Haus oder Grundstück in Rocha verkaufen: Preis und Steuern

Direkte Antwort
Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück in Rocha verkaufen möchten, stellen Sie zunächst die Kataster-/Grundstücksnummer (padrón), den Eigentumstitel, den Vermessungsplan, die Baupläne und eine Übersicht über den Stand der Abgaben zusammen: Müssen Bauten nachträglich baurechtlich erfasst werden, dauert das Verfahren bei der Intendencia meist Monate. Legen Sie den Preis anhand vergleichbarer Immobilien in derselben unmittelbaren Lage fest, nicht anhand des Badeorts insgesamt. Berechnen Sie vor der Annahme eines Angebots gemeinsam mit dem uruguayischen Notar Ihren Nettoerlös: ITP von 2 % und je nach Ihrer Situation IRPF oder IRNR von 12 % auf den Gewinn.

Sie möchten ein Haus oder ein Grundstück in Rocha verkaufen? Wir helfen Ihnen, die Unterlagen und Vergleichsangebote zusammenzustellen. Wir kümmern uns um den Verkauf. Schreiben Sie uns per WhatsApp und nennen Sie uns den Ort, die Kataster-/Grundstücksnummer (padrón) und die Art der Immobilie.

Wer in Rocha kauft und welche Fragen Sie erwarten

Ferienhaus: Instandhaltung, Zustand nach dem Winter und mögliche Mieteinnahmen.
Immobilie zum ganzjährigen Wohnen: Dienstleistungen und Versorgung im Winter, Zufahrt, Internet und Entfernung zu medizinischer Versorgung und Schule.
Grundstück: Was auf diesem Katastergrundstück gebaut werden darf.

Wählen Sie die Nutzung, die Sie belegen können, und bereiten Sie die entsprechenden Antworten vor der Veröffentlichung des Inserats vor. Die allgemeinen Schritte zu Vorbereitung, Fotos und Besichtigungen finden Sie im Leitfaden zur Vorbereitung einer Immobilie auf den Verkauf; hier geht es um die Besonderheiten in Rocha.

Die Immobilienunterlagen

Suchen Sie folgende Unterlagen zusammen, bevor Sie Fotos in Auftrag geben:

Kataster-/Grundstücksnummer (padrón) und Katasterort, Eigentumstitel und Vermessungsplan.
Baupläne und Unterlagen zur Bauhistorie, eine Bauabschlussbescheinigung, sofern vorhanden, sowie Angaben zu späteren Erweiterungen.
Die letzten Abgabenbescheide zur Immobiliensteuer Contribución Inmobiliaria und zur Primaria-Steuer. Die Intendencia de Rocha bietet eine Abgabenabfrage an, und die DGI stellt die Bescheinigung darüber aus, dass keine Rückstände bei der Primaria-Steuer bestehen.
Rechnungen für Versorgungsleistungen und belegbare Reparaturen.
Falls die Immobilie vermietet wurde: tatsächlich vereinnahmte Mieten, Ausgaben und Belegung je Zeitraum.

Die Katasterbescheinigung weist den Katasterwert nach, nicht den Marktpreis. Die Dirección General de Registros gibt Auskunft über eingetragene Rechtsakte: Ein uruguayischer Notar kann diese Prüfung veranlassen, bevor ein Käufer auf den Abschluss wartet. So werden ein noch nicht abgeschlossenes Nachlassverfahren, eine Vertretungsfrage oder ein früherer Vorgang, der zu Verzögerungen führt, rechtzeitig erkennbar.

Wenn Bauten nachträglich baurechtlich erfasst werden müssen

Die nachträgliche baurechtliche Erfassung bei der Intendencia dauert meist Monate: Bestandsaufnahme durch eine Fachkraft, Pläne, Verfahrensunterlagen und behördliche Beanstandungen. Wurden Bauarbeiten nicht angemeldet, können außerdem noch Beiträge offen sein; der Leitfaden zum BPS bei Bauarbeiten erklärt, was bei der notariellen Beurkundung geprüft wird. Informieren Sie sich über die Verfahrensunterlagen, bevor Sie einen Beurkundungstermin zusagen.

