Neubauten und Immobilienpreise in Montevideos Stadtvierteln (2026)

Überblick

Montevideo erlebt den größten Bauboom seiner jüngeren Geschichte. Seit der Verkündung des Gesetzes zur Förderung des Wohnungsbaus (18.795) im Jahr 2011 wurden mehr als 2.100 Projekte eingereicht, mehr als 28.200 Wohneinheiten fertiggestellt und weitere 13.000 befinden sich im Bau. Allein 2025 wurden 326 neue Projekte eingereicht – ein absoluter Rekord, der die Zahl von 2024 um 32% übertraf. Das Zentrum dieser Bautätigkeit bilden einige wenige Viertel im Zentrum und im südlichen Zentrumsbereich der Hauptstadt: Auf Cordón entfallen 26,4% der gemeldeten Verkäufe, gefolgt von Tres Cruces (9,4%), Centro (7,0%), Barrio Sur (5,5%) und Palermo (5,2%).

Die Frage, die sich alle Käufer und Investoren stellen sollten, lautet: Wie beeinflusst diese Neubauwelle die Preise in den Vierteln, in denen gebaut wird? Der Zusammenhang ist nicht linear. Neubauten können ein Viertel aufwerten, den Qualitätsmaßstab anheben und neue Nachfrage anziehen. Sie können aber auch ein Überangebot schaffen, die Mieten nach unten drücken und dort einen Käufermarkt entstehen lassen, wo zuvor ein Gleichgewicht herrschte.

In diesem Artikel analysieren wir die konkreten Mechanismen, durch die Neubauten die Preise bewegen, die Entwicklung in den einzelnen Vierteln, das Problem der Konzentration auf bestimmte Wohnungstypen und die tatsächlichen Chancen, die sich 2026 für diejenigen eröffnen, die diese Entwicklungen richtig einordnen können.

Weiterführende Artikel zur Einordnung:

• Bautrends 2026
• Gebiete mit der höchsten Bautätigkeit in Montevideo
• So beurteilen Sie, ob ein Preis angemessen ist

1) Der Boom des Förderprogramms Vivienda Promovida in Zahlen

Um den Einfluss von Neubauten auf die Preise in Montevideo zu verstehen, muss man sich zunächst das Ausmaß der aktuellen Entwicklung vor Augen führen.

Das Gesetz 18.795, bekannt als Ley de Vivienda Promovida (VP), bietet Projektentwicklern Befreiungen von IVA, ITP und der Vermögensteuer für bis zu 10 Jahre sowie eine vollständige oder teilweise Befreiung der Mieteinkünfte von der IRPF, abhängig von Gebiet und Mietgarantie. Diese steuerlichen Anreize haben die Wirtschaftlichkeit von Wohnbauprojekten grundlegend verändert und die Bautätigkeit auf ein beispielloses Niveau steigen lassen.

Die wichtigsten Zahlen

Diese Zahlen zeigen, dass es sich um ein bedeutendes Phänomen handelt. Fertiggestellte, im Bau befindliche und geplante Wohneinheiten summieren sich auf mehr als 60.000 – in einem Markt wie Montevideo mit rund 550.000 Haushalten. Ein solches Volumen kann ganze Viertel verändern.

2) Die drei Mechanismen, durch die Neubauten die Preise bewegen

Wenn in einem Viertel neue Projekte entstehen, wirken gleichzeitig drei Kräfte auf die Preise des gesamten Immobilienbestands. Diese Kräfte zu verstehen, ist entscheidend, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

Mechanismus 1: Der neue Qualitätsmaßstab

Ein Neubau mit Gemeinschaftseinrichtungen, Energieeffizienz, zeitgemäßer Gestaltung und Gemeinschaftsflächen setzt einen neuen Qualitätsstandard. Käufer und Mieter beginnen, alle Angebote an diesem Maßstab zu messen. Das hat eine doppelte Wirkung:

• Nach oben: Gut gepflegte Bestandsimmobilien in guter Lage können an Wert gewinnen, weil sich das Viertel „verbessert“ hat und belebter ist.
• Nach unten: Bei vernachlässigten Bestandsimmobilien treten die Schwächen deutlicher hervor. Der Qualitätsunterschied wird offensichtlich, und Käufer fragen sich: „Warum sollte ich dafür bezahlen, wenn ich für etwas mehr einen Neubau bekomme?“

Dieser Qualitätsmaßstab wirkt besonders stark in Vierteln, in denen es bisher kein Premiumangebot gab. Wenn in einem Gebiet wie Goes oder Aguada das erste Hochhaus mit Pool und Coworking-Bereich entsteht, ist der Kontrast enorm.

