Haus in Rocha saisonal vermieten: eine Rechnung mit konkreten Mietpreisen

Direkte Antwort

Die Rendite eines Ferienhauses in Rocha hängt von den Wochen ab, für die Sie tatsächlich Miete einnehmen, und nicht vom Mietpreis im Januar. Mit den in La Paloma für 2026-27 verlangten Mietpreisen würde ein Haus mit 3 Schlafzimmern bei durchgehender Vermietung von Dezember bis März USD 12.100 brutto einbringen: 6,8 % von USD 178.000, vor Provisionen, Kosten und Steuern. Wenn Sie nur im Januar und Februar vermieten, sinken die Bruttoeinnahmen auf USD 6.500, also 3,7 %.

Erwägen Sie den Kauf eines Hauses zur Vermietung in Rocha? Wir gehen Ihre Einnahmen- und Kostenaufstellung gemeinsam mit Ihnen durch. Wir begleiten Sie bis zur Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde. Schreiben Sie uns per WhatsApp und schicken Sie uns den Link zum Inserat, den Ort und die Zeiträume, in denen Sie das Haus selbst nutzen möchten.

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Welche Preise derzeit in La Paloma verlangt werden

Der Kaufpreis

Am 26/09/2026 wurde ein Haus mit zwei Schlafzimmern in La Balconada für USD 178.000 angeboten. Laut Inserat:

• 74 m² bebaute Fläche: 63 m² Haus und 11 m² Anbau mit Bad.
• Grundstück mit 750 m² in dreifacher Ecklage.
• 2 Häuserblocks vom Meer und 5 vom Busbahnhof entfernt.

Das ist ein Angebotspreis. Kaufnebenkosten, Möbel, Instandsetzung und Betriebskapital kommen hinzu: Der Kaufnebenkostenrechner liefert eine erste Berechnung.

Die saisonalen Mietpreise

Für die Berechnung der Mieteinnahmen benötigen Sie Mietpreise vergleichbarer Häuser. Dies sind verlangte Mietpreise aus unserer Auswertung des Marktangebots für die Saison 2026-27, erhoben am 26/09/2026:

Es handelt sich um veröffentlichte Angebote, nicht um Buchungen oder tatsächlich vereinnahmte Mieten. Das Haus mit 3 Schlafzimmern ist größer als das Haus im Verkaufsinserat; sein Mietpreis bildet daher eine großzügig angesetzte Obergrenze.

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Die Obergrenze und zwei wahrscheinlichere Szenarien

Ausgehend vom Angebotspreis von USD 178.000, ohne Kaufnebenkosten und Ausstattung hinzuzurechnen, und mit den monatlichen Mietpreisen des Hauses mit 3 Schlafzimmern:

Von diesen Bruttoeinnahmen müssen noch folgende Posten abgezogen werden:

• Provision der Plattform oder des Immobilienunternehmens.
• Reinigung und Wäsche, soweit der Gast diese nicht bezahlt.
• Immobiliensteuer (Contribución Inmobiliaria), gegebenenfalls Primaria-Steuer, Versicherung und Internet, die auch bei leer stehendem Haus anfallen.
• Instandhaltung und Ersatzbeschaffungen.
• IRPF oder IRNR.

Wenn das eingesetzte Kapital durch die Kaufnebenkosten über USD 178.000 steigt, sinkt der Prozentsatz. Wenn Sie das Haus im Januar selbst nutzen möchten, nehmen Sie diese Zeiträume vor der Berechnung heraus: Sie fallen am stärksten ins Gewicht.

Die vollständige Kalkulation mit der Unterscheidung zwischen Brutto- und Nettorendite finden Sie im Leitfaden zur Nettorendite bei saisonaler Vermietung: Die Rechnung ist in Punta del Este und Rocha dieselbe. Um Szenarien durchzurechnen, nutzen Sie den Renditerechner.

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Was in Rocha zusätzlich in die Rechnung eingeht

Verwaltung aus der Ferne

Holen Sie in La Paloma, La Pedrera und Punta del Diablo Angebote örtlicher Dienstleister ein: für den Empfang der Gäste, die Schlüsselübergabe, die Behebung einer Störung der Wasserversorgung und die Kontrolle des Hauses nach einem Unwetter. Fragen Sie nach den Verwaltungskosten pro Buchung und pro Jahr sowie nach den enthaltenen Leistungen: Reinigung, Wäsche, Betreuung außerhalb der üblichen Zeiten und Ersatzbeschaffungen.

Die Provision der Plattform

Airbnb gibt an, dass die meisten Gastgeber beim Modell mit geteilter Servicegebühr 3 % zahlen und beim Modell mit einheitlicher Servicegebühr die meisten 15,5 % (zwischen 14 % und 16 %). Das Unternehmen stellt alle Gastgeber auf die einheitliche Servicegebühr um: Prüfen Sie den für Sie geltenden Prozentsatz, bevor Sie Einnahmen kalkulieren.