Preis: Vergleichen Sie mit Angeboten, die mit Ihrer Immobilie konkurrieren

Was die Inserate in Punta del Diablo zeigen

Am 19/09/2026 veröffentlichte dasselbe Immobilienbüro drei Grundstücksangebote in Punta del Diablo, die am 26/09/2026 noch aktuell waren:

Inserat	Fläche	Angebotspreis	USD pro m²
El Rivero, 500 m vom Meer entfernt, „mit Versorgungsinfrastruktur“	500 m²	USD 55.000	≈ 110
El Rivero, an der Straße Las Maravillas	541 m²	USD 35.000	≈ 65
Am Ende der Straße Las Maravillas, „weiter vom Zentrum entfernt“	707 m²	USD 23.000	≈ 33

Innerhalb desselben Badeorts können die geforderten Quadratmeterpreise je nach Lage, Versorgungsinfrastruktur und Entfernung zum Zentrum mehr als das Dreifache betragen. Deshalb sind zwei „Grundstücke in Punta del Diablo“ nicht allein wegen der Ortsbezeichnung vergleichbar. Für Häuser gilt dasselbe: Für ein Ferienhaus mit 2 Schlafzimmern und 80 m² auf einem 600 m² großen Eckgrundstück, 4 Straßenblöcke vom Strand entfernt, wurden USD 130.000 verlangt.

Das sind Angebotspreise. In Uruguay gibt es keine vollständige öffentliche Datenbank mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen: Nutzen Sie abgeschlossene Verkäufe nur dann als Vergleich, wenn Ihr Berater sie belegen kann, und notieren Sie zu jeder Vergleichsimmobilie das Datum und die Preisänderungen.

Drei Fragen zu jeder Vergleichsimmobilie

Könnte derselbe Käufer diese Immobilie anstelle meiner wählen?
Welcher konkrete Unterschied rechtfertigt einen höheren oder niedrigeren Preis?
Wie viel kostet es, diesen Unterschied auszugleichen?

Der Katasterwert ist nicht der Verkaufspreis

Der Katasterwert, den die INGAR-Kartenansicht der Katastergrundstücke in Rocha anzeigt, ist ein steuerlicher Wert. Im DNC-Datenstand vom August 2026 beträgt der Median der Katasterwerte für Grundstücke im allgemeinen Eigentumsregime:

$ 2.756 in La Esmeralda.
$ 3.199 in Punta Rubia.
$ 1.261.571 in La Pedrera.

Zwischen benachbarten Badeorten unterscheiden sich die steuerlichen Bemessungsgrundlagen erheblich, und keine davon sagt aus, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie verkaufen werden. Wie ein Wert anhand von Vergleichsimmobilien ermittelt wird, erklärt der Leitfaden zur Immobilienbewertung.

Was Ihnen bleibt: die Steuern des Verkäufers

Berechnen Sie vor der Annahme eines Angebots gemeinsam mit dem uruguayischen Notar Ihren Nettoerlös:

ITP: Der Verkäufer zahlt 2 % auf den niedrigeren Betrag aus dem aktualisierten amtlichen Katasterwert und dem Verkaufspreis.
IRPF, wenn Sie eine in Uruguay steuerlich ansässige natürliche Person sind: 12 % auf den steuerlich anzusetzenden Gewinn. Bei städtischen Immobilien, die vor dem 1/7/2007 gekauft wurden, können Sie die pauschale Berechnung wählen: 15 % des Verkaufspreises oder des amtlichen Katasterwerts, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Daraus ergeben sich 1,8 %.
IRNR, wenn Sie nicht in Uruguay steuerlich ansässig sind: Steuersatz von 12 %, mit Einbehalt durch den uruguayischen Notar, der den Verkauf beurkundet.

Die Steuerbefreiung für den dauerhaften Wohnsitz

Die DGI befreit den Verkauf einer dauerhaft als Wohnsitz genutzten Immobilie von der Steuer, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

Der Wert der verkauften Immobilie übersteigt nicht 1.200.000 UI.
Mindestens 50 % des Verkaufspreises werden für eine andere Immobilie als dauerhaften Wohnsitz verwendet.
Der Kauf erfolgt innerhalb von 12 Monaten.
Der Wert der neuen Wohnimmobilie übersteigt nicht 1.800.000 UI.

Ein Ferienhaus ist kein dauerhafter Wohnsitz und fällt daher nicht darunter. Bei einer ländlichen Immobilie gilt die Steuerbefreiung nur für den als dauerhafter Wohnsitz genutzten Teil, mit denselben Obergrenzen. Die pauschale Berechnung für ländliche Immobilien erfolgt anders: auf Grundlage des Marktwerts zum 1/7/2007.

Wenn Sie in Argentinien leben, behandelt der Steuerratgeber für Argentinier mit einer Immobilie in Uruguay die argentinische Seite des Verkaufs.

