Mit USD 250.000 kaufen Sie keine Immobilie für USD 250.000: die tatsächlichen Kosten eines Wohnungskaufs in Montevideo

Wenn Ihnen USD 250.000 zur Verfügung stehen, hängt der maximale Immobilienpreis von der Art des Kaufs ab.

Die Beträge sind Planungsbeispiele, keine Kostenvoranschläge. Sie setzen eine Maklerprovision für den Käufer, ein Notarhonorar als Richtwert, einen Katasterwert von 60 % des Preises und USD 1.000 für Dokumentenkosten voraus. Vor einer Reservierung muss jede Annahme durch die Angaben zur jeweiligen Wohnung ersetzt werden.

Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und den USD 250.000 entfällt auf Kosten, die Sie normalerweise aus eigenen Mitteln decken müssen: Provision, Notarkosten, Steuern, Bescheinigungen und bei Neubauten Bezugskosten. Wenn Sie die Wohnung außerdem ausgestattet übergeben möchten, muss auch dieses Budget zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant werden.

Im Beispiel mit zwei Neubauwohnungen außerhalb des Förderprogramms sinkt eine Bruttorendite von 6,12 % bezogen auf den Kaufpreis auf 5,28 %, wenn sie auf das gesamte eingesetzte Kapital berechnet wird. Die geschätzte Nettorendite liegt bei 3,42 %. Gelten die Vergünstigungen des uruguayischen Wohnungsbauförderprogramms noch und werden ihre Bedingungen erfüllt, nähert sich die Nettorendite im Beispiel 4 %.

Die Investition kann weiterhin sinnvoll sein. Entscheidend ist, diese Berechnung vor der Reservierung durchzuführen.

Für wen dieses Beispiel gilt

Damit Staatsangehörigkeit und steuerliche Ansässigkeit nicht verwechselt werden, beziehen sich die Berechnungen auf eine natürliche Person, die:

• in Argentinien steuerlich ansässig ist;
• in Uruguay nicht steuerlich ansässig ist;
• im eigenen Namen kauft;
• keine Bankfinanzierung nutzt;
• die Wohnungen zur dauerhaften Vermietung bestimmt.

Wenn Sie über eine Gesellschaft kaufen, in Uruguay steuerlich ansässig sind, einen Kredit nutzen oder die Immobilie kurzfristig vermieten, ändern sich einige Steuern und Kosten.

Warum Sie vom verfügbaren Kapital aus rechnen sollten

Der Angebotspreis entspricht nicht den gesamten Einstiegskosten. Wenn Sie nahezu Ihr gesamtes Kapital für den Kaufpreis einplanen, fehlt Ihnen möglicherweise die Liquidität für die notarielle Beurkundung, die Steuern oder die Vorbereitung zur Vermietung.

Deshalb lautet die für Anleger hilfreiche Frage nicht nur „Wie viel kostet diese Immobilie?“, sondern auch „Welchen Preis kann ich zahlen, ohne mein verfügbares Kapital zu überschreiten?“

Damit sich die Berechnung nachvollziehen lässt, werden alle Annahmen getrennt ausgewiesen. Maßgeblich sind letztlich die Katasterbescheinigung, der Kostenvoranschlag des uruguayischen Notars, der Maklervertrag und die Kostenaufstellung des Bauträgers.

Die Kosten eines Immobilienkaufs in Montevideo

Quellen: DGI — Steuer auf Vermögensübertragungen, Titel 19 der konsolidierten Gesetzessammlung 2023, Asociación de Escribanos del Uruguay und Cámara Inmobiliaria Uruguaya.

Maklerprovision: Marktüblich bedeutet nicht verpflichtend

Auf dem uruguayischen Markt ist es üblich, dass der Käufer für die Vermittlung 3 % zuzüglich IVA zahlt, entsprechend 3,66 % des Kaufpreises. Der Betrag muss sich aus der vertraglichen Vereinbarung und den vor der Reservierung mitgeteilten Bedingungen ergeben.

Bei manchen Projekten übernimmt der Bauträger die Käuferprovision. Bei anderen zahlt sie der Erwerber. Die Kostenaufstellung darf weder das eine noch das andere ungeprüft voraussetzen.

