Zwei Banken mit veröffentlichten Hypothekenangeboten für argentinische Nichtresidenten in Uruguay (2026)

Ein argentinischer Staatsangehöriger ohne rechtlich anerkannten Wohnsitz in Uruguay kann ein Hypothekendarlehen beantragen. Zum 17. Oktober 2026 haben wir zwei Banken mit veröffentlichten, spezifischen Konditionen für Nichtresidenten ermittelt: BTG Pactual (ehemals HSBC) und Santander. HSBC Uruguay wurde zu Banco BTG Pactual Uruguay S.A.

Das bedeutet nicht, dass nur diese Banken eine Finanzierung prüfen können. Gemeint ist etwas Präziseres: Bei diesen beiden Banken haben wir ein öffentlich zugängliches Produktblatt gefunden, anhand dessen sich Prozentsätze, Laufzeiten und Voraussetzungen überprüfen lassen, ohne sich ausschließlich auf ein Beratungsgespräch verlassen zu müssen.

Quellen: BTG Pactual — Produktblatt zum Hypothekendarlehen für Nichtresidenten, Oktober 2026 und Santander — Produktblatt zum Hypothekendarlehen, 18. September 2026.

Die Übersicht zeigt mehrere Unterschiede, die näher erläutert werden sollten.

Mythos 1: „In Uruguay kauft man ohne Kredit“

Diesen Einwand hört man häufig von argentinischen Käufern im mittleren Preissegment, doch er ist zu pauschal. BTG Pactual und Santander veröffentlichen Produkte, die sich ausdrücklich an Personen ohne rechtlich anerkannten Wohnsitz in Uruguay richten.

Die Veröffentlichung eines Produktblatts bedeutet allerdings keine automatische Kreditzusage. Jede Bank prüft Einkommen, Vermögen, Kredithistorie, Alter, Verwendungszweck der Immobilie und Nachweise zur Herkunft der Mittel.

Folgendes lässt sich jedoch festhalten:

• Der Finanzierungsanteil für Nichtresidenten ist geringer als bei den allgemeinen Darlehensangeboten für den Hauptwohnsitz.
• Die veröffentlichte Höchstlaufzeit dieser Produkte beträgt 15 Jahre.
• Antragsteller müssen außerhalb Uruguays erzieltes Einkommen und dort erwirtschaftetes Vermögen nachweisen.
• Santander verlangt ein Mindestfamilieneinkommen von USD 5.000; dies ist eine Zugangsvoraussetzung und keine Garantie dafür, dass das Einkommen für den beantragten Betrag ausreicht.
• BTG Pactual beschränkt das veröffentlichte Angebot auf Excellence-Kunden und stellt es für Argentinien und Brasilien bereit.

Als Anhaltspunkt: Einige argentinische UVA-Darlehen finanzieren bis zu 80 % bei einer Laufzeit von 30 Jahren. Beispielsweise veröffentlicht BBVA Argentina diese Konditionen für sein Wohnimmobiliendarlehen. Das ist kein direkter Vergleich: Eine UVA-Schuld wird anhand des CER angepasst, während die Restschuld einer uruguayischen Dollarhypothek in USD bestehen bleibt und zusätzlich IVA auf die Zinsen anfällt.

Wenn Sie die übrigen Angebote vor Ort vergleichen möchten, finden Sie weitere Informationen im Vergleich der Hypothekenbanken in Uruguay.

Mythos 2: „Beide Banken finanzieren 60 %“

Nein. Bei einem Kaufpreis von USD 250.000 kann der Unterschied zwischen einer Finanzierung von 60 % und 50 % bis zu USD 25.000 betragen, sofern auch die durch das Wertgutachten gesetzten Obergrenzen eingehalten werden.

