Producto comparativo insignia
Ingar R.E.A.L. Score — mercados inmobiliarios para el inversor internacional
β Beta metodológicav0.9.1-betaActualizado
Beta metodológica — motor auditado; metodología en refinamiento (auditoría externa v2)
El Ingar R.E.A.L. Score evalúa mercados inmobiliarios en cuatro pilares independientes — Return (retorno), Exposure (exposición), Access (fricción de entrada/salida) y Liquidity (liquidez) — cada uno de 0 a 100, compuesto por métricas con fuente, fecha y grado de calidad publicados. Los pilares no se suman en un ranking general: distintos inversores ponderan distinto, y coronar un "mejor país" sería marketing, no datos. En su lugar, el Score publica rankings por siete perfiles de inversor con reglas explícitas. Resultado v0.9.1-beta: ningún mercado de los once logra los cuatro pilares en banda alta; Uruguay es el único país de América Latina con Exposure en banda alta y su fricción regulatoria directa es nula; Bogotá lidera el Return; Santiago lidera Access y Liquidez en América Latina; Ciudad de México, la apreciación a 5 años.
Los 4 pilares por ciudad
| Ciudad | R | E | A | L |
|---|---|---|---|---|
| Asunción | 64medio | 45medio | 79alto | 39medio |
| Bogotá | 94alto | 28bajo | 77alto | 70alto |
| Buenos Aires | 26bajo | 9bajo | 46medio | 61medio |
| Ciudad de México | 86alto | 37medio | 31bajo | 60medio |
| Lima | 74alto | 40medio | 78alto | 66medio |
| MadridReferencia global | 73alto | 79alto | 64medio | 83alto |
| MiamiReferencia global | 90alto | 88alto | 86alto | 51medio |
| Montevideo | 57medio | 77alto | 66medio | 71alto |
| Punta del Este | 11bajo | 77alto | 66medio | 63medio |
| Santiago | 10bajo | 64medio | 80alto | 88alto |
| São Paulo | 62medio | 27bajo | 73alto | 0bajo |
Cada pilar 0–100 (100 = mejor para el inversor). Los pilares NO se suman en un número único: no hay “mejor país”. Desplegá cada ciudad para ver sus métricas con fuente, fecha y grado.
Cortes de banda:alto 67–100medio 34–66bajo 0–33
Cortes fijos y públicos sobre el score 0-100: ALTO ≥ 67 · MEDIO 34-66 · BAJO ≤ 33.
Value — poder de compra (no puntúa)
m² por USD 200.000. Affordability contextual — deliberadamente fuera del pilar Return (auditoría externa v2).
| Ciudad | m² por USD 200k |
|---|---|
| São Paulo | 125 m² |
| Asunción | 111 m² |
| Bogotá | 109 m² |
| Lima | 95 m² |
| Buenos Aires | 89 m² |
| Santiago | 76 m² |
| Montevideo | 72 m² |
| Ciudad de México | 59 m² |
| Punta del Este | 56 m² |
| Miami | 54 m² |
| Madrid | 35 m² |
＋ Asunción — Ver métricas
R · Retorno — 64(incluye métrica grado C (declarada))
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | 3,3Bdirecta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado) | 29Cdirecta | variación 5 años (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposición — 45(incluye métrica grado C (declarada))
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | 12,7Adirecta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 24Adirecta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | 95Cmodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | 4Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | 47,8Adirecta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acceso — 79(incluye métrica grado C (declarada))
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador)suma de componentes: transferencia + notario + registro + comisión comprador (quién-paga según escenario documentado por ciudad) | 1,66Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | 5Cmodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar)inmueble estándar ICHS = mediana 1794 USD/m² (2026-07-15) × 65 m² = 116,637 USD · impuesto inmobiliario 1% sobre valuación fiscal≈20% mercado (valuaciones SNC muy rezagadas) — tabla-4: "~1% valuacion fiscal baja" | 0,2Cmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 39(liquidez estimada, grado C)
| Tiempo mediano de venta (días) | 240Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2)comisión 5-5,5% vendedor paga todo | 5,25Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 111 m²/200k · 1.794 USD/m² — contextual — no puntúa en ningún pilar (auditoría v2: affordability no es retorno)
＋ Bogotá — Ver métricas
R · Retorno — 94
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | 4,3Bdirecta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado) | 55,5Adirecta | variación 5 años (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposición — 28
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | 11,3Adirecta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 37Adirecta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | 65Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | 5Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | 50,5Adirecta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acceso — 77
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador)suma de componentes: transferencia + notario + registro + comisión comprador (quién-paga según escenario documentado por ciudad) | 2,54Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | 4Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar)inmueble estándar ICHS = mediana 1828 USD/m² (2026-07-15) × 65 m² = 118,791 USD · predial ~8‰ (rango medio residencial, Res SDH-000194 2026) sobre avalúo≈80% mercado (catastro Bogotá actualizado 2026) | 0,64Bmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 70(liquidez estimada, grado C)
