Ciudad Vieja: Investimento e Mercado Imobiliário — Julho 2026
INGAR · · Mercado
Quanto custa o metro quadrado em Ciudad Vieja?
O metro quadrado em Ciudad Vieja tem mediana de USD 2.152 para apartamentos, 13% abaixo da mediana de Montevidéu, com preço total mediano de USD 129.000 sobre 60 metros quadrados. É o bairro 29 do ranking de preços.
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Preço mediano por m² | USD 2.152/m² |
| Faixa habitual (p25–p75) | USD 1.753 – 2.550/m² |
| Preço total mediano | USD 129.000 |
| Área mediana | 60 m² |
| Variação mensal | -0,2% |
| Variação acumulada do ano | +2,9% |
| Aluguel mediano | USD 653 |
| Yield bruto | 6,9% |
| Yield líquido estimado | 4,5% |
| Anos de aluguel para cobrir o preço | 16,5 |
| Meses de estoque | 1,7 |
| Nível de oferta | Média |
| Casas: preço mediano por m² | USD 751/m² |
É o bairro mais barato de toda a zona costeira e central: custa 25% menos por metro que o Centro e 40% menos que Cordón, estando mais perto da água que ambos.
Quanto se paga de aluguel em Ciudad Vieja e quanto rende?
O aluguel mediano é de USD 653, exatamente a mediana da cidade, e o yield bruto é de 6,9%, o mais alto de toda a zona central e costeira. O líquido estimado é 4,5% e o preço se cobre com 16,5 anos de aluguel.
Essa combinação é o que torna Ciudad Vieja singular como investimento: paga o aluguel mediano de Montevidéu sobre um preço de compra 9% abaixo da mediana. É o único bairro da faixa central que rende acima de 6,5%.
Como se moveu o preço de Ciudad Vieja neste mês?
O preço pedido ficou quase sem mudanças no mês (-0,2%), mas o acumulado do ano é de +2,9%, e esse é o dado distintivo: enquanto toda a faixa costeira premium acumula quedas (Carrasco -9,1%, Buceo -5,3%, Punta Carretas -3,5%), Ciudad Vieja sobe.
A oferta é absorvida em 1,7 mês, em linha com a cidade, com nível de oferta médio. É um mercado menor que o dos bairros vizinhos, mas com demanda sustentada.
O que distingue Ciudad Vieja?
Ciudad Vieja é o centro histórico e funciona com regras próprias. É o único bairro pedestre de Montevidéu em boa parte de sua trama, concentra os museus, o Teatro Solís, o porto e o distrito financeiro, e tem uma densidade de patrimônio edificado que não existe no resto da cidade.
Isso gera um mercado particular: há prédios reciclados de alto padrão junto a terrenos deteriorados, e a diferença de preço entre uns e outros dentro da mesma quadra pode ser enorme. A faixa de USD 1.753 a USD 2.550 por metro reflete essa heterogeneidade.
O bairro vem ganhando população residente na última década, depois de décadas de esvaziamento em que funcionava apenas em horário comercial. Esse processo, ainda em curso, é o que explica que acumule alta de preços em um ano em que a costa cede.
O dado mais chamativo do bairro está nas casas: USD 751/m², o segundo valor mais baixo da cidade, com área mediana de 400 metros quadrados e preço de USD 290.000. Não são residências unifamiliares comuns e sim terrenos antigos grandes do centro histórico, onde o valor depende sobretudo do estado de conservação e do potencial de reforma.
Para quem Ciudad Vieja é indicado?
Para o investidor que busca o melhor rendimento disponível sem sair da zona central: 6,9% bruto com demanda de aluguel urbana e um acumulado anual em alta. É o caso mais claro da cidade de rendimento razoável sem ir para a periferia.
Para morar, convém a quem valoriza o patrimônio, a escala de pedestres e a oferta cultural, e tem claro que a vida de bairro é diferente da do resto de Montevidéu: muita atividade de dia, menos à noite em algumas zonas. Antes de comprar aqui, mais do que em qualquer outro bairro, convém olhar a quadra específica e o estado do prédio.
Perguntas frequentes
Quanto custa o metro quadrado em Ciudad Vieja?
A tabela acima traz a mediana de USD por metro quadrado do bairro e sua faixa habitual, atualizada com o fechamento mensal do Índice INGAR.
Vale a pena investir em Ciudad Vieja?
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Estes dados fazem parte do Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu. Veja a ficha de Ciudad Vieja com a série mensal completa e a metodologia.
Atualizado com o fechamento de 2026-07. Fonte: Índice INGAR, o índice mensal do mercado imobiliário de Montevidéu.
Dados do Índice INGAR — 2026-07.