BTG Pactual

Die Bank finanziert bis zu 60 % des Marktwerts, wendet aber zwei zusätzliche Grenzen an:

1. Das Darlehen darf den im Gutachten ermittelten Zwangsverkaufswert nicht übersteigen.
2. Liegt der Kaufpreis unter dem gutachterlich ermittelten Marktwert, wird der Prozentsatz auf den Kaufpreis angewendet.

Mit anderen Worten: Ein Gutachtenwert oberhalb des vereinbarten Kaufpreises ermöglicht es nicht, 60 % dieses höheren Gutachtenwerts zu finanzieren.

Santander

Für Nichtresidenten finanziert die Bank bis zu 50 % des Kaufpreises, höchstens jedoch 70 % des gutachterlich ermittelten Versteigerungswerts. Der Prozentsatz ist für Hauptwohnsitz oder Ferienimmobilie und für Kapitalanlagen zur Vermietung gleich.

Der endgültige Betrag richtet sich stets nach der niedrigsten anwendbaren Obergrenze und der Einkommensprüfung.

Mythos 3: „Der beworbene Aktionszins der Bank gilt auch für mich“

Santander bewirbt Hypothekendarlehen ab 3,75 % in UI für die allgemeine Hauptwohnsitzfinanzierung. Das ist nicht der veröffentlichte Zinssatz für das Produkt für Nichtresidenten.

Im Produktblatt vom 18. September 2026 stehen folgende Zinssätze:

BTG Pactual veröffentlicht den Zinssatz seines Produkts für Nichtresidenten nicht: Im Produktblatt steht „Zinssätze in USD auf Anfrage“. Er muss daher bei der Bank erfragt werden.

Die Zinssätze dienen als vorvertragliche Orientierung und können sich ändern. Entscheidungsgrundlage ist das schriftliche Angebot der Bank für den konkreten Antragsteller und die konkrete Immobilie.

Die IVA auf Zinsen

In Uruguay sind die Zinsen bestimmter Wohnimmobiliendarlehen in Landeswährung, UI oder UR von der Umsatzsteuer IVA befreit. Diese Befreiung gilt nicht in gleicher Weise für Dollardarlehen oder Darlehen für Kapitalanlagen.

Bei den untersuchten Produkten gilt:

• BTG Pactual erhebt monatlich IVA auf die Zinsen seines USD-Darlehens.
• Santander gibt an, dass bei Dollardarlehen IVA auf die Zinsen anfällt.
• Beim Santander-Produkt für Kapitalanlagen fällt sowohl in UI als auch in USD IVA auf die Zinsen an.

Der reguläre IVA-Satz beträgt 22 %. Es werden weder 22 % auf den Darlehensbetrag noch 22 Prozentpunkte auf den Zinssatz aufgeschlagen: Auf den Zinsbetrag jedes Zeitraums werden 22 % angewendet.

Wird der Santander-Zinssatz von 6,95 % als effektiver Jahreszinssatz (TEA) angesetzt, in einen gleichwertigen Monatszinssatz umgerechnet und jeder monatliche Zinsbetrag mit IVA belastet, liegen die effektiven jährlichen Kosten aus Zinsen und IVA bei etwa 8,54 %, vor Versicherungen, Abgaben auf die Restschuld und sonstigen Kosten.

Die steuerliche Behandlung ergibt sich aus Titel 10 des Texto Ordenado 2023. Das Produktblatt und der individuelle Vertrag bestimmen, wie die Abrechnung beim jeweiligen Darlehen erfolgt.

Weitere Abgaben auf die Restschuld

Beide Banken veröffentlichen zwei zusätzliche Abgaben:

• Abgabe zur Aufsicht über das Finanzsystem: 0,10 % jährlich.
• Abgabe für ergänzende Sozialleistungen: 0,345 % jährlich.

Zusammen ergeben sie 0,445 % jährlich und werden monatlich auf die ausstehende Darlehenssumme erhoben. Sie sind im hervorgehobenen Zinssatz nicht enthalten.

