Mietkaution in Uruguay (2026): Welche Abzüge sind zulässig?

Was der Vermieter von Ihnen verlangen kann und was nicht

Der Vermieter kann Mietrückstände und Schäden geltend machen, die dem Mieter zuzurechnen sind. Zeitbedingte Verschlechterungen dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden, ebenso wenig wie Schäden durch die normale Nutzung der Wohnung, höhere Gewalt, das Alter des Gebäudes oder einen Baumangel.

Die Schwierigkeit liegt meist weniger in der Regel selbst als im Nachweis: In welchem Zustand war die Wohnung beim Einzug? Was hat sich während der Mietzeit verändert? Wodurch ist die Verschlechterung entstanden? Deshalb können ein unterschriebenes Inventar- und Zustandsverzeichnis, Fotos und das Schlüsselübergabeprotokoll darüber entscheiden, ob die Kaution einvernehmlich freigegeben wird oder die Auseinandersetzung vor Gericht endet.

Wenn Sie noch überlegen, mit welcher Mietsicherheit Sie mieten möchten, lesen Sie zunächst, welche Mietsicherheit sich eignet. Und wenn Sie wissen möchten, wo das Geld während der Vertragslaufzeit verwahrt werden muss, erfahren Sie hier, wer Ihre Kaution verwahren darf.

Welche Forderungen geltend gemacht werden können und welche nicht

Bei Beendigung des Mietverhältnisses können folgende Forderungen geltend gemacht werden, je nach Vertrag und verwendeter Mietsicherheit:

unbezahlte Mieten;
Verbrauchskosten, Gemeinschaftskosten oder andere Verpflichtungen, die der Mieter zu tragen hat;
tatsächlich bestehende Schäden, die auf das Verschulden des Mieters oder der Personen zurückzuführen sind, für die er einzustehen hat;
angemessene und nachgewiesene Kosten zur Behebung dieser Schäden.

Dem Mieter sollten nicht in Rechnung gestellt werden:

Abnutzung durch Zeitablauf und vertragsgemäßen Gebrauch;
Schäden durch höhere Gewalt oder zufällige Ereignisse, vorbehaltlich der gesetzlich vorgesehenen Besonderheiten bei der Beweisführung;
Verschlechterungen aufgrund mangelhafter Qualität, des Alters oder baulicher Mängel der Immobilie;
Reparaturen, für die der Vermieter zuständig ist;
pauschale oder willkürliche Beträge, bei denen weder der konkrete Schaden noch die Berechnung der Kosten angegeben wird.

Diese Regeln berechtigen den Vermieter nicht, eine bei einer Bank hinterlegte Kaution einseitig abzuheben. Ist das Geld beim Banco Hipotecario del Uruguay hinterlegt, muss für seine Freigabe das von der Bank vorgesehene Verfahren eingehalten werden: eine Einigung zwischen den Parteien oder, wenn diese ausbleibt, eine gerichtliche Anordnung.

Die zentrale Regel: Der Mieter zahlt nicht für normale Abnutzung

Artikel 1819 des Código Civil bestimmt, dass der Mieter die Wohnung in dem Zustand erhalten muss, in dem er sie übernommen hat. Er haftet jedoch nicht für Verschlechterungen durch:

Zeitablauf und vertragsgemäßen Gebrauch;
höhere Gewalt oder zufällige Ereignisse;
mangelhafte Qualität des Gebäudes;
dessen hohes Alter;
die Bodenbeschaffenheit;
Baumängel.

Das entscheidende Wort ist Ursache. Für zwei ähnliche Schäden können unterschiedliche Personen verantwortlich sein. Ein Wasserhahn kann undicht werden, weil er einen Stoß abbekommen hat oder weil ein Bauteil das Ende seiner Lebensdauer erreicht hat. Eine Wand kann durch eine baulich bedingte Undichtigkeit oder durch das Verhalten des Bewohners Flecken bekommen. Bevor entschieden wird, wer zahlt, muss geklärt werden, wodurch der Schaden entstanden ist.

Artikel 1798 ergänzt diese Regel: Auch wenn eine Reparatur normalerweise zu den vom Mieter zu tragenden Instandhaltungsarbeiten gehört, muss der Vermieter sie übernehmen, wenn sie durch höhere Gewalt, ein zufälliges Ereignis oder die mangelhafte Qualität der Mietsache notwendig geworden ist.

