Immobilienmakler in Uruguay wählen: Nachweise und Honorare

Einen geeigneten Immobilienmakler wählen Sie nicht allein anhand von Bewertungen oder danach, ob er ein Büro hat. Es gibt konkrete Unterlagen, Verhaltensweisen und Bedingungen, die Sie überprüfen sollten, bevor Sie Informationen weitergeben, eine Reservierungsvereinbarung unterschreiben oder ein Maklerhonorar zahlen.

Seit 2024 gibt es in Uruguay das Gesetz 20.380, das einen eigenen rechtlichen Rahmen für die Immobilienvermittlung geschaffen hat. Ein Detail verändert jedoch die praktischen Empfehlungen grundlegend: Mit Stand vom 1.º August 2026 ist das Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios noch nicht in Betrieb.

Deshalb sollten Sie drei Ebenen unterscheiden:

was sich bereits überprüfen lässt;
was das Gesetz verlangen wird, sobald eine Registrierung möglich ist;
welche bewährten Vorgehensweisen heute das Risiko verringern.

Lässt sich die Registrierungsnummer eines Immobilienmaklers heute überprüfen?

Nein.

Das Gesetz 20.380 schuf das Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios beim Ministerio de Educación y Cultura, legte dessen öffentliche Zugänglichkeit fest und schrieb vor, die Registrierungsnummer in jedem Angebot anzugeben. Außerdem legte es eine Registrierungsgebühr von höchstens 1.000 UI und eine Erneuerung alle zwei Jahre fest. Für bereits tätige Immobilienvermittler sah es ein besonderes Anerkennungsverfahren innerhalb von 180 Tagen ab Inbetriebnahme des Registers vor.

All das ist bislang noch nicht umgesetzt. Die letzte offizielle Mitteilung des MEC vom 9. April 2026 besagte, dass die Ausarbeitung der Ausführungsbestimmungen fortgesetzt werde und die erforderliche IT-Anwendung in Entwicklung sei. Das Gesetz hatte vorgeschrieben, die Ausführungsbestimmungen innerhalb von 90 Tagen nach seinem Inkrafttreten zu erlassen; diese Frist ist verstrichen.

Die praktischen Folgen für heute:

Es gibt keine offizielle öffentliche Abfragemöglichkeit für Registrierungsnummern;
es ist nicht sinnvoll, eine Nummer zu verlangen, die der Staat noch gar nicht vergibt;
wenn Ihnen jemand eine „Registrierungsnummer“ vorlegt, können Sie diese in keiner offiziellen Datenbank überprüfen;
sobald das Register seinen Betrieb aufnimmt, wird diese Überprüfung zum ersten Auswahlkriterium.

Quelle: MEC — Ausarbeitung der Ausführungsbestimmungen zum Gesetz über Immobilienvermittler.

Was Sie heute tatsächlich überprüfen können

Was Sie überprüfen sollten	Wie	Was sich daraus ableiten lässt
Firmenname und RUT	Vollständigen Firmennamen und RUT-Nummer anfordern	Identifiziert den Steuerpflichtigen und zeigt, auf wessen Namen die Dienstleistung dokumentiert wird
DGI-Bescheinigung	Die Bescheinigung anfordern oder ihren Status anhand der RUT abfragen	Zeigt den Status der steuerlichen Bescheinigung; garantiert weder Zahlungsfähigkeit noch fachliche Qualität
Allgemeine BPS-Bescheinigung	Gültigkeit anhand der Beitragszahlernummer abfragen	Zeigt an, dass der Beitragszahler aktiv ist und seinen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachkommt; bestätigt für sich allein nicht, dass sämtliche Beschäftigten gemeldet sind
SENACLAFT, soweit erforderlich	Registrierungsnachweis anfordern	Relevant bei Geschäften, die unter die Vorschriften zur Geldwäscheprävention fallen
Rechnungsstellung	Vorab fragen, wer die Rechnung ausstellt	Bestätigt, dass die Zahlung formal dokumentiert wird
Berechtigung zur Vermarktung der Immobilie	Fragen, wer den Vermarktungsauftrag erteilt hat	Verringert das Risiko kopierter Anzeigen oder von Veröffentlichungen ohne Wissen des Eigentümers
Vermittlungsbedingungen	Per E-Mail oder als Dokument anfordern	Vermeidet Streit über Leistungen, Exklusivität, Zahlungen und die Rückzahlung von Reservierungszahlungen

Sie können online die Gültigkeit der allgemeinen BPS-Bescheinigung und den Status der einheitlichen DGI-Bescheinigung abfragen.