Die erste beruht auf dem Gesetz 18.083, die zweite auf dem Gesetz 18.396. Santander erläutert beide Abbuchungen auch in seinem Hilfebereich für Hypothekendarlehen.

Vergleichen Sie UVA, UI und Dollar nicht allein anhand des Zinssatzes

Für einen argentinischen Käufer ist die Währung der Schuld ebenso wichtig wie der veröffentlichte Prozentsatz.

Wenn Sie in Uruguay zur Vermietung kaufen, ist auch die Währung der Miete wichtig. Mieteinnahmen in uruguayischen Pesos beseitigen das Risiko einer Dollarschuld nicht. Und wenn Ihre Haupteinnahmen weiterhin in argentinischen Pesos anfallen, entsteht sowohl bei UI als auch bei USD ein Währungsungleichgewicht.

Wer deshalb „6,95 % in Uruguay“ mit „X % + UVA in Argentinien“ vergleicht, ohne Indexierung, Einkommenswährung und Verwendungszweck der Immobilie in die Berechnung einzubeziehen, kann zu einem falschen Schluss kommen.

Was sich beim Kauf zur Vermietung ändert

Die Unterscheidung nach Verwendungszweck findet sich in den Produktblättern und ist für Kapitalanleger entscheidend.

BTG Pactual definiert sein Produkt für den Kauf eines Erstwohnsitzes oder Ferienhauses. Die Tabelle nennt Erst- und Zweitwohnsitz, das Produktblatt sieht den Kauf zur Vermietung jedoch nicht ausdrücklich vor.

Santander berücksichtigt diesen Zweck ausdrücklich:

Ein Hypothekendarlehen kann für Immobilien zu Wohnzwecken gewährt werden, sowohl zur persönlichen Nutzung durch den Kreditnehmer als auch als Kapitalanlage zur Vermietung.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen und vermieten möchten, ist Santander Inversión das veröffentlichte Produkt, das diesen Verwendungszweck ausdrücklich abdeckt.

Die Vermögensvoraussetzung sollte geprüft werden, bevor Sie eine Immobilie reservieren oder ein Wertgutachten beauftragen. Bei Kapitalanlagen richtet sich Santander an Antragsteller, die bereits Immobilienvermögen besitzen und dies belegen können.

Das Produktblatt verlangt eine mit einer Apostille versehene notarielle Bescheinigung über die Vermögensaufstellung im Herkunftsland. Ob das Dokument akzeptiert wird, wie das Vermögen bewertet wird und welche Übersetzung gegebenenfalls erforderlich ist, muss vor seiner Ausstellung mit der Bank geklärt werden.

Voraussetzungen und Kosten bei BTG Pactual

BTG Pactual — Hypothekendarlehen für Nichtresidenten

• Kundensegment: Kunde im Segment Excellence Extranjero von BTG Pactual.
• Kontoguthaben: Das für das Excellence-Segment vorgeschriebene Mindestguthaben muss gehalten werden. Andernfalls wird eine Gebühr wegen eines zu niedrigen Durchschnittsguthabens erhoben.
• Land: Das Produkt ist für Argentinien und Brasilien verfügbar; andere Länder auf Anfrage.
• Alter: über 21 und unter 65. Bei Kreditende darf der Kreditnehmer nicht älter als 80 Jahre sein.
• Beschäftigungsdauer: für Arbeitnehmer 24 Monate Erwerbstätigkeit und 12 Monate am selben Arbeitsplatz; für Freiberufler und Selbstständige drei Jahre stabile Erwerbstätigkeit.
• Verhältnis von Rate zu Nettoeinkommen: 20 % bei Darlehen in USD.
• Kredithistorie: positive Kredithistorie während der letzten 12 Monate.
• Sicherheit: erstrangige Hypothek oder gegebenenfalls Verpfändung der Rechte aus dem Kaufvorvertrag.
• Mindestwert der Immobilie: Marktwert über USD 60.000.
• Zahlung: gleichbleibende monatliche, aufeinanderfolgende Raten mit Tilgungsanteil.
• Erste Rate: Es besteht die Möglichkeit, nach 90 Tagen mit der Zahlung zu beginnen. Abgaben und Gebühren werden ab dem ersten Monatsende nach Unterzeichnung des Schuldscheins erhoben.