Deshalb reicht die Aussage „Das zahlt immer der Mieter“ nicht aus. Zuerst muss die Ursache geprüft werden.

Welche Instandhaltungsarbeiten dem Mieter obliegen

Nach Artikel 1818 sind dies die Reparaturen, die nach den örtlichen Gepflogenheiten vom Mieter zu tragen sind, und allgemein diejenigen, die wegen Verschlechterungen notwendig werden, die gewöhnlich auf sein Verschulden oder das seiner Hilfspersonen zurückzuführen sind.

Artikel 1820 nennt konkrete Pflichten. Dazu gehören:

die Unversehrtheit der Innenflächen von Wänden, Dachterrassen, Bodenbelägen und Rohrleitungen nach Maßgabe der Vorschrift erhalten;
zerbrochene Glasscheiben in Fenstern, Türen und Trennwänden ersetzen;
Türen, Fenster und Schlösser funktionsfähig halten;
Wände, Böden und andere Innenbereiche „hinreichend sauber“ halten.

Die gesetzliche Formulierung lautet „hinreichend sauber“, nicht „wie neu“. Der Código Civil besagt auch nicht, dass jede Wohnung frisch gestrichen zurückzugeben ist.

Diese Aufzählung muss zusammen mit den Artikeln 1798 und 1819 gelesen werden. Dass Artikel 1820 Glasscheiben erwähnt, bedeutet beispielsweise nicht zwangsläufig, dass der Mieter eine durch ein außergewöhnliches Unwetter zerbrochene Scheibe bezahlen muss. Die Ursache der Beschädigung bleibt entscheidend.

Grobe Fahrlässigkeit bei der Erfüllung dieser Pflichten kann Schadenersatzansprüche und sogar eine Klage auf Vertragsauflösung nach sich ziehen.

Wie die Beweislast tatsächlich verteilt ist

Artikel 1827 enthält zwei wichtige Vermutungen.

Wenn der Anfangszustand nicht dokumentiert wurde

Wenn der Vertrag den Zustand der Wohnung bei der Übergabe nicht beschreibt, wird vermutet, dass der Mieter sie in gutem Erhaltungszustand übernommen hat und sie auch so zurückgeben muss. Dabei ist die durch vertragsgemäßen Gebrauch und Nutzung entstehende Abnutzung zu berücksichtigen.

Diese Vermutung kann durch Gegenbeweise widerlegt werden. Zu Beginn des Mietverhältnisses versandte Nachrichten, Aufforderungen zur Instandhaltung, datierte Fotos, technische Berichte und Zeugenaussagen können dabei helfen, auch wenn ein unterschriebenes Inventar- und Zustandsverzeichnis meist einen wesentlich klareren Nachweis liefert.

Wenn der Schaden während der Nutzung entstanden ist

Bei Schäden und Verlusten während der Mietzeit muss der Mieter nachweisen, dass sie weder durch sein Verschulden noch durch das der Personen entstanden sind, für die er einzustehen hat.

Das bedeutet nicht, dass der Vermieter einen Schaden erfinden oder dafür einen beliebigen Preis ansetzen darf. Damit eine Forderung begründet werden kann, muss sich der Schaden konkret benennen, dem Nutzungszeitraum zuordnen und beziffern lassen. Die Vermutung nach Artikel 1827 beeinflusst die Zurechnung der Verantwortung; sie macht aus einem unbelegten Betrag keine Zahlungsverpflichtung.

Ausnahmen, die Sie ebenfalls kennen sollten

Artikel 1827 selbst verweist auf die Artikel 1824 und 1825.

Weist der Mieter höhere Gewalt oder ein zufälliges Ereignis nach oder ist das Ereignis offenkundig, muss der Vermieter beweisen, dass dennoch ein Verschulden des Mieters, seiner Familie, seiner Hilfspersonen, Gäste oder Untermieter vorlag. Bei einem Brand vermutet der Código Civil ein zufälliges Ereignis, bis der Vermieter oder der Geschädigte ein solches Verschulden nachweist.

Deshalb ist es falsch, die Regel mit der Aussage zusammenzufassen, „der Mieter müsse immer alles beweisen“. Die Verteilung der Beweislast verändert sich je nach dem strittigen Sachverhalt.

