Einzimmerwohnung oder Wohnung mit 2 Schlafzimmern als Kapitalanlage (Uruguay 2026)

Das Wichtigste im Überblick

Einzimmerwohnung oder Wohnung mit 2 Schlafzimmern: Diese Frage stellen uns Anleger am häufigsten, wenn sie mit Kapital für ihre erste (oder zweite) Immobilie in Montevideo zu INGAR kommen. Die Antwort hängt von Ihrem Profil ab. Warum das so ist —mit Zahlen, tatsächlichem Leerstand, Gemeinschaftskosten und einem Vergleich verschiedener Szenarien— erfahren Sie in den nächsten 2.500 Wörtern.

Das erwartet Sie hier:

1. Tatsächliche Einstiegspreise für beide Wohnungstypen im Jahr 2026.
2. Brutto- und Nettorendite: Warum der Unterschied wichtiger ist, als Sie denken.
3. Leerstand, Mieterwechsel und Mieterprofil: die versteckten Kosten der Einzimmerwohnung.
4. Das Argument „2 Einzimmerwohnungen gegenüber 1 Wohnung mit zwei Schlafzimmern“ bei gleichem Kapital.
5. Der demografische Faktor: immer kleinere Haushalte, aber auch mehr Nachfrage nach Einzimmerwohnungen?
6. Das Wiederverkaufsrisiko in einem gesättigten Markt.
7. Fazit: Wann welcher Wohnungstyp zu Ihrem Anlegerprofil passt.

Bevor wir in den Vergleich einsteigen, sollten Sie diese Grundlagen kennen:

• So berechnen Sie Brutto- und Nettorendite in Montevideo
• Steuern auf Immobilien in Uruguay
• Was die Gemeinschaftskosten umfassen und wie sie berechnet werden

1. Einstiegspreise: Wie viel Kapital benötigen Sie?

Sprechen wir über Geld. Anfang 2026 liegen die Kaufpreise in Montevideo für gut erhaltene Bestandswohnungen oder neuere Wohnungen aus dem Förderprogramm Vivienda Promovida in folgenden Spannen:

Nach Angaben der Agencia Nacional de Vivienda (ANV) lag der Durchschnittspreis für Einzimmerwohnungen im Förderprogramm Vivienda Promovida im gleitenden Jahreszeitraum bis April 2026 bei USD 97.051; der Preis je Quadratmeter bebauter Fläche in Montevideo betrug USD 2.411. Außerhalb des Förderprogramms und in Premiumlagen wie Pocitos oder Punta Carretas erreichen Einzimmerwohnungen ohne Weiteres USD 110.000–130.000.

Bei Wohnungen mit 2 Schlafzimmern ist die Spanne größer. In Cordón oder Parque Rodó finden Sie Wohnungen für USD 150.000–170.000; in Pocitos Nuevo oder Buceo für USD 200.000–250.000; in Carrasco oder Punta Gorda liegen die Preise über USD 260.000.

Entscheidende Zahl: Eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern kostet im Durchschnitt doppelt so viel wie eine Einzimmerwohnung. Das ist der Ausgangspunkt der gesamten folgenden Analyse.

2. Bruttorendite: Auf dem Papier gewinnt die Einzimmerwohnung

Wenn Sie zum Taschenrechner greifen und die Jahresmiete durch den Kaufpreis teilen, schneidet die Einzimmerwohnung fast immer besser ab. Die typischen Zahlen für 2026:

Die Einzimmerwohnung erzielt je nach Stadtviertel und Qualität der Wohnung eine Bruttorendite zwischen 6,0% und 7,5%. Bei einer Wohnung mit 2 Schlafzimmern liegt sie meist zwischen 4,8% und 5,8%. Das entspricht den Bruttorenditen nach Stadtviertel, die der Índice INGAR erfasst, sowie der Studie des IEEM (Centro de Investigaciones Grant Thornton), die die Rendite nach Wohnungstyp und Stadtviertel untersucht hat.