Von BTG Pactual veröffentlichte Kosten

Die Feuerversicherung wird anhand des Gebäudewerts, des Prämiensatzes und der Laufzeit berechnet. Das Produktblatt enthält keinen beispielhaften Betrag. Deshalb sollte vor Abschluss der Budgetplanung ein Angebot eingeholt werden.

Voraussetzungen und Kosten bei Santander

Santander — Hypothekendarlehen für Nichtresidenten

• Zielgruppe: natürliche Personen ohne rechtlich anerkannten Wohnsitz in Uruguay, unabhängig davon, ob sie bereits Kunden der Bank sind.
• Kundenprofil: Die Kreditnehmer müssen Select-Kunden sein oder die Voraussetzungen für die Aufnahme in das Select-Modell erfüllen.
• Mindesteinkommen: USD 5.000 monatlich pro Familienhaushalt.
• Alter: je nach Laufzeit 18 bis 69 Jahre; bei Zahlung der letzten Rate höchstens 69 Jahre.
• Beschäftigungsdauer: drei Jahre für Arbeitnehmer und Selbstständige.
• Kredithistorie: gute Kredithistorie gemäß den Richtlinien der Bank.
• Sicherheit: Hypothek auf die finanzierte Immobilieneinheit.
• Verhältnis von Rate zu Einkommen: bis zu 20 % sowohl in UI als auch in USD.
• Mindestwert für Wohn- oder Ferienimmobilien: USD 900/m² in Montevideo und USD 750/m² im Landesinneren.
• Mindestwert für Kapitalanlagen: USD 1.000/m² in Montevideo und USD 900/m² im Landesinneren.

Unterlagen für Nichtresidenten

Das Produktblatt verlangt:

• Gültiges Ausweisdokument.
• Wohnsitznachweis.
• Für Arbeitnehmer die drei letzten Einkommensnachweise.
• Für Selbstständige eine von einem Buchhalter ausgestellte Bescheinigung über das Nettoeinkommen des letzten Jahres im Format des Herkunftslandes.
• Die letzte Steuer- und Einkommensteuererklärung des Herkunftslandes.
• Mit einer Apostille versehene notarielle Bescheinigung über die Vermögensaufstellung im Herkunftsland.
• Reservierungsvereinbarung für die Immobilie.
• Notarielle Bescheinigung über die Vermögensaufstellung für das Kapitalanlagedarlehen.
• Nachweis über eine bereits vorhandene Immobilie im Wert von mindestens USD 150.000, soweit dies für das Kapitalanlageprodukt erforderlich ist.

Santander empfiehlt, den Kauf in der Reservierungsvereinbarung von der Bewilligung des Hypothekendarlehens abhängig zu machen.

Die Formulierung muss sorgfältig gewählt werden. Es reicht nicht, lediglich „vorbehaltlich der Kreditbewilligung“ zu schreiben, ohne festzulegen:

• welches Dokument die Bewilligung oder Ablehnung nachweist;
• bis zu welchem Datum der Nachweis vorliegen muss;
• ob der Käufer bestimmte Schritte unternehmen muss;
• was mit der Reservierungszahlung geschieht, wenn die Bank den Antrag ablehnt;
• was geschieht, wenn ein geringerer als der benötigte Betrag bewilligt wird.

Wenn der Kauf von der Finanzierung abhängt, sollte die Reservierungsvereinbarung vor der Unterzeichnung vom uruguayischen Notar des Käufers geprüft werden.

Versicherungen und weitere Kosten bei Santander

Santander veröffentlicht zwei Lebensversicherungsvarianten:

Auch eine Feuerversicherung ist verpflichtend. Sie kann bei einem vom BCU regulierten Versicherungsunternehmen abgeschlossen und unter den Bedingungen der Bank an diese abgetreten werden.