Das Inventar- und Zustandsverzeichnis beim Einzug: Was hineingehört

Das Inventar- und Zustandsverzeichnis beschreibt den tatsächlichen Zustand der Wohnung und der mit ihr übergebenen Gegenstände. Idealerweise wird es vor dem Umzug oder am Tag der Schlüsselübernahme erstellt.

Es sollte Folgendes enthalten:

Zustand von Wänden, Decken, Böden, Fenstern, Türen und Vorhängen;
Feuchtigkeit, Risse, Flecken und noch ausstehende Reparaturen;
Funktionsfähigkeit von Armaturen, Warmwasserbereiter, Klimaanlage und anderen Geräten;
im Mietumfang enthaltene Möbel und Haushaltsgeräte;
Anzahl und Zustand von Schlüsseln, Fernbedienungen und Zugangsmitteln;
Zählerstände, soweit zutreffend;
datierte Fotos, die den einzelnen Feststellungen eindeutig zugeordnet sind.

Ein gutes Inventar- und Zustandsverzeichnis sollte vom Vermieter und vom Mieter unterschrieben sein. Wenn eine Immobilienagentur beteiligt ist, sollte festgehalten werden, in welcher Eigenschaft die einzelnen Personen unterschreiben.

Fotos oder Videos, die nur auf dem Mobiltelefon gespeichert sind, bleiben Beweismittel, können jedoch mehr Anlass zu Streit geben. Um ihre Beweiskraft zu stärken:

bewahren Sie die Originaldateien auf;
senden Sie das Material noch am selben Tag an den Vermieter oder die Immobilienagentur;
beschreiben Sie jeden Mangel schriftlich;
bitten Sie um eine Bestätigung des Empfangs und des Einverständnisses;
bewahren Sie auch die Antworten sowie spätere Aufforderungen zur Instandhaltung auf.

Das unterschriebene Inventar- und Zustandsverzeichnis ist nicht die einzige Möglichkeit, die Vermutung nach Artikel 1827 zu widerlegen, meist aber der unmittelbarste Nachweis.

Was bei den einzelnen Schäden zu prüfen ist

Keine Tabelle kann sämtliche Fälle klären, ohne dass die Ursache bekannt ist. Diese Übersicht hilft dabei festzustellen, was untersucht werden sollte:

Situation	Was geprüft werden sollte
Verblasster oder abgenutzter Anstrich	Alter des Anstrichs, Dauer des Mietverhältnisses, Anfangszustand und die Frage, ob normale Abnutzung oder ungewöhnliche Flecken und Schäden vorliegen
Löcher oder Befestigungen in Wänden	Anzahl, Größe, Nutzung der Wohnung, Genehmigung und vertragliche Regelungen
Beschädigte Armaturen oder Rohrleitungen	Alter der Installation, Wartung, technische Berichte sowie vorhandene Stoßschäden, Verstopfungen oder bereits zuvor bestehende Mängel
Feuchtigkeit	Ursache des Wassereintritts oder der Kondensation, frühere Mängelmeldungen, Belüftung und mögliche Baumängel
Zerbrochene Glasscheibe	Wie es zum Bruch kam und ob höhere Gewalt, ein zufälliges Ereignis, ein Mangel oder ein Verschulden des Bewohners vorlag
Schloss, Tür oder Fenster mit Funktionsstörung	Anfangszustand, Alter, Abnutzung, Wartung und konkrete Ursache der Funktionsstörung
Spuren oder Beschädigungen am Boden	Unterschied zwischen normalen Gebrauchsspuren und einzelnen Schäden wie Brandstellen, Stoßschäden oder tiefen Kratzern
Defektes Haushaltsgerät	Inventar- und Zustandsverzeichnis, Alter, Wartung, technische Diagnose und Anzeichen unsachgemäßer Nutzung

Ein Kostenvoranschlag für die Reparatur kann helfen, die Forderung zu beziffern. Er beweist für sich allein jedoch nicht, dass der Mieter den Schaden verursacht hat.

Das Auszugsprotokoll ist genauso wichtig wie das Einzugsprotokoll

Besichtigen Sie vor der Schlüsselrückgabe die Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter oder der Immobilienagentur und vergleichen Sie den Endzustand mit dem ursprünglichen Inventar- und Zustandsverzeichnis.