So wird die ITP berechnet

Bei einem entgeltlichen Immobilienkauf zahlt der Käufer 2 % ITP auf den von Catastro festgelegten und anhand des Verbraucherpreisindex IPC aktualisierten amtlichen Wert. Übersteigt dieser aktualisierte Wert den im Rechtsgeschäft festgelegten Preis, ist die Bemessungsgrundlage auf den Preis begrenzt.

Deshalb dürfen nicht automatisch 2 % auf den Verkaufspreis angewandt werden. Ebenso wenig lässt sich voraussetzen, dass die ITP immer einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises entspricht.

Beispiel: Kostet eine Wohnung USD 100.000 und entspricht ihr aktualisierter amtlicher Wert USD 60.000, würde die ITP des Käufers ungefähr USD 1.200 betragen. Die 60 % sind jedoch eine Annahme; der tatsächliche Wert muss aus den Katasterangaben des betreffenden Katastergrundstücks (padrón) hervorgehen.

Das Wohnungsbauförderprogramm kann auch die Kaufkosten verändern

Die erste Veräußerung einer Wohnung im Förderprogramm kann für Käufer und Verkäufer von der ITP befreit sein, wenn sie innerhalb der festgelegten Frist erfolgt.

Das Dekret 355/011 bestimmt, dass die erste Veräußerung spätestens innerhalb der neun Geschäftsjahre nach dem Geschäftsjahr erfolgen muss, in dem der Bau abgeschlossen wurde.

Dies erfordert eine Prüfung der konkreten Wohnung. Dass ein Gebäude in das Förderprogramm aufgenommen wurde, belegt für sich genommen nicht, dass zum Kaufzeitpunkt noch sämtliche Vergünstigungen gelten.

Notarhonorar und Dokumentenkosten

Der tarifliche Richtwert für den Immobilienkauf beträgt 3 % zuzüglich IVA auf die entsprechende Bemessungsgrundlage. Die Asociación de Escribanos legt unter anderem fest, dass Bezugskosten und vergleichbare Positionen zur Berechnung des Honorars zum Kaufpreis hinzugerechnet werden müssen.

Außerdem gibt es Sonderregelungen:

• Enthält der Kaufpreis IVA auf Immobilien, wird diese Steuer zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage abgezogen;
• bei einem Kaufvorvertrag (promesa de compraventa) und dem endgültigen Kaufvertrag können Honorare aufeinander angerechnet werden;
• für bestimmte Rechtsgeschäfte gelten besondere Ermäßigungen oder Mindesthonorare.

Eine allgemeine Kostenaufstellung hilft daher, Kapital einzuplanen, ersetzt aber nicht den schriftlichen Kostenvoranschlag des vom Käufer gewählten uruguayischen Notars.

Bezugskosten: Es gibt keinen einheitlichen gesetzlichen Prozentsatz

Bei Neubauten können Bezugskosten, Anschlusskosten, Kosten für die Inbetriebnahme des Gebäudes oder andere vom Bauträger vorgesehene Positionen anfallen.

In Anzeigen und Projekten finden sich unterschiedliche Prozentsätze, aber es gibt keinen allgemein geltenden Satz von 2 %, 3 % oder 5 %. Maßgeblich ist der Betrag, der in den Unterlagen zum jeweiligen Geschäft steht.

Außerdem weist die Asociación de Escribanos darauf hin, dass anfallende Bezugskosten zur Bemessungsgrundlage des Notarhonorars gehören.

Fordern Sie vor der Reservierung folgende Angaben an:

• Prozentsatz oder Betrag;
• Bemessungsgrundlage;
• Zahlungstermin;
• enthaltene Positionen;
• Finanzierungsmöglichkeit;
• Regelung bei Rücktritt oder Bauverzögerung.

Ausstattung: abhängig vom Vermietungsmodell

Nicht alle zur Vermietung bestimmten Wohnungen benötigen eine vollständige Möblierung. Bei Jahresmietverträgen kann Nachfrage nach unmöblierten Wohnungen bestehen, während die Vermietung an Unternehmen oder die kurzfristige Vermietung meist eine umfangreichere Ausstattung erfordert.

Bevor Sie USD 3.000, 6.000 oder einen anderen Betrag einplanen, legen Sie Folgendes fest:

• Vertragsart;
• Zielgruppe;
• bereits enthaltene Haushaltsgeräte;
• Heizung und Klimaanlage;
• Vorhänge und Leuchten;
• Möbel;
• Geschirr und Bettwäsche, falls erforderlich.

