Welche Steuern zahlt ein Argentinier mit einer Wohnung in Uruguay (2026): vollständiger Leitfaden für beide Länder

Ein in Uruguay steuerlich nicht ansässiger Argentinier, der eine Wohnung in Montevideo kauft, kann in Uruguay ITP beim Kauf, IRNR auf die Mieteinnahmen, Vermögensteuer (Impuesto al Patrimonio), Immobilienabgabe (Contribución Inmobiliaria) und Primarschulsteuer (Impuesto de Enseñanza Primaria) zahlen müssen.

Die ITP des Käufers beträgt 2% des aktualisierten amtlichen Katasterwerts, sofern dieser Wert nicht höher ist als der im Rechtsgeschäft vereinbarte Preis. Bei Vermietungen beträgt der übliche IRNR-Steuerabzug beziehungsweise die übliche Vorauszahlung 10,5% der entsprechenden Bruttoeinnahmen. Bei der Vermögensteuer hängt der Steuersatz davon ab, ob der Nichtansässige der IRNR unterliegt.

Liegt für die Wohnung eine gültige Anerkennung im Rahmen des uruguayischen Förderprogramms vivienda promovida vor, kann die steuerliche Belastung günstiger ausfallen. Allerdings bedeuten nicht alle Vergünstigungen eine vollständige Befreiung, und ihre Laufzeiten unterscheiden sich. Die erste Veräußerung kann von der ITP befreit sein. Für die Mieteinnahmen kann je nach Gebiet und verwendeter Mietgarantie eine Steuerbefreiung von 60% oder 100% gelten. Auch eine Befreiung von der Vermögensteuer ist möglich, solange die zeitlichen Vorgaben und Vermietungsbedingungen erfüllt sind.

Auf argentinischer Seite muss jemand, der seine steuerliche Ansässigkeit in Argentinien beibehält, die uruguayische Immobilie bei der Vermögensteuer Bienes Personales berücksichtigen. Seit dem Steuerzeitraum 2023 gibt es keinen erhöhten Steuersatz für Auslandsvermögen mehr, allerdings gilt für die uruguayische Immobilie eine eigene Bewertungsvorschrift. Für Mieteinnahmen, die ab dem 1.º Januar 2026 entstehen, gibt es außerdem eine neue Befreiung von der Einkommensteuer Ganancias für Immobilien, die Wohnzwecken dienen. Für ihre Anwendung auf eine Wohnung in Uruguay sprechen fundierte rechtliche Argumente. Solange jedoch keine spezifische Auslegung durch ARCA vorliegt, sollte die Anwendung bei jeder Steuererklärung geprüft werden.

Das bilaterale Abkommen ermöglicht innerhalb seiner Grenzen die Anrechnung gezahlter Steuern auf Einkommen und Vermögen. Es garantiert keine in jedem Fall nutzbare Steueranrechnung: Dafür muss eine argentinische Steuer anfallen, die denselben Einkünften beziehungsweise demselben Vermögen zuzuordnen ist.

Der Leitfaden folgt dem Ablauf der Investition: Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf. Am Ende finden Sie die Quellen und eine Liste der Unterlagen, die Sie vor einer Reservierung anfordern sollten.

Vorab: Ansässigkeit und Steuervergünstigungen sind unterschiedliche Dinge

Der Kauf einer Immobilie in Uruguay verleiht nicht automatisch ein Aufenthaltsrecht, die Staatsangehörigkeit oder die steuerliche Ansässigkeit. Er garantiert auch keinen Anspruch auf eine Steuervergünstigung.

Eine Immobilieninvestition kann bei der Prüfung der steuerlichen Ansässigkeit in Uruguay berücksichtigt werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Dafür müssen jedoch die Investition, die tatsächliche Aufenthaltsdauer, die wirtschaftlichen Interessen und das bilaterale Abkommen untersucht werden. Wir erläutern dies unter steuerliche Ansässigkeit in Uruguay 2026 für Argentinier.

Alle folgenden Ausführungen beziehen sich auf den üblichen Fall eines Argentiniers, der seine steuerliche Ansässigkeit in Argentinien beibehält und als natürliche Person in Uruguay eine Immobilie zur Vermietung kauft. Aus uruguayischer Steuersicht ist er nicht ansässig.

Teil 1 — Beim Kauf

Die ITP des Käufers

Die Steuer auf Vermögensübertragungen, Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, zahlen Käufer und Verkäufer jeweils zu einem Satz von 2%.

Bei einem entgeltlichen Kaufgeschäft ist die Bemessungsgrundlage nicht automatisch der Kaufpreis. Ausgangspunkt ist der geltende amtliche Katasterwert, der nach den gesetzlichen Vorgaben aktualisiert wird. Übersteigt dieser aktualisierte Wert den im Rechtsgeschäft vereinbarten Preis, wird der Preis angesetzt. Bei vielen Geschäften liegt der Katasterwert unter dem Marktwert, sodass die ITP letztlich weniger als 2% des tatsächlich gezahlten Preises ausmacht.

Vor einer Reservierung muss der uruguayische Notar folgende Angaben machen:

• amtlicher Katasterwert;
• anzuwendende Aktualisierung;
• Bemessungsgrundlage, die er für die ITP verwenden wird;
• voraussichtlicher Steuerbetrag;
• Vorliegen einer möglichen Steuerbefreiung.

