Immobilienanlage nach Preisklasse: Was bringt in Montevideo die höchste Rendite? — Juli 2026

Bringt eine kleine oder eine große Investition in Montevideo mehr Rendite?

Eine kleine Investition bringt mehr Rendite: Wohnungen bis USD 115.000 erzielen eine Bruttorendite von 7,3% im Median, während Wohnungen über USD 155.000 eine Rendite von 5,6% erreichen. Der Unterschied beträgt fast zwei Prozentpunkte und zeigt sich durchgehend in den einzelnen Stadtvierteln.

Um dies zu untersuchen, haben wir die Stadtviertel nach dem Median des Gesamtkaufpreises einer Wohnung in drei Gruppen eingeteilt: günstige Preisklasse (bis einschließlich USD 115.000), mittlere Preisklasse (mehr als USD 115.000 und weniger als USD 155.000) und hohe Preisklasse (ab einschließlich USD 155.000). Die Gruppen umfassen jeweils 17, 15 und 17 Stadtviertel.

Das Muster entspricht dem, was bereits in der Rangliste nach Rendite sichtbar wird: Mit steigender Preisklasse nimmt die Miete deutlich weniger zu als der Kaufpreis. Interessant ist, wie groß dieser Unterschied genau ist und was Sie dafür erhalten, wenn Sie auf diese Renditepunkte verzichten.

Welche Rendite bringt eine Investition bis USD 115.000?

Das renditestärkste Stadtviertel dieser Gruppe ist Cerro mit einer Bruttorendite von 11,6% bei einem Kaufpreis von USD 68.000 im Median, gefolgt von Belvedere (11,3%) und Aires Puros (11,0%). Der Median der gesamten Gruppe beträgt 7,3%.

In dieser Preisklasse investieren die meisten privaten Anleger. Zugleich weicht hier die Rendite auf dem Papier am stärksten von der tatsächlich erzielten Rendite ab. Bei Mieten von USD 430 bis USD 550 kostet ein Monat Leerstand pro Jahr mehr als acht Prozentpunkte der jährlichen Einnahmen, und eine Reparatur für USD 1.500 entspricht drei Monatsmieten. Bei einem niedrigen Kaufpreis fällt die Verwaltung deutlich stärker ins Gewicht.

Innerhalb der Gruppe gibt es Unterschiede in der Marktliquidität, die Sie beachten sollten: In Colón und La Teja beträgt die Umschlagsdauer 1,2 beziehungsweise 1,1 Monate, während sie in Belvedere und Cerrito bei 2,0 Monaten liegt. Bei ähnlichen Renditen ist ein Wiederverkauf also nicht überall gleich einfach.

Welche Rendite bringt die mittlere Preisklasse von mehr als USD 115.000 und weniger als USD 155.000?

Das renditestärkste Stadtviertel dieser Preisklasse ist Atahualpa mit 9,2%, gefolgt von Paso Molino (8,0%) und Villa Dolores (7,9%). Der Median der Gruppe liegt bei 6,1% und damit nur knapp über dem Median der Stadt.

Diese Preisklasse umfasst die zentrale Stadtachse: Cordón, Tres Cruces, La Blanqueada, Ciudad Vieja und Aguada. Sie bringt etwa einen Prozentpunkt weniger Rendite als die günstige Preisklasse, bietet dafür aber die stabilste Mietnachfrage der Stadt, die die ganzjährige Vermietung stützt. Für Anleger, die keine Zeit in die Verwaltung investieren möchten, bietet sie häufig das beste Verhältnis zwischen Rendite und Aufwand.

Lohnt sich die hohe Preisklasse ab USD 155.000?

Das renditestärkste Stadtviertel dieser Gruppe ist Punta Gorda mit 6,4%, gefolgt von Barrio Sur (6,0%) und Parque Batlle (5,9%). Der Median dieser Preisklasse beträgt 5,6% und liegt damit fast zwei Prozentpunkte unter dem der günstigen Preisklasse.

Hier ist die laufende Rendite nicht mehr das Hauptargument. Mit dem Kauf sichern Sie sich eine gute Wiederverkäuflichkeit, die Nachfrage von Mietern mit höherer Kaufkraft und eine deutlich weniger schwankende Preisentwicklung. Villa Biarritz ist das Extrembeispiel: 4,9% Rendite und 31 Jahre Mieteinnahmen, um den Kaufpreis zu decken, in einem der gefragtesten Stadtviertel.

Ein Hinweis zum Umfang der hier betrachteten Stichprobe: In dieser Preisklasse verdeckt der Median des Stadtviertels eine große Streuung, weil hier sehr unterschiedliche Immobilien zusammenkommen. Der Wert für das Stadtviertel dient als Orientierung für die Lage, nicht als Schätzung der Rendite einer konkreten Immobilie.

Wohnung oder Haus als Kapitalanlage?

In 37 der 44 Stadtviertel, für die der Index beide Immobilientypen ausweist, bringt das Haus die höhere Rendite. Die größten Unterschiede gibt es in La Teja (13,7% bei Häusern gegenüber 7,7% bei Wohnungen), Villa Española (12,5% gegenüber 6,6%) und Capurro (9,6% gegenüber 5,2%).

Die wenigen Stadtviertel, in denen Wohnungen besser abschneiden, liegen in den günstigen Lagen im Norden: Colón, Aires Puros und Belvedere. Dort sind Wohnungen knapp, und es gibt eine feste Nachfrage nach Mietwohnungen, die sich bei Häusern so nicht findet.

Vom Renditevorteil eines Hauses sollten Sie gedanklich die selbst zu tragenden Instandhaltungskosten abziehen: Dach, Feuchtigkeitsprobleme, Haustechnik und Außenbereich gehen zulasten des Eigentümers und werden nicht über die Gemeinschaftskosten aufgeteilt.

Fazit

Wenn Sie den Mietertrag maximieren möchten, bietet die günstige Preisklasse in gut verkäuflichen Stadtvierteln (Colón, Cerro, La Teja) den besten Einstieg, sofern Sie bereit sind, die Immobilie aktiv zu verwalten. Wenn Sie stabile Mieteinnahmen bei geringem Aufwand anstreben, bringt die mittlere Preisklasse entlang der zentralen Stadtachse einen Prozentpunkt weniger Rendite und gleicht dies durch eine bessere Vermietungsauslastung aus. Und wenn Ihr Ziel der Kapitalerhalt ist, erzielt die hohe Preisklasse eine Rendite von 5,6% im Median und bietet als Ausgleich für den geringeren Mietertrag eine bessere Wiederverkäuflichkeit.

Weiterführend: die besten Stadtviertel für Immobilienanlagen und Preis und Rendite im Vergleich.

Häufig gestellte Fragen

Wie häufig werden diese Daten aktualisiert?

Sie werden einmal monatlich auf Grundlage der abgeschlossenen Daten des Vormonats neu berechnet und zusammen mit dem Índice INGAR veröffentlicht.

Woher stammen diese Preise?

Aus einer eigenen Erhebung des öffentlich zugänglichen Immobilienangebots in Montevideo: Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um tatsächlich erzielte Verkaufspreise. In Uruguay werden Immobilien üblicherweise unter dem veröffentlichten Preis verkauft.

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Diese Daten sind Teil des Índice INGAR, des monatlichen Index für den Immobilienmarkt in Montevideo, mit einem Datenblatt je Stadtviertel und einer öffentlich zugänglichen Methodik.

Aktualisiert: Juli 2026. Quelle: Índice INGAR, der monatliche Index für den Immobilienmarkt in Montevideo.

Daten des Índice INGAR — Juli 2026.