Das Auszugsprotokoll sollte Folgendes festhalten:

Datum und Uhrzeit der Besichtigung;
Zustand jedes Raums;
festgestellte Schäden und die jeweilige Position beider Parteien;
abschließende Zählerstände;
Anzahl der übergebenen Schlüssel und Fernbedienungen;
bekannte offene Forderungen oder die Feststellung, dass zu diesem Zeitpunkt keine festgestellt wurden;
Punkte, die noch überprüft werden müssen.

Bitten Sie darum, dass beide Parteien unterschreiben und jede eine Kopie behält. Besteht über einen Schaden keine Einigkeit, muss kein Einverständnis vorgetäuscht werden: Die Meinungsverschiedenheit kann im Protokoll festgehalten werden.

Wenn die andere Partei nicht unterschreiben oder nicht erscheinen möchte, dokumentieren Sie den Zustand trotzdem mit Fotos und Videos, teilen Sie das Datum der vollständigen Räumung schriftlich mit und lassen Sie sich beraten, bevor Sie über das weitere Vorgehen bei der Schlüsselübergabe entscheiden.

Die Schlüsselübergabe

Artikel 1829 des Código Civil besagt, dass die Rückgabe der Immobilie erfolgt, indem sie vollständig geräumt, dem Vermieter zur Verfügung gestellt und ihm die Schlüssel übergeben werden.

Es empfiehlt sich nicht, die Schlüssel ohne Nachweis zu übergeben. Bitten Sie um eine Empfangsbestätigung mit Datum, Angabe der Immobilie, Name des Empfängers und Anzahl der übergebenen Schlüssel.

Ebenso wenig empfiehlt es sich, die Schlüssel auf unbestimmte Zeit zu behalten, wenn der Vermieter ihre Annahme verweigert. In diesem Fall:

bieten Sie die Übergabe förmlich an und bewahren Sie einen Nachweis darüber auf;
teilen Sie mit, dass die Immobilie geräumt ist und zur Verfügung steht;
nutzen Sie sie nicht weiter;
lassen Sie sich umgehend von einem Rechtsanwalt zum geeigneten Vorgehen beraten, einschließlich einer möglichen gerichtlichen Hinterlegung.

Die Hinterlegung darf nicht als automatisches Verfahren dargestellt werden, das die Mietzahlungspflicht stets ab dem ersten Tag beendet. Ihre Wirkungen hängen davon ab, ob das Übergabeangebot und das Verfahren rechtlich ausreichen. Das muss im Einzelfall geprüft werden.

Stehen Sie kurz davor, das Übergabeprotokoll zu unterschreiben? Wir können Ihnen helfen festzustellen, welche Unterlagen Sie anfordern sollten und welche wirtschaftlichen Aspekte des Mietverhältnisses vor der Schlüsselrückgabe geklärt sein sollten. Schreiben Sie uns per WhatsApp. Wenden Sie sich bei einer rechtlichen Auseinandersetzung an eine juristische Fachperson.

Wie Sie die Kaution beim BHU zurückerhalten

Wenn die Mietsicherheit beim Banco Hipotecario del Uruguay hinterlegt ist, kann der Vermieter den von ihm geforderten Betrag nicht eigenmächtig abziehen und abheben.

Nach den geltenden Vorgaben des BHU für Mietkautionen gilt:

der Hinterleger kann die Kaution mit ausdrücklicher Zustimmung des Begünstigten vollständig oder teilweise abheben;
bestehen durch die Nutzung entstandene Schulden, kann die Bank dem Begünstigten die vom Hinterleger ausdrücklich benannten Beträge freigeben;
kommt keine Einigung zustande, muss die Auszahlung beim zuständigen Gericht beantragt werden und erfordert eine gerichtliche Anordnung.

Praktisch bedeutet das: Eine Forderung des Vermieters bewirkt für sich allein noch keinen Abzug. Die Parteien können vereinbaren, welcher Betrag wem zusteht. Erzielen sie keine Einigung, entscheidet das Gericht.

Die Regeln zur Hinterlegung, zum Höchstbetrag und zur Verwahrung werden gesondert im Beitrag Mietkaution in Uruguay erläutert.