Das Preisverzeichnis von Santander nennt für die Prüfung einer Hypothek oder der Verpfändung von Rechten des Käufers aus einem Kaufvorvertrag eine Gebühr von 1,5 % des finanzierten Darlehensbetrags, höchstens USD 1.500; für Darlehen unter USD 30.000 werden 2,5 % angegeben.

Auf der Website von Santander steht, dass die Rate Lebensversicherung, Feuerversicherung, Kosten der Kreditgewährung und Wertgutachten enthalten kann. Fordern Sie eine vorvertragliche Kostenaufstellung an, die sämtliche Posten getrennt ausweist: was mitfinanziert wird, was monatlich abgebucht wird und was bei Unterzeichnung zu zahlen ist.

Für Sondertilgungen und die vollständige Rückzahlung veröffentlicht Santander folgende allgemeine Bedingungen für seine Hypothekendarlehen:

• Sondertilgungen müssen mindestens 20 % der ausstehenden Schuld betragen und dienen dazu, die Rate oder die Laufzeit zu verringern;
• wenn Sie die Immobilie verkaufen, können Sie das Darlehen vollständig zurückzahlen oder auf die neu gekaufte Wohnimmobilie übertragen, ohne den Kredit zu ändern;
• das Preisverzeichnis enthält keine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung.

Diese Bedingungen müssen im individuellen Angebot bestätigt werden, da sie sich ändern können.

Wie es bei den übrigen Banken aussieht

Die Suche auf Websites und in öffentlichen Dokumenten zum 1.º August 2026 ergab folgendes Ergebnis:

Das bedeutet nicht, dass alle anderen Banken jedes Vorhaben ablehnen. Wenn ein Berater ein anderes Institut vorschlägt, lassen Sie sich Folgendes schriftlich geben:

• maximaler Finanzierungsanteil;
• Bewertungsgrundlage;
• Währung und Zinssatz;
• IVA und Abgaben auf die Restschuld;
• Laufzeit;
• Verhältnis von Rate zu Einkommen;
• Nachweise für Einkommen aus dem Ausland;
• Wohnsitzanforderung;
• zulässiger Verwendungszweck;
• Versicherungen und Gebühren;
• Regeln für die vorzeitige Rückzahlung.

Eine mündliche Zusage oder eine allgemeine Beispielrechnung ersetzt kein Kreditangebot für den konkreten Kunden und die konkrete Immobilie.

Welchen Immobilienwert Sie mit einem Kapital von USD 250.000 kaufen können

Eine Finanzierung erhöht den möglichen Kaufpreis, doch auch die Kaufnebenkosten steigen mit dem Wert der Immobilie.

Um diesen Effekt gesondert zu betrachten, verwenden wir folgende Annahmen:

• verfügbares Kapital: USD 250.000;
• Kauf zur Vermietung;
• Santander Inversión;
• Finanzierung von 50 %;
• für diese Simulation auf 9 % des Kaufpreises geschätzte Kaufnebenkosten;
• die darlehensspezifischen Kosten werden gesondert berechnet.

Diese 9 % sind ein Planungsansatz, keine endgültige Kostenabrechnung. Sie können Maklerprovision, Notarhonorare, Beiträge, ITP und Registerkosten umfassen. Das Ergebnis hängt jedoch vom steuerlichen Wert, den vereinbarten Honoraren und dem konkreten Kauf ab.

Der Käufer zahlt 2 % ITP auf den aktualisierten Katasterwert, nicht auf den Marktpreis. Die DGI bestätigt den Satz von 2 % für den Erwerber. Der Referenzgebührentarif der Asociación de Escribanos geht von 3 % auf die jeweilige Bemessungsgrundlage aus; die AEU veröffentlicht die Berechnungsregeln.