Quelle: DGI — Steuer auf Vermögensübertragungen.

ITP und vivienda promovida

Die erste Veräußerung einer als vivienda promovida anerkannten Wohnung kann für Käufer und Verkäufer von der ITP befreit sein. Es reicht nicht aus, dass die Wohnung irgendwann einmal zu einem geförderten Projekt gehörte.

Folgendes ist zu prüfen:

1. ob die Anerkennung im Rahmen des Förderprogramms vorliegt;
2. ob es sich um die begünstigte erste Veräußerung handelt;
3. ob das Geschäft innerhalb der gesetzlichen Frist erfolgt;
4. ob die für die Steuerbefreiung erforderliche Bescheinigung vorgelegt wird.

Die Höchstfrist reicht bis zum Ende des neunten Steuerjahres nach dem Steuerjahr der Baufertigstellung. Quelle: Artikel 10, Buchstabe f), des Dekrets 355/011 in aktualisierter Fassung.

Die übrigen Kosten des Kaufgeschäfts

Nicht alle beim Kauf anfallenden Zahlungen sind Steuern. Um Immobilien zu vergleichen, sollten Sie die Kostenarten getrennt betrachten:

Mit den Orientierungswerten von 3,66% für die Provision, 4,23% für das Notarhonorar (3% Gebührenrichtwert + IVA + Beitrag zur Caja Notarial) und einer ITP, die im theoretischen Höchstfall 2% des Kaufpreises entspräche, ergäbe sich vor weiteren Auslagen eine Summe von ungefähr 9,89%. In der Praxis kann die ITP niedriger ausfallen, weil ihre Bemessungsgrundlage häufig vom Kaufpreis abweicht.

Deshalb sollten Sie den endgültigen Prozentsatz nicht aus dem Gedächtnis schätzen. Fordern Sie einen schriftlichen Kostenvoranschlag für das gesamte Geschäft an, aus dem hervorgeht, auf welche Beträge IVA anfällt.

Quellen: Asociación de Escribanos del Uruguay — Immobilien, Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Verkaufsablauf und DGI — ITP.

Die Auswirkungen auf den Kapitalbedarf werden unter mit USD 250.000 kaufen Sie keine Immobilie für USD 250.000 und unter welche Kosten beim Immobilienkauf anfallen erläutert.

Kann ein Argentinier kaufen, ohne in Uruguay ansässig zu sein?

Ja. Uruguay kennt kein allgemeines Verbot für ausländische Personen, eine städtische Immobilie zu kaufen, und verlangt dafür weder Ansässigkeit noch Staatsangehörigkeit oder einen lokalen Partner. Auch die Regelungen für ausländische Investitionen sehen keine allgemeine vorherige Genehmigung vor. Uruguay XXI beschreibt eine Gleichbehandlung von inländischem und ausländischem Kapital.

Das bedeutet nicht, dass für die Beurkundung allein die Vorlage eines Reisepasses genügt. Der Käufer muss seine Identität nachweisen, die Sorgfaltsprüfungen des uruguayischen Notars und der Banken durchlaufen und die Herkunft sowie die Nachverfolgbarkeit der Mittel dokumentieren.

Der Kauf kann auch aus der Ferne mit einer geeigneten Vollmacht erfolgen. Der uruguayische Notar muss deren Umfang, Form, Legalisation beziehungsweise Apostille prüfen, bevor eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet wird, die von dieser Vollmacht abhängt.

Teil 2 — Während des Besitzes, ohne Vermietung

Steht die Wohnung leer oder wird sie selbst genutzt, entstehen keine Mieteinnahmen und deshalb fällt insoweit keine IRNR an. Die mit dem Eigentum verbundenen Abgaben fallen jedoch weiterhin an.

Immobilienabgabe: Contribución Inmobiliaria

Dies ist eine Abgabe auf Ebene des Departamentos. Sie wird von der zuständigen Intendencia erhoben und ist auch bei Leerstand zu zahlen.

In Montevideo wird sie anhand des steuerlich maßgeblichen Immobilienwerts nach einem jährlich aktualisierten progressiven Tarif berechnet. Sie sollte nicht als fester Prozentsatz des Dollar-Kaufpreises geschätzt werden. Für einen konkreten Kauf sollten Sie Folgendes anfordern:

• Kataster-/Grundstücksnummer (padrón);
• steuerlich maßgeblicher Wert;
• letzter Zahlungsbeleg;
• Abgabenkontoauszug;
• gegebenenfalls Zuschläge oder offene Forderungen.

Die Intendencia veröffentlichte für 2026 einen Tarif von 0,25% bis 1,80%, mit einer besonderen ersten Stufe von 0,18% für bestimmte niedrige Werte. Grundlage ist der steuerliche Wert, nicht der Marktpreis. Quelle: Intendencia de Montevideo — Berechnung der Contribución Inmobiliaria 2026.

Primarschulsteuer: Impuesto de Enseñanza Primaria

Dies ist eine nationale Steuer, die von DGI verwaltet wird und zweckgebunden der öffentlichen Bildung zugutekommt. Auch sie verwendet eine steuerliche Bemessungsgrundlage und ist unabhängig davon zu zahlen, ob die Immobilie vermietet ist.