In den Beispielen dieses Beitrags werden USD 4.000 je Wohnung als Planungsannahme vorgesehen. Dies ist kein garantierter Marktpreis.

Was Sie mit USD 250.000 kaufen können: drei Szenarien

Szenario 1: eine Bestandswohnung

Annahmen:

• eine einzige Wohnung;
• keine Bezugskosten;
• keine Ausstattung;
• Käuferprovision: 3,66 %;
• Notarhonorar: 4,23 % (3 % + IVA + Beitrag zur Caja Notarial);
• ITP in Höhe von 1,2 % des Kaufpreises, da ein Katasterwert von 60 % angenommen wird;
• USD 1.000 für Bescheinigungen, Eintragung, Gebührenmarken und weitere Ausgaben.

Unter diesen Annahmen liegt der Höchstpreis bei ungefähr USD 228.250.

Dies ist ein Richtwert für einen unkomplizierten Kauf einer Bestandswohnung. Fällt die ITP niedriger aus, entfällt die Käuferprovision oder ändern sich die Dokumentenkosten, verändert sich auch der mögliche Kaufpreis.

Szenario 2: zwei Neubauwohnungen außerhalb des Förderprogramms

Annahmen:

• eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und eine Einzimmerwohnung;
• gemeinsamer Kaufpreis: USD 215.765;
• geschätzter Katasterwert von 60 % des Kaufpreises;
• Bezugskosten: 2,5 %;
• Ausstattung: USD 4.000 je Wohnung;
• Notarhonorar auf den Kaufpreis zuzüglich Bezugskosten berechnet;
• USD 1.000 für Bescheinigungen, Eintragung, Gebührenmarken und weitere Ausgaben;
• keine Finanzierung.

Die Differenz von einem Dollar ergibt sich aus der Rundung.

Szenario 3: zwei Neubauwohnungen im Förderprogramm

Erfüllen die Wohnungen die Voraussetzungen für eine ITP-Befreiung beim Erstverkauf und bleiben die übrigen Annahmen unverändert, steigt der mögliche gemeinsame Kaufpreis auf ungefähr USD 218.100.

Die Befreiung muss für jede Wohnung bestätigt werden. Sie lässt sich weder aus dem Alter des Gebäudes noch aus einem allgemeinen Verweis auf das Gesetz 18.795 ableiten.

Wenn Sie eine Rücklage behalten möchten

In den Szenarien mit zwei Neubauwohnungen verringert eine Rücklage von USD 5.000–8.000 den für den Kaufpreis verfügbaren Betrag ungefähr auf:

Die Rücklage gehört nicht zu den Kaufkosten. Sie ist Liquidität, die Sie für Leerstand, Reparaturen, Budgetabweichungen oder Ausgaben im ersten Jahr zurückbehalten.

Was „gesamte Einstiegskosten“ bedeutet

Es empfiehlt sich, vier Ebenen zu unterscheiden:

In diesem Beitrag umfassen die „gesamten Einstiegskosten des Beispiels“ auch die Vorbereitung zur Vermietung.

Nicht enthalten sind:

• Liquiditätsrücklage;
• Bank- oder Überweisungsgebühren;
• Wechselkursdifferenzen;
• Reisen;
• Hypothekarkredit;
• argentinische Steuerberatung;
• spätere laufende Steuern;
• Kosten eines künftigen Verkaufs.

Was sich bei der Rendite ändert

Betrachten wir ein Portfolio mit:

• einer Wohnung mit einem Schlafzimmer, vermietet für USD 620 monatlich;
• einer Einzimmerwohnung, vermietet für USD 480;
• gemeinsamen vertraglichen Mieteinnahmen von USD 13.200 jährlich.

Für die Nettoberechnung wird die Methodik des Índice INGAR verwendet. Sie zieht 35,16 % der Bruttomiete für Verwaltung, Einkommensteuer, Instandhaltung, Leerstand und vom Eigentümer zu tragende Steuern ab.

Kauf außerhalb des Förderprogramms

Der Wechsel der Bezugsgröße verringert die Bruttorendite um ungefähr 0,84 Prozentpunkte.