Bis hierher erscheint die Einzimmerwohnung als naheliegende Wahl. Doch die Bruttorendite ist nur der Ausgangspunkt —nicht das Endergebnis.

3. Leerstand und Mieterwechsel: Hier verliert die Einzimmerwohnung an Boden

Die Bruttorendite setzt voraus, dass Sie jährlich für 12 Monate Miete erhalten. In der Praxis ist das nicht der Fall. Zwischen Mietverhältnissen gibt es Leerstand, und beim Mieterwechsel entstehen Kosten (Anstrich, Reinigung, kleinere Reparaturen, Maklerprovision).

Mieterprofil und Vertragsdauer

Warum ist der Leerstand bei Einzimmerwohnungen höher? Weil sich ihre Mieter häufig in einer Übergangsphase befinden: Sie studieren, beginnen ihren ersten Job, ziehen mit einem Partner zusammen und suchen etwas Größeres. Diese Zielgruppe ist mobil. Mieter einer Wohnung mit 2 Schlafzimmern richten sich dagegen dauerhaft ein: Sie schaffen sich ein Zuhause, haben einen Hund und besitzen Möbel —ein Umzug bedeutet für sie mehr Aufwand, weshalb sie ihren Vertrag häufiger verlängern.

Jeder Mieterwechsel verursacht tatsächliche Kosten: die Maklerprovision, die laut Gebührenordnung der CIU bei Verträgen mit einer Laufzeit von einem Jahr oder mehr für jede Partei 1 Monatsmiete + IVA beträgt, wobei dem Eigentümer ein Nachlass von bis zu 50% gewährt werden kann (bei kurzen Verträgen wird häufig ab einer halben Monatsmiete verhandelt), zuzüglich Anstrich und Reinigung (bei einer Einzimmerwohnung schnell $15.000–$25.000). Wenn Sie in 5 Jahren 3 Mieterwechsel statt 1 haben, summiert sich das zu einem erheblichen Unterschied.

4. Gemeinschaftskosten: die unsichtbare Steuer der Einzimmerwohnung

Hier liegt einer der Fallstricke, die viele unerfahrene Anleger übersehen. Die Gemeinschaftskosten steigen nicht proportional zur Wohnungsgröße —sie richten sich nach den Leistungen des Gebäudes und werden anhand eines Verteilungsschlüssels aufgeteilt (der die Fläche zwar berücksichtigt, aber nicht linear).

In modernen Gebäuden des Förderprogramms Vivienda Promovida —in denen sich die meisten Einzimmerwohnungen in Montevideo befinden— umfassen die Gemeinschaftskosten den Empfangsdienst, die Reinigung, die Aufzugswartung, einen Coworking-Bereich, einen Grillbereich und großzügige Gemeinschaftsflächen. All das muss bezahlt werden. Bei einer Einzimmerwohnung in einem Gebäude mit 80 Wohnungen und Gemeinschaftseinrichtungen können die monatlichen Gemeinschaftskosten $4.000–$5.000 betragen, was 17%–22% der Monatsmiete entspricht.

Für eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern fällt absolut mehr an, im Verhältnis zur Miete jedoch weniger und je Quadratmeter deutlich weniger. Das schmälert den Vorteil der Einzimmerwohnung bei der Bruttorendite.

Beachten Sie außerdem: Wenn der Eigentümer während des Leerstands die Gemeinschaftskosten trägt (was üblich ist), zahlen Sie bei der Einzimmerwohnung anteilig mehr und das über einen längeren Zeitraum. Eine doppelte Belastung.