Das Meeresklima

Hinter einem ansprechenden Haus können sich vom Salz angegriffene Fenster und Türen, ein vernachlässigtes Dach, saisonale Feuchtigkeit oder erneuerungsbedürftige Ausstattung verbergen. Lassen Sie eine technische Prüfung durchführen und holen Sie einen Kostenvoranschlag ein, um das Haus vermietungsbereit zu machen. Prüfen Sie beim Einholen eines Versicherungsangebots neben der Selbstbeteiligung auch Versicherungsschutz und Ausschlüsse bei Wind und Unwettern.

Erweitern, um mehr zu vermieten

Wenn Sie eine zweite Wohneinheit, einen Pool oder einen Anbau planen, klären Sie zunächst anhand der Vorschriften von Rocha für den jeweiligen Ort und das Katastergrundstück (padrón), ob dies möglich ist. Der Leitfaden zum Grundstückskauf in Rocha erklärt, wie Sie eine entsprechende Auskunft anfordern.

Tourismusdaten sind keine Belegungszahlen

Das Ministerio de Turismo veröffentlicht Daten zum Einreisetourismus, auch nach Zielregion. Die Besucherzahlen der Costa de Rocha lassen sich nicht mit den vermieteten Übernachtungen in Ihrem Haus gleichsetzen. Wenn der Verkäufer bereits vermietet hat, verlangen Sie monatliche Aufstellungen der tatsächlich vereinnahmten Mieten und Kosten für mehr als eine Saison, in denen Stornierungen und Eigennutzung getrennt ausgewiesen sind.

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Steuern des Eigentümers

Laut DGI zahlt der steuerlich ansässige Eigentümer 12 % IRPF auf die steuerlich anzusetzenden Mieteinkünfte, mit Steuereinbehalten oder Vorauszahlungen von 10,5 % der entstandenen Mieteinkünfte. Der steuerlich nicht ansässige Eigentümer zahlt IRNR mit einem Steuereinbehalt oder einer Vorauszahlung von 10,5 % der entstandenen Mieteinkünfte.

Die Abzugsmöglichkeiten, die Option, den Steuereinbehalten abgeltende Wirkung zu geben, und die Meldepflichten der Plattformen werden im Leitfaden zur Nettorendite und im Leitfaden zu Immobiliensteuern in Uruguay erläutert.

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Das Register für touristische Vermietungen: was bisher bekannt ist

Was Gesetz 20.352 vorsieht

Das Gesetz 20.352 regelt die vorübergehende Beherbergung, bei der mindestens eine kostenpflichtige Dienstleistung angeboten wird: Reinigung, Betreuung von Touristen, Gastronomie, Unterhaltung oder Transfers. Für diesen Fall verlangt es:

• Die Abgabe einer eidesstattlichen Erklärung für die Eintragung im Registro de Operadores Turísticos des Ministerio de Turismo.
• Die Angabe der Registrierungsnummer in jedem Angebot, ob in physischer oder elektronischer Form.
• Die Meldung der Anzahl der beherbergten Touristen und der Tage der Leistungserbringung an das Ministerium.
• Die Meldung der Identität der Gäste an das Ministerio del Interior und die Aufbewahrung dieser Daten für fünf Jahre.

Was der Entwurf vorsieht

Das Ministerio de Turismo stellte den Entwurf der Durchführungsverordnung am 24/11/2025 vor. Nach Angaben des Ministeriums sieht er Folgendes vor:

• Er erfasst jede vorübergehende Beherbergung von bis zu 120 Tagen.
• Er schafft ein verpflichtendes Online-Register mit einer eindeutigen, für Touristen sichtbaren Nummer.
• Plattformen dürfen nur registrierte Unterkünfte veröffentlichen und erhalten 180 Tage für die Umstellung.

Wenn die Verordnung in dieser Form erlassen wird, könnte auch die kurzfristige Vermietung eines Hauses ohne Dienstleistungen unter die Registrierungspflicht fallen. Klären Sie Ihren Fall, sobald sie verabschiedet ist.

Wo das Verfahren steht

Im Juli 2026 lag der Entwurf laut Ámbito (2/7/2026) den Ministerien für Inneres, Wirtschaft und Wohnungswesen zur Prüfung vor, bevor er an das Präsidialamt weitergeleitet werden sollte. Am 26/09/2026 war im Gesetzeseintrag bei IMPO keine Durchführungsverordnung verzeichnet. Erkundigen Sie sich vor Aufnahme der Vermietung nach dem Stand und lassen Sie sich vom Immobilienunternehmen oder der Plattform schriftlich mitteilen, wer welche Formalitäten übernimmt.

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Drei Entscheidungen, bei denen die Zahlen helfen

Wenn Sie das Haus in den attraktivsten Wochen selbst nutzen möchten, rechnen Sie durch, ob Sie es auch ohne nennenswerte Mieteinnahmen kaufen würden. In diesem Fall kaufen Sie eine Zweitimmobilie, die einen Teil ihrer Kosten deckt.

Wenn Sie laufende Einnahmen benötigen, verlangen Sie Nachweise über bisher vereinnahmte Mieten oder rechnen Sie mit einem Szenario, in dem nur der Januar vermietet ist. Berücksichtigen Sie eine größere Reparatur und fragen Sie sich, ob sich Haus und Lage für eine ganzjährige Vermietung eignen, falls sich der Markt verändert.