Was das Inserat je nach Immobilienart zeigen sollte

Strandhaus: Fotos aller Räume, der Außenbereiche, des Zugangs von der Straße und der tatsächlichen Aussicht; dokumentierte Reparaturen; im Preis enthaltene Ausstattung; jährliche Kosten. Zeigen Sie Fenster, Türen und Dach, wenn das Haus über Winter verschlossen war: Wer aus der Ferne kauft, muss den Instandhaltungsbedarf einschätzen können.

Immobilie zum ganzjährigen Wohnen: Welche Versorgungsverträge bestehen und wie die Immobilie im Winter erreichbar ist. „Mit Internet“ ist ungenau, wenn nur gelegentlich eine Mobilfunkverbindung genutzt wurde: Überprüfen Sie die tatsächlich verfügbare Leistung an der konkreten Adresse.

Grundstück: Kataster-/Grundstücksnummer (padrón), Vermessungsplan, Straßenfront und Fläche laut Unterlagen, Zufahrt, Versorgungsinfrastruktur und Bodennutzungskategorie, sofern diese bestätigt ist. Schreiben Sie nicht „ideal für Ferienhäuser“ oder „zur Grundstücksteilung geeignet“, ohne eine fachliche Auskunft, die dies belegt: Die Intendencia veröffentlicht unterschiedliche Verordnungen für die einzelnen Orte, darunter Punta del Diablo und Punta Rubia–Santa Isabel. Der Leitfaden zum Grundstückskauf in Rocha zeigt, welche Fragen Ihr Käufer stellen wird.

Wenn Sie Fotos aus einer anderen Jahreszeit verwenden, geben Sie das Aufnahmedatum an, falls sich Vegetation, Zufahrt oder Umgebung verändert haben. Ein durchgehendes Video von der Straße bis ins Innere beantwortet viele Fragen von Käufern aus Argentinien, Brasilien oder Montevideo, ersetzt aber weder die Prüfung vor Ort noch die Unterlagen.

Wenn Sie außerhalb Uruguays leben

Bitten Sie den uruguayischen Notar, von Anfang an zu prüfen, wer unterschreibt, ob eine Vollmacht für diesen Verkauf erforderlich ist und wie Sie den Verkaufserlös erhalten werden. Die Aufgaben und Kosten des uruguayischen Notars werden gesondert erläutert. Sobald diese Punkte geklärt sind, können Sie mit dem Käufer einen Beurkundungstermin und eine Zahlungsweise vereinbaren, die sich einhalten lassen.

Wenn das Haus vermietet war

Erstellen Sie eine Übersicht über vereinnahmte Mieten, bezahlte Ausgaben und Tage der Eigennutzung. Werben Sie nicht mit einer „Rendite von 8 %“, ohne Kapital, Zeitraum, Kosten und Steuern anzugeben. Gibt es zukünftige Buchungen oder laufende Verträge, erläutern Sie dem uruguayischen Notar und dem Käufer, welche Rechte und Pflichten übergehen.

Wenn der Käufer eine Vermietung plant, enthält der Leitfaden zur Ferienvermietung in Rocha die geforderten Mietpreise in La Paloma und den Stand des Registers nach Gesetz 20.352.

Ein Verkaufsablauf, mit dem Sie fundiert verhandeln

Vorbereitung: Unterlagen, fachliche Prüfung des sichtbaren Zustands, Kostenvoranschlag für Reparaturen und Vergleichsimmobilien.
Veröffentlichung: ausreichend genaue Lageangaben zur Einschätzung der Umgebung, aktuelle Fotos, überprüfte Versorgungsleistungen und Angaben zu den vorhandenen Unterlagen.
Anfragen und Besichtigungen: Wählen Sie Interessenten anhand der geplanten Nutzung, des Budgets und des Zeitrahmens aus. Wenn jemand bauen oder erweitern möchte, lenken Sie das Gespräch auf eine fachliche Auskunft zum konkreten Katastergrundstück.
Angebot: Halten Sie Betrag, Zahlungsweise, Fristen und Bedingungen auf einem einzigen Blatt fest. Lassen Sie jede Reservierungsvereinbarung und jeden Kaufvorvertrag vor der Unterschrift vom uruguayischen Notar prüfen.

Die häufigsten Fehler bei Preis, Fotos und Verhandlung finden Sie im Artikel 12 Fehler beim Immobilienverkauf.

Häufige Fragen

Welche Steuern zahlt man beim Verkauf eines Hauses in Rocha?