Wenn die Mietsicherheit eine Mietversicherung ist

Bei einer Versicherung gibt es keine Kaution des Mieters, die auf ihre Freigabe wartet. Es gibt eine Police und eine Versicherungsprämie; jede Kündigung, Erstattung oder Forderung richtet sich nach den vereinbarten allgemeinen, individuellen und besonderen Versicherungsbedingungen.

Die Allgemeinen Bedingungen der Mietversicherung PS-2022 von Porto Seguro legen für die Deckung von Schäden an der Immobilie Folgendes fest:

die Schäden müssen vom Mieter verursacht worden oder ihm zuzurechnen sein;
sie müssen von einem durch den Versicherer bestellten Gutachter oder durch ein abschließendes Gerichtsurteil festgestellt und beziffert werden;
vor der Übergabe muss die versicherte Person ein Inventar- und Zustandsverzeichnis erstellen;
das vom Mieter und von der versicherten Person unterschriebene Original dieses Verzeichnisses muss der Gesellschaft zur Annahme dieser Deckung übersandt werden.

Diese Bedingungen sind relevant, wenn die abgeschlossene Police Schäden an der Immobilie abdeckt. Sie dürfen nicht auf alle Versicherer oder jede Versicherungsform verallgemeinert werden.

Die maximale Haftungsgrenze für Schäden beträgt nicht 18 Monatsmieten. Diese Zahl stammt aus einer früheren Ausgabe der Bedingungen von Porto und bezog sich auf die Deckung bei Nichtzahlung der Miete, nicht auf Schäden; in jener Fassung lag die Obergrenze für Schäden beim Dreifachen der Monatsmiete.

In den geltenden Allgemeinen Bedingungen (PS-2022) ist keine der beiden Obergrenzen zahlenmäßig festgelegt: Sowohl für die Deckung bei Nichtzahlung als auch für Schäden an der Immobilie wird auf den Betrag in den individuellen Bedingungen der jeweiligen Police verwiesen. Um die tatsächliche Grenze zu kennen, muss das konkrete Dokument gelesen und vor der Nennung eines Betrags geklärt werden, welche Ausgabe der Bedingungen gilt.

Auch eine einseitige Schätzung des Vermieters bindet weder den Mieter noch den Versicherer automatisch. Für die genannte Deckung sieht Porto die Einschaltung seines Gutachters oder ein abschließendes Gerichtsurteil vor, um den entschädigungsfähigen Betrag festzulegen.

ANDA und der Servicio de Garantía de Alquileres

Die Mietsicherheiten von ANDA und vom Servicio de Garantía de Alquileres der Contaduría General de la Nación sind institutionelle Absicherungen, keine Bankkautionen, die dem Vermieter direkt übergeben werden.

Jede Institution hat eigene Regeln für die Mitteilung der Vertragsauflösung, die Beendigung der Absicherung und die Abwicklung von Schulden oder Schäden. Erkundigen Sie sich vor der Schlüsselübergabe nach dem für Ihren Vertrag geltenden Verfahren und prüfen Sie, welche Unterlagen der Vermieter, die Immobilienagentur und der Mieter unterschreiben müssen.

Es gibt kein einheitliches Verfahren für sämtliche Mietsicherheiten.

Mietvertrag ohne Mietsicherheit nach der LUC

Wenn der Vertrag wirksam der Regelung für Mietverträge ohne Mietsicherheit nach Gesetz 19.889 unterliegt, sollte es keine Kaution geben, die zurückzuzahlen wäre. Das Fehlen von Sicherheiten zugunsten des Vermieters ist eine der Voraussetzungen nach Artikel 421.

Artikel 459 sieht eine Geldbuße zwischen einer und fünf Monatsmieten vor, wenn der Vermieter das Fehlen von Sicherheiten vortäuscht, um diese Regelung in Anspruch zu nehmen. Der Betrag kommt dem Mieter zugute, doch die Geldbuße greift nicht automatisch: Ein Richter muss feststellen, ob das Fehlen von Sicherheiten vorgetäuscht wurde, und die Höhe festsetzen.

Enthält ein Vertrag eine damit unvereinbare Sicherheit, kann er dadurch aus der Regelung für Mietverträge ohne Mietsicherheit herausfallen. Das allein reicht jedoch nicht in jedem Fall aus, um festzustellen, dass der nach Artikel 459 sanktionierte Tatbestand bereits erfüllt ist.

