Ciudad Vieja: Investimento e Mercado Imobiliário — Julho 2026
INGAR · · Mercado
Preços de Venda
Ciudad Vieja mantém uma posição de preços elevados por metro quadrado em julho de 2026, refletindo seu caráter de zona central e de alto valor patrimonial. Os apartamentos pequenos (0 a 2 quartos) giram em torno de USD 2.200/m² em média, o que posiciona o bairro entre os mais caros de Montevidéu. À medida que aumenta a quantidade de quartos, o preço unitário cai, como é usual no mercado.
O preço total médio para um apartamento de 1 quarto está em USD 111.500, enquanto os de 2 quartos chegam a USD 142.500. Para quem busca espaços mais amplos, um apartamento de 3 quartos custa USD 171.000 (USD 1.873/m²), o que ainda é competitivo dentro da zona de influência central da cidade.
| Quartos | Preço/m² | Preço Total |
|---|---|---|
| 0 | USD 2.208/m² | USD 80.000 |
| 1 | USD 2.210/m² | USD 111.500 |
| 2 | USD 2.179/m² | USD 142.500 |
| 3 | USD 1.873/m² | USD 171.000 |
| 4 | USD 1.571/m² | USD 165.000 |
| 5 | USD 1.092/m² | USD 180.000 |
Um dado relevante é que os apartamentos de 4 e 5 quartos resultam proporcionalmente mais acessíveis por metro quadrado (USD 1.571/m² e USD 1.092/m² respectivamente), embora sua disponibilidade no bairro seja limitada. Isso reflete que os imóveis maiores em Ciudad Vieja costumam ser residências antigas de maior superfície, e a oferta desse tipo de imóvel é menos frequente.
Aluguéis
O mercado de aluguéis em Ciudad Vieja é dinâmico e atrativo para proprietários que buscam renda recorrente. Os estúdios são alugados a partir de USD 462 mensais, enquanto um apartamento de 1 quarto gira em torno de USD 593. Os de 2 quartos têm média de USD 726 por mês, o que representa uma opção competitiva para inquilinos que buscam localização central.
Para espaços mais amplos, um apartamento de 3 quartos chega a USD 952 mensais, e um de 4 quartos está em USD 1.154. Esses valores refletem a demanda sustentada por moradia para aluguel em uma zona com forte circulação de estudantes, profissionais e trabalhadores da área portuária e comercial.
| Quartos | Aluguel Mensal |
|---|---|
| 0 | USD 462 |
| 1 | USD 593 |
| 2 | USD 726 |
| 3 | USD 952 |
| 4 | USD 1.154 |
Rentabilidade
Para um investidor, Ciudad Vieja apresenta métricas de rentabilidade sólidas e competitivas dentro do contexto de Montevidéu:
- Yield bruto: 6,9%
- Yield líquido estimado: 5,2%
- Price-to-rent ratio: 15 anos
- Renda mensal mediana: USD 674
O yield bruto de 6,9% é um número atrativo que reflete a demanda constante por aluguel no bairro. Quando se descontam gastos de operação, administração e manutenção (seguro, impostos, manutenção, vacância), o yield líquido se ajusta a 5,2%, que continua sendo um retorno respeitável para investimento residencial em Montevidéu.
O price-to-rent ratio de 15 anos indica que, nas condições atuais de aluguel, você recuperaria seu investimento inicial em 15 anos de rendas líquidas. Esse prazo é moderado e sugere que o bairro oferece um equilíbrio entre preço de entrada e fluxo de renda. Uma renda mediana de USD 674 mensais reforça a ideia de que há demanda consistente de inquilinos em todos os segmentos de oferta.
Dinâmica do Mercado
Ciudad Vieja atravessa uma fase de oferta vigente alta, o que significa que há abundância de imóveis à venda em relação a outros bairros de nível de preços semelhante. Com 2,7 meses de estoque, o bairro está em território de mercado do comprador — os compradores têm tempo e opções para escolher, negociar e buscar a melhor relação custo-benefício.
- Oferta vigente (nível relativo entre bairros): Alta
- Meses de estoque: 2,7
Esse contexto é favorável para quem busca adquirir: há margem para negociação e a pressão de alta sobre os preços é limitada. No entanto, também indica que os vendedores enfrentam concorrência e devem posicionar bem seus imóveis em termos de preço, estado e localização dentro do bairro.
A alta oferta em Ciudad Vieja responde a várias dinâmicas: é um bairro tradicional com muitos imóveis disponíveis no mercado secundário, atrai investidores internacionais e locais que buscam diversificar, e tem ciclos de rotatividade de inquilinos que geram ofertas de venda.
Conclusão
Ciudad Vieja é um bairro que convém aos compradores hoje, graças à abundância de oferta e um mercado com pressão moderada. Para investidores, os yields de 6,9% bruto e 5,2% líquido são atrativos, com recuperação de capital em 15 anos. A demanda por aluguel é consistente e o bairro mantém seu atrativo como destino de moradia central.
O bairro é ideal para ocupantes que valorizem a localização — proximidade ao porto, comércio, gastronomia e vida cultural. Também funciona bem para investidores com horizonte médio a longo prazo que busquem estabilidade de demanda por aluguel sem pretender rentabilidades excepcionais.
Os apartamentos de 1 e 2 quartos são os mais dinâmicos em oferta e aluguel, enquanto espaços mais amplos exigem uma busca mais seletiva, mas podem oferecer melhor relação preço por metro quadrado.
Para obter mais perspectiva, você pode consultar nosso ranking de preços por bairro e conhecer como Ciudad Vieja se posiciona em relação a outras opções de investimento. Confira também nossa análise dos melhores bairros para investir em Montevidéu.
Perguntas frequentes
Quanto custa o metro quadrado em Ciudad Vieja?
Na tabela de preços de venda acima você encontra a mediana de USD por metro quadrado e por quantidade de quartos, atualizada este mês com a oferta vigente em Ciudad Vieja.
Vale a pena investir em Ciudad Vieja?
Depende do seu objetivo: veja a seção de rentabilidade e a dinâmica de mercado acima. Para uma análise personalizada, avalie um imóvel online ou entre em contato conosco e vemos juntos.
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Estes dados fazem parte do Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu. Veja a ficha de Ciudad Vieja com a série mensal completa e a metodologia.
Atualizado: julho 2026. Fonte: Análise INGAR baseada na oferta imobiliária vigente em Montevidéu.