Die ITP von 2 % auf den niedrigeren Betrag aus dem aktualisierten amtlichen Katasterwert und dem Verkaufspreis. Ist der Verkäufer eine in Uruguay steuerlich ansässige natürliche Person, fallen 12 % IRPF auf den Gewinn an; bei einem Kauf vor dem 1/7/2007 kann die pauschale Berechnung angewendet werden, die 1,8 % des Verkaufspreises oder des amtlichen Katasterwerts ergibt. Ist der Verkäufer nicht in Uruguay steuerlich ansässig, fallen 12 % IRNR an, die der uruguayische Notar einbehält.

Wie viel kostet ein Grundstück in Punta del Diablo?

Das hängt von der Lage und der Versorgungsinfrastruktur ab. Am 26/09/2026 verlangte ein und dasselbe Immobilienbüro USD 55.000 für 500 m² in El Rivero, 500 m vom Meer entfernt und mit Versorgungsinfrastruktur; USD 35.000 für 541 m² in derselben Gegend und USD 23.000 für 707 m² weiter vom Zentrum entfernt. Das sind Angebotspreise zwischen USD 33 und 110 pro Quadratmeter.

Wie lange dauert es, einen Bau nachträglich baurechtlich erfassen zu lassen, um verkaufen zu können?

Das dauert meist Monate. Eine Fachkraft muss den Baubestand aufnehmen, Pläne erstellen und die Verfahrensunterlagen bei der Intendencia de Rocha einreichen, die Beanstandungen vorbringen kann. Wurden die Bauarbeiten nicht angemeldet, können außerdem noch Beiträge beim BPS offen sein. Beginnen Sie vor der Veröffentlichung des Inserats und sagen Sie keinen Beurkundungstermin zu, bevor Sie den Stand des Verfahrens kennen.

Zahle ich IRPF, wenn ich mein Ferienhaus verkaufe?

In der Regel ja. Die Steuerbefreiung der DGI setzt voraus, dass die verkaufte Immobilie als dauerhafter Wohnsitz genutzt wird, ihr Wert 1.200.000 UI nicht übersteigt und mindestens die Hälfte des Verkaufspreises in eine andere Immobilie als dauerhaften Wohnsitz im Wert von höchstens 1.800.000 UI innerhalb von 12 Monaten reinvestiert wird. Ein Ferienhaus erfüllt die erste Voraussetzung nicht. Wenn Sie es vor Juli 2007 gekauft haben, prüfen Sie die pauschale Berechnung.

Kann ich mein Haus in Rocha verkaufen, wenn ich im Ausland lebe?

Ja. Sie können persönlich unterschreiben oder sich durch eine für diesen Verkauf bevollmächtigte Person vertreten lassen. Wenn Sie nicht in Uruguay steuerlich ansässig sind, unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf der IRNR von 12 %, und der beteiligte uruguayische Notar ist für den Steuereinbehalt zuständig. Klären Sie mit ihm von Anfang an, wer unterschreibt, welche Unterlagen aus dem Ausland kommen und auf welches Konto der Verkaufserlös überwiesen wird.

Weiterführende Artikel:

Verwendete Quellen

IMPO, Titel 19 (ITP), Titel 8 (IRNR) und Dekret 149/007, Art. 37.
DGI, IRPF beim Verkauf von städtischen Immobilien, von ländlichen Immobilien und Steuerbefreiung für den dauerhaften Wohnsitz; Bescheinigung zur Primaria-Steuer.
Intendencia de Rocha, Abgabenabfrage und Vorschriften zur Bodennutzung und zum Bauen.
Dirección Nacional de Catastro, Katasterbescheinigung; Dirección General de Registros, Immobilienbescheinigungen.
INGAR, Kartenansicht der Katastergrundstücke in Rocha (DNC-Datenstand vom August 2026).
Eigene Auswertung des Marktangebots, Inserate 194282202, 194283273, 194282854 und 193423535, geprüft am 26/09/2026.

Allgemeine Informationen, geprüft anhand der am 26. September 2026 verfügbaren offiziellen Quellen. Die genannten Preise stammen aus zu diesem Zeitpunkt aktuellen Inseraten und sind keine tatsächlich erzielten Verkaufspreise; den Nettoerlös jedes Verkaufs berechnet der uruguayische Notar anhand der Situation des Verkäufers. Titelbild: Gerardo Silveira, Lizenz CC BY-SA 3.0, über Wikimedia Commons.

Haus oder Grundstück in Rocha verkaufen: Unterlagen, Preis und Steuern