Für 2026 sind städtische und vorstädtische Immobilien mit einem steuerlich maßgeblichen Wert von höchstens $282.612 befreit. Oberhalb dieses Betrags gelten nach Wertstufen gestaffelte Steuersätze. Quelle: DGI — Befreiungsgrenze der Primarschulsteuer.

Vermögensteuer: Der Steuersatz hängt davon ab, ob IRNR anfällt

Die Tabelle von DGI unterscheidet zwischen der allgemeinen Regelung für natürliche Personen und einem ausschließlich für nichtansässige Steuerpflichtige geltenden Tarif, wenn diese keiner IRNR unterliegen.

Für das Steuerjahr 2025 betrug der veröffentlichte steuerfreie Mindestbetrag für Einzelpersonen $6.653.000 und für die Familieneinheit $13.306.000.

Für den in diesem Artikel behandelten Fall gilt:

• Vermietet der Nichtansässige und unterliegt er der IRNR, kann für ihn der allgemeine Steuersatz von 0,10% gelten;
• unterliegt er keiner IRNR, kann für ihn der besondere Tarif von 0,70% bis 1,50% gelten.

Die Steuer darf nicht anhand des Kaufpreises in Dollar berechnet werden. Dafür müssen das in Uruguay gelegene steuerliche Vermögen ermittelt, die Bewertungsvorschriften angewendet, die zulässigen Verbindlichkeiten berücksichtigt und die Überschreitung des steuerfreien Mindestbetrags geprüft werden.

Quelle: DGI — Vermögensteuersätze für natürliche Personen, Steuerjahr 2025.

Gemeinschaftskosten: keine Steuern, aber ein Einflussfaktor für die Rendite

Die Gemeinschaftskosten gehören zum laufenden Kostenbudget der Wohnung. Ein Gebäude mit Pförtnerdienst, Zentralheizung, Aufzügen, Pool oder weiteren Leistungen kann höhere Kosten verursachen als ein einfach ausgestattetes Gebäude. Es gibt jedoch keine allgemeingültige Auswirkung, die sich mit „einem oder zwei Renditeprozentpunkten“ beziffern ließe.

Vor dem Kauf sollten Sie Folgendes anfordern:

• Abrechnungen der letzten sechs bis zwölf Monate;
• Aufstellung der ordentlichen und außerordentlichen Kosten;
• aktuelle Protokolle der Eigentümergemeinschaft;
• Angaben zur Rücklage;
• beschlossene oder geplante Baumaßnahmen;
• Regelung zur Kostenaufteilung zwischen Eigentümer und Mieter.

Den ausführlichen Leitfaden finden Sie unter Gemeinschaftskosten: was sie enthalten und wie sie berechnet werden.

Teil 3 — Bei der Vermietung: die IRNR

Steuersatz und Zahlungsverfahren

Die IRNR besteuert Einkünfte aus uruguayischen Quellen, die nichtansässige Personen oder Rechtsträger ohne Betriebsstätte erzielen.

Bei der Vermietung einer Immobilie ist zu unterscheiden zwischen:

• dem gesetzlichen Steuersatz;
• der Ermittlung der steuerlich anzusetzenden Einkünfte;
• dem Steuerabzug oder der Vorauszahlung, mit denen die Steuer erhoben wird.

Bei Vermietungen beträgt der übliche monatliche Steuerabzug beziehungsweise die übliche Vorauszahlung 10,5% der entsprechenden Bruttoeinnahmen.

Der Steuerabzug richtet sich je nach anwendbarem Verfahren nach dem gezahlten, gutgeschriebenen oder entstandenen Betrag. Für einen Monat, in dem die Wohnung tatsächlich leer stand und keine Einkünfte erzielte, ist keine Steuer zu berechnen.

Quellen: DGI — Besteuerung eines nichtansässigen Eigentümers, Titel 8 des Texto Ordenado 2023 und Dekret 149/007, Artikel 33.

Die Wahl der abgeltenden Wirkung des Steuerabzugs kann die Verwaltung einer Immobilie von Argentinien aus vereinfachen, weil bei erfüllten Voraussetzungen keine jährliche IRNR-Erklärung mehr erforderlich ist. Diese Wahl muss dokumentiert werden.

Vivienda promovida: Steuerbefreiung von 60% oder 100%

Bei einer nach dem Gesetz 18.795 geförderten Wohnung beträgt die IRNR nicht zwangsläufig „null“.

Die geltenden Vorschriften unterscheiden:

Bei einer Steuerbefreiung von 60% wird der Steuerabzug von 10,5% auf den nicht befreiten Anteil von 40% angewendet. Rein rechnerisch entspricht dies, sofern keine weiteren Besonderheiten vorliegen, 4,2% der Bruttomiete: 10,5% × 40%.

Die wichtigsten Bedingungen sind:

• Nutzung als dauerhafter Wohnraum;
• Mietvertrag über mindestens 12 Monate;
• gültige Anerkennung im Rahmen des Förderprogramms;
• noch laufender Befreiungszeitraum;
• erforderliche Bescheinigung, damit die zum Steuerabzug verpflichtete Stelle die Befreiung anwenden kann;
• für die Vermögensteuer: Vermietung während mindestens sechs Monaten in jedem der neun Steuerjahre nach dem Steuerjahr der Baufertigstellung.