Korrigierte Berechnung

Die Formel für das finanzierte Szenario lautet:

\[ 50\% \text{ Eigenanteil}+9\% \text{ Nebenkosten}=59\% \]

\[ USD\ 250.000 / 0,59 = USD\ 423.729 \]

Dies ist das rechnerische Maximum vor Hinzurechnung der darlehensspezifischen Kosten und ohne Liquiditätsreserve. Bei einem tatsächlichen Kauf empfiehlt es sich, mit einem etwas niedrigeren Preis zu planen, bis Bank, uruguayischer Notar und Immobilienmakler ihre Kostenaufstellungen vorgelegt haben.

Der Höchstbetrag von USD 300.000 des Santander-Produkts begrenzt dieses Beispiel nicht: Ein Darlehen über 50 % von USD 423.729 würde ungefähr USD 211.864 betragen.

Die Rate eines Darlehens von USD 210.000

Um mit runden Zahlen zu arbeiten, nehmen wir eine Immobilie für USD 420.000 und ein Darlehen über USD 210.000 mit einer Laufzeit von 15 Jahren und einem Zinssatz von 6,95 % in Dollar an.

Wird dieser Zinssatz als effektiver Jahreszinssatz (TEA) angesetzt und mit monatlichen Tilgungs- und Zinsraten gerechnet, ergeben sich folgende Beträge:

Die Werte ändern sich mit sinkender Restschuld. Die IVA wird auf die Zinsen des jeweiligen Zeitraums angewendet, während die regulatorischen Abgaben und die Lebensversicherung anhand der jeweiligen Restschuld berechnet werden.

Wir setzen keinen Betrag für die Feuerversicherung an, weil sich aus der öffentlichen Quelle keine einheitliche Prämie für alle Immobilien ableiten lässt. Ebenso wenig berücksichtigen wir mögliche Kontokosten oder Abweichungen durch die taggenaue Abrechnung.

Welches Einkommen diese Rate erfordert

Santander legt ein maximales Verhältnis von Rate zu Einkommen von 20 % fest.

Würde die Bank ausschließlich die reine Tilgungs- und Zinsrate von USD 1.857 berücksichtigen, wäre folgendes Familieneinkommen erforderlich:

\[ USD\ 1.857 / 20\% = USD\ 9.285 \]

Würden alle zusätzlichen Kosten in die Berechnung einbezogen, wäre das erforderliche Einkommen höher. Das öffentliche Produktblatt erläutert nicht präzise genug, welche Bestandteile bei dieser Verhältnisberechnung berücksichtigt werden. Deshalb muss die offizielle Kreditberechnung bei der Bank angefordert werden.

Das Mindesteinkommen von USD 5.000 widerspricht dieser Rechnung nicht. Es ist die Untergrenze für den Zugang zum Produkt. Bei USD 5.000 und einem Verhältnis von 20 % läge die maximale reine Tilgungs- und Zinsrate bei ungefähr USD 1.000. Unter diesen Annahmen und ohne weitere Schulden entspricht das einem Darlehen von etwa USD 113.000, nicht USD 210.000.

Deckt die Miete die monatliche Abbuchung?

Der Índice INGAR vom Juli 2026 schätzt für Wohnungen in Montevideo:

• mediane Bruttorendite: 6,0 % jährlich;
• geschätzte Nettorendite: 3,9 % jährlich;
• angesetzter Abzug zwischen Brutto und Netto: 35,16 % der Mieteinnahmen für Verwaltung, Einkommensteuer, Instandhaltung, Leerstand und Steuern des Eigentümers.

Auf eine Immobilie im Wert von USD 420.000 angewendet:

Unter diesen Annahmen deckt die Miete die monatliche Abbuchung für das Hypothekendarlehen nicht. Nicht einmal die Bruttomieteinnahmen reichen für die geschätzte anfängliche Zahlung aus.