Mechanismus 2: Der Wettbewerb um die Nachfrage

Neubauten bedeuten mehr Angebot. Und mehr Angebot setzt bei unveränderter Nachfrage die Preise unter Druck. Besonders deutlich zeigt sich das auf dem Mietmarkt:

• Cordón verfügt über eines der größten Angebote der Stadt mit einer enormen Angebotsdichte.
• Auch La Blanqueada weist eine sehr hohe Angebotsdichte auf.
• Vergleichen Sie dies mit Punta Gorda oder Carrasco, wo das Angebot wesentlich kleiner ist.

Wenn das Angebot schneller wächst als die Nachfrage, müssen Eigentümer von Bestandswohnungen reagieren: Sie senken entweder den Preis, verbessern die Immobilie durch Renovierung oder Home Staging oder nehmen längere Leerstandszeiten in Kauf.

Mechanismus 3: Neue Nachfragegruppen und die Erneuerungswelle

Neubauten ziehen Käufer und Mieter an, die das Viertel zuvor nicht in Betracht gezogen hätten. Dadurch entsteht ein Kreislauf der Stadterneuerung, der sehr positiv wirken kann:

1. Hochwertige Neubauten entstehen.
2. Das gewerbliche Angebot verbessert sich: Cafés, Restaurants und Dienstleistungen kommen hinzu.
3. Die Attraktivität des Viertels steigt.
4. Das allgemeine Preisniveau steigt.
5. Weitere Bauprojekte folgen.

Genau dieses Wellenmuster beobachten wir derzeit in Vierteln wie Cordón, La Blanqueada und Tres Cruces. In Goes und Aguada beginnt es sich ebenfalls abzuzeichnen.

3) Viertel für Viertel: aktueller Stand und weitere Entwicklung

Nicht alle Viertel befinden sich in derselben Phase dieses Kreislaufs. Wenn Sie die jeweilige Entwicklungsphase eines Gebiets verstehen, können Sie Preisbewegungen besser voraussehen; mit der monatlichen Zeitreihe des Índice INGAR lässt sich diese Entwicklung für jedes Viertel verfolgen.

Cordón: das gesättigte Zentrum des Booms

Cordón ist mit Abstand das Viertel, das durch Vivienda Promovida am stärksten verändert wurde. Auf das Viertel entfallen 26,4% der gemeldeten Verkäufe in Montevideo, mit mehr als 5.500 eidesstattlichen Erklärungen (ANV-Bericht Nr. 50, Mai 2026). Auch beim Angebot liegt Cordón vorn: Das Viertel verfügt über eines der größten Angebote der Stadt.

Die aktuellen Preise liegen je nach Lage und Gebäudealter bei rund USD 2.800-3.200/m2. Damit liegen sie unter dem Niveau der Küstenviertel, zeigen gegenüber dem Stand vor fünf Jahren aber einen klaren Aufwärtstrend. Problematisch ist, dass die hohe Dichte ähnlicher Neubauprojekte mit Einzimmerwohnungen und Wohnungen mit 1 Schlafzimmer einen intensiven Wettbewerb um Mieter erzeugt.

Ausblick: Cordón hat den Höhepunkt der Bauwelle bereits überschritten. Die Preise haben sich auf einem höheren Niveau als früher stabilisiert, doch die Mietrendite wird durch den Wettbewerb gedrückt. Für Investoren kommt es jetzt auf die Differenzierung an: Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und angemessenem Hausgeld erzielen bessere Renditen als eine weitere Einzimmerwohnung im ohnehin großen Angebot.