Kauf im Förderprogramm mit noch geltenden Vergünstigungen

Im allgemeinen Modell des Índice INGAR macht die Einkommensteuer 10,06 % der vertraglichen Mieteinnahmen aus, da sie nach Abzug des angenommenen Leerstands berechnet wird. Sind die Mieteinnahmen vollständig steuerbefreit, entfällt dieser Abzug.

Das Wohnungsbauförderprogramm erhöht die Nettorendite in diesem Modell um ungefähr 0,53 Prozentpunkte. Das Ergebnis liegt nahe bei 4 %, nicht aufgrund höherer Mieteinnahmen, sondern weil die im Modell angesetzte Steuer entfällt und bei einem begünstigten Erstverkauf auch die ITP beim Kauf wegfällt.

Für die Steuerbefreiung der Mieteinnahmen müssen Geltungszeitraum, Prozentsatz und Bedingungen geprüft werden. Für die Vergünstigungen nach dem Dekret 129/020 muss die Vermietung dem dauerhaften Wohnen dienen und der Vertrag eine Mindestlaufzeit von 12 Monaten haben.

In den in diesem Beitrag untersuchten Szenarien für zentrale und küstennahe Lagen erreicht die Nettorendite keine 6 %. Wenn ein Angebot 6 % oder 7 % netto verspricht, verlangen Sie die vollständige Berechnung: Kaufpreis, Miete, Leerstand, Verwaltung, Steuern, Instandhaltung, monatliches Hausgeld und Einstiegskosten.

Wo kaufen: Daten des Índice INGAR vom Juli 2026

Die folgende Tabelle gibt eine Auswahl aus dem Índice INGAR wieder, aktualisiert am 1.º August 2026.

Die Methodik verwendet Angebotspreise, keine tatsächlich erzielten Kaufpreise. Die Bruttorendite ergibt sich aus der Miete je Quadratmeter und dem Verkaufspreis je Quadratmeter innerhalb desselben Segments. Für die Nettorendite wird ein modellierter Abzug von 35,16 % angewandt.

Die Zeitreihe begann im März 2026. Veröffentlicht werden nur Segmente, die die Prüfungen hinsichtlich Stichprobe und Stabilität bestehen. Die Daten dienen daher als Marktreferenz, nicht als Garantie dafür, dass jede beliebige Wohnung in einem Stadtviertel diese Rendite erzielt.

Die Streuung innerhalb Montevideos zeigt, dass das Stadtviertel und die gewählte Immobilie das Ergebnis wesentlich verändern können. Für einen Vergleich von Montevideo mit Buenos Aires müssen vergleichbare Zeiträume, Wohnungstypen und Methoden verwendet werden.

Zwei kleine Wohnungen oder eine große Wohnung

Welche Alternative geeignet ist, hängt vom Ziel ab. Zwei Wohnungen ermöglichen es, das Leerstandsrisiko zu verteilen und getrennt zu verkaufen, erhöhen aber die Anzahl der Verträge, die Kosten je Katastergrundstück und die Zahl der instand zu haltenden Bestandteile. Eine größere Wohnung vereinfacht die Verwaltung, konzentriert jedoch die Mieteinnahmen und den Ausstieg auf ein einziges Objekt.

Ohne Daten lässt sich nicht behaupten, dass ein bestimmter Wohnungstyp zwangsläufig eine höhere Wertsteigerung oder bessere Verkäuflichkeit aufweist. Dafür müssen tatsächlich abgeschlossene Verkäufe, Verkaufsdauer, konkurrierende Angebote, Zustand und Preisniveau untersucht werden.

Was die Konzentration in Cordón tatsächlich zeigt

Laut dem ANV-Bericht Nr. 50 (Mai 2026) entfallen 79,7 % der landesweiten Verkaufsmeldungen für Wohnungen im Förderprogramm auf Montevideo. Innerhalb des Departamentos macht Cordón 26,4 % aus und verzeichnet mehr als 5.500 Meldungen.

Dies entspricht ungefähr 21,0 % der landesweiten Gesamtzahl, nicht 27 %.

Die Konzentration gibt Anlass, Folgendes genau zu prüfen:

• Projekte im Bau;
• Übergabetermine;
• Anteil der Einzimmerwohnungen;
• monatliches Hausgeld;
• vergleichbare Mieten;
• beobachteter Leerstand;
• Unterscheidungsmerkmale der Wohnung.

