwendete Quellen

Allgemeine Informationen, anhand der zum 26. September 2026 verfügbaren offiziellen Quellen geprüft. Die Steuerberechnung hängt von Ihrem Kaufdatum und Ihrem steuerlichen Status ab: Bitten Sie Ihren uruguayischen Notar vor der Preisfestlegung darum. Titelbild: Mx. Granger, gemeinfrei (CC0), über Wikimedia Commons.

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