| Tiempo mediano de venta (días) | 165Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2)comisión 3%+IVA | 3,6Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 109 m²/200k · 1.828 USD/m² — contextual — no puntúa en ningún pilar (auditoría v2: affordability no es retorno)
＋ Buenos Aires — Ver métricas
R · Retorno — 26
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | 1,8Bdirecta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado) | 7,8Bdirecta | variación 5 años (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposición — 9(incluye métrica grado C (declarada))
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | 5Adirecta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 36Adirecta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | 65Cmodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | 8Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | 50,4Adirecta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acceso — 46(incluye métrica grado C (declarada))
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador)suma de componentes: transferencia + notario + registro + comisión comprador (quién-paga según escenario documentado por ciudad) | 7,55Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | 8Cmodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar)inmueble estándar ICHS = mediana 2245 USD/m² (2026-07-14) × 65 m² = 145,943 USD · Inmobiliario/ABL ~0,85% + Bienes Personales resp. sustituto 0,5% sobre valuación fiscal≈35% mercado (AGIP/Ley 23966) | 0,47Bmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 61(liquidez estimada, grado C)
| Tiempo mediano de venta (días) | 163Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2)ITI derogado; sellos 1,75% mitad | 4,5Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 89 m²/200k · 2.245 USD/m² — contextual — no puntúa en ningún pilar (auditoría v2: affordability no es retorno)
＋ Ciudad de México — Ver métricas
R · Retorno — 86
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | 3,6Bdirecta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado) | 71Adirecta | variación 5 años (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposición — 37
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | 13,7Adirecta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 27Adirecta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | 85Bmodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | 9Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | 47,6Adirecta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acceso — 31
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador)suma de componentes: transferencia + notario + registro + comisión comprador (quién-paga según escenario documentado por ciudad) | 6,7Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | 5Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | 4Bmodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar)inmueble estándar ICHS = mediana 3362 USD/m² (2026-07-14) × 65 m² = 218,536 USD · predial art 130 CFCDMX rangos bajos (catastral≈60% mercado; std ~2,4M MXN cae en cuota fija/rango D) ≈0,10% mercado — coincide tabla-4 (~0,1%) | 0,1Bmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 60(liquidez estimada, grado C)
| Tiempo mediano de venta (días) | 135Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2)comisión 3-7%+IVA vendedor | 5Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 59 m²/200k · 3.362 USD/m² — contextual — no puntúa en ningún pilar (auditoría v2: affordability no es retorno)
＋ Lima — Ver métricas
R · Retorno — 74
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | 4,2Bdirecta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado) | 8Adirecta | variación 5 años (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposición — 40
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | 14Adirecta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 30Adirecta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | 85Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | 9Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | 48,3Adirecta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acceso — 78
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador)suma de componentes: transferencia + notario + registro + comisión comprador (quién-paga según escenario documentado por ciudad) | 3,7Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | 3Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar)inmueble estándar ICHS = mediana 2106 USD/m² (2026-07-15) × 65 m² = 136,878 USD · predial tramos UIT 0,2/0,6/1,0% (UIT 2026 S/5.500, TUO Ley Trib. Municipal) sobre autovalúo≈45% mercado | 0,2Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 66(liquidez estimada, grado C)
| Tiempo mediano de venta (días) | 120Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2)comisión 3-5%+IGV | 4,7Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 95 m²/200k · 2