Immobilie in Punta del Este verkaufen: Steuern und Nettoerlös

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Beim Verkauf in Punta del Este zahlen Sie 2 % ITP auf den niedrigeren Betrag aus aktualisiertem Katasterwert und Verkaufspreis sowie die Einkommensteuer und die vereinbarte Maklerprovision. Haben Sie die Immobilie vor dem 1/7/2007 gekauft, können Sie als natürliche Person eine pauschale Besteuerung mit 1,8 % des Verkaufspreises wählen, unabhängig davon, ob Sie in Uruguay leben. Die IRPF-Befreiung für dauerhaft bewohnte Immobilien gilt nicht für ein Ferienhaus. Bei einer für USD 250.000 verkauften Wohnung bleiben nach dieser Rechnung rund USD 232.500 vor Abzug von Schulden.

Möchten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Punta del Este verkaufen? Wir helfen Ihnen, die vom Käufer benötigten Unterlagen zusammenzustellen und eine erste Berechnung Ihres Nettoerlöses zu erstellen. Wir kümmern uns um den Verkauf: Wir sind in Punta del Este und Maldonado tätig. Die endgültige Abrechnung erstellt der uruguayische Notar. Schreiben Sie uns per WhatsApp und nennen Sie uns die Lage, die Immobilienart, das Kaufjahr und ob Sie in Uruguay oder im Ausland leben.

Wie viel Ihnen bleibt: eine Beispielrechnung

Ein hypothetischer Fall: Sie haben 2005 eine Wohnung gekauft und verkaufen sie für USD 250.000. Der aktualisierte Katasterwert entspricht zum Tageswechselkurs USD 150.000.

Position	Berechnung	Betrag
Verkaufspreis	—	USD 250.000
Einkommensteuer (pauschal)	12 % × (15 % des Verkaufspreises) = 1,8 %	− USD 4.500
ITP des Verkäufers	2 % × USD 150.000 (der niedrigere Betrag)	− USD 3.000
Maklerprovision	4 % (3,28 % + IVA, Tarifsatz der CIPEM)	− USD 10.000
Nettoerlös vor Abzug von Schulden und Abschlusskosten		USD 232.500

Die Berechnung ist dieselbe, ob Sie in Uruguay steuerlich ansässig sind (IRPF) oder im Ausland leben und als natürliche Person verkaufen (IRNR): Beide Steuern betragen 12 % der steuerlich anzusetzenden Einkünfte. Der uruguayische Notar vergleicht die pauschale Berechnung mit der Berechnung anhand des tatsächlichen Gewinns und verwendet die amtlichen Werte vom Tag der Unterzeichnung. Die Maklerprovision richtet sich nach Ihrer Vereinbarung: Das Gesetz schreibt keinen Prozentsatz vor.

Die Steuern richten sich danach, wer verkauft

ITP

Bei einem Immobilienkauf beträgt die ITP für jede Vertragspartei 2 % des niedrigeren Betrags aus aktualisiertem Katasterwert und vertraglichem Kaufpreis. Bei Bestandsimmobilien liegt der Katasterwert gewöhnlich unter dem Kaufpreis.

Wenn Sie in Uruguay steuerlich ansässig sind: IRPF

Die DGI besteuert die steuerlich anzusetzenden Einkünfte mit 12 %, nicht den Verkaufspreis.
Haben Sie vor dem 1/7/2007 gekauft, können Sie die pauschale Berechnung wählen: Als Einkünfte gelten 15 % des höheren Betrags aus Verkaufspreis und Katasterwert. Die Steuer beträgt damit 1,8 %.
Haben Sie später gekauft, wird die Steuer anhand des tatsächlichen Gewinns berechnet: Verkaufspreis abzüglich der anhand der UI aktualisierten Anschaffungskosten, der ITP und der belegten Verbesserungsmaßnahmen.

Die Steuerbefreiung für dauerhaft bewohnte Immobilien gilt nicht für einen Zweitwohnsitz. Die DGI gewährt sie nur, wenn sowohl die verkaufte als auch die neu gekaufte Immobilie dauerhaft bewohnt wird, der Preis höchstens 1.200.000 UI beträgt und mindestens 50 % innerhalb von 12 Monaten reinvestiert werden. Ist Ihre Immobilie in Punta del Este Ihr Ferienhaus, fällt sie nicht darunter; die Befreiung kommt nur infrage, wenn Sie dort das ganze Jahr über leben.

Wenn Sie außerhalb Uruguays leben: IRNR

Die IRNR besteuert den Verkauf mit 12 % der steuerlich anzusetzenden Einkünfte.
Die pauschale Besteuerung mit 1,8 % gilt auch für nicht ansässige natürliche Personen. Titel 8, Art. 13, lit. B, schreibt vor, diese Einkünfte nach den IRPF-Regeln zu berechnen. Diese umfassen die Möglichkeit, für vor dem 1/7/2007 gekaufte städtische Immobilien pauschal 15 % anzusetzen (Titel 7, Art. 29). Die zwingende Berechnung anhand des tatsächlichen Gewinns gemäß Art. 16, lit. B, betrifft nur Rechtsträger aus Ländern mit niedriger oder keiner Besteuerung.
Der uruguayische Notar behält die Steuer bei der Unterzeichnung ein (Dekret 149/007, Art. 37).