5. Nettorendite: die entscheidende Zahl

Rechnen wir ein Szenario mit ausdrücklich ausgewiesenen Kosten durch. Es handelt sich um eine Berechnung nach der allgemeinen IRPF-Regelung, ohne Steuerbefreiungen und ohne die Option, den Quellensteuerabzug als abschließend zu behandeln. Sind die persönlichen Voraussetzungen erfüllt, kann eine Steuerbefreiung für Einkünfte von höchstens 40 BPC greifen oder die Möglichkeit bestehen, den Quellensteuerabzug als abschließend behandeln zu lassen; beides wird in dieser Rechnung nicht automatisch angewendet. Für diesen Abschnitt und den Fünfjahresvergleich verwenden wir einen angenommenen Wechselkurs von $46,50 je USD, keinen aktuellen Kurs. Gemeinschaftskosten, Versicherung und Instandhaltung sind Kosten des Szenarios, werden jedoch nicht von der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen. Dasselbe Stadtviertel (zum Beispiel Cordón), Marktwerte 2026:

Überraschung: Sobald Sie tatsächlichen Leerstand, Gemeinschaftskosten, Instandhaltung und Steuern berücksichtigen, verschwindet der Bruttovorsprung von 1,1 Prozentpunkten praktisch vollständig. In vielen Szenarien erzielt die Wohnung mit 2 Schlafzimmern letztlich eine ebenso hohe oder höhere Nettorendite.

Warum? Weil der höhere Leerstand der Einzimmerwohnung (1,5 Monate gegenüber 0,7 Monaten) und die anteilig höheren Gemeinschaftskosten ihren Bruttovorteil aufzehren. Rechnen Sie die höheren Kosten durch häufigere Mieterwechsel hinzu, und der Unterschied verschwindet.

Mehr zur vollständigen Berechnung: Mietrendite nach Stadtviertel in Montevideo.

6. Das Argument „2 Einzimmerwohnungen gegenüber 1 Wohnung mit zwei Schlafzimmern“

Diese Frage stellen sich viele aktive Anleger: Wenn ich USD 190.000 habe, kaufe ich dann eine gute Wohnung mit 2 Schlafzimmern oder zwei Einzimmerwohnungen für jeweils USD 95.000?

Theoretische Vorteile von 2 Einzimmerwohnungen

• Diversifizierung: Wenn ein Mieter auszieht, erhalten Sie weiterhin Miete vom anderen.
• Höhere gesamte Bruttoeinnahmen: $ 23.000 x 2 = $ 46.000 gegenüber $ 39.000.
• Flexibilität beim Ausstieg: Sie können eine Wohnung verkaufen und die andere behalten.

Tatsächliche Nachteile von 2 Einzimmerwohnungen

• Doppelter Verwaltungsaufwand: zwei Verträge, zwei Mieterwechsel, zwei Gebäude, zwei Verwaltungen. Wenn Sie mit einem Makler arbeiten, fallen zwei Provisionen an.
• Doppelte Gemeinschaftskosten: $ 4.250 x 2 = $ 8.500/Monat gegenüber $ 6.500 für die Wohnung mit 2 Schlafzimmern. Sie zahlen monatlich $ 2.000 mehr an Gemeinschaftskosten, also $ 24.000 im Jahr —Geld, das Sie während des Leerstands aus eigener Tasche zahlen.
• Doppelter Instandhaltungsaufwand beim Mieterwechsel: zweimal streichen, zweimal reinigen, zweimal reparieren.
• Höheres Risiko gleichzeitigen Leerstands: Wenn beide Verträge kurz nacheinander auslaufen (und das passiert häufiger, als Sie denken), können Sie wochenlang ohne Einnahmen bleiben.

Vergleich über 5 Jahre

Unter diesen Annahmen erzielt eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern etwas höhere Nettoeinnahmen als zwei Einzimmerwohnungen; die beiden Einzimmerwohnungen behalten ihren Vorteil bei den Bruttoeinnahmen. Diese Modellrechnung belegt weder eine garantierte Rendite noch erlaubt sie einen allgemeingültigen Vergleich der Wohnungstypen.

