Vale mais a pena comprar apartamento em Buenos Aires ou em Montevidéu em 2026?

Resposta direta: os principais indicadores de rentabilidade bruta estão hoje em patamares parecidos: 5,89 % em CABA (a Cidade Autônoma de Buenos Aires) segundo a Zonaprop em junho de 2026, e 6,0 % em Montevidéu segundo o Índice INGAR de julho. A diferença de 0,11 ponto não é suficiente para escolher uma cidade — até porque os dois indicadores seguem metodologias distintas.

Para quem investe a partir da Argentina, é preciso olhar bem além da renda anunciada num classificado. Pesam o tratamento fiscal do proprietário, o bairro, os custos de compra, o acesso ao crédito, a moeda do aluguel, o regime cambial e o prazo pelo qual se pretende manter o imóvel.

Em alguns casos, CABA oferece financiamento melhor e uma carga menor de Ganancias (o imposto de renda argentino) sobre o aluguel residencial. Montevidéu pode ser mais adequada para quem busca diversificação jurídica e cambial, ou para quem encontra uma unidade de Vivienda Promovida (regime uruguaio de incentivo fiscal à construção de moradia para locação) com benefícios ainda vigentes. A conveniência se define na operação concreta.

Os números, com data e fonte

Rentabilidade bruta do aluguel

	Buenos Aires (CABA), junho de 2026	Montevidéu, julho de 2026
Rentabilidade bruta de referência	5,89 % ao ano	6,0 % ao ano
Anos de aluguel bruto para igualar o preço	17,0	16,7
Tipo de indicador	Apartamento-modelo de 2 ambientes e 50 m²	Mediana dos segmentos de apartamentos por bairro
Preço de oferta de referência	USD 2.467/m², média de CABA	USD 2.486/m², indicador de apartamentos
Aluguel de referência	$860.106 por mês para 2 ambientes	Em geral em pesos uruguaios, conforme bairro e tipologia
Líquido publicado	A fonte não traz um valor líquido padrão diretamente comparável	3,9 % estimado, antes de considerar Vivienda Promovida
Bairros de maior rendimento citado	Lugano 10,5 % · Nueva Pompeya e La Boca 8,0 % · Villa Riachuelo 7,8 %	Cerro 11,6 % · Belvedere 11,3 % · Aires Puros 11,0 % · Colón 10,9 %
Bairros de menor rendimento citado	Puerto Madero 3,4 % · Palermo 4,7 % · Belgrano e Núñez 4,8 %	Larrañaga 4,4 % · Villa Biarritz e Parque Rodó 4,9 % · Pocitos 5,1 %

Fontes: Zonaprop — rentabilidade em CABA, Zonaprop — preços de venda, La Nación Propiedades e Índice INGAR.

Os dois números gerais servem para situar a ordem de grandeza, não para declarar vantagem por onze centésimos. A Zonaprop calcula a relação entre o aluguel anual e o preço de um apartamento-modelo. O INGAR parte de preços de oferta e aluguéis medianos por bairro e tipologia e, depois, obtém uma mediana entre os segmentos publicados.

Há também uma diferença entre rentabilidade bruta e líquida. Os 3,9 % de Montevidéu são uma estimativa construída a partir dos 6,0 % brutos e de uma dedução padrão de 35,16 % referente a administração, imposto sobre a renda, manutenção, vacância e tributos do proprietário. Não inclui custos de compra e pressupõe uma operação sob o regime fiscal comum.

O indicador portenho melhorou desde o mínimo de 2,3 % registrado em 2020. Em junho de 2026, foram necessários 17 anos de aluguel bruto para igualar o preço de compra — 5,8 % menos tempo do que um ano antes. Isso não significa que todos os apartamentos tenham melhorado da mesma forma: a diferença entre bairros continua enorme.

Não existe uma série uruguaia contemporânea e metodologicamente equivalente que permita afirmar com precisão que Montevidéu “rendia o dobro” em 2020 ou 2021. O que se pode dizer é que a distância em relação a CABA era, então, bem maior do que a atual.

Preço por metro quadrado

As referências gerais das duas cidades estão próximas, mas não representam o mesmo universo estatístico.

Indicador	Buenos Aires	Montevidéu
Valor geral publicado	USD 2.467/m²	USD 2.486/m²
Medida utilizada	Média de oferta de CABA	Indicador mediano de apartamentos
Data	Junho de 2026	Julho de 2026
Fonte	Zonaprop	Índice INGAR

Dentro de Montevidéu, a dispersão por bairro é considerável:

Perfil aproximado	Bairros e preços de oferta de apartamentos
Orla e segmento alto	Golf USD 4.070 · Puerto Buceo USD 3.932 · Villa Biarritz USD 3.895 · Punta Carretas USD 3.802 · Carrasco USD 3.794
Consolidados	Pocitos USD 3.548 · Malvín USD 3.369 · Buceo USD 3.172 · Parque Batlle USD 2.993
Centrais	La Blanqueada USD 2.932 · Cordón USD 2.855 · Tres Cruces USD 2.778 · Centro USD 2.734
Entrada mais baixa	La Comercial USD 2.267 · Ciudad Vieja USD 2.152 · Goes USD 2.115 · Reducto USD 1.865

Os dados são medianas de preços de oferta do Índice INGAR, e não preços de escrituras fechadas.

Comparar apenas o preço por metro quadrado pode levar a uma decisão ruim. A média de uma cidade não deveria ser confrontada com um bairro específico de outra, e dois imóveis de mesmo preço podem ter condomínio, aluguel, estado de conservação e perspectivas de revenda muito diferentes.

Tampouco cabe deduzir liquidez a partir do preço. Para medi-la, seria preciso comparar unidades equivalentes por dias de anúncio, descontos, quantidade de operações e profundidade da demanda. As fontes usadas neste artigo ainda não permitem construir uma medição homogênea entre as duas cidades.

Os impostos: o que mudou em 2026

A legislação argentina mudou de forma relevante. Por isso, qualquer comparação escrita antes de 2026 precisa ser atualizada.

Imposto sobre a renda do aluguel

	Buenos Aires	Montevidéu
Regime nacional ou uruguaio	Isenção de Ganancias para determinadas locações destinadas à moradia	IRNR (imposto uruguaio sobre rendas de não residentes) do proprietário
Alíquota ou tratamento geral	Isento se cumpridas as condições legais	Retenção usual de 10,5 % sobre o bruto, com opção aplicável conforme o regime
Sujeitos abrangidos pela isenção argentina	Pessoas físicas e espólios	Não se aplica
Destinação exigida	Moradia única, familiar e permanente do inquilino	Para benefícios de Vivienda Promovida: moradia permanente e contrato mínimo de 12 meses
Vivienda Promovida	Não se aplica	Isenção de 100 % ou 60 % da renda, conforme zona e condições
Início do benefício	Rendas auferidas a partir de 1/1/2026	Exercício em que a obra foi concluída e os nove seguintes

A isenção argentina não alcança qualquer aluguel. O proprietário precisa ser pessoa física ou espólio, e o imóvel deve ser usado exclusivamente como moradia única, familiar e permanente do locatário. Aluguéis por temporada ou com outra destinação ficam de fora. A regulamentação está no Decreto 406/2026.

No Uruguai, a retenção de 10,5 % sobre o aluguel bruto é a referência usual para o proprietário não residente que escolhe esse mecanismo como forma definitiva de quitação. O regime geral admite outra maneira de apurar a renda computável. O enquadramento deve ser revisado com um contador uruguaio.

##### O que verificar numa unidade de Vivienda Promovida

O fato de um prédio ser promovido não significa que o comprador receba dez anos novos de isenção.

Antes de reservar, vale pedir:

• A declaratória promocional do projeto.
• A identificação da unidade dentro dessa declaratória.
• A data de conclusão da obra.
• A zona e o percentual de isenção aplicável.
• O prazo fiscal que ainda resta.
• As condições de destinação e de duração da locação.

A isenção sobre a renda pode ser de 100 % nas zonas ou condições previstas na norma e de 60 % nas demais locações promovidas. No caso do Impuesto al Patrimonio (imposto uruguaio sobre o patrimônio), a isenção cobre o exercício de conclusão da obra e os nove seguintes, mas, nesses nove exercícios posteriores, o imóvel precisa ter ficado alugado por pelo menos seis meses.

O texto vigente pode ser consultado no artigo 12 do Decreto 355/011.

##### A isenção argentina pode alcançar um aluguel no Uruguai?

Para quem é residente fiscal na Argentina, a renda de um apartamento uruguaio precisa ser declarada como renda de fonte estrangeira. A nova isenção argentina para moradia, no entanto, não traz uma limitação territorial expressa. Já a isenção sobre a venda menciona especificamente imóveis situados na Argentina.

Até 1º de agosto de 2026, não encontramos um esclarecimento público específico da ARCA (a autoridade tributária argentina, sucessora da AFIP) que resolva o tratamento de um imóvel situado no Uruguai. Por isso, não cabe afirmar de forma geral que essa renda esteja tributada ou isenta na Argentina. A posição deve ser validada com um contador argentino, a partir do contrato, da destinação do imóvel e da situação do titular.

Impostos sobre o patrimônio

	Buenos Aires	Montevidéu
Imposto relevante para um residente argentino	Bienes Personales (imposto argentino sobre bens pessoais) sobre ativos no mundo todo	Bienes Personales na Argentina e eventual Impuesto al Patrimonio no Uruguai
Escala argentina do período de 2025	0,50 % a 1,00 %, com valor fixo mais alíquota marginal	Não se aplica
Faixa de isenção argentina em 2025	$384.728.044,57	Não se aplica
Evolução legal prevista	Alíquota máxima de 0,75 % para 2026 e alíquota única de 0,25 % para 2027	Sujeita à norma uruguaia
Diferencial argentino por bens no exterior	Eliminado desde o período fiscal de 2023	Não se aplica
Vivienda Promovida	Não altera Bienes Personales	Pode isentar o Impuesto al Patrimonio uruguaio durante o prazo aplicável

Se você é residente fiscal na Argentina, tanto o imóvel de CABA quanto o de Montevidéu integram, em princípio, a base mundial de Bienes Personales. Isso não quer dizer, necessariamente, que haverá imposto a pagar sobre cada um: é preciso aplicar a faixa de isenção, as regras de avaliação, as isenções e a situação individual.

Também é preciso verificar se o contribuinte aderiu ao Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales, conhecido como REIBP, porque esse regime pode ter antecipado a obrigação relativa a vários períodos.

No Uruguai, o Impuesto al Patrimonio de uma pessoa física não residente depende da avaliação fiscal, do mínimo aplicável e da escala correspondente. A referência de 0,10 % não descreve, sozinha, toda a escala. Quem não recolhe IRNR pode ficar sujeito a alíquotas especiais de 0,70 % a 1,50 %. As alíquotas publicadas pela DGI (a receita federal uruguaia) podem ser consultadas aqui.

O acordo entre Argentina e Uruguai permite compensar, dentro de certos limites, impostos pagos no outro país. O crédito não pode superar o imposto local atribuível ao mesmo ativo ou à mesma renda. Se não houver imposto local contra o qual aplicá-lo, ele não funciona como restituição. Acordo Argentina–Uruguai, artigo 11.

Impostos e custos de compra e venda

	Buenos Aires	Montevidéu
Venda por pessoa física	Isenção nacional para operações abrangidas pelo artigo 99 desde 1/1/2026	IRNR sobre a renda computável
Alcance territorial da isenção argentina	Imóveis situados na Argentina	Não alcança imóveis uruguaios
Imposto de transmissão	Sellos (imposto de selo) conforme jurisdição, destinação e valor	ITP de comprador e vendedor
ITP uruguaio	Não se aplica	2 % para cada parte sobre o valor real do Catastro atualizado
Intermediação	Variável conforme a operação	Em geral 3 % + IVA para cada parte quando há imobiliária envolvida
Honorários de cartório na compra	Conforme jurisdição e operação	Tabela de referência de 3 % + IVA, mais certidões, contribuições e despesas
Mobiliário e equipamentos	Não é custo tributário da compra	Também não: precisa entrar no orçamento à parte
Taxa de ocupação ou de ligações	Conforme contrato	Somente se o contrato do empreendimento previr

Na Argentina, a isenção sobre o resultado da venda alcança pessoas físicas e espólios, para operações abrangidas pelo artigo 99 e sobre imóveis situados no país. Não deve ser estendida a sociedades, incorporadoras ou atividades habituais. O ITI já havia sido revogado em 2024.

Em CABA, o Sellos depende do valor e da destinação. Para 2026 há isenção para moradia única e permanente até o limite aplicável, e alíquota de 2,7 % para segunda moradia ou seguintes dentro desse teto; acima disso pode valer a alíquota geral de 3,5 %. Numa compra para investimento, o cálculo precisa ser feito com o tabelião sobre a operação concreta. Colegio de Escribanos de CABA.

No Uruguai, o ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, o imposto de transmissão de imóveis) é calculado sobre o valor real fixado pelo Catastro (o cadastro imobiliário nacional) e atualizado, não sobre o preço da compra e venda. A venda também pode gerar IRNR sobre o ganho patrimonial, apurado pelo regime real ou pelo ficto, quando cabível. Para um residente argentino pode haver, ainda, tributação argentina sobre o ganho de fonte estrangeira, com o limite de crédito previsto no acordo bilateral.

##### Quanto reservar no orçamento em Montevidéu

Não existe um percentual único válido para todas as operações. Numa compra e venda com intermediação, uma estimativa inicial deveria separar:

• Comissão da imobiliária, quando cabível: em geral 3 % + IVA.
• Honorários de cartório: tabela de referência de 3 % + IVA + contribuição à Caja Notarial (≈4,23 % efetivo).
• ITP: 2 % do valor real do Catastro atualizado.
• Certidões, selos, contribuições e outras despesas.
• Mobiliário e equipamentos, se a unidade for entregue vazia.
• Taxa de ocupação ou de ligações, apenas se o contrato previr.

Numa revenda comum, os custos do comprador costumam ficar entre 7,5 % e 9 % do preço, embora o resultado dependa do ITP e do orçamento do cartório. Em imóvel novo, uma taxa contratual somada ao mobiliário pode levar o desembolso total a uma faixa de 10 % a 15 %. Essa segunda faixa é um orçamento de investimento, não uma alíquota legal de fechamento.

A conta detalhada está em com USD 250.000 você não compra USD 250.000.

Moeda, regime cambial e liquidez

Moeda do aluguel

Em Montevidéu, o aluguel residencial de longo prazo costuma ser fechado em pesos uruguaios. O mecanismo de reajuste depende do regime legal e do que foi acordado em contrato; pode usar IPC, URA ou outra referência admitida.

A moeda estrangeira é frequente em aluguéis por temporada e em parte do mercado sazonal. Também pode aparecer em contratos abrangidos por regimes que a admitem, mas não é a prática dominante na moradia permanente de Montevidéu.

Já o preço de compra e venda é anunciado e acordado, em geral, em dólares. Por isso, o capital imobiliário e o preço de saída costumam estar expressos nessa moeda, ainda que a renda mensal não esteja.

Regime cambial vigente

	Argentina	Uruguai
Acesso de pessoas físicas ao mercado oficial	Sem o antigo limite mensal desde abril de 2025	Livre
Restrição cruzada geral para pessoas físicas	Eliminada com a reforma de abril de 2025	Não se aplica
Pessoas jurídicas	O acesso para formar ativos externos exige, como regra, autorização prévia do BCRA (o banco central argentino), salvo exceções	Sem autorização cambial prévia
Transferências internacionais	Sujeitas à norma cambial e bancária aplicável	Sem autorização cambial prévia; sujeitas a controles bancários e de origem dos recursos
Compra por estrangeiros	Permitida, com requisitos documentais e fiscais	Permitida em igualdade de condições gerais
Classificação soberana	Depende da agência e da data	Grau de investimento

A reforma argentina de abril de 2025 eliminou, para as pessoas físicas, o limite mensal de USD 200 e a restrição cruzada geral entre o mercado oficial e as operações com títulos. As regras para pessoas jurídicas seguem mais restritivas. Comunicação A 8226 do BCRA.

O Uruguai mantém um regime de livre movimentação de capitais, sujeito a controles de prevenção à lavagem de dinheiro, identificação do beneficiário final e comprovação da origem dos recursos. Isso facilita a entrada e a remessa do dinheiro, mas não garante que um imóvel seja vendido rápido nem pelo preço esperado.

A nota de grau de investimento dá contexto sobre o risco soberano. Não substitui a análise do prédio, do bairro, do inquilino ou da liquidez da unidade.

Liberdade cambial não é liquidez imobiliária

Um imóvel pode estar num país sem restrições cambiais e, ainda assim, demorar meses para ser vendido. Para comparar a liquidez de saída entre CABA e Montevidéu, seria preciso observar:

• Quantidade de compradores para aquela tipologia.
• Dias de anúncio no ar.
• Desconto entre preço inicial e preço de fechamento.
• Número de operações fechadas.
• Estado do prédio e valor do condomínio.
• Facilidade de financiamento para o comprador seguinte.

As fontes disponíveis não publicam todos esses dados com uma metodologia comum. Portanto, este artigo não aponta um “vencedor” geral em liquidez. A avaliação precisa ser feita no nível da unidade e da microrregião.

Crédito imobiliário: comparar investimento com investimento

A oferta argentina costuma apresentar prazos mais longos e percentuais de financiamento mais altos para residentes. As taxas mais atrativas, porém, correspondem normalmente à moradia permanente e não representam necessariamente uma compra para alugar.

	CABA, residente argentino	Montevidéu, argentino não residente
Destinação que deve ser comparada	Segunda moradia ou investimento	Segunda moradia ou investimento
Financiamento publicado	Até 50-80 %, conforme banco, perfil e destinação	50 % no Santander; até 60 % na linha do HSBC para não residentes
Prazo	Até 20-30 anos conforme o banco	Até 15 anos
Moeda	UVA	UI ou dólares
Exemplo de taxa em 2026	Banco Nación: 12 % + UVA para segunda moradia	Santander: 5,72 % em UI ou 6,95 % em dólares, mais IVA sobre os juros
Outros custos	Seguros e despesas de concessão	IVA sobre os juros e taxas regulatórias; despesas de concessão
Alerta	Não usar a taxa de moradia permanente para simular um investimento	Confirmar que a destinação da linha admite locação

O Banco Nación publica condições diferentes para moradia permanente e segunda moradia. O Santander Argentina também altera o percentual financiado conforme a destinação. A comparação precisa ser feita com a linha que de fato aceita um imóvel de investimento.

No Uruguai, o Santander divulga uma linha para investimento e locação que pode chegar a 50 % de financiamento em 15 anos. Exige, entre outras condições, que o solicitante já tenha um imóvel de valor mínimo e que o aluguel seja depositado na conta prevista. Cartilha Santander Uruguay.

O HSBC divulgava uma linha Premier para não residentes da Argentina e do Brasil, com até 60 % de financiamento, 15 anos e taxa a partir de 5,75 % mais IVA em dólares; essa entidade está em processo de mudança de denominação para Banco BTG Pactual Uruguay S.A. (registro de bancos do BCU) e sua cartilha não pôde ser reconfirmada em 5/8/2026, então essas condições precisam ser verificadas com o novo emissor antes de serem usadas. A documentação pública a apresenta para moradia ou casa de veraneio; se a intenção é alugar, é preciso obter confirmação por escrito de que essa destinação é admissível. Cartilha HSBC Uruguay.

Para um residente argentino que se qualifica, CABA pode oferecer vantagem em prazo e percentual financiado. Isso não significa que o custo financeiro seja sempre menor: as taxas para segunda moradia são bem mais altas que as promoções de moradia permanente, e o capital em UVA é corrigido pela inflação.

Como está cada mercado

Em março de 2026, o INE uruguaio (o instituto nacional de estatística) registrou 4.773 novas compras e vendas, 39,07 % a mais que em fevereiro e 32,25 % acima de março de 2025. Montevidéu respondeu por 35,51 % desses registros; Maldonado, por 19,44 %, e Canelones, por 12,65 %.

Em abril foram registrados 4.633 negócios, 3,01 % a menos que em março e 15,85 % a mais que em abril do ano anterior. As participações por departamento naquele mês foram de 35,40 % para Montevidéu, 16,71 % para Maldonado e 11,40 % para Canelones. Os dados mostram um nível de atividade forte, embora não caiba transformar um mês especialmente alto numa afirmação geral de “recorde permanente”. INE, março de 2026 e INE, abril de 2026.

Alguns operadores ouvidos pela imprensa argentina ao longo de 2026 descreveram uma demanda mais seletiva vinda da Argentina, associada à recuperação do mercado local, à volta do crédito e ao menor diferencial de rentabilidade. Não existe série oficial pública por nacionalidade que permita medir com precisão o quanto essa participação mudou.

Para a INGAR, a leitura prática é que o comprador argentino já não deveria avaliar o Uruguai partindo da ideia de uma renda bruta muito superior. A decisão costuma estar mais ligada a diversificação, horizonte, localização e estrutura fiscal.

Em que casos cada cidade pode encaixar

Buenos Aires pode ser adequada se…

• Você já conhece o mercado no nível de bairro, prédio e quadra.
• Consegue administrar o imóvel diretamente ou por meio de um administrador de confiança.
• Se qualifica para um crédito que aceite segunda moradia ou investimento.
• A locação vai cumprir os requisitos de moradia previstos pela isenção argentina.
• Você encontra um bairro em que a relação entre aluguel, preço e demanda de revenda compense os riscos da unidade.
• Seu patrimônio e sua renda estão ligados principalmente à Argentina e você não busca diversificar de jurisdição.

Montevidéu pode ser adequada se…

• Você quer distribuir parte do patrimônio entre duas jurisdições.
• Tem capital declarado e consegue documentar sua origem perante banco e tabelião.
• Seu horizonte é longo o bastante para absorver os custos de compra e de venda.
• Encontra uma unidade promovida com percentual de isenção e prazo remanescente atrativos.
• Valoriza o regime uruguaio vigente de livre movimentação de capitais.
• Prefere um investimento administrado localmente e com preço de compra e venda em geral expresso em dólares.
• Quer exposição a bairros da orla ou centrais de Montevidéu cujo rendimento combine com seu perfil.

Se você não conhece Montevidéu no nível da quadra, a seleção e a administração local passam a fazer parte do resultado. Dois apartamentos separados por poucas quadras podem ter condomínio, demanda de aluguel e facilidade de revenda bem distintos.

Quando vale esperar ou avaliar outro ativo

Um imóvel pode não ser a ferramenta certa se você precisa recuperar o dinheiro em menos de três anos, não tem margem para uma vacância ou está comparando uma rentabilidade bruta com uma aplicação financeira líquida e já descontada de impostos.

Também vale pisar no freio diante de uma promessa de 7 % líquidos que não mostre:

• Preço efetivo de compra.
• Custos de fechamento e mobiliário.
• Aluguel efetivamente recebível.
• Vacância prevista.
• Administração e manutenção.
• Impostos nos dois países.
• Condomínio a cargo do proprietário.
• Liquidez e custo de saída.

Um retorno líquido de 7 % pode aparecer em segmentos pontuais de alto rendimento, mas não descreve uma unidade padrão, líquida e bem localizada em nenhuma das duas cidades.

A comparação útil: bairro contra bairro

Os percentuais a seguir vêm de indicadores de oferta, e não de uma amostra controlada de imóveis idênticos. Servem para selecionar zonas que merecem análise, não para decidir uma compra sem examinar a unidade.

Perfil	Buenos Aires	Montevidéu	Leitura
Premium à beira-mar ou à beira-rio	Puerto Madero 3,4 %	Punta Carretas 5,4 % · Villa Biarritz 4,9 %	Os indicadores citados favorecem Montevidéu, mas é preciso comparar qualidade e custo total
Consolidado alto	Belgrano e Núñez 4,8 % · Palermo 4,7 %	Pocitos 5,1 % · Malvín 5,3 % · Buceo 5,6 %	Rendimentos próximos, com diferenças por prédio e condomínio
Central	Balvanera 7,3 % · San Cristóbal 7,1 %	Tres Cruces 6,6 % · La Blanqueada 6,1 % · Cordón 5,9 % · Centro 5,8 %	CABA apresenta indicadores altos em vários bairros centrais
Periférico ou de entrada	Lugano 10,5 % · Nueva Pompeya 8,0 %	Cerro 11,6 % · Belvedere 11,3 % · Reducto 7,3 %	O rendimento bruto exige checar estoque, gestão e possibilidade de revenda

No segmento premium, os números publicados mostram uma diferença relevante entre Puerto Madero e vários bairros da orla de Montevidéu. Só o percentual não basta: é preciso calcular impostos, condomínio, manutenção e preço de fechamento.

Nos segmentos de maior rendimento, a taxa bruta também não informa, sozinha, sobre inadimplência, vacância ou liquidez. São aspectos a verificar prédio a prédio e microrregião a microrregião. Uma amostra pequena também pode gerar taxas chamativas; a metodologia da INGAR exige pelo menos 30 observações para publicar um segmento e exclui os que não atingem esse limite.

Perguntas frequentes

Onde vale mais a pena investir em 2026, Buenos Aires ou Montevidéu?

Os indicadores gerais de renda bruta estão praticamente no mesmo nível: 5,89 % em CABA e 6,0 % em Montevidéu. CABA pode oferecer melhores condições de financiamento a certos residentes e uma isenção de Ganancias para aluguéis que se qualificam como moradia. Montevidéu pode encaixar melhor numa estratégia de diversificação jurídica e cambial, ou quando a unidade preserva benefícios fiscais atrativos. A resposta depende do bairro, do imóvel e da situação fiscal do comprador.

Quanto rende um aluguel em Montevidéu?

O Índice INGAR de julho de 2026 estima uma mediana de 6,0 % bruto e 3,9 % líquido antes dos custos de compra. Tres Cruces aparece com 6,6 % bruto; Pocitos, com 5,1 %. Alguns segmentos com estoque menor mostram rendimentos superiores, mas exigem uma revisão especial de gestão e liquidez.

Quanto rende um aluguel em Buenos Aires?

A Zonaprop informou 5,89 % bruto em junho de 2026 para um apartamento-modelo de dois ambientes e 50 m². Os dados por bairro citados vão de 3,4 % em Puerto Madero a 10,5 % em Lugano. Essa fonte não traz um cálculo líquido diretamente comparável ao do INGAR.

A rentabilidade de Buenos Aires está subindo ou caindo?

O indicador se recuperou em relação aos mínimos de 2020. Em junho de 2026 foram necessários 17 anos de aluguel bruto para igualar o preço, 5,8 % menos que um ano antes. Houve uma leve variação mensal, mas o nível anual segue acima dos anos recentes.

Em Montevidéu o aluguel é cobrado em dólares?

Em geral, o aluguel residencial permanente é fechado em pesos uruguaios, com o reajuste previsto no contrato e no regime aplicável. A moeda estrangeira é mais comum em aluguéis por temporada. Já o preço de compra e venda costuma ser expresso e pago em dólares.

Pago impostos nos dois países?

Quem é residente fiscal na Argentina precisa declarar seu imóvel uruguaio e analisar Bienes Personales e a renda de fonte estrangeira. O Uruguai pode aplicar IRNR e Impuesto al Patrimonio. O acordo bilateral admite créditos limitados por impostos pagos no outro país. A eventual aplicação da nova isenção argentina de moradia a um imóvel localizado no Uruguai não tem, até o fechamento desta matéria, esclarecimento oficial específico; deve ser revisada com um contador argentino.

O interesse argentino pelo Uruguai esfriou?

Alguns operadores descreveram uma demanda argentina mais seletiva ao longo de 2026. Não há estatística pública de compras e vendas por nacionalidade que permita quantificá-la. Em paralelo, o mercado uruguaio registrou um nível forte de atividade na comparação anual durante março e abril.

De quanto preciso para investir em Montevidéu?

Depende da tipologia e do bairro. Com USD 250.000 disponíveis, um orçamento de custos de fechamento de 8 % permitiria procurar um imóvel próximo de USD 231.000. Se além disso for reservado 15 % para fechamento, eventuais taxas contratuais e mobiliário, o preço-alvo cai para cerca de USD 217.000. O orçamento deve ser separado por rubrica antes de fazer uma proposta.

Como trabalhamos esse tema na INGAR

Publicamos mensalmente o Índice INGAR, com preços de oferta, aluguéis medianos e rentabilidade estimada por bairro e tipologia de Montevidéu.

A rentabilidade bruta é calculada como aluguel anual dividido pelo preço de oferta. Para o líquido padrão, aplicamos uma dedução de 35,16 % sobre a renda bruta: 12,4 % de administração, 10,06 % de imposto sobre a renda, 5 % de manutenção, 4,2 % de vacância e 3,5 % de tributos e custos do proprietário.

Esse líquido não incorpora automaticamente a Vivienda Promovida. Se a unidade tem isenção total vigente, o resultado pode melhorar cerca de 0,60 ponto sobre uma renda bruta de 6 %. Se a isenção é de 60 %, o efeito estimado é menor, perto de 0,36 ponto. Nos dois casos é preciso confirmar o prazo remanescente e as condições da unidade.

Aplicamos a mesma metodologia a todos os segmentos publicados. Isso permite mostrar os casos em que Montevidéu se revela competitiva e também aqueles em que um bairro de CABA apresenta melhor relação entre aluguel e preço.

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Fontes

• Zonaprop — rentabilidade de aluguel em CABA, junho de 2026
• Zonaprop — preços de venda em CABA
• La Nación — aluguéis e rentabilidade em CABA, junho de 2026
• La Nación — rentabilidade por bairros, julho de 2026
• Índice INGAR — preço, aluguel e rentabilidade por bairro
• Metodologia do Índice INGAR
• Boletín Oficial argentino — Decreto 406/2026
• ARCA — revogação do Impuesto a la Transferencia de Inmuebles
• ARCA — Bienes Personales
• IMPO — Vivienda Promovida, Decreto 355/011, artigo 12
• DGI — alíquotas do Impuesto al Patrimonio
• IMPO — acordo tributário Argentina–Uruguai
• IMPO — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
• Asociación de Escribanos del Uruguay — honorários em compras e vendas
• BCRA — Comunicação A 8226
• BCRA — texto consolidado de Exterior y Cambios
• Banco Nación — créditos imobiliários e segunda moradia
• Santander Argentina — créditos imobiliários UVA
• Santander Uruguay — crédito imobiliário, junho de 2026
• HSBC Uruguay — empréstimo imobiliário para não residentes
• INE — atividade imobiliária de fevereiro e março de 2026
• INE — atividade imobiliária de março e abril de 2026
• MEF — classificações de crédito do Uruguai

Informações verificadas em 1º de agosto de 2026. As rentabilidades são calculadas com preços de oferta e não representam operações fechadas nem retornos garantidos. A situação fiscal depende da residência, do titular, da destinação do imóvel e dos regimes escolhidos. Antes de reservar, é indispensável obter assessoria contábil e notarial nos dois países.