Das beweist nicht, dass sich keine kreditfinanzierte Kapitalanlage rechnen kann:

• eine Immobilieneinheit mit einer Rendite oberhalb des Medians kann die Differenz verringern;
• ein höherer Eigenanteil senkt die Rate;
• eine andere Laufzeit, ein anderer Zinssatz oder eine andere Währung verändern das Ergebnis;
• der Anleger kann einen negativen Zahlungsstrom akzeptieren, wenn er sein Vermögen diversifizieren möchte und über ausreichendes Einkommen verfügt, um ihn zu tragen;
• eine künftige Wertsteigerung kann Teil der Anlagestrategie sein, darf aber nicht als garantierter Ertrag behandelt werden.

Wenn Ihnen der monatliche Zahlungsstrom besonders wichtig ist, vergleichen Sie das finanzierte Szenario mit einem Kauf ohne Kredit. Wenn für Sie die Investition in Immobilien und die Diversifikation außerhalb Argentiniens im Vordergrund stehen, berechnen Sie, welches monatliche Defizit Sie bereit sind zu tragen und unter welchem Wechselkursszenario.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein argentinischer Nichtresident ein Hypothekendarlehen in Uruguay beantragen?

Ja. BTG Pactual (ehemals HSBC) und Santander veröffentlichen Produkte für Personen ohne rechtlich anerkannten Wohnsitz in Uruguay. BTG Pactual gibt ausdrücklich an, dass sein Produkt für Argentinien und Brasilien verfügbar ist. Jeder Antrag steht unter dem Vorbehalt einer positiven Kreditentscheidung.

Wie hoch ist der Finanzierungsanteil?

BTG Pactual finanziert bis zu 60 % des Marktwerts, höchstens jedoch den Zwangsverkaufswert. Liegt der Kaufpreis unter dem Gutachtenwert, wird er als Grundlage verwendet. Santander finanziert bis zu 50 % des Kaufpreises, höchstens jedoch 70 % des Versteigerungswerts.

Zu welchem Zinssatz?

BTG Pactual veröffentlicht keinen Zinssatz: Im Produktblatt steht „Zinssätze in USD auf Anfrage“. Santander veröffentlicht 4,75 % in UI oder 6,75 % in USD für Wohnimmobilien von Nichtresidenten und 5,72 % in UI oder 6,95 % in USD für Kapitalanlagen zur Vermietung. Hinzu kommen die jeweils anfallenden Gebühren, Versicherungen und Steuern.

Kann ich einen Kredit für den Kauf zur Vermietung beantragen?

Santander sieht den Kauf einer Wohnimmobilie zur Vermietung ausdrücklich vor. Das Produktblatt von BTG Pactual definiert sein Produkt für den Erstwohnsitz oder ein Ferienhaus und sieht den Verwendungszweck Kapitalanlage nicht ausdrücklich vor.

Welche Voraussetzungen gelten?

Nachweisbares Einkommen, eine bestimmte Beschäftigungsdauer, Kredithistorie, Vermögensnachweise und ein festgelegtes Verhältnis von Rate zu Einkommen. Santander verlangt ein Mindestfamilieneinkommen von USD 5.000 und bei Kapitalanlagen den Nachweis einer bereits vorhandenen Immobilie im Wert von mindestens USD 150.000.

Wie lang ist die maximale Laufzeit?

Bei beiden Produkten für Nichtresidenten bis zu 15 Jahre. Santander legt eine Mindestlaufzeit von drei Jahren fest.

Deckt die Miete die Rate?

Bei einer Finanzierung von 50 %, einer Laufzeit von 15 Jahren, einem Zinssatz von 6,95 % in USD und der für Montevideo geschätzten medianen Rendite nicht. Eine Immobilie mit höherer Rendite, ein höherer Eigenanteil oder andere Konditionen können zu einem anderen Ergebnis führen.

Veröffentlichen BROU oder BHU Hypothekenangebote für ausländische Nichtresidenten?