Tres Cruces: Verkehrsanbindung als Motor

Auf Tres Cruces entfallen laut ANV-Bericht 50 (Mai 2026) 9,4% der gemeldeten VP-Verkäufe in Montevideo. Die Nähe zum Busbahnhof und die ausgezeichnete Anbindung an das gesamte Land machen das Viertel für bestimmte Zielgruppen besonders attraktiv: junge Berufstätige, Studierende aus dem Landesinneren und beruflich Reisende.

Im Jahr 2025 stieg die Zahl der Wohnungen mit einem Schlafzimmer in diesem Gebiet im Verhältnis zu Einzimmerwohnungen exponentiell an. Das zeigt, dass die Projektentwickler den Markt beobachten und die Wohnungstypen anpassen.

Ausblick: Tres Cruces bleibt aufgrund seiner Lage eine solide Anlageoption. Investoren müssen jedoch auf das Hausgeld achten. Viele Neubauprojekte bieten Gemeinschaftseinrichtungen, die das monatliche Hausgeld erhöhen und die Nettorendite schmälern.

La Blanqueada: der aufstrebende Favorit

La Blanqueada hat sich als eines der Viertel mit besonders rasanter Entwicklung etabliert. Dem dichten Angebot steht eine anhaltende Nachfrage gegenüber, die durch die strategische Lage gestützt wird: nahe an Krankenhäusern, Hochschulfakultäten und Supermärkten sowie mit einer ausgezeichneten Verkehrsanbindung.

Es entstehen gemischt genutzte Projekte, die Wohnungen, Büros und Gewerbe verbinden. Das verbreitert die Nachfrage und verringert das Risiko einer einseitigen Ausrichtung auf Wohnnutzung.

Ausblick: La Blanqueada befindet sich in der Aufwärtsphase der Welle. Die Preise haben noch Steigerungspotenzial, insbesondere wenn sich die gewerbliche Neuausrichtung des Gebiets mit Gastronomie, Coworking-Flächen und Dienstleistungen weiter festigt. Es gehört zu den Vierteln, in denen ein heutiger Einstieg sowohl durch Mieteinnahmen als auch durch Wertsteigerung Erträge bringen kann.

Aguada und Goes: an der Schwelle zum Wandel

Aguada und Goes stehen für das, was in anderen Märkten als „Grenze der Gentrifizierung“ bezeichnet wird. Die Preise in diesen Vierteln liegen noch unter dem Durchschnitt. Sie bieten eine gute Verkehrsanbindung, eine charaktervolle städtische Struktur und erste neue Bauprojekte.

Goes wurde im Rahmen des VP-Programms zum Stadterneuerungsgebiet erklärt, was Wohnbauprojekte mit einem und zwei Schlafzimmern angezogen hat. Aguada bündelt heute einen Teil der gewerblichen Dynamik, die zuvor ausschließlich in etablierteren Vierteln zu finden war.

Ausblick: Diese Viertel haben das größte Wertsteigerungspotenzial, bergen aber auch das höchste Risiko. Stadterneuerung funktioniert, wenn eine kritische Masse erreicht wird. Bleibt sie auf halbem Weg stehen, steigen die Preise nicht wie erwartet. Für Investoren kommt es darauf an, einzelne Projekte in guter Lage innerhalb des Viertels auszuwählen und nicht pauschal auf das gesamte Viertel zu setzen.

Centro und Barrio Sur: das Wiederaufleben

Centro (7,0%) und Barrio Sur (5,5%) vereinen laut ANV-Bericht 50 (Mai 2026) 12,5% der gemeldeten VP-Verkäufe in Montevideo auf sich. Beide Viertel erleben nach Jahrzehnten relativer Vernachlässigung eine Aufwertung. Neue VP-Projekte ziehen zusammen mit der lebendigen Kulturszene im Süden der Stadt ein junges, kreatives Publikum an.

Ausblick: Das Potenzial ist hoch, doch das Tempo des Wandels hängt von Faktoren ab, die über die Bautätigkeit hinausgehen: Sicherheit, öffentliche Infrastruktur und Verkehr. Diese Viertel eignen sich eher für eine mittelfristige Positionierung als für die Suche nach schnellen Erträgen.