Wenn Sie auf einen steigenden Grundstückswert setzen, behandeln Sie den Wiederverkauf als separate Annahme und behalten Sie finanziellen Spielraum, um das Haus zu unterhalten, während Sie auf einen Käufer warten. Der Leitfaden zum Verkauf eines Hauses oder Grundstücks in Rocha zeigt, welche Unterlagen beim Verkauf benötigt werden und welche Steuern anfallen.

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Häufige Fragen

Welche Miete lässt sich im Januar für ein Haus in La Paloma verlangen?

Das hängt von der Größe und der Entfernung zum Meer ab. Für die Saison 2026-27 wurden für ein Haus mit 3 Schlafzimmern für 7 Personen in La Balconada USD 3.500 für den gesamten Januar oder USD 1.800 pro Monatshälfte verlangt; für ein Haus mit 2 Schlafzimmern in Playa Serena USD 60 pro Tag. Dies sind veröffentlichte Mietpreise aus unserer Marktbeobachtung vom 26/09/2026, keine tatsächlich vereinnahmten Mieten.

Welche Rendite bringt ein Ferienhaus in Rocha?

Mit den für 2026-27 verlangten Mietpreisen würde ein Haus mit 3 Schlafzimmern bei durchgehender Vermietung von Dezember bis März USD 12.100 brutto einbringen: 6,8 % bezogen auf USD 178.000, den Angebotspreis eines Hauses mit 2 Schlafzimmern in La Balconada. Bei Vermietung nur im Januar und Februar wären es 3,7 %. Die Nettorendite ist geringer: Provisionen, Reinigung, Abgaben, Instandhaltung und IRPF oder IRNR sind noch abzuziehen.

Muss ich mich beim Ministerio de Turismo registrieren, um mein Haus zu vermieten?

Gesetz 20.352 verlangt eine Registrierung, wenn die Vermietung mindestens eine kostenpflichtige Dienstleistung wie Reinigung oder Gästebetreuung umfasst. Der im November 2025 vorgestellte Entwurf der Durchführungsverordnung erfasst jede Beherbergung von bis zu 120 Tagen. Am 26/09/2026 war bei IMPO keine Durchführungsverordnung verzeichnet: Klären Sie den Stand, bevor Sie Ihr Haus inserieren.

Welche Steuern zahlt ein Eigentümer bei saisonaler Vermietung?

Ist er in Uruguay steuerlich ansässig, zahlt er 12 % IRPF auf die steuerlich anzusetzenden Mieteinkünfte, mit Steuereinbehalten oder Vorauszahlungen von 10,5 % der entstandenen Mieteinkünfte. Ist er steuerlich nicht ansässig, zahlt er IRNR mit einem Steuereinbehalt oder einer Vorauszahlung von 10,5 % der entstandenen Mieteinkünfte. Hinzu kommen die Immobiliensteuer (Contribución Inmobiliaria) von Rocha und gegebenenfalls die Primaria-Steuer.

Welche Gebühren verlangt Airbnb von einem Gastgeber in Uruguay?

Airbnb gibt an, dass die meisten Gastgeber beim Modell mit geteilter Servicegebühr 3 % jeder Buchung zahlen und beim Modell mit einheitlicher Servicegebühr die meisten 15,5 %, innerhalb einer Spanne von 14 % bis 16 %. Das Unternehmen stellt alle Gastgeber auf die einheitliche Servicegebühr um. Prüfen Sie in Ihrem Konto, welche Gebühr gilt, bevor Sie die Nettoeinnahmen berechnen.

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Weiterführende Artikel:

• Saisonale Vermietung: So schätzen Sie die Nettorendite ein
• Ein Haus oder Grundstück in Rocha verkaufen
• Ganzjährig in Rocha leben: Welchen Ort wählen?
• Ein Grundstück in Rocha zum Bauen kaufen

Verwendete Quellen

• IMPO, Gesetz 20.352, abgerufen am 26/09/2026.
• Ministerio de Turismo, Vorstellung des Entwurfs der Durchführungsverordnung (24/11/2025) und Einreisetourismus 2025.
• Ámbito, „Die Durchführungsverordnung zum Gesetz über touristische Vermietungen verzögert sich“ (2/7/2026).
• DGI, IRPF auf Einkünfte aus Immobilienvermögen und saisonale Vermietungen durch steuerlich nicht ansässige Eigentümer.
• Airbnb, Servicegebühren.
• Intendencia de Rocha, Pläne und Verordnungen.
• Eigene Auswertung des Marktangebots, Inserate 193660683, 192008582 und 213886, erhoben am 26/09/2026.

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Allgemeine Informationen, anhand der bis zum 26. September 2026 verfügbaren offiziellen Quellen geprüft. Kauf- und Mietpreise stammen aus den zu diesem Zeitpunkt veröffentlichten Inseraten, nicht aus abgeschlossenen Transaktionen; die steuerliche Situation jedes Eigentümers klärt ein Steuerberater. Titelbild: Igna, Lizenz CC BY-SA 4.0, über Wikimedia Commons.