Kurzzeit- oder Ferienvermietungen erfüllen die Anforderungen an dauerhaften Wohnraum und die Mindestvertragsdauer nicht.

Der Zeitraum umfasst das Steuerjahr der Baufertigstellung und die neun folgenden Steuerjahre. Bei einem Weiterverkauf kann ein erheblicher Teil der Vergünstigung bereits verbraucht sein, bevor der neue Käufer die Wohnung erwirbt.

Fordern Sie vor einer Reservierung Folgendes an:

1. Nummer und Kopie des Anerkennungsbescheids;
2. Datum der Baufertigstellung;
3. erstes und letztes Steuerjahr der Vergünstigung;
4. steuerfreier Anteil der Mieteinkünfte;
5. Begründung einer möglichen Steuerbefreiung von 100%;
6. Bescheinigung, die der zum Steuerabzug verpflichteten Stelle vorzulegen ist;
7. für die Vermögensteuer erforderlicher Nachweis der bisherigen Vermietung.

Quellen: Artikel 10, 12 und 15 des Dekrets 355/011 in aktualisierter Fassung, Gesetz 18.795 und Artikel 33 des Dekrets 149/007.

Die vollständige Regelung wird unter vivienda promovida: steuerliche Vorteile erläutert.

Die Jahresrechnung einer Beispielwohnung

Diese Tabelle ist eine Modellrechnung, kein Marktmedian. Sie beruht auf folgenden Annahmen:

• Wohnung mit einem Schlafzimmer;
• Angebotspreis von USD 125.000;
• potenzielle Monatsmiete von USD 620;
• ein voller Monat ohne Mieteinnahmen;
• Verwaltungskosten in Höhe von 8% der tatsächlich vereinnahmten Miete;
• uruguayische Ausgaben und Steuern werden ausschließlich zur besseren Vergleichbarkeit in Dollar angegeben.

Die IRNR im Szenario ohne Förderung beträgt 10,5% von USD 6.820. Im Szenario mit einer Steuerbefreiung von 60% werden 10,5% auf den nicht befreiten Anteil von 40% angewendet.

Die auf die Vergünstigung bei den Mieteinkünften zurückzuführende Verbesserung beträgt:

• ungefähr 0,34 Renditeprozentpunkte bei einer Steuerbefreiung von 60%;
• ungefähr 0,57 Prozentpunkte bei einer Steuerbefreiung von 100%.

Die Vermögensteuer wurde nicht berücksichtigt, weil die Kenntnis des Kaufpreises dieser Wohnung dafür nicht ausreicht. Die Steuerpflicht hängt vom gesamten steuerlichen Vermögen des Eigentümers in Uruguay, der steuerlichen Bewertung und den zulässigen Verbindlichkeiten ab. Auch die Vermögensteuerbefreiung für vivienda promovida erfordert eine Prüfung des Zeitraums und der tatsächlich vermieteten Monate.

Die USD 480 für Gemeinschaftskosten, USD 380 für Contribución, USD 110 für Primaria und USD 260 für Versicherung und Instandhaltung sind Annahmen. Für die Analyse einer konkreten Wohnung müssen sie durch Zahlungsbelege und Kostenvoranschläge ersetzt werden.

Wie das Beispiel mit dem Índice INGAR zusammenhängt

Der Índice INGAR veröffentlichte im Juli 2026 für Wohnungen in Montevideo eine geschätzte mediane Bruttorendite von 6,0% und eine geschätzte Nettorendite von 3,9%. Für die Nettorendite wird ein methodischer Standardabzug von 35,16% der Bruttomiete verwendet.

Diese 35,16% bestätigen nicht die tatsächlichen Ausgaben jedes einzelnen Eigentümers. Sie dienen dazu, Stadtviertel anhand einer einheitlichen Methodik zu vergleichen.

In dieser Modellrechnung beträgt der Abzug gegenüber der potenziellen Miete:

• 41,8% ohne Förderung;
• 36,0% bei einer Steuerbefreiung von 60%;
• 32,2% bei einer Steuerbefreiung von 100%.

Der Unterschied stellt keinen Widerspruch dar. Der Index verwendet eine einheitliche Annahme; die Modellrechnung berücksichtigt einen vollen Monat Leerstand und Ausgaben, die einer bestimmten Wohnung zugeordnet sind.

Außerdem ist zwischen Angebotspreis und Gesamtkosten des Erwerbs zu unterscheiden. Die oben genannte Rendite ergibt sich aus der Division des Ertrags durch USD 125.000. Werden Provision, Notarhonorar, ITP und weitere Ausgaben einbezogen, steigt der Nenner und die Rendite auf das insgesamt investierte Kapital sinkt. Diese Rechnung wird unter die tatsächlichen Kosten eines Kaufs in Montevideo erläutert.

Teil 4 — Beim Verkauf

Für einen nichtansässigen Eigentümer können folgende Kosten anfallen:

• ITP des Verkäufers;
• IRNR auf den Veräußerungsgewinn;
• gegebenenfalls Maklerprovision;
• Notarhonorar und notarielle Auslagen;
• Löschung von Hypotheken oder Belastungen;
• Bescheinigungen, offene Forderungen oder die Behebung noch bestehender Unregelmäßigkeiten.