Wenn Sie argentinischer Staatsangehöriger sind, erfahren Sie im Beitrag Welche Steuern zahlt ein argentinischer Staatsangehöriger mit einer Wohnung in Uruguay?, welche Folgen sich auf argentinischer Seite ergeben (Bienes Personales, Ganancias). Ist der Eigentümer eine Gesellschaft oder ein Nachlass, lassen Sie eine gesonderte Abrechnung erstellen.

Die Unterlagen, die ein Käufer in Punta del Este verlangt

Allgemeine Hinweise zur Verkaufsvorbereitung (Preis, Fotos, Besichtigungen) finden Sie unter So bereiten Sie Ihre Immobilie auf einen schnelleren Verkauf vor. In Punta del Este wird der Käufer außerdem nach den Kosten für das gesamte Jahr fragen:

Katastergrundstück und Einheit: Kataster-/Grundstücksnummer (padrón), Einheit, Stellplatz und Abstellraum. Der uruguayische Notar prüft den Eigentumstitel und fordert die Registerbescheinigungen an.
Gebäude: Gemeinschaftskosten für zwölf Monate, Bilanz, Rücklage, Protokolle, genehmigte Baumaßnahmen und Bescheinigung über offene Verbindlichkeiten. Wie Käufer diese Unterlagen auswerten: Gemeinschaftskosten in Punta del Este.
Abgaben: Grundsteuer (Contribución Inmobiliaria) und Primaria-Steuer des betreffenden Jahres.
Baumaßnahmen: Bei Umbauten die entsprechenden Nachweise gegenüber dem BPS; der uruguayische Notar sagt Ihnen, ob eine Sonderbescheinigung erforderlich ist.
Vermietung: Wenn Sie die Immobilie saisonal vermietet haben, führen Sie vereinnahmte Buchungszahlungen, Stornierungen und Wochen der Eigennutzung getrennt auf. Ein Käufer, der die Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, berechnet das Ergebnis mit der Methode für Saisonvermietung und Nettorendite neu.
Möbel: Eine Inventarliste mit allem, was bleibt und was nicht. Laut CIPEM wird die endgültige Inventarliste der Reservierungsvereinbarung beigefügt.
Bootsliegeplatz: Wenn Sie einen Liegeplatz im Hafen nutzen, gehört dieser nicht zu der Immobilie, die Sie verkaufen; seine Bedingungen sind gesondert bei Hidrografía zu erfragen.

Baumaßnahmen ohne Genehmigung: vor dem Inserieren nachträglich genehmigen lassen

Das Departementsdekret 4118/2026 ermöglicht die nachträgliche Genehmigung von Baumaßnahmen, die bis zum 31/12/2025 ohne Genehmigung ausgeführt wurden. Laut seiner Durchführungsregelung (Beschluss 05583/2026) gilt es bis zum 22. November 2027. Wenn Sie dies klären, bevor ein Angebot eingeht, können Sie im Inserat die Fläche angeben, die Sie nachweisen können.

Der Preis: worauf Sie bei Inseraten achten sollten

Zwei am 26/09/2026 eingesehene Inserate für Wohnungen mit einem Schlafzimmer:

Península, USD 155.000, veröffentlicht am 26/03/2026. Angegeben werden Gemeinschaftskosten von $ 44.040 pro Quartal (rund $ 176.160 im Jahr) und eine jährliche Grundsteuer von $ 31.803.
Roosevelt, USD 100.000, seit dem 21/02/2021 inseriert und weiterhin aktiv. Angegeben wird „$ 7.500 Gemeinschaftskosten“, ohne den Zeitraum zu nennen.

Das zweite Inserat mahnt zur Vorsicht: Ein Preis, der fünfeinhalb Jahre später noch immer inseriert wird, ist kein Vergleichswert für den Markt. Vergleichen Sie mit aktuellen Inseraten aus Ihrer unmittelbaren Umgebung und berücksichtigen Sie dabei Fläche, Kosten und Veröffentlichungsdatum. Bitten Sie den Makler außerdem um belegte Verkaufsabschlüsse. Wie sich ein Preis anhand von Vergleichsobjekten ermitteln lässt: Immobilienbewertung in Uruguay.