Was diese Unterlagen belegen, muss jedoch klar sein: Sie weisen die Einhaltung formaler Anforderungen nach, keine Qualität. Ein Unternehmen kann über sämtliche gültigen Bescheinigungen verfügen und Ihre Immobilie trotzdem falsch bewerten, Sie schlecht betreuen und Ihre Interessen nicht vertreten. Die Bescheinigungen sind eine Mindestvoraussetzung, kein abschließendes Urteil.

SENACLAFT gilt nicht für alle Geschäfte gleichermaßen

Dieser Punkt wird häufig als Vertrauenssiegel verwendet und sollte richtig verstanden werden.

Das Gesetz 19.574 zählt Immobilienunternehmen und Vermittler bei Immobilientransaktionen zu den Verpflichteten, nimmt Vermietungen jedoch ausdrücklich aus.

Das heißt: Ob es sinnvoll ist, einen SENACLAFT-Nachweis anzufordern, hängt von der konkreten Tätigkeit ab. Er ist kein allgemeingültiger Nachweis für jedes Unternehmen, das ausschließlich Mietverhältnisse verwaltet oder vermittelt.

Umgekehrt gilt: Wenn der Immobilienmakler an einem Kaufgeschäft mitwirkt, das unter diese Vorschriften fällt, ist zu erwarten, dass er Angaben zu Ihrer Identität, zum wirtschaftlich Berechtigten und zur Herkunft der Mittel verlangt. Das ist kein Misstrauen Ihnen gegenüber, sondern seine gesetzliche Pflicht.

Was das Gesetz 20.380 verlangt – und was noch nicht

Auch wenn eine Registrierung noch nicht möglich ist, gibt das Gesetz den künftigen Standard für die Branche vor.

Artikel 6 legt fest, dass der registrierte Immobilienvermittler:

klare, zutreffende und gut sichtbare Informationen über seine Leistungen und die angebotenen Immobilien bereitstellen muss;
die Immobilie in ausreichendem Umfang besichtigen muss, um sie eindeutig zu identifizieren;
Rechte und Pflichten im Verhältnis zum Auftraggeber in einer als Nachweis geeigneten Form dokumentieren muss;
seine Registrierungsnummer in den Angeboten angeben muss;
personenbezogene Daten vertraulich behandeln muss;
wahrheitsgemäße Angaben machen muss, insbesondere zu Preis, Zahlungsmodalitäten und Zahlungsmitteln;
die Vorschriften zu Steuern, Sozialversicherung und Geldwäscheprävention einhalten muss.

Artikel 7 untersagt ihm:

Werbung oder sonstige Aktivitäten, die irreführen können;
die Kundengewinnung durch Verhaltensweisen, die mit der Würde und Redlichkeit des Berufs unvereinbar sind;
Unterlagen oder Vermögenswerte seiner Auftraggeber unberechtigt zurückzuhalten;
ohne die erforderliche Zulassung oder ohne Ermächtigung durch den Kunden tätig zu werden und ein Honorar zu verlangen.

Da sich diese Artikel an registrierte Immobilienvermittler richten und das Register noch nicht in Betrieb ist, wäre es unzutreffend, die zugehörigen Sanktionsregelungen als bereits uneingeschränkt anwendbar darzustellen. Allerdings fallen mehrere dieser Verhaltensweisen schon heute unter das Vertragsrecht, die Steuervorschriften, den Datenschutz, die Geldwäscheprävention und den Verbraucherschutz.

Berechtigung zur Veröffentlichung eines Immobilienangebots

Fragen Sie vor einer Reservierung oder Geldübergabe:

wer der Eigentümer oder der für das Geschäft Verantwortliche ist;
ob der Immobilienmakler zur Vermarktung dieser Immobilie ermächtigt wurde;
ob er direkt tätig ist oder das Angebot gemeinsam mit einem anderen Immobilienmakler vermittelt;
wer eine etwaige Reservierungszahlung entgegennimmt;
auf wessen Namen der Beleg ausgestellt wird.