ITP des Verkäufers

Der Verkäufer zahlt 2% der entsprechenden steuerlichen Bemessungsgrundlage. Die erste Veräußerung einer geförderten Wohnung kann steuerfrei sein, wenn die Frist und die übrigen Bedingungen der Regelung eingehalten werden.

Ein späterer Weiterverkauf ist nicht allein deshalb von dieser Steuer befreit, weil das Gebäude weiterhin als gefördert gilt.

IRNR auf den Veräußerungsgewinn

Der Steuersatz beträgt 12% der steuerlich anzusetzenden Einkünfte und wird somit nicht in jedem Fall auf den gesamten Verkaufspreis erhoben.

Für städtische Immobilien gilt:

• Wurden sie vor dem 1.º Juli 2007 erworben, kann der Steuerpflichtige zwischen tatsächlicher und pauschaler Gewinnermittlung wählen;
• wurden sie nach diesem Datum erworben, ist die tatsächliche Gewinnermittlung anzuwenden.

Bei der pauschalen Gewinnermittlung betragen die steuerlich anzusetzenden Einkünfte 15% des Verkaufspreises oder des amtlichen Katasterwerts, je nachdem, welcher Wert höher ist. Die daraus resultierende Steuer entspricht 1,8% dieser Grundlage: 12% × 15%.

Bei der tatsächlichen Gewinnermittlung ist die Differenz zwischen dem maßgeblichen Preis beziehungsweise Steuerwert und den aktualisierten steuerlichen Anschaffungskosten der Ausgangspunkt. Dabei können unter anderem die ITP des Verkäufers und dokumentierte wertverbessernde Maßnahmen sowie weitere zulässige Posten berücksichtigt werden.

Quelle: DGI — Veräußerungsgewinne bei städtischen Immobilien.

Es gibt daher keinen einheitlichen Prozentsatz für die „Verkaufskosten“. Vor dem Kauf sollten Sie zwei Modellrechnungen anfordern: eine zu den vollständigen Erwerbskosten und eine zu einem möglichen Verkauf bei unterschiedlichen Preisen und Haltedauern.

Teil 5 — Was auf argentinischer Seite gilt

Bienes Personales

Eine in Argentinien steuerlich ansässige Person muss die uruguayische Immobilie in ihrer Erklärung zur Vermögensteuer Bienes Personales berücksichtigen.

Das Gesetz 27.743 schaffte ab dem Steuerzeitraum 2023 den erhöhten Tarif für im Ausland gelegenes Vermögen ab. Für inländisches und ausländisches Vermögen gilt derselbe allgemeine Tarif.

Für den Steuerzeitraum 2025, der 2026 erklärt wird, gilt:

• allgemeiner steuerfreier Mindestbetrag: $384.728.044,57;
• allgemeiner Tarif: 0,50%, 0,75% und 1,00%;
• Steuerpflichtige, die ihre Pflichten ordnungsgemäß erfüllt haben und die entsprechende Vergünstigung erhalten, unterliegen einem ermäßigten Tarif.

Das Gesetz sieht für den Zeitraum 2026 einen allgemeinen Höchstsatz von 0,75% und für 2027 einen einheitlichen Steuersatz von 0,25% vor, vorbehaltlich künftiger Änderungen.

Quellen: ARCA — Steuersätze der Bienes Personales und Gesetz 23.966 in aktualisierter Fassung.

Wie die uruguayische Immobilie bewertet wird

Es gilt nicht dieselbe Bewertungsvorschrift wie für eine argentinische Immobilie. Artikel 23 des Gesetzes 23.966 legt fest, dass im Ausland gelegene Immobilien mit ihrem Marktwert im Ausland zum 31. Dezember anzusetzen sind.

Der Fremdwährungsbetrag wird zum Ankaufskurs des Banco de la Nación Argentina vom letzten Geschäftstag vor dem 31. Dezember in Pesos umgerechnet.

Deshalb sollten Sie Unterlagen aufbewahren, die den erklärten Wert stützen:

• Kaufurkunde und Erwerbspreis;
• Wertgutachten;
• Vergleichsobjekte;
• Zustand und Fläche der Wohnung;
• Dokumentation wertverbessernder Maßnahmen;
• verwendeter Wechselkurs.

Die argentinische Steuerbefreiung für die selbst genutzte Wohnung des Steuerpflichtigen gilt nicht für eine uruguayische Wohnung, die als Kapitalanlage gehalten und an Dritte vermietet wird.

Ganancias auf uruguayische Mieteinnahmen seit 2026

Artikel 192 des Gesetzes 27.802 ersetzte Buchstabe n) des Artikels 26 des Einkommensteuergesetzes. Für Steuerzeiträume, die ab dem 1.º Januar 2026 beginnen, wurden Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken steuerfrei gestellt.