Wenn Sie aus dem Ausland verkaufen

Legen Sie fest, wer die Schlüssel hat, wer die Besichtigungen betreut und wer über ein Angebot entscheiden darf.
Wenn jemand für Sie unterschreiben soll, muss der uruguayische Notar die Vollmacht prüfen, bevor eine Reservierung zustande kommt.
Halten Sie mit dem Makler die Beauftragung, Laufzeit, Provision und Bedingungen für die Veröffentlichung des Inserats schriftlich fest: Das Gesetz 20.380 sieht eine nachweisbare Beauftragung durch den Kunden vor.
Für Käufer, die nicht vor Ort sind, eignen sich ein ungeschnittenes Video der kritischen Bereiche, gut lesbare Pläne und die vollständigen Unterlagen am besten.

Weitere Leistungen für Eigentümer finden Sie unter /propietarios.

Häufig gestellte Fragen

Welche Steuern zahlt eine nicht ansässige Person beim Verkauf in Punta del Este?

Sie zahlt 12 % IRNR auf die steuerlich anzusetzenden Einkünfte, die der uruguayische Notar bei der Unterzeichnung einbehält, sowie 2 % ITP auf den niedrigeren Betrag aus aktualisiertem Katasterwert und Verkaufspreis. Hat sie vor dem 1/7/2007 gekauft, kann sie die pauschale Berechnung wählen: Die Steuer beträgt dann 1,8 % des Verkaufspreises. Die zwingende Berechnung anhand des tatsächlichen Gewinns gilt nur für Rechtsträger aus Ländern mit niedriger Besteuerung.

Kann ich beim Verkauf meines Ferienhauses die IRPF vermeiden?

Nicht über die Steuerbefreiung für dauerhaft bewohnte Immobilien. Die DGI verlangt, dass sowohl die verkaufte als auch die neu gekaufte Immobilie dauerhaft bewohnt wird, der Preis höchstens 1.200.000 UI beträgt und mindestens 50 % innerhalb von 12 Monaten reinvestiert werden. Ein Ferienhaus oder eine als Zweitwohnsitz genutzte Wohnung erfüllt diese Voraussetzung nicht. Haben Sie die Immobilie vor Juli 2007 gekauft, können Sie jedoch die pauschale Besteuerung mit 1,8 % nutzen.

Ist es sinnvoll, im Sommer zu verkaufen oder auf eine andere Jahreszeit zu warten?

Bereiten Sie Unterlagen, Fotos und Schlüssel im Oktober oder November vor, damit Sie zur Saison bereit sind. Im Dezember 2025 registrierte das INE landesweit 6.925 neue Eintragungen von Immobilienkäufen, davon entfielen 16,87 % auf Maldonado: rund 1.168 Eintragungen. Das ist eine Kennzahl für das Departement und keine Angabe zur Verkaufsdauer Ihrer Immobilie.

Muss ich einen Anbau vor dem Verkauf nachträglich genehmigen lassen?

Wenn die bebaute Fläche nicht mit den genehmigten Plänen übereinstimmt, werden der Käufer und sein uruguayischer Notar dies feststellen, und das wirkt sich auf Preis und Zeitablauf aus. In Maldonado ermöglicht das Dekret 4118/2026 unter Mitwirkung einer registrierten Baufachkraft die nachträgliche Genehmigung von Baumaßnahmen, die bis zum 31/12/2025 ohne Genehmigung ausgeführt wurden. Es gilt bis zum 22. November 2027. Besprechen Sie dies vor dem Inserieren mit einem Architekten.

Wird der Bootsliegeplatz im Hafen zusammen mit der Wohnung verkauft?

Nein. Der Liegeplatz im Hafen von Punta del Este gehört nicht zu der Immobilie, die Sie verkaufen: Seine Zuteilungsbedingungen sind gesondert bei Hidrografía zu erfragen. Nehmen Sie ihn weder im Inserat noch in der Reservierungsvereinbarung als Bestandteil der Immobilie auf.

Weiterführende Beiträge:

Verwendete Quellen

IMPO, Titel 19 (ITP), Titel 8 (IRNR), Titel 7, Art. 29, Dekret 149/007, Art. 37 und Gesetz 20.380.
DGI, IRPF beim Verkauf städtischer Immobilien und Steuerbefreiung für dauerhaft bewohnte Immobilien.
Digesto de Maldonado, Dekret 4118/2026; Intendencia de Maldonado, Durchführungsregelung (Beschluss 05583/2026).
INE, Immobilienkäufe im November und Dezember 2025.
Cámara Inmobiliaria de Punta del Este–Maldonado, Tarife und Immobilienkäufe.
BPS, Sonderbescheinigungen; DGR, Online-Anträge.
Eigene Auswertung des Marktangebots, Inserate für Península und Roosevelt, eingesehen am 26/09/2026.

Allgemeine Informationen, anhand der bis zum 26. September 2026 verfügbaren amtlichen Quellen geprüft. Das Beispiel ist hypothetisch: Die Steuerabrechnung hängt von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit, dem Kaufdatum und den Anschaffungskosten ab und wird vom uruguayischen Notar anhand der tagesaktuellen Werte erstellt. Titelbild: Jimmy Baikovicius, Lizenz CC BY-SA 2.0, über Wikimedia Commons.

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