Das Gesetz sieht eine nachweisbare Ermächtigung durch den Kunden vor, damit der Immobilienvermittler in dessen Auftrag tätig werden darf. Das gibt Ihnen kein Recht, eine Kopie des Vertrags zwischen Eigentümer und Immobilienmakler zu verlangen – dieser kann vertrauliche Informationen enthalten –, aber das Unternehmen sollte klar erklären können, in welcher Beziehung es zu der Immobilie steht und wer für das Angebot verantwortlich ist. Bleibt die Antwort vage, ist auch das ein aufschlussreicher Hinweis.

Maklerhonorar: Die 3 % sind nicht gesetzlich festgelegt

Das Gesetz 20.380 erkennt den Anspruch des registrierten Immobilienvermittlers auf ein Honorar an, legt aber keinen verbindlichen Prozentsatz fest.

Bei Kaufgeschäften sind 3 % zuzüglich IVA je Vertragspartei üblich. Das ist Marktpraxis, kein gesetzlicher Gebührensatz. Der Prozentsatz, die Berechnungsgrundlage und die enthaltenen Leistungen variieren und werden vor der Beauftragung vereinbart.

Lassen Sie sich Folgendes schriftlich geben:

den Prozentsatz oder Betrag;
den Wert, auf dessen Grundlage das Honorar berechnet wird;
ob die IVA hinzukommt;
welche zusätzlichen Kosten berechnet werden können;
welche Leistungen enthalten sind;
zu welchem Zeitpunkt der Honoraranspruch entsteht;
was geschieht, wenn das Geschäft nicht zustande kommt.

Die Rechnung muss denselben Dienstleister ausweisen, mit dem Sie die Vereinbarung getroffen haben. Seit 2025 dokumentieren IVA-pflichtige Steuerzahler ihre Geschäftsvorgänge grundsätzlich elektronisch; je nach Steuerregelung bestehen Ausnahmen (DGI-Leitfaden zur elektronischen Rechnungsstellung).

Die Besichtigung und die veröffentlichten Flächenangaben

Ein Immobilienmakler, der das von ihm angebotene Objekt kennt, sollte zumindest Folgendes erläutern können: Lage und eindeutige Zuordnung der Immobilie, Fläche und Herkunft dieser Angabe, Anzahl und Aufteilung der Räume, augenscheinlicher Allgemeinzustand, monatliches Hausgeld beziehungsweise Gemeinschaftskosten, Belegungsstatus, Preis und Zahlungsbedingungen sowie die verfügbaren Unterlagen.

Die gesetzliche Besichtigungspflicht soll sicherstellen, dass die Immobilie eindeutig identifiziert werden kann. Sie ersetzt nicht die rechtliche Prüfung und die Prüfung der Unterlagen durch den uruguayischen Notar.

Zu den Flächenangaben, die immer wieder zu Konflikten führen: Sie können aus dem Plan, dem Katasterauszug, der Miteigentumsordnung, den Eigentumsurkunden oder einer späteren Vermessung stammen. Stimmen die Zahlen nicht überein, sollte der Immobilienmakler die jeweilige Quelle nennen und eine Schätzung nicht als durch Unterlagen bestätigte Fläche darstellen.

Reservierung: Was schriftlich festgehalten werden muss

Übergeben Sie kein Geld allein auf Grundlage eines Gesprächs.

Das Dokument sollte Folgendes enthalten:

Immobilie und Kataster-/Grundstücksnummer (padrón), sofern verfügbar;
Identität der zahlenden und der empfangenden Person;
Betrag und Währung;
Konto oder Zahlungsmittel;
angebotener Preis;
Gültigkeitsdauer;
Bedingungen, denen das Geschäft unterliegt;
Verwendung des Geldes bei Annahme des Angebots;
Fälle, in denen das Geld zurückgezahlt wird;
Folgen eines Rücktritts;
Unterschrift oder nachweisbare Zustimmung beider Parteien.

Ein Immobilienmakler darf Vermögenswerte entgegennehmen oder verwahren, wenn er dazu ermächtigt ist und die Bedingungen dokumentiert sind. Unzulässig ist es, sie ohne Grundlage zurückzuhalten, keinen Beleg auszustellen oder der Frage auszuweichen, wer das Geld verwahrt und wann es zurückgezahlt wird.

Der uruguayische Notar des Käufers

Bei einem Immobilienkauf sollte der Käufer einen uruguayischen Notar haben, der ihn unabhängig berät und Eigentumsurkunden, Bescheinigungen, Schulden, Vollmachten, die steuerliche Situation und die rechtliche Vorgeschichte prüft.