Das Dekret 406/2026 definierte die Wohnnutzung im Sinne der casa-habitación als Nutzung einer Wohnung als einzige, familiäre und dauerhafte Wohnstätte der dort lebenden Person. Für die Steuerbefreiung der Mieteinkünfte ist die Nutzung durch den Mieter maßgeblich, nicht die Frage, ob es sich um die Wohnung des Eigentümers handelt. Die Durchführungsregelung stellt außerdem klar, dass die Befreiung sämtliche Wohnungen erfassen kann, die eine Person zu diesem Zweck vermietet, und dass sie für ab dem 1.º Januar 2026 entstandene Einkünfte gilt, auch wenn der Mietvertrag zuvor geschlossen wurde.

Quellen: Gesetz 27.802, Artikel 192 und Dekret 406/2026.

Gilt die Steuerbefreiung auch für eine Wohnung in Montevideo?

Dafür sprechen gewichtige rechtliche Argumente:

• Buchstabe n) beschränkt die Befreiung nicht ausdrücklich auf Immobilien in Argentinien;
• Artikel 134 des Einkommensteuergesetzes erstreckt die Befreiungen des Artikels 26, soweit sie ihrem Geltungsumfang nach anwendbar sind, auf ausländische Einkünfte;
• Buchstabe n) gehört nicht zu den in Artikel 134 genannten Ausschlüssen;
• Artikel 28 bestimmt, dass die dortige Einschränkung nicht anzuwenden ist, wenn sie internationale Doppelbesteuerungsabkommen beeinträchtigt;
• zwischen Argentinien und Uruguay besteht ein Abkommen, das Einkünfte aus uruguayischen Quellen erfasst.

Bis zum 1.º August 2026 habe ich keine allgemeine Auslegung von ARCA gefunden, die sich unter dem neuen Buchstaben n) ausdrücklich mit der Vermietung einer Wohnung in Uruguay befasst.

Die am besten begründete Auslegung ist, dass die Steuerbefreiung die Vermietung einer Wohnung in Montevideo erfassen kann, die der Mieter als dauerhaften Wohnraum nutzt. Um die Einkünfte entsprechend zu erklären, sollten Sie einen Vertrag aufbewahren, der die dauerhafte Wohnnutzung eindeutig festlegt, und die steuerliche Behandlung mit dem argentinischen Steuerberater abstimmen.

Sollte die Befreiung im konkreten Fall nicht anwendbar sein, wären die Einnahmen Einkünfte aus ausländischen Quellen und die Anrechnung der in Uruguay gezahlten Steuer wäre zu prüfen.

Die rechtlichen Grundlagen werden unter Argentinien hat die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen abgeschafft: Lohnt sich Uruguay weiterhin? erläutert.

Die beiden Steueranrechnungen im Abkommen zwischen Argentinien und Uruguay

Das Abkommen wurde am 23. April 2012 in Colonia unterzeichnet und trat am 7. Februar 2013 in Kraft. Es wurde durch das argentinische Gesetz 26.758 und das uruguayische Gesetz 19.032 genehmigt.

Sein Titel III enthält eine Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung.

Artikel 10 — erfasste Steuern:

Die Steuer Ganancia Mínima Presunta wurde abgeschafft, erscheint jedoch weiterhin im historischen Wortlaut des Abkommens.

Artikel 11 — Grenzen der Steueranrechnung:

Erzielt eine in Argentinien ansässige Person Einkünfte aus uruguayischen Quellen, die in Uruguay besteuert werden, erlaubt Argentinien die Anrechnung der uruguayischen Einkommensteuer. Die Anrechnung darf den Teil der argentinischen Steuer nicht übersteigen, der denselben Einkünften zuzuordnen ist.

Dasselbe Prinzip gilt für in Uruguay gelegenes Vermögen: Die uruguayische Vermögensteuer kann bis zur Höhe der argentinischen Steuer angerechnet werden, die diesem Vermögen zuzuordnen ist.

Daraus ergeben sich folgende praktische Konsequenzen:

1. Unterliegen die Mieteinnahmen in Argentinien der Ganancias, kann die tatsächlich gezahlte IRNR innerhalb der Grenzen des Abkommens angerechnet werden.
2. Sind die Mieteinnahmen in Argentinien von der Ganancias befreit, fällt auf diese Einkünfte keine argentinische Steuer an, auf die eine Anrechnung erfolgen könnte.
3. Die uruguayische Vermögensteuer kann innerhalb der geltenden Grenze auf Bienes Personales angerechnet werden.
4. Ist die Wohnung in Uruguay von der Vermögensteuer befreit, wurde keine uruguayische Steuer gezahlt und es gibt insoweit keine Steueranrechnung.
5. Eine fehlende Anrechnung bedeutet nicht zwangsläufig, dass Bienes Personales „in voller Höhe“ zu zahlen ist: Zunächst sind der steuerfreie Mindestbetrag, die allgemeine Bemessungsgrundlage, andere Vermögenswerte, persönliche Vergünstigungen und die auf die Immobilie entfallende Anrechnungsgrenze zu prüfen.

Quellen: IMPO — Durch das Gesetz 19.032 genehmigtes Abkommen und Argentinien — Gesetz 26.758 und Datum des Inkrafttretens.

Informationsaustausch und Nachverfolgbarkeit

Das bilaterale Abkommen sieht einen Informationsaustausch auf Ersuchen zwischen den Steuerbehörden vor. Es schreibt keine automatische Übermittlung sämtlicher Immobiliendaten vor.