Die etablierten Küstenviertel: Pocitos, Buceo, Punta Carretas

Die Küstenviertel folgen einer anderen Dynamik. Laut Índice INGAR (Juni 2026) liegt der Medianpreis in Pocitos bei USD 3.546/m2 und in Buceo bei rund USD 3.167/m2. Das Neubauangebot ist im Vergleich zu den zentralen Stadtgebieten gering. Hier entstehen Premiumneubauten außerhalb des VP-Programms, und die Preise werden durch andere Faktoren bewegt: Nähe zur Rambla, Aussicht und Exklusivität.

Die kumulierte Veränderung im bisherigen Verlauf von 2026 ist moderat – Villa Biarritz verzeichnet +4,7% und Häuser in Punta Carretas +2,1% –, was bestätigt, dass etablierte Viertel weiterhin der Werterhaltung dienen: Stabilität steht vor Preissprüngen.

Ausblick: Stabilität mit moderater Wertsteigerung. Hier finden Sie zwar nicht die höchste Mietrendite, da der Wettbewerb mit Cordón bei ähnlichen Wohnungstypen Druck ausübt, dafür ist das Kapital hier am besten geschützt.

4) Das Problem der Einzimmerwohnungen: Überangebot eines einzigen Wohnungstyps

Eine Zahl sollte alle Immobilieninvestoren in Montevideo aufhorchen lassen: 61% der zwischen 2020 und 2024 im Rahmen von Vivienda Promovida errichteten Wohnungen waren Einzimmerwohnungen oder Wohnungen mit einem Schlafzimmer. Im Zeitraum 2011-2017 lag dieser Anteil bei gerade einmal 1%.

Was ist passiert? Im Jahr 2020 wurden die Mindestflächenvorgaben aufgehoben, wodurch Wohnungen ab 25 m2 möglich wurden. Die Projektentwickler optimierten folgerichtig ihre Kalkulation: Eine Einzimmerwohnung mit 30 m2 für USD 92.000 bietet eine bessere finanzielle Ausgangslage als eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern und 60 m2 für USD 160.000, weil der Einstiegspreis für Käufer, die als Kapitalanleger auftreten, niedriger ist und sich die Wohnungen schneller verkaufen.

Das Ergebnis war eine sprunghaft gestiegene Zahl identischer Einzimmerwohnungen, die miteinander konkurrieren, insbesondere in Cordón, Centro und Tres Cruces.

Die konkreten Folgen

• Druck auf die Mieten: Wenn Tausende neue Einzimmerwohnungen um dieselbe Mietergruppe konkurrieren – junge Berufstätige und Studierende –, steigen die Mieten weniger stark, als Sie angesichts der Investitionssumme erwarten würden.
• Preisunterschied zwischen VP und Gesamtmarkt: Der durchschnittliche VP-Preis liegt bei USD 2.387/m2 und damit deutlich unter dem Durchschnitt des Gesamtmarkts. Dieser Abstand spiegelt sowohl die niedrigeren Baukosten als auch den vorherrschenden Wohnungstyp wider: kleine Wohnungen in Vierteln abseits der Küste.
• Regulatorisches Risiko: Der Frente Amplio treibt einen Gesetzentwurf voran, der eine Mindestfläche von 35 m2 wieder einführen und Einzimmerwohnungen mit 25 m2 aus dem VP-Programm ausschließen soll. Sollte dies vorankommen, bleiben bereits genehmigte Projekte mit diesem Wohnungstyp geschützt, zukünftige Projekte werden sich jedoch ändern.
• Konzentration der Nachfrage: Familien mit Kindern, die 2 oder 3 Schlafzimmer benötigen, finden nur ein geringes Neubauangebot. Das eröffnet Chancen für Investitionen in größere Wohnungstypen, bei denen der Wettbewerb geringer ist.

Die Reaktion des Marktes

Bereits 2025 begannen besonders aufmerksame Projektentwickler gegenzusteuern. In Tres Cruces nahm die Zahl der Wohnungen mit einem Schlafzimmer im Verhältnis zu Einzimmerwohnungen zu. Die ANV empfahl, Kosten zu kontrollieren, die Baugebiete zu überprüfen und den Nutzen von Gemeinschaftseinrichtungen wie Pools zu hinterfragen, die das Hausgeld erhöhen, ohne einen entsprechenden Mehrwert zu schaffen.