Sie belegt für sich allein nicht, dass die Mieten sinken werden. Sie ist ein Hinweis auf die Angebotssituation, der mit Nachfrage- und Mietdaten abgeglichen werden muss.

Weitere Informationen finden Sie unter Wohnungsbauförderprogramm: steuerliche Vergünstigungen und Einzimmerwohnung oder Wohnung mit zwei Schlafzimmern als Kapitalanlage.

Was Sie vor der Reservierung anfordern sollten

1. Aufstellung der Einstiegskosten, mit getrennt ausgewiesenem Kaufpreis, Provision, Notarkosten, ITP, Bescheinigungen, Bezugskosten und Ausstattung.

1. Schriftlicher Kostenvoranschlag des uruguayischen Notars, einschließlich Honorar, IVA, Bescheinigungen, Gebührenmarken, Eintragung und aller zusätzlichen Tätigkeiten.

1. Katasterbescheinigung und aktualisierter amtlicher Wert, um die ITP anhand der tatsächlichen Katasterangaben zum betreffenden Grundstück (padrón) zu berechnen.

1. Vertragliche Aufschlüsselung der Bezugskosten, mit Prozentsatz, Bemessungsgrundlage, Positionen und Zahlungstermin.

1. Tatsächliches monatliches Hausgeld oder Kostenbudget des Gebäudes, wobei deutlich sein muss, ob sich die Angaben auf eine fertiggestellte Wohnung beziehen oder auf einer Schätzung des Bauträgers beruhen.

1. Voraussichtliche Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Enseñanza Primaria sowie Versicherungs- und Instandhaltungskosten für die Wohnung.

1. Vergleichbare Mietangebote oder Mietverträge, mit Quelle, Datum, Fläche und Wohnungstyp. Abgeschlossene Mietverträge können anonymisiert vorgelegt werden; Anzeigen müssen als Angebotsmieten gekennzeichnet sein.

1. Unterlagen zum Wohnungsbauförderprogramm, einschließlich Anerkennungsbescheid, erfasster Wohnung, von der Befreiung erfasster Steuern, Prozentsatz, Bedingungen und Ablaufdatum.

1. Kosten für Verwaltung und Mietervermittlung sowie das vorgesehene Vorgehen bei Zahlungsverzug oder Leerstand.

1. Ausstiegsszenario, mit geschätzter Provision, Steuern und Kosten eines künftigen Verkaufs.

Ist eine Angabe noch nicht verfügbar, sollte sie als ausstehend gekennzeichnet werden. Entscheidend ist, sie nicht stillschweigend durch einen pauschalen Wert zu ersetzen.

So überweisen Sie das Geld aus Argentinien

Seit dem 14. April 2025 können in Argentinien ansässige natürliche Personen ohne Betragsgrenze am Devisenmarkt Fremdwährung als Bargeld oder Bankguthaben erwerben, sofern die Transaktion durch Belastung eines inländischen Bankkontos abgewickelt wird. Das Institut muss überprüfen, ob die Einkünfte oder Vermögenswerte zur Transaktion passen.

Für Gesellschaften und andere Ansässige gelten abweichende Regelungen:

• Juristische Personen benötigen für den Zugang zum Devisenmarkt zum Zweck des Aufbaus von Auslandsvermögen die vorherige Zustimmung der BCRA;
• vorbehaltlich der vorgesehenen rechtlichen Ausnahmen müssen alle, die keine ansässigen natürlichen Personen sind, wechselseitig geltende Beschränkungen von 90 Tagen im Zusammenhang mit bestimmten Geschäften mit Wertpapieren, Kryptowerten oder Auslandsvermögen beachten;
• die argentinische Bank kann zusätzliche Unterlagen verlangen, um die Überweisung regelkonform einzuordnen und abzuwickeln.

Quellen: BCRA — Vorschriften zum Außenwirtschafts- und Devisenverkehr und Mitteilung A 8226.

Herkunft der Mittel in Uruguay

Das Immobilienunternehmen, der uruguayische Notar und die Finanzinstitute unterliegen Sorgfaltspflichten. Die Artikel 13 bis 16 des Gesetzes 19.574 zählen Immobilienunternehmen und Notare bei Immobiliengeschäften zu den Verpflichteten.