Unabhängig davon nehmen beide Länder am multilateralen CRS-Standard zum automatischen Informationsaustausch über Finanzkonten teil. Uruguay verpflichtete sich, seine ersten Informationsaustausche 2018 durchzuführen.

CRS betrifft Finanzinformationen. Dies darf nicht mit einer automatischen bilateralen Datenbank für Immobilienurkunden verwechselt werden. Ein internationaler Kauf hinterlässt jedoch in jedem Fall Bank-, Notar-, Register- und Steuerunterlagen.

Um spätere Schwierigkeiten zu reduzieren, muss der Käufer Folgendes aufbewahren:

• Nachweise über die Herkunft der Mittel;
• Überweisungsbelege und Kontoauszüge;
• Kaufvorvertrag, Reservierungsvereinbarung und notarielle Kaufurkunde;
• Belege über Provision und Honorare;
• Steuerbescheinigungen;
• in Argentinien verwendete Bewertungen;
• Steuererklärungen, in denen der Vermögenswert berücksichtigt wurde.

Ein nachvollziehbar dokumentiertes Geschäft erleichtert den Vermögensnachweis, die Erfüllung steuerlicher Pflichten und einen späteren Verkauf oder eine Übertragung.

Übersichtstabelle: alle Steuern auf einen Blick

Häufige Fragen

Kann ein Argentinier eine Immobilie in Uruguay kaufen, ohne dort ansässig zu sein?

Ja. Es gibt kein allgemeines Verbot für Ausländer, eine städtische Immobilie zu kaufen, und es werden weder Ansässigkeit noch Staatsangehörigkeit oder ein lokaler Partner verlangt. Das Geschäft erfordert jedoch einen Identitätsnachweis, die Mitwirkung eines uruguayischen Notars, Sorgfaltsprüfungen und Nachweise über die Herkunft und Nachverfolgbarkeit der Mittel. Die Unterzeichnung kann aus der Ferne mit einer gültigen Vollmacht erfolgen.

Welche Steuern zahlt ein Argentinier, der eine vermietete Wohnung in Uruguay besitzt?

In Uruguay können IRNR, Vermögensteuer, Contribución Inmobiliaria und Primarschulsteuer anfallen. In Argentinien sind Bienes Personales und seit 2026 die Befreiung von der Ganancias für Vermietungen zu Wohnzwecken zu prüfen. Das Ergebnis hängt vom Steuerwert, dem Gesamtvermögen und einer möglichen Anerkennung als vivienda promovida ab.

Stimmt es, dass ein Ausländer in Uruguay 1,5% Vermögensteuer zahlt?

Nicht als einheitlichen Steuersatz. Für Nichtansässige, die keiner IRNR unterliegen, gilt ein progressiver Tarif von 0,70% bis 1,50%. Wer unter die allgemeine Regelung fällt, wendet den Steuersatz von 0,10% an. Außerdem sind der steuerfreie Mindestbetrag und die Bewertungsvorschriften zu prüfen.

Beträgt die IRNR auf Mieteinnahmen 12% oder 10,5%?

Die Vorschriften legen den Steuersatz und davon getrennt ein Verfahren zum Steuerabzug fest. Bei Vermietungen behält die zum Steuerabzug verpflichtete Stelle üblicherweise 10,5% des entsprechenden Bruttobetrags ein. Ohne eine solche Stelle leistet der Eigentümer Vorauszahlungen. Steuerabzüge oder Vorauszahlungen können bei erfüllten Bedingungen abgeltende Wirkung erhalten.

Auf welcher Bemessungsgrundlage wird die ITP berechnet?

Auf dem nach den gesetzlichen Vorgaben aktualisierten amtlichen Katasterwert. Übersteigt dieser Wert den im Rechtsgeschäft vereinbarten Preis, wird der Preis angesetzt. Der uruguayische Notar muss die genaue Bemessungsgrundlage vor der Unterzeichnung berechnen.

Verhindert das Abkommen zwischen Argentinien und Uruguay eine Doppelbesteuerung?

Es mildert sie durch begrenzte Steueranrechnungen. Die in Uruguay gezahlte Steuer kann auf die argentinische Steuer angerechnet werden, die denselben Einkünften oder demselben Vermögen zuzuordnen ist, ohne diesen Betrag zu überschreiten. Fällt in Argentinien aufgrund einer Befreiung keine Steuer an, gibt es keinen Steuerbetrag, auf den die Anrechnung erfolgen könnte.

Kann ich die in Uruguay gezahlte Vermögensteuer auf Bienes Personales anrechnen?

Artikel 11 des Abkommens sieht dies vor. Die Anrechnung ist auf die argentinische Steuer begrenzt, die dem in Uruguay gelegenen Vermögen zuzuordnen ist. Die Zahlungsnachweise und die konkrete Zuordnung müssen mit dem argentinischen Steuerberater geprüft werden.

Ist ein Kauf mit oder ohne vivienda promovida sinnvoller?

