Stadtteile im Vergleich: Preis und Rendite in Montevideo — Juli 2026

Kann man in Montevideo günstig kaufen und eine gute Rendite erzielen?

Im Juli verbinden 20 der 49 Stadtteile einen Preis unter dem städtischen Median (USD 2.486/m²) mit einer Rendite über dem Median (6,0%). Diese Gruppe ist ebenso groß wie ihr Gegenstück und damit eine der beiden größten Gruppen. Das zeigt, dass der Markt in Montevideo stark polarisiert ist: Günstig zu kaufen und eine gute Rendite zu erzielen ist die Regel, nicht die Ausnahme.

Der Vergleich basiert auf zwei Achsen. Die Preisachse zeigt den Median des Quadratmeterpreises in USD im jeweiligen Stadtteil, die Renditeachse die Bruttorendite. Teilt man beide Achsen am jeweiligen städtischen Median, ergeben sich vier Quadranten. Wie sich die Stadtteile darauf verteilen, sagt mehr über den Markt aus als jeder Durchschnittswert.

Die Verteilung im Juli: 20 günstige Stadtteile mit hoher Rendite, 20 teure mit geringer Rendite, 5 teure mit hoher Rendite und lediglich 4 günstige mit geringer Rendite. Vier von fünf Stadtteilen liegen auf der Diagonale von günstig und renditestark bis teuer und renditeschwach. Das entspricht dem klassischen umgekehrten Verhältnis zwischen Preis und Mietrendite.

Welche Stadtteile verbinden niedrige Preise mit hoher Rendite?

An der Spitze dieser Gruppe steht Cerro mit USD 967/m² und 11,6% Bruttorendite, gefolgt von Belvedere (USD 1.449/m², 11,3%) und Aires Puros (USD 1.308/m², 11,0%). Insgesamt umfasst sie 20 Stadtteile, fast alle im Norden und Westen der Stadt.

Dieser Quadrant bietet die höchsten Mieterträge je investiertem Peso und erfordert zugleich den größten Aufwand: In diesen Gegenden fällt die Mietverwaltung stärker ins Gewicht, Leerstände sind weniger vorhersehbar, und der Wiederverkauf hängt davon ab, einen Käufer zu finden, der häufig ebenfalls Kapitalanleger ist. Die hohe Rendite ist der Ausgleich dafür und kein Preisnachlass, den der Markt übersehen hat.

Welche Stadtteile sind teuer und bieten eine geringe Rendite?

Es sind 20, darunter fast der gesamte Küstenstreifen in Spitzenlage: Golf (USD 4.070/m², 5,7%), Puerto Buceo (USD 3.932/m², 5,5%), Villa Biarritz (USD 3.895/m², 4,9%), Punta Carretas (USD 3.802/m², 5,4%) und Pocitos (USD 3.548/m², 5,1%).

Die Zugehörigkeit zu diesem Quadranten macht diese Stadtteile nicht zu schlechten Anlagestandorten: Die niedrigen Renditen gehen mit der besten Wiederverkäuflichkeit innerhalb der Stadt und der stabilsten Mieternachfrage einher. Dieser Quadrant passt zu Anlegern, die vorrangig ihr Kapital erhalten und bei Bedarf jederzeit verkaufen möchten und dafür geringere Mieterträge akzeptieren.

Gibt es Stadtteile, die hohe Preise mit guter Rendite verbinden?

Ja, allerdings sind es nur 5: Villa Dolores (USD 3.130/m², 7,9%), Tres Cruces (USD 2.778/m², 6,6%), Punta Gorda (USD 3.077/m², 6,4%), La Blanqueada (USD 2.932/m², 6,1%) und Barrio Sur (USD 3.020/m², 6,0%).

Dies ist der interessanteste und kleinste Quadrant. Es lohnt sich, ihn genau zu betrachten, bevor Sie sich dafür begeistern. Villa Dolores und Punta Gorda verbinden hohe Preise mit hohen Mieten, weil dort große Immobilien auf den Markt kommen: In Punta Gorda beträgt die Medianmiete USD 1.776 bei 76 Quadratmetern. Bei Tres Cruces und La Blanqueada ist die Situation anders: Es sind zentrale, gut angebundene Gegenden, in denen Studierende und Berufstätige für eine anhaltende Mietnachfrage sorgen, während die Verkaufspreise dieser Entwicklung noch nicht gefolgt sind.

Und der Quadrant mit niedrigen Preisen und geringer Rendite?

Er umfasst nur 4 Stadtteile: Jacinto Vera (USD 2.365/m², 5,8%), Mercado Modelo (USD 1.976/m², 5,6%), Ituzaingó (USD 1.141/m², 5,6%) und Capurro - Bella Vista (USD 2.476/m², 5,3%).

Dieser Quadrant lässt sich rein finanziell am schwersten rechtfertigen und ist deshalb der kleinste: Wenn ein Stadtteil günstig ist, aber wenig Rendite bietet, sind entweder die Mieten aus einem lokalen Grund gedrückt, oder im Kaufpreis ist bereits die Erwartung einer Verbesserung eingepreist, die sich in den Mieterträgen noch nicht zeigt. Es lohnt sich, jeden Fall anhand seiner monatlichen Zeitreihe zu betrachten, bevor Sie aus einem einzigen Monat Schlussfolgerungen ziehen.

Fazit

Die Übersicht für Juli bestätigt, dass sich Preis und Rendite in Montevideo nahezu systematisch in entgegengesetzte Richtungen bewegen. Nur 5 Stadtteile weichen im positiven Sinne von dieser Regel ab. Für die Praxis bedeutet das: Einen allgemein optimalen Stadtteil gibt es nicht. Entscheidend ist der Quadrant, der zu Ihrem Ziel passt. Legen Sie zunächst fest, ob Sie Mieterträge, Liquidität oder Kapitalerhalt anstreben. Der Vergleich zeigt Ihnen dann, wo Sie suchen sollten.

Weiterführend: die besten Stadtteile für Kapitalanlagen und Preisranking.

Häufig gestellte Fragen

Wie häufig werden diese Daten aktualisiert?

Sie werden einmal im Monat anhand der Daten zum Abschluss des Vormonats neu berechnet und zusammen mit dem Índice INGAR veröffentlicht.

Woher stammen diese Preise?

Aus einer eigenen Erhebung des öffentlich verfügbaren Immobilienangebots in Montevideo: Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um tatsächlich erzielte Verkaufspreise. In Uruguay werden Verkäufe üblicherweise unter dem veröffentlichten Preis abgeschlossen.

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Diese Daten sind Teil des Índice INGAR, des monatlichen Index für den Immobilienmarkt in Montevideo, mit einem Datenblatt für jeden Stadtteil und einer öffentlich zugänglichen Methodik.

Aktualisiert: Juli 2026. Quelle: Índice INGAR, der monatliche Index für den Immobilienmarkt in Montevideo.

Daten des Índice INGAR — Juli 2026.