Wir haben auf ihren öffentlichen Websites kein spezifisches Produktblatt für Nichtresidenten gefunden. Daraus lässt sich nicht ableiten, dass sie niemals ein individuelles Vorhaben prüfen. Wenn Sie ein Angebot erhalten, verlangen Sie die Voraussetzungen und Konditionen schriftlich.

Muss man für die Abwicklung nach Uruguay reisen?

BTG Pactual stellt klar, dass die Anwesenheit des Kunden für das Wertgutachten nicht erforderlich ist. Die Produktblätter garantieren nicht, dass Kontoeröffnung und abschließende Unterzeichnung vollständig aus der Ferne erfolgen können. Klären Sie mit der Bank, welche Schritte persönliche Anwesenheit, eine Vertretung oder zusätzliche Unterlagen erfordern. Weitere Informationen finden Sie unter Als Ausländer ein Bankkonto in Uruguay eröffnen.

Wie wir dieses Thema bei INGAR bearbeiten

1. Wir prüfen das aktuelle Produktblatt, bevor wir die Finanzierung als verfügbare Möglichkeit vorstellen.
2. Wenn der Kauf vom Darlehen abhängt, stimmen wir mit dem uruguayischen Notar eine Reservierungsvereinbarung ab, die festlegt, was bei einer Ablehnung des Antrags oder der Bewilligung eines unzureichenden Betrags geschieht.
3. Wir weisen die reine Tilgungs- und Zinsrate getrennt von der IVA auf Zinsen, Versicherungen, Abgaben auf die Restschuld und weiteren Kosten aus.
4. Wir berechnen die Rendite auf sämtliche eingesetzten Eigenmittel und zeigen den monatlichen Zahlungsstrom nach dem Schuldendienst.
5. Vor der Reservierung prüfen wir, ob der Verwendungszweck der Immobilie zum Produkt passt: Wohnen, Feriennutzung oder Kapitalanlage zur Vermietung.

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• Mit USD 250.000 kaufen Sie keine Immobilie für USD 250.000: die tatsächlichen Kaufkosten in Montevideo
• Vergleich der Hypothekenbanken in Uruguay
• Leitfaden zu Hypothekendarlehen in Uruguay
• Versteckte Kosten beim kreditfinanzierten Immobilienkauf
• Als Ausländer ein Bankkonto in Uruguay eröffnen
• Welche Steuern argentinische Staatsangehörige mit einer Wohnung in Uruguay zahlen

Quellen

• Banco BTG Pactual Uruguay — Produktblatt zum Hypothekendarlehen für Nichtresidenten, Oktober 2026
• Banco Santander Uruguay — Produktblatt zum Hypothekendarlehen, 18. September 2026
• Santander — Hypothekendarlehen
• Santander — Hilfebereich, Hypothekendarlehen
• Santander — Preisverzeichnis
• IMPO — Titel 10 des Texto Ordenado 2023, IVA
• IMPO — Gesetz 18.083, Abgabe zur Finanzaufsicht
• IMPO — Gesetz 18.396, Caja de Jubilaciones y Pensiones Bancarias
• DGI — Steuer auf Vermögensübertragungen
• Asociación de Escribanos del Uruguay — Gebührentarif für Immobilien
• BBVA Argentina — UVA-Hypothekendarlehen
• Índice INGAR — Preis pro m² und Rendite nach Stadtviertel

Konditionen anhand der angegebenen öffentlichen Quellen zum 17. Oktober 2026 geprüft. Die Banken können Zinssätze, Gebühren, Kundenprofile und weitere Konditionen ändern. Jedes Darlehen steht unter dem Vorbehalt einer positiven Kreditentscheidung und der endgültigen Vertragsunterlagen. Die Berechnungen dienen der Veranschaulichung, beruhen auf ausdrücklich genannten Annahmen und können von der Bankabrechnung abweichen. Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und stellt weder Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung noch ein Kreditangebot dar.