Vivienda promovida kann die Rendite verbessern. Dafür müssen Sie jedoch prüfen, welcher Anteil der Mieteinkünfte steuerfrei ist, wie viele Steuerjahre verbleiben und ob die Bedingungen für die Vermögensteuer erfüllt sind. Auch Preis, Gemeinschaftskosten, Zustand der Wohnung, Angebot desselben Wohnungstyps und Vermietbarkeit müssen verglichen werden. Eine Wohnung ohne Vergünstigung kann die bessere Kapitalanlage sein, wenn sie zu einem günstigeren Preis gekauft wird oder niedrigere laufende Kosten hat.

Was passiert, wenn ich nach Uruguay ziehe und meine steuerliche Ansässigkeit ändere?

Die Behandlung von Einkünften und Vermögen in beiden Ländern ändert sich. Das Ergebnis hängt von den Aufenthaltstagen, dem Mittelpunkt der Interessen, den Investitionen, den übrigen Vermögenswerten und Einkünften sowie den Regeln des bilateralen Abkommens ab. Ausführliche Informationen finden Sie unter steuerliche Ansässigkeit in Uruguay 2026 für Argentinier.

Wie wir bei INGAR dieses Thema bearbeiten

INGAR erstellt keine Steuerberechnungen und ersetzt keine Beratung durch Steuerberater und uruguayische Notare. Bei einer Investition zwischen Argentinien und Uruguay empfiehlt es sich, Fachleute aus beiden Ländern einzubeziehen und ihre Arbeit abzustimmen.

Im Rahmen der Immobilienbetreuung können wir Folgendes vorbereiten und zusammentragen:

1. Unterlagen zur Anerkennung im Rahmen des Förderprogramms, mit Aktenzeichen oder Bescheidnummer, Datum der Baufertigstellung, verbleibender Laufzeit und verfügbaren Bescheinigungen.
2. Ermittlung des steuerfreien Anteils der Mieteinkünfte, vorbehaltlich steuerlicher Prüfung sowie der Bedingungen des Vertrags und der Mietgarantie.
3. Jahresbudget der Wohnung, mit Contribución, Primaria, aktuellen Gemeinschaftskosten, Versicherung und geschätzter Instandhaltung.
4. Ertragsmodellrechnung, mit getrennter Darstellung potenzieller Einnahmen, Leerstand, Verwaltung, Abgaben und Gesamtkosten des Erwerbs.
5. Mietverwaltung, einschließlich Mieteinzug, Dokumentation, Abrechnung und, wenn INGAR als verantwortliche Stelle handelt, Einbehaltung und Abführung der entsprechenden IRNR.
6. Abstimmung mit einem vom Käufer unabhängigen uruguayischen Notar, zur Prüfung der Eigentumstitel, zur Überprüfung der Mittel, zur Steuerberechnung und zur Beurkundung.

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• Argentinien hat die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen abgeschafft: Lohnt sich Uruguay weiterhin?
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• Mit USD 250.000 kaufen Sie keine Immobilie für USD 250.000: die tatsächlichen Kosten eines Kaufs in Montevideo
• Vivienda promovida — Gesetz 18.795: steuerliche Vorteile
• Steuern auf Immobilien in Uruguay
• Welche Kosten beim Immobilienkauf anfallen
• Was ein uruguayischer Notar beim Immobilienkauf macht und was er kostet
• Gemeinschaftskosten: was sie enthalten und wie sie berechnet werden

Quellen

Uruguay

• DGI — Vermietungen: Besteuerung eines nichtansässigen Eigentümers
• DGI — Vermögensteuersätze für natürliche Personen, Steuerjahr 2025
• DGI — Steuer auf Vermögensübertragungen
• DGI — Veräußerungsgewinne bei städtischen Immobilien
• DGI — Befreiungsgrenze der Primarschulsteuer 2026
• IMPO — Titel 8 des Texto Ordenado 2023, IRNR
• IMPO — Titel 14 des Texto Ordenado 2023, Vermögensteuer
• IMPO — Titel 19 des Texto Ordenado 2023, ITP
• IMPO — Dekret 149/007, Durchführungsbestimmungen zur IRNR
• IMPO — Gesetz 18.795 über vivienda promovida
• IMPO — Dekret 355/011 in aktualisierter Fassung
• IMPO — Dekret 129/020
• Intendencia de Montevideo — Berechnung der Contribución Inmobiliaria 2026
• Asociación de Escribanos del Uruguay — Immobilien
• Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Verkaufsablauf
• Uruguay XXI — Geschäftsumfeld

Argentinien

• ARCA — Bienes Personales, Steuersätze
• Gesetz 23.966 in aktualisierter Fassung — Bienes Personales
• Gesetz 27.802, Artikel 192
• Dekret 406/2026
• Einkommensteuergesetz in aktualisierter Fassung

Bilaterales Abkommen und Markt

• IMPO — Abkommen zwischen Argentinien und Uruguay, Gesetz 19.032
• Argentinien — Gesetz 26.758 und Inkrafttreten
• DGI — Umsetzung des CRS-Standards
• Índice INGAR — Immobilienmarkt in Montevideo, Juli 2026

Informationsstand: geprüft zum 1.º August 2026. Beträge in Pesos, Steuerwerte, Tarifstufen, Vergünstigungen und Verwaltungsauslegungen können sich ändern. Dieser Leitfaden ersetzt keine buchhalterische, steuerliche oder notarielle Beratung für ein konkretes Geschäft oder eine konkrete Steuererklärung.