Kaufgelegenheiten in Montevideo — Juli 2026

Was ist eine Kaufgelegenheit und was nicht?

Ein günstiges Stadtviertel allein bietet noch keine Kaufgelegenheit: Dort müssen auch Immobilien verkauft werden. Ein niedriger Preis bei einem Angebot, das keine Abnehmer findet, ist eine Liquiditätsfalle und keine Kaufgelegenheit, denn den scheinbaren Preisnachlass bezahlt man später mit der Zeit, die der Wiederverkauf beansprucht.

Deshalb haben wir diese Tabelle anhand zweier Kriterien geordnet: des Quadratmeterpreises und der Angebotsreichweite in Monaten, also der Zeit, die benötigt wird, bis das aktuelle Angebot des Viertels vom Markt aufgenommen wird. Ganz oben stehen die Viertel, die beide Kriterien am besten miteinander verbinden.

Welche sind die besten Kaufgelegenheiten dieses Monats?

An erster Stelle steht Colón mit USD 998/m² und einer Angebotsreichweite von 1,2 Monaten, gefolgt von Cerro (USD 967/m², 1,4), La Teja (USD 1.222/m², 1,1) und Malvín Norte (USD 1.177/m², 1,1). Alle vier verbinden Einstiegspreise von USD 50.000 bis USD 75.000 mit dem schnellsten Angebotsumschlag der Stadt.

Malvín Norte verdient besondere Erwähnung. Das Viertel liegt im Osten von Montevideo, nördlich der Av. Italia und in der Nähe von Malvín, hat jedoch keine direkte Küstenlage (Malvín, USD 3.369/m²): Hier kauft man zu einem Drittel des Preises im Nachbarviertel, bei einer Angebotsreichweite von 1,1 Monaten und einer Bruttomietrendite von 8,9%. Wenn ein erschwingliches Viertel an ein teures grenzt und sein Angebot schnell Abnehmer findet, ist die Erwartung einer Wertsteigerung solider begründet als in abgelegenen Lagen.

Wo liegen die besten Gelegenheiten für Anleger?

Wer Mieteinnahmen erzielen möchte, sollte auf die Kombination aus hoher Rendite und einem Angebot achten, das schnell Abnehmer findet. Cerro (11,6% Bruttomietrendite und 1,4 Monate Angebotsreichweite), Colón (10,9% und 1,2) sowie Aires Puros (11,0% und 1,6) verbinden diese beiden Voraussetzungen am besten.

Belvedere und Cerrito erzielen ähnliche Renditen (11,3% und 10,3%), weisen jedoch eine Angebotsreichweite von 2,0 Monaten auf, ungefähr das 1,67-Fache des Werts von Colón. Hinsichtlich der laufenden Mieteinnahmen sind sie gleichwertig; hinsichtlich des Wiederverkaufs sind sie es nicht. Dieser Unterschied wird in Renditevergleichen selten berücksichtigt, fällt aber am stärksten ins Gewicht, wenn verkauft werden muss.

Und beim Kauf des ersten Eigenheims?

Hier ändern sich die Kriterien: Entscheidend sind der Gesamtpreis, die Wohnfläche und ein lebendiges Viertel, in dem sich der Alltag vor Ort abspielt; die Rendite steht dabei nicht im Vordergrund. Dabei kommen Optionen infrage, die in der Tabelle der Kaufgelegenheiten nicht ganz oben stehen, sich aber besser zum Wohnen eignen: Unión (USD 1.956/m², USD 110.000 Medianpreis), Brazo Oriental (USD 2.095/m², USD 115.000), Goes (USD 2.115/m², USD 99.300) und Mercado Modelo (USD 1.976/m², USD 108.000).

Diese Viertel liegen im unteren mittleren Preissegment, sind gut an das Zentrum angebunden und bieten eine Wohnfläche im Median, die ein oder zwei Schlafzimmer ermöglicht, ohne USD 120.000 zu überschreiten. Die Angebotsreichweite liegt in allen diesen Vierteln bei etwa 1,5 bis 1,7 Monaten und entspricht damit dem städtischen Niveau.

Welche Viertel sollten Sie diesen Monat genauer prüfen?

Diejenigen, in denen sich mehr Angebot ansammelt, ohne dass sie zum Premiumsegment gehören: Paso Molino (2,2 Monate Angebotsreichweite), Bella Vista (2,0), Villa Dolores (2,1) und Belvedere (2,0). Das macht sie nicht zu schlechten Vierteln, doch ihr Indikator für die Angebotsreichweite liegt derzeit ungefähr 25%–38% über dem Median. Er entspricht keiner tatsächlichen Verkaufsdauer; das sollten Sie bei der Verhandlung des Kaufpreises berücksichtigen.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Viertel mit großen Preissprüngen in diesem Monat: In Sayago stiegen die Preise um 16,2% und in Belvedere um 11,2%. In Gebieten mit geringem Angebot spiegeln solche Bewegungen häufig wider, welche Immobilien inseriert wurden, und keine Wertveränderung des Viertels. Deshalb sollten Sie die Entwicklung seit Jahresbeginn zum Vergleich heranziehen, bevor Sie den neuen Preis als Referenz akzeptieren.

Fazit

Die besten Kaufgelegenheiten im Juli finden sich in den erschwinglichen Vierteln im Westen und Norden (Colón, Cerro, La Teja) sowie in Malvín Norte, das wegen seiner Nähe zum benachbarten Küstenviertel einen Sonderfall darstellt. In allen vier Vierteln geht der niedrige Preis mit einem schnellen Angebotsumschlag einher. Genau diese Voraussetzung unterscheidet eine Kaufgelegenheit von einer günstigen Immobilie, die sich später nicht verkaufen lässt. Betrachten Sie vor Ihrer Entscheidung immer beide Spalten gemeinsam: Preis und Angebotsreichweite in Monaten.

Weiterführend: Lage des Immobilienmarktes, die besten Viertel für Immobilieninvestitionen und Leitfaden zum ersten Eigenheim.

Häufig gestellte Fragen

Wie oft werden diese Daten aktualisiert?

Sie werden einmal pro Monat anhand der Daten zum Abschluss des Vormonats neu berechnet und zusammen mit dem Índice INGAR veröffentlicht.

Woher stammen diese Preise?

Aus einer eigenen Erhebung des öffentlich zugänglichen Immobilienangebots in Montevideo: Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um tatsächlich erzielte Kaufpreise. In Uruguay werden Verkäufe üblicherweise unterhalb des inserierten Preises abgeschlossen.

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Diese Daten sind Bestandteil des Índice INGAR, des monatlichen Index für den Immobilienmarkt von Montevideo, mit einem Datenblatt für jedes Viertel und einer öffentlich zugänglichen Methodik.

Aktualisiert: Juli 2026. Quelle: Índice INGAR, der monatliche Index für den Immobilienmarkt von Montevideo.

Daten des Índice INGAR — Juli 2026.