Wenn Sie allerdings ein aktiver Anleger sind, sich gern um die Verwaltung kümmern, einen vertrauenswürdigen Makler haben und den Leerstand optimieren können (zum Beispiel durch schnelle Renovierungen und offensive Vermarktung), erzielen zwei gut gelegene Einzimmerwohnungen weiterhin höhere Bruttoeinnahmen, auch wenn sie in diesem Szenario die Nettoeinnahmen der Wohnung mit 2 Schlafzimmern nicht übertreffen. Die Verwaltung und die persönlichen steuerlichen Voraussetzungen müssen gesondert bewertet werden.

7. Das offensichtliche, oft verdrängte Problem: das Überangebot an Einzimmerwohnungen

Diesen Punkt können Sie 2026 nicht ignorieren. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache:

• Zwischen 2020 und 2024 stieg der Anteil der Einzimmerwohnungen und Wohnungen mit 1 Schlafzimmer am Wohnungsbau im Förderprogramm Vivienda Promovida von 1% auf 61%.
• Mehr als 2.200 Einzimmerwohnungen wurden in den vergangenen Jahren im Rahmen des Programms Vivienda Promovida gefördert.
• Auch die gesetzgeberische Debatte läuft bereits: Senator Gustavo González schlug vor, Einzimmerwohnungen aus dem Förderprogramm auszuschließen, da sie seiner Ansicht nach die Rendite der Projektentwickler über das Recht auf angemessenen Wohnraum stellen.
• Die Privatwirtschaft selbst erkannte die Sättigung und reduzierte den Neubau aus eigener Initiative.

Was bedeutet das für Sie als Anleger?

Wettbewerbsrisiko bei der Vermietung: Wenn im selben Gebiet viele Einzimmerwohnungen verfügbar sind, haben Mieter Verhandlungsmacht. Hebt sich Ihre Einzimmerwohnung nicht ab (durch Lage, Ausstattungsqualität oder Preis), verlängert sich der Leerstand. Das ist bereits in einigen Teilen von Cordón und Tres Cruces zu beobachten, in denen sich viele Wohnungen aus dem Förderprogramm Vivienda Promovida konzentrieren.

Wiederverkaufsrisiko: Wenn Sie Ihre Anlage in 5–7 Jahren verkaufen möchten, konkurrieren Sie auf dem Markt für Bestandsimmobilien mit Hunderten ähnlichen Einzimmerwohnungen. Eine gut gelegene Wohnung mit 2 Schlafzimmern spricht einen größeren Käuferkreis an: Anleger, Selbstnutzer, junge Paare, Familien. Einzimmerwohnungen konkurrieren fast ausschließlich um Anleger —und wenn alle gleichzeitig verkaufen wollen, geraten die Preise unter Druck.

Regulierungsrisiko: Sollte eine Begrenzung für Einzimmerwohnungen im Förderprogramm Vivienda Promovida beschlossen werden (eine Obergrenze von 20% je Projekt wird bereits diskutiert), würde der Neubau zurückgehen, was langfristig den bestehenden Einzimmerwohnungen zugutekommen könnte. Kurzfristig wirkt sich das Signal, dass der Staat diesen Wohnungstyp begrenzen möchte, jedoch ungünstig auf die Wertwahrnehmung aus.

8. Der demografische Faktor: Künftig mehr Nachfrage nach Einzimmerwohnungen?

Die Daten der Volkszählung 2023 sind aufschlussreich:

• Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Uruguay sank von 2,8 Personen im Jahr 2011 auf 2,5 im Jahr 2023.
• Einpersonenhaushalte machen 29% aller Haushalte aus (gegenüber 11% im Jahr 1963).
• Zweipersonenhaushalte machen weitere 29,4% aus.

Das deutet auf eine strukturell wachsende Nachfrage nach kleinen Wohnungen hin. Mehr Menschen, die allein oder als Paar leben = mehr Nachfrage nach Einzimmerwohnungen und Wohnungen mit 1 Schlafzimmer. Das ist das Argument dafür.