Mit dem Wechsel der Zuständigkeit für das VP-Programm, das nun von der Dirección Nacional de Incentivos a la Inversión des MEF verwaltet wird, sollen Investitionen aus Montevideo, Canelones und Maldonado, auf die derzeit 90% entfallen, stärker in Departamentos mit größerem Wohnungsbedarf gelenkt werden. Wird dies konsequent umgesetzt, könnte der Druck auf die zentralen Viertel Montevideos nachlassen.

5) Die Auswirkungen auf die Preise: Wer gewinnt und wer verliert?

Damit kommen wir zur entscheidenden Frage: Lassen Neubauten die Preise steigen oder fallen? Die Antwort hängt von Ihrer Ausgangslage ab.

Diese Immobilien gewinnen an Wert

Diese Immobilien verlieren an Wert oder stagnieren

6) Die Baukosten und ihr Einfluss auf die Endpreise

Ein Faktor, den viele Investoren außer Acht lassen: Die Baukosten bilden eine Untergrenze für Neubaupreise und beeinflussen dadurch den gesamten Markt.

In Montevideo liegen die Baukosten für mittlere bis gehobene Qualität zwischen USD 1.200 und USD 1.800/m2, ohne Grundstück, Honorare und Finanzierung. Im VP-Segment, in dem besonders konsequent optimiert wird, liegen die Kosten bei rund USD 1.000-1.400/m2. Rechnet man das Grundstück, das in Cordón bereits über USD 400-600/m2 liegt, Genehmigungen, Honorare und die Marge des Projektentwicklers hinzu, fällt der Endverkaufspreis kaum unter USD 2.200/m2.

Das erklärt, warum der VP-Durchschnitt bei USD 2.387/m2 liegt: Es gibt kaum noch Spielraum für weitere Einsparungen. Wenn die Baukosten steigen, wie es durch höhere Materialpreise und die Inflation in Pesos bereits geschieht, steigt auch die Preisuntergrenze.

Für Investoren ist das wichtig: Die Neubaupreise werden nicht sinken. Sie können sich stabilisieren, und es kann Sonderangebote geben, um den Verkauf zu beschleunigen, doch die Wiederbeschaffungskosten wirken als Preisanker. Wenn Sie in einem Viertel im Erneuerungsprozess eine Bestandsimmobilie unterhalb der Wiederbeschaffungskosten kaufen, haben Sie eine implizite Sicherheitsmarge.

7) Tatsächliche Rendite: VP im Vergleich zum freien Markt

Der große Vorteil von VP für Investoren liegt in der steuerlichen Behandlung: Befreiung der Mieteinkünfte von der IRPF für bis zu 10 Jahre, im Regelfall für 60% der Mieteinkünfte; 100% gelten nur in vom MVOTMA festgelegten Gebieten oder bei Vermietung mit FGA-Garantie. Das kann einen zusätzlichen Ertrag von bis zu 7,2% der Mieteinnahmen bedeuten: 60% des IRPF-Satzes von 12%, für den monatliche Vorauszahlungen von 10,5% anfallen.

Beispielrechnung für eine VP-Einzimmerwohnung in Cordón

Ein Unterschied von einem Prozentpunkt bei der Nettorendite ist bei Wiederanlage über 10 Jahre erheblich. Doch Vorsicht: Das höhere Hausgeld eines VP-Neubaus kann den Steuervorteil aufzehren, wenn Sie nicht sorgfältig auswählen. Ein Gebäude mit beheiztem Pool, Fitnessraum und Mehrzweckraum kann ein monatliches Hausgeld von USD 150-200 haben, das Ihre Rendite unmittelbar schmälert.

Bei Wohnungen mit 2 Schlafzimmern in Vierteln wie La Blanqueada oder Tres Cruces sieht die Rechnung anders aus: Laut Índice INGAR (Juni 2026) liegt der Median der Wohnungskaufpreise in La Blanqueada bei rund USD 140.000 und in Tres Cruces bei USD 151.840, bei Medianmieten von USD 719 beziehungsweise USD 717 und Bruttorenditen von 6,0% beziehungsweise 6,5%. Gleichzeitig ist der Wettbewerb geringer als bei Einzimmerwohnungen.