Die vollständige Erläuterung finden Sie unter Mieten ohne Mietsicherheit und die Regelung der LUC.

Was Sie tun können, wenn ein Abzug verlangt wird

Stimmen Sie keiner Vereinbarung zu und unterschreiben Sie keine Vereinbarung, die Sie nicht verstehen oder mit der Sie nicht einverstanden sind. Bitten Sie um Zeit, um die Unterlagen zu prüfen.

Fordern Sie schriftlich folgende Angaben an:

welche Verpflichtung oder welcher Schaden geltend gemacht wird;
wo sich der Schaden befindet und wann er festgestellt wurde;
warum er dem Mieter zugerechnet wird;
welcher Teil des Inventar- und Zustandsverzeichnisses oder des Vertrags die Forderung stützt;
wie der Betrag berechnet wurde;
welcher Kostenvoranschlag, welche Rechnung, welcher Bericht oder welches Gutachten ihn belegt.

Vergleichen Sie die Forderung anschließend mit dem Inventar- und Zustandsverzeichnis beim Einzug, den Fotos und Videos vom Anfang und Ende der Mietzeit, den während des Mietverhältnisses versandten Mängelmeldungen, den angeforderten oder durchgeführten Reparaturen, dem Vertrag, den Zahlungsbelegen für Miete, Gemeinschafts- und Verbrauchskosten, dem Auszugsprotokoll und der Empfangsbestätigung für die Schlüssel.

Antworten Sie ebenfalls schriftlich und Punkt für Punkt. Ein geordneter Austausch hilft, rasch zwischen nachgewiesenen und weiterhin strittigen Punkten zu unterscheiden.

Wenn Sie eine gerichtliche oder außergerichtliche Aufforderung mit Fristsetzung erhalten haben, lassen Sie sich umgehend beraten. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine formlose Antwort den Fristablauf aufhält.

Kostenlose Rechtsberatung

Der Consultorio Jurídico de la Facultad de Derecho de la Universidad de la República bietet nach vorheriger Terminvereinbarung kostenlose Beratung an.

Nach den von der Fakultät veröffentlichten Voraussetzungen können mit Stand vom 27. Juli 2026 Personen die Beratung in Anspruch nehmen, die in Montevideo wohnen, ein monatliches Bruttoeinkommen von höchstens $55.000 haben und vorab einen Termin vereinbaren.

Die Beratung findet vor Ort statt. Auf der Seite wird außerdem klargestellt, dass der Consultorio keine Anfragen zu Strafsachen oder häuslicher Gewalt annimmt. Da sich verfügbare Plätze, Termine und Einkommensgrenzen ändern können, sollten Sie vor einem Besuch die offiziellen Informationen prüfen.

Häufige Fragen

Darf mir der Anstrich in Rechnung gestellt werden?

Nicht automatisch. Zu berücksichtigen sind der Zustand beim Einzug, die Dauer des Mietverhältnisses, das Alter des Anstrichs, die Nutzung der Wohnung und die Ursache der Verschlechterung. Abnutzung durch Zeitablauf und vertragsgemäßen Gebrauch ist nach Artikel 1819 von der Haftung ausgenommen. Ein Fleck, eine Veränderung oder ein Schaden, der dem Bewohner zuzurechnen ist, kann anders zu beurteilen sein. Auch der Vertrag muss geprüft werden. Eine Klausel sollte jedoch weder losgelöst von den anwendbaren Vorschriften noch von der tatsächlichen Ursache der Verschlechterung betrachtet werden.

Muss der Vermieter nachweisen, dass der Schaden besteht?

Eine Forderung muss den Schaden konkret benennen und beziffern. Wird jedoch nachgewiesen, dass der Schaden oder Verlust während der Nutzung eingetreten ist, trägt der Mieter nach Artikel 1827 die Beweislast dafür, dass er ihn nicht verschuldet hat. Vorbehalten bleiben die Sonderregeln der Artikel 1824 und 1825.

Was passiert, wenn ich kein Inventar- und Zustandsverzeichnis erstellt habe?