Es gibt jedoch ein Gegenargument, das viele übersehen: Die Arbeit im Homeoffice hat den Platzbedarf verändert. Seit 2020 benötigt ein wachsender Anteil junger Berufstätiger (also genau die Zielgruppe der Einzimmerwohnung) einen Schreibtisch, einen Stuhl und eine Tür, die sich schließen lässt. Eine Einzimmerwohnung mit 28 m² erfüllt diesen Bedarf nicht. Wer sich 2019 noch mit einer Einzimmerwohnung zufriedengab, sucht heute eine Wohnung mit 1 Schlafzimmer und separatem Wohnzimmer oder gleich eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern, in der sich ein Arbeitsbereich einrichten lässt.

Der demografische Trend ist real, führt aber nicht automatisch zu einer Nachfrage nach Einzimmerwohnungen. Er führt zu einer Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen für kleine Haushalte, und dazu zählen Wohnungen mit 1 und 2 Schlafzimmern ebenso wie Einzimmerwohnungen.

9. Instandhaltung je m²: weitere unterschätzte Kosten

Die Kosten für die Instandhaltung einer Wohnung steigen nicht linear mit der Fläche. Manche Arbeiten kosten unabhängig von der Größe gleich viel:

• Ein Innenanstrich: Bei einer Einzimmerwohnung mit 30 m² kann er $ 15.000–$20.000 kosten; bei einer Wohnung mit 2 Schlafzimmern und 65 m² zwischen $ 25.000–$35.000. Doppelte Fläche bedeutet also nicht doppelte Kosten.
• Reparatur von Warmwasserboiler, Absperrventil oder Wasserhahn: dieselben Kosten.
• Mitvermietete Haushaltsgeräte (bei möblierter Vermietung): Eine Einzimmerwohnung benötigt dieselben Geräte wie eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern, doch die Monatsmiete, aus der der Verschleiß gedeckt werden muss, ist niedriger.

Das Ergebnis: Die Instandhaltungskosten je m² sind bei einer Einzimmerwohnung deutlich höher. Und wegen der häufigeren Mieterwechsel fallen diese Kosten öfter an.

10. Das Stadtviertel ist wichtiger als der Wohnungstyp

Ein Ergebnis der IEEM-Studie verdient besondere Aufmerksamkeit: Die Rendite unterscheidet sich stärker zwischen Stadtvierteln als zwischen Wohnungstypen. Laut Índice INGAR (Juni 2026) beträgt der Median der Bruttorendite von Wohnungen in Pocitos 5,4% —eine der niedrigsten Renditen in Montevideo—, obwohl es sich um das gefragteste Gebiet handelt. In Aguada liegt er bei 5,7%, und in peripheren Vierteln wie La Teja oder Colón steigen die Bruttorenditen auf 11%–13% (bei anderen Risiken).

Die Lehre daraus: Wählen Sie nicht zuerst den Wohnungstyp und danach das Stadtviertel. Gehen Sie umgekehrt vor. Entscheiden Sie anhand Ihres Risikoprofils, Ihrer Kenntnis des lokalen Marktes und der tatsächlichen Mieternachfrage, in welchem Gebiet Sie investieren möchten. Prüfen Sie anschließend, welcher Wohnungstyp dort am besten funktioniert.

In Universitätsvierteln (Cordón, Parque Rodó, Aguada) besteht eine echte Nachfrage nach Einzimmerwohnungen, sie stehen jedoch einem wachsenden Überangebot gegenüber. In Vierteln, die von Familien oder Berufstätigen geprägt sind (Pocitos, Buceo, Malvín), haben Wohnungen mit 2 Schlafzimmern meist weniger Konkurrenz und bieten mehr Stabilität.

11. Häufige Fehler bei der Wahl des Wohnungstyps

1. Nur auf die Bruttorendite schauen. Wir haben es bereits gesehen: Der Bruttovorsprung von 1–1,5 Prozentpunkten verschwindet, sobald Leerstand, Gemeinschaftskosten und Mieterwechsel einbezogen werden. Berechnen Sie immer die Nettorendite.
2. Gemeinschaftskosten in Gebäuden mit Gemeinschaftseinrichtungen ignorieren. Der Coworking-Bereich und die Terrasse mit Grillbereich sehen im Verkaufsprospekt gut aus, müssen aber jeden Monat bezahlt werden. Bei einer Einzimmerwohnung machen sie einen hohen Anteil der Miete aus.
3. Nach dem Einstiegspreis kaufen, ohne den Ausstieg zu prüfen. Die Einzimmerwohnung ist attraktiv, weil die Einstiegshürde niedrig ist. Fragen Sie sich aber: Was wird mich der Ausstieg in 7 Jahren kosten? Wenn der Wiederverkaufsmarkt gesättigt ist, lässt sich die Immobilie schwerer verkaufen, und Sie könnten am Ende mit Verlust oder einer deutlich niedrigeren Rendite als erwartet verkaufen.
4. Die lokale Nachfrage nicht überprüfen. Sehen Sie sich vor dem Kauf die Plattformen an und zählen Sie, wie viele ähnliche Wohnungen im selben Gebiet zur Vermietung angeboten werden. Wenn dort viele vergleichbare Einzimmerwohnungen angeboten werden, ist Ihr Spielraum bei der Preisgestaltung gering.
5. Den Wert Ihrer Zeit unterschätzen. Die Verwaltung von 2 Einzimmerwohnungen bedeutet nicht einfach „doppelt so viel“ Arbeit wie bei einer; manchmal ist es mehr, weil Probleme gleichzeitig auftreten. Wenn sich keine Verwaltung oder kein Makler darum kümmert, ist die Belastung spürbar.

So prüfen Sie, ob der Preis Ihrer Wunschimmobilie angemessen ist: Wie Sie beurteilen, ob der Preis einer Immobilie angemessen ist.

12. Fazit: Einzimmerwohnung oder Wohnung mit 2 Schlafzimmern?

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Für jedes Anlegerprofil fällt sie anders aus:

Unsere Empfehlung bei INGAR: Für die meisten Anleger, die passive Mieteinnahmen und eine langfristige Wertsteigerung ihres Kapitals anstreben, bietet eine gut gelegene Wohnung mit 2 Schlafzimmern in einem Gebiet mit gemischter Nachfrage (Studierende + Berufstätige + Familien) meist das beste Verhältnis von Risiko und Rendite. Eine Einzimmerwohnung kann funktionieren —und tut das in vielen Fällen gut—, verlangt jedoch mehr Arbeit, mehr Bereitschaft, Mieterwechsel hinzunehmen, und mehr Sorgfalt bei der Auswahl der Wohnung.

Wenn Sie bei einem dieser Wohnungstypen einen Kauf in einer frühen Bauphase erwägen, berücksichtigen Sie auch diesen Faktor: Vorteile und Risiken einer Investition in einer frühen Bauphase in Uruguay.

Quellen

• Agencia Nacional de Vivienda (ANV) – Preisbericht zum Förderprogramm Vivienda Promovida, gleitender Jahreszeitraum bis August 2025: El Observador – Vivienda Promovida: Durchschnittspreis von Einzimmerwohnungen
• IEEM (Centro de Investigaciones Grant Thornton) – Rendite am Mietmarkt nach Wohnungstyp und Stadtviertel: IEEM – Ein oder zwei Schlafzimmer?
• Privater Halbjahresbericht zur Bruttorendite nach Stadtvierteln (1S 2025), zitiert in: Ambito – Rekordrenditen bei Vermietungen
• INE – Nationale Volkszählung 2023, endgültige Ergebnisse (Einpersonenhaushalte und durchschnittliche Haushaltsgröße): MercoPress – Uruguays Volkszählung: Einpersonenhaushalte
• El Observador – Vorschlag zum Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Förderprogramm Vivienda Promovida: El Observador – Vorschlag zum Ausschluss von Einzimmerwohnungen
• INE – Indikatoren zur Immobilienmarktaktivität (IAI) – Mietmarkt: INE – IAI Mieten Oktober 2025
• INE – Verbraucherpreisindex (IPC): INE – IPC-Dashboard

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