Je nach Käuferprofil und Herkunft des Kapitals können folgende Unterlagen verlangt werden:

• Steuererklärungen;
• Gehaltsabrechnungen oder Einkommensbescheinigungen;
• Bilanzen;
• Verträge über den Verkauf anderer Vermögenswerte;
• Kontoauszüge;
• Gesellschaftsunterlagen;
• Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten;
• Nachweise zur Nachvollziehbarkeit der Überweisungen.

Vollständige Unterlagen verringern Rückfragen, garantieren jedoch keine automatische Annahme der Transaktion. Jede Bank und jeder Verpflichtete nimmt eine eigene Prüfung vor.

Ebenso wenig trifft es zu, dass jeder Kauf ein persönliches Bankkonto in Uruguay erfordert. Der zulässige Zahlungsweg hängt von der Empfängerbank, dem uruguayischen Notar, dem Verkäufer und der vereinbarten Zahlungsform ab.

Legen Sie diesen Zahlungsweg fest, bevor Sie sich durch eine Reservierung oder einen Kaufvorvertrag binden.

Die argentinische Steuerpflicht entfällt nicht

Der Kauf in Uruguay verändert für sich allein nicht die steuerliche Ansässigkeit in Argentinien.

Für eine Person, die weiterhin in Argentinien steuerlich ansässig ist, gilt:

• Die in Uruguay gelegene Immobilie kann zum Vermögen gehören, das der Steuer Bienes Personales unterliegt;
• die in Uruguay erzielten Mieteinnahmen können Einkünfte aus ausländischen Quellen darstellen;
• die abschließende steuerliche Behandlung hängt von der Vermögenssituation, den Abzügen, vergleichbaren Steuerzahlungen und den im jeweiligen Zeitraum geltenden Vorschriften ab.

ARCA erläutert, dass in Argentinien Ansässige ihre in Argentinien und im Ausland erzielten Einkünfte versteuern und dass Bienes Personales je nach Fall auch Vermögenswerte außerhalb des Landes erfasst. Quellen: ARCA — Einkommensteuer, ARCA — Bienes Personales und Gesetz 23.966, Artikel 20.

Diese Steuern gehören nicht zu den Kosten der notariellen Eigentumsübertragung in Uruguay, können aber die Vermögensrendite des Anlegers beeinflussen. Es empfiehlt sich, sie mit einem argentinischen Steuerberater zu prüfen, bevor Eigentumszuordnung und Struktur festgelegt werden.

Häufig gestellte Fragen

Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf in Uruguay zusätzlich zum Kaufpreis an?

Bei einem unkomplizierten Kauf einer Bestandsimmobilie können die Abschlusskosten ungefähr 8 %–10 % betragen. Sie hängen jedoch von der ITP, der Provision, dem notariellen Kostenvoranschlag und den Dokumentenkosten ab. Bei Neubauten kommen Bezugskosten und gegebenenfalls Ausstattung hinzu.

Welchen Immobilienpreis kann ich mir mit USD 250.000 leisten?

In den Beispielen dieses Beitrags etwa USD 228.250 für eine Bestandswohnung ohne Ausstattung; USD 215.765 für zwei ausgestattete Neubauwohnungen außerhalb des Förderprogramms; oder USD 218.100, wenn der Erstverkauf im Förderprogramm von der ITP befreit ist.

Auf welcher Grundlage wird die ITP berechnet?

Auf Grundlage des anhand des Verbraucherpreisindex IPC aktualisierten amtlichen Werts von Catastro. Übersteigt der aktualisierte Wert den im Rechtsgeschäft vereinbarten Preis, wird der Preis herangezogen. Der Steuersatz für den Käufer beträgt 2 %. Der Erstverkauf einer Wohnung im Förderprogramm kann von der ITP befreit sein, wenn Frist und Bedingungen eingehalten werden.

Welche Rendite kann ich in Montevideo erwarten?

Der Índice INGAR vom Juli 2026 weist auf Basis der Angebotspreise einen Median von 6,0 % brutto und geschätzten 3,9 % netto aus. Im Beispiel dieses Beitrags beträgt die Nettorendite auf das gesamte eingesetzte Kapital 3,42 % ohne Vergünstigungen und ungefähr 3,95 % bei vollständiger Steuerbefreiung der Mieteinnahmen.

Ist es sinnvoller, zwei kleine Wohnungen oder eine große zu kaufen?