Mehr zur Rendite nach Gebiet:

• Mietrenditen nach Gebiet

8) Strategien für 2026: So positionieren Sie sich entsprechend Ihrem Profil

Es gibt kein allgemeingültiges Rezept. Ihre Strategie hängt davon ab, ob Sie Mieterträge, Wertsteigerung oder eine Kombination aus beidem anstreben.

Konservatives Profil: stabile Mieterträge bei geschütztem Kapital

• Gebiet: Pocitos, Buceo, Punta Carretas.
• Wohnungstyp: 1-2 Schlafzimmer, Gebäude jünger als 20 Jahre, moderates Hausgeld.
• Erwartete Rendite: 5-5,5% brutto laut Índice INGAR (Juni 2026), bei einer jährlichen Wertsteigerung von 3-5%.
• Risiko: Niedrig. Die Nachfrage an der Küste ist strukturell bedingt und hängt nicht von VP ab.
• Darauf sollten Sie achten: Zahlen Sie nicht zu viel. Vergleichen Sie stets mit günstigeren VP-Angeboten in benachbarten Vierteln. Wer in Pocitos mieten möchte, zieht auch Cordón in Betracht.

Ausgewogenes Profil: sorgfältig ausgewählte VP-Wohnung in etablierter Lage

• Gebiet: Cordón bei gezielter Auswahl, Tres Cruces, La Blanqueada.
• Wohnungstyp: 2 Schlafzimmer mit niedrigem Hausgeld. Vermeiden Sie Einzimmerwohnungen in Gebieten mit einem sehr großen Angebot.
• Erwartete Rendite: 5,9-6,5% brutto laut Índice INGAR (Juni 2026) + Steuervorteil.
• Risiko: Moderat. Das Überangebot an Einzimmerwohnungen und Wohnungen mit 1 Schlafzimmer kann die Erwartungen insgesamt dämpfen.
• Darauf sollten Sie achten: Tatsächliches Hausgeld statt Prognosewerten, voraussichtlicher Übergabetermin und Preisanpassungsklauseln beim Kauf in einer frühen Bauphase.

Offensives Profil: auf die Erneuerungswelle in einem aufstrebenden Viertel setzen

• Gebiet: Goes, Aguada, Teile von Centro und Barrio Sur.
• Immobilientyp: 1-2 Schlafzimmer oder ein Geschäftslokal in Ecklage mit Umnutzungspotenzial.
• Erwartete Rendite: Aktuell 6-8% brutto, mit einem jährlichen Wertsteigerungspotenzial von 5-10%, wenn die Erneuerungswelle das Gebiet erreicht.
• Risiko: Hoch. Wird die kritische Masse der Erneuerung nicht erreicht, stagnieren die Preise.
• Darauf sollten Sie achten: Wählen Sie die Mikrolage sorgfältig aus, nicht nur das Viertel. Ein Straßenblock kann den entscheidenden Unterschied machen. Prüfen Sie, ob es im Umkreis von 5 Straßenblöcken mindestens 3-4 neue Projekte gibt, als Anzeichen dafür, dass die Welle bereits in Gang ist.

9) Checkliste: So bewerten Sie den Einfluss von Neubauten auf Ihre Entscheidung

Ergänzende Checkliste:

• Kauf einer Immobilie im Bau: Checkliste und Vertragsklauseln
• Hausgeld: Was enthalten ist und wie es berechnet wird

10) Blick nach vorn: Was ist 2026-2027 zu erwarten?

Der Immobilienmarkt in Montevideo befindet sich an einem Wendepunkt. Der VP-Bauboom hält unvermindert an, mit einem Rekord von 326 Projekten im Jahr 2025. Gleichzeitig gibt es Anzeichen einer zunehmenden Marktreife:

• Räumliche Verlagerung: Montevideos relativer Anteil sinkt von historisch 65,6% auf 53,5% in den letzten zwölf Monaten, während Canelones von 17% auf 27,9% steigt. Das deutet darauf hin, dass Projektentwickler nach Möglichkeiten außerhalb der am stärksten gesättigten Viertel der Hauptstadt suchen.
• Anpassung der Wohnungstypen: Die Debatte über Einzimmerwohnungen, die mögliche Mindestfläche von 35 m2 und die Erfahrungen am Markt selbst begünstigen größere Wohnungen. Dadurch wird das Angebot vielfältiger und der Druck im Segment der Einzimmerwohnungen und Wohnungen mit 1 Schlafzimmer nimmt ab.
• Steigende Kosten: Die Baukosten steigen weiter und setzen damit eine immer höhere Untergrenze für die Verkaufspreise. Wenn Neubauten teurer werden und das Angebot an zentral gelegenen Grundstücken schrumpft, erhalten die Preise von Bestandsimmobilien in guten Lagen strukturelle Unterstützung.
• Ausländische Investitionen: Argentinische Käufer stehen für 15% der Immobilientransaktionen in Montevideo. Solange die makroökonomische Instabilität in Argentinien anhält, wird dieser Zustrom die Nachfrage weiter stützen.
• Gesamtrendite: Durch die Kombination aus Mietrendite (4-6%), VP-Steuervorteil (zusätzlich 1-1,5% netto) und Wertsteigerung (3-5% in etablierten Gebieten) kann die Gesamtrendite unter Berücksichtigung des Zinseszinseffekts bei rund 8-11% jährlich in US-Dollar liegen. Das ist auch im weltweiten Vergleich ein attraktiver Wert.

Fazit

Neubauten in Montevideo sind nicht grundsätzlich gut oder schlecht. Sie verändern die Stadt und ordnen ihre Preislandschaft neu. Viertel, die vor zehn Jahren reine Wohngebiete der Mittelschicht waren, haben heute Hochhäuser mit Gemeinschaftseinrichtungen und Preisen, die vor einem Jahrzehnt undenkbar gewesen wären.

Für Investoren kommt es 2026 darauf an zu verstehen, dass Angebotsvolumen, Wohnungstyp, Hausgeld und tatsächliche Nachfrage im Viertel viel wichtiger sind als die bloße Tatsache, dass etwas „neu“ ist. Eine VP-Einzimmerwohnung in einem gesättigten Straßenzug von Cordón kann eine geringere Rendite erzielen als eine sanierte Bestandswohnung mit 2 Schlafzimmern in La Blanqueada.

Die Chancen sind klar verteilt: Viertel wie Goes und Aguada bieten Wertsteigerungspotenzial bei entsprechendem Risiko; La Blanqueada und Tres Cruces befinden sich in einer besonders günstigen Phase des aktiven Wandels; Cordón erfordert eine gezielte Auswahl; und die Küstenviertel dienen weiterhin der Werterhaltung. Wählen Sie entsprechend Ihrem Profil, rechnen Sie mit tatsächlichen Daten und lassen Sie sich vom Glanz des Neuen nicht blenden, ohne das Hausgeld zu prüfen.

Wenn Sie Hilfe bei der Bewertung einer bestimmten Immobilie in einem dieser Viertel benötigen, ob Neubau oder Bestandsimmobilie, sprechen Sie mit uns. Bei INGAR arbeiten wir mit tatsächlichen Marktdaten statt mit Versprechen aus Verkaufsprospekten.

Quellen

• Agencia Nacional de Vivienda (ANV) - Gesetz zur Förderung des Wohnungsbaus
• Ministerio de Economía y Finanzas - Geförderter Wohnungsbau / Nachrichten
• Instituto Nacional de Estadística - Baukostenindex
• Intendencia de Montevideo - Offizielles Portal
• La Red 21 - Gesetz zur Förderung des Wohnungsbaus: 2.110 Projekte und Rekord im Jahr 2025
• El Observador - Preise von Einzimmerwohnungen und VP-Verkäufe
• El Observador - Vorschlag zum Ausschluss von Einzimmerwohnungen
• Piso Inmobiliario - Bericht 2025: VP-Preise und Trends
• Once Once Bienes Raíces - Analyse des Immobilienmarkts 2026
• Plaza Mayor Inmobiliaria - Die besten Viertel für Immobilieninvestitionen in Uruguay 2025

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• Hausgeld: Was enthalten ist und wie es berechnet wird
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