Das bedeutet nicht, dass Ihr Fall verloren ist. Das Gesetz vermutet jedoch, dass Sie die Wohnung in gutem Zustand übernommen haben. Sie können versuchen, das Gegenteil mit Fotos, Nachrichten, E-Mails, Aufforderungen zur Instandhaltung, technischen Berichten, Zeugenaussagen und anderen Unterlagen nachzuweisen.

Reicht ein Kostenvoranschlag aus, um Geld von meiner Kaution abzuziehen?

Ein Kostenvoranschlag kann zur Schätzung der Kosten dienen. Für sich allein beweist er jedoch weder, wer den Schaden verursacht hat, noch, dass die Arbeiten rechtlich vom Mieter zu tragen sind.

Kann der Vermieter die Kaution beim BHU allein abheben?

Nein. Die Auszahlung erfordert eine Zustimmung nach dem Verfahren der Bank. Ohne Einigung zwischen Hinterleger und Begünstigtem ist eine gerichtliche Anordnung erforderlich.

Sind Fotos ohne Unterschrift als Beweismittel brauchbar?

Ja, sie können als Beweismittel dienen. Ihre Beweiskraft hängt davon ab, ob sich feststellen lässt, wann und wo sie aufgenommen wurden und wie sie mit den übrigen Unterlagen zusammenhängen. Ein von beiden Parteien anerkanntes und unterschriebenes Inventar- und Zustandsverzeichnis verringert den Streitspielraum deutlich stärker.

Muss ich die Wohnung frisch gestrichen zurückgeben?

Der Código Civil sieht keine solche allgemeine Pflicht vor. Zu prüfen sind der Anfangszustand, der vertragsgemäße Gebrauch, die Ursache der Verschlechterung, die verstrichene Zeit und die Vertragsklauseln.

Was mache ich, wenn der Vermieter die Schlüssel nicht annehmen möchte?

Dokumentieren Sie Ihr Übergabeangebot förmlich, halten Sie fest, dass die Immobilie vollständig geräumt ist und zur Verfügung steht, und lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt zum geeigneten Vorgehen beraten. Eine gerichtliche Hinterlegung kann eine Möglichkeit sein, doch ihre Voraussetzungen und Wirkungen müssen im konkreten Fall geprüft werden.

Deckt Porto Schäden immer bis zu 18 Monatsmieten?

Eine solche allgemeine Grenze ergibt sich nicht aus den geltenden Bedingungen PS-2022. Für die Schadensdeckung gilt der Höchstbetrag, der in den individuellen Bedingungen der Police angegeben ist.

Steht mir automatisch eine Geldbuße zu, wenn ich einen Vertrag nach der LUC unterschrieben und eine Kaution hinterlegt habe?

Nein. Eine Kaution ist mit der Regelung für Mietverträge ohne Mietsicherheit unvereinbar. Die Geldbuße nach Artikel 459 setzt jedoch voraus, dass das Fehlen von Sicherheiten vorgetäuscht wurde, um diese Regelung in Anspruch zu nehmen, und dass eine gerichtliche Entscheidung vorliegt.

Zusammenfassung

Der Vermieter kann offene Forderungen und dem Mieter zuzurechnende Schäden geltend machen. Er kann dem Mieter nicht ohne Weiteres die Kosten dafür auferlegen, eine gealterte Immobilie instand zu halten, einen Baumangel zu beheben oder durch normalen Gebrauch abgenutzte Teile zu erneuern.

Der Código Civil schützt den Mieter vor der Haftung für solche Verschlechterungen, enthält aber auch Vermutungen, die eine Dokumentation des Wohnungszustands unverzichtbar machen. Die beste Absicherung bietet eine lückenlose Vorgehensweise:

Inventar- und Zustandsverzeichnis sowie Fotos beim Einzug;
schriftliche Mitteilungen während der Mietzeit;
Besichtigung und Protokoll beim Auszug;
Schlüsselübergabe gegen Empfangsbestätigung;
Freigabe der Mietsicherheit im dafür vorgesehenen Verfahren.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder einen uruguayischen Notar. Die Lösung kann je nach Vertrag, verwendeter Mietsicherheit, verfügbaren Beweisen und Ursache der Verschlechterung unterschiedlich ausfallen.

Quellen

Rechtsvorschriften, Bedingungen und institutionelle Informationen abgerufen am 27. Juli 2026.

Was in Uruguay von Ihrer Mietkaution abgezogen werden darf (2026)