Zwei Wohnungen verteilen das Leerstandsrisiko und können getrennt verkauft werden, bedeuten aber mehr Verwaltungsaufwand und verschiedene Kosten je Katastergrundstück. Eine einzige Wohnung vereinfacht die Verwaltung, konzentriert jedoch die Mieteinnahmen. Die Entscheidung hängt von der Wohnung, der Lage und dem Ziel des Anlegers ab.

Sind die Bezugskosten verhandelbar?

Das hängt vom Bauträger und vom Vertrag ab. Es gibt keinen allgemein geltenden gesetzlichen Prozentsatz. Auch wenn der Betrag verhandelbar ist, muss er vor der Reservierung schriftlich festgelegt werden.

Kann ich aus der Ferne kaufen, ohne nach Uruguay zu reisen?

Sie können sich durch eine Person mit ausreichender Vollmacht vertreten lassen. Die Form, die Erteilung der Vollmacht in Argentinien, die Apostille und eine gegebenenfalls erforderliche Aufnahme in das notarielle Protokoll müssen vorab mit dem uruguayischen Notar abgestimmt werden. Allein für den Kauf benötigen Sie weder die uruguayische Staatsangehörigkeit noch eine Ansässigkeit in Uruguay.

Benötige ich ein Bankkonto in Uruguay?

Nicht zwangsläufig bei jeder Transaktion. Sie benötigen jedoch einen Zahlungsweg, den die Empfängerbank, der uruguayische Notar und der Verkäufer akzeptieren, sowie Unterlagen zur Herkunft der Mittel. Es empfiehlt sich, dies vor der Unterzeichnung festzulegen.

So erarbeiten wir diese Analyse bei INGAR

In unseren Analysen für Kapitalanlagen weisen wir Folgendes getrennt aus:

• Kaufpreis;
• Abschlusskosten;
• Bezugskosten;
• Vorbereitung zur Vermietung;
• Bruttomieteinnahmen;
• Annahmen zum laufenden Betrieb;
• geschätzte Nettorendite.

Damit sollen Sie Wohnungen auf einer einheitlichen Grundlage vergleichen können. Wenn eine Angabe vom uruguayischen Notar, dem Bauträger, Catastro oder einer Steuerbescheinigung abhängt, kennzeichnen wir sie als ausstehend, bis das entsprechende Dokument vorliegt.

Die Werte des Índice INGAR sind Schätzungen auf Basis von Angebotspreisen. Sie stellen keine Zusagen von Mieteinnahmen dar und ersetzen nicht die Analyse der konkreten Wohnung.

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Quellen

• DGI — Steuer auf Vermögensübertragungen
• IMPO — Titel 19 der konsolidierten Gesetzessammlung 2023, ITP
• DGI — Besteuerung von Mieteinnahmen nicht ansässiger Eigentümer
• IMPO — Dekret 149/007, Artikel 33
• Asociación de Escribanos del Uruguay — Immobilien
• Asociación de Escribanos del Uruguay — Offizieller Notartarif
• Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Verkaufsablauf
• IMPO — Gesetz 18.795 zum Wohnungsbauförderprogramm
• IMPO — Dekret 355/011
• IMPO — Dekret 129/020
• ANV — Preisbericht zu Wohnungen im Förderprogramm, Januar 2026
• Índice INGAR — Juli 2026
• Índice INGAR — Methodik
• IMPO — Gesetz 19.574, Prävention der Geldwäsche
• BCRA — Vorschriften zum Außenwirtschafts- und Devisenverkehr
• BCRA — Mitteilung A 8226
• ARCA — Einkommensteuer
• ARCA — Bienes Personales
• Argentina — Gesetz 23.966 in aktualisierter Fassung

Informationsstand: 1.º August 2026. Die Provisionssätze spiegeln marktübliche Gepflogenheiten wider und können je nach vertraglicher Vereinbarung variieren. Die Notarhonorare richten sich nach dem Tarif, den für das Rechtsgeschäft geltenden Regeln und dem Kostenvoranschlag des Notars. Die in den Beispielen verwendeten Bezugskosten, Ausstattungskosten, Katasterwerte und Dokumentenkosten sind Planungsannahmen. Sie ersetzen keine notarielle, buchhalterische, steuerliche oder bankfachliche Beratung.