Artikel 1673 des Código Civil weist die Kosten der Beurkundung dem Käufer zu, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Er legt nicht fest, wer den Notar auswählt.

In der Praxis ist es sinnvoll, dass der Käufer einen uruguayischen Notar seines Vertrauens vorschlägt. Bei einer Bankfinanzierung können Anforderungen oder Auswahlverfahren des Kreditinstituts gelten: Informieren Sie sich darüber, bevor Sie Verpflichtungen eingehen. Unverzichtbar ist eine unabhängige Beratung.

Warnsignale

Seien Sie aufmerksam, wenn der Immobilienmakler:

weder Firmennamen noch RUT angibt;
eine Überweisung an eine andere als die am Vertrag beteiligte Person verlangt;
weder Quittung noch Rechnung ausstellt;
die schriftliche Dokumentation von Honorar und Bedingungen vermeidet;
Angaben veröffentlicht, die sich je nach fragender Person ändern;
nicht erklären kann, worauf die veröffentlichte Flächenangabe beruht;
eine Reservierungszahlung verlangt, bevor die Immobilie und der Empfänger des Geldes identifiziert sind;
nicht schriftlich angibt, wann eine Reservierungszahlung zurückgezahlt wird;
Sie zur Unterschrift drängt, ohne Ihnen Zeit zur Prüfung zu geben;
von der Einschaltung eines unabhängigen uruguayischen Notars abrät;
Fotos oder Texte aus einer anderen Anzeige kopiert und keinen Besichtigungstermin vereinbaren kann;
Originalunterlagen zurückhält, ohne den Grund zu erklären oder deren Empfang zu bestätigen.

Ein Büro, eine bekannte Marke oder die Mitgliedschaft in einer Kammer erleichtern es, das Unternehmen nachzuvollziehen, ersetzen aber keine dieser Überprüfungen.

Zehn Fragen vor der Beauftragung

Wie lauten der Firmenname und die RUT des Dienstleisters, der die Leistung erbringt und in Rechnung stellt?
Kann ich seine gültigen DGI- und BPS-Bescheinigungen überprüfen?
Ist für dieses Geschäft eine Registrierung bei SENACLAFT erforderlich?
Wer hat die Vermarktung dieser Immobilie genehmigt?
Wird das Angebot direkt oder gemeinsam mit einem anderen Immobilienmakler vermittelt?
Aus welchem Dokument oder welcher Vermessung stammen die veröffentlichten Flächenangaben?
Welche Honorare, Steuern und zusätzlichen Kosten fallen an?
Zu welchem Zeitpunkt entsteht der Honoraranspruch?
Wenn ich eine Reservierungszahlung leiste: Wer verwahrt das Geld und wann wird es zurückgezahlt?
Kann ich die Unterlagen meinem uruguayischen Notar zusenden, bevor ich Verpflichtungen eingehe?

Die Antwort ist wichtig – ebenso die Bereitschaft, sie schriftlich festzuhalten.

Wo Sie sich beschweren können, wenn etwas schiefläuft

Liegt ein Verbraucherverhältnis vor, können Sie sich mit einer Anfrage, Beschwerde oder Anzeige an die Unidad de Defensa del Consumidor des MEF wenden. Sie bietet Onlineformulare und persönliche Beratung vor Ort an (offizielle Kontaktwege).

Je nach Problem kommen außerdem folgende Stellen oder Wege infrage:

DGI, bei steuerlichen Unregelmäßigkeiten oder Unregelmäßigkeiten bei der Rechnungsstellung;
BPS, bei Fragen zur Sozialversicherung;
SENACLAFT, bei Verstößen gegen Registrierungspflichten oder Kontrollen zur Geldwäscheprävention;
Policía oder Fiscalía, bei möglichem Betrug oder einer möglichen Unterschlagung;
der Rechtsweg, um Geldforderungen, Schadensersatz oder Ansprüche wegen Vertragsverletzungen geltend zu machen.

Das Gesetz 20.380 sieht vor, dass die künftige ehrenamtliche Kommission des Registers Beschwerden entgegennimmt und das MEC Sanktionen in Form einer Verwarnung, einer Rüge, einer Geldbuße – von 1.000 bis 500.000 UI – und einer vorübergehenden Suspendierung von bis zu drei Monaten verhängen kann. Dieser besondere Beschwerdeweg setzt voraus, dass das Register und das zugehörige Verfahren eingerichtet werden.

So arbeiten wir bei INGAR

Unser Ziel ist, dass jeder Kunde vom ersten Kontakt an weiß, wer beteiligt ist und in wessen Namen handelt, welche Immobilie angeboten wird, woher die veröffentlichten Informationen stammen, welche Honorare und Kosten anfallen können, was die Leistung umfasst, welche Bedingungen für eine Reservierung gelten, wann er Neuigkeiten erhält und welche Unterlagen sein uruguayischer Notar prüfen kann.

Honorare und Bedingungen werden dokumentiert, bevor Verpflichtungen eingegangen werden. Wenn eine Maßangabe nicht durch Unterlagen bestätigt ist, kennzeichnen wir sie als ungefähr. Und jeder Kunde arbeitet mit dem unabhängigen uruguayischen Notar seiner Wahl zusammen.

Vertrauen sollte nicht von einem Versprechen oder einer noch nicht überprüfbaren Nummer abhängen, sondern auf überprüfbaren Informationen und klaren Bedingungen beruhen.

Die Fragen dieses Ratgebers gelten für jeden Immobilienmakler, auch für uns: Sie können sie anhand der veröffentlichten Immobilienangebote und der kostenlosen Online-Immobilienbewertung überprüfen, bei der Sie die Wertspanne schriftlich und unverbindlich erhalten.

Häufig gestellte Fragen

Lässt sich die Registrierungsnummer eines Immobilienmaklers in Uruguay heute überprüfen?

Nein. Das Gesetz 20.380 schuf das Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios beim Ministerio de Educación y Cultura und legte dessen öffentliche Zugänglichkeit fest. Das Register ist jedoch noch nicht in Betrieb, weshalb die Registrierungsnummer noch nicht abgefragt werden kann.

Was kann ich vor der Beauftragung tatsächlich überprüfen?

Den Firmennamen und die RUT des Dienstleisters, der die Leistung erbringt und in Rechnung stellt, seine gültigen DGI- und BPS-Bescheinigungen, die Berechtigung zur Vermarktung der konkreten Immobilie und die schriftlichen Leistungsbedingungen.

Legt das Gesetz die Provision auf 3 % fest?

Nein. Das Gesetz 20.380 erkennt den Anspruch des registrierten Immobilienvermittlers auf ein Honorar an, legt aber keinen verbindlichen Prozentsatz fest. Die 3 % zuzüglich IVA je Vertragspartei sind bei Kaufgeschäften Marktpraxis, kein gesetzlicher Gebührensatz.

Ist jeder Immobilienmakler bei SENACLAFT registriert?

Die Regelungen gelten nicht für alle Geschäfte gleichermaßen. Das Gesetz 19.574 zählt Immobilienunternehmen und Vermittler bei Immobilientransaktionen zu den Verpflichteten, der Anwendungsbereich hängt jedoch von der Art des Geschäfts ab.

Was muss in der Reservierungsvereinbarung stehen?

Übergeben Sie kein Geld allein auf Grundlage eines Gesprächs. Das Dokument sollte die Immobilie und ihre Kataster-/Grundstücksnummer (padrón), sofern verfügbar, die Identität der zahlenden und der empfangenden Person, den Betrag und die Währung sowie die Rückzahlungsbedingungen angeben.

Wer wählt bei einem Immobilienkauf den uruguayischen Notar aus?

Der Käufer sollte einen uruguayischen Notar haben, der ihn unabhängig berät und Eigentumsurkunden, Bescheinigungen, Schulden, Vollmachten und die steuerliche Situation prüft.

Wo kann ich mich beschweren, wenn etwas schiefläuft?

Liegt ein Verbraucherverhältnis vor, können Sie sich mit einer Anfrage, Beschwerde oder Anzeige an die Unidad de Defensa del Consumidor des MEF wenden. Sie bietet Onlineformulare und persönliche Beratung vor Ort an.

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Quellen

Allgemeine Informationen, überprüft am 1.º August 2026. Der Stand der Umsetzung des Registers nach Gesetz 20.380 kann sich ändern: Prüfen Sie die aktuelle Situation zum Zeitpunkt der Beauftragung.

So wählen Sie einen vertrauenswürdigen Immobilienmakler in Uruguay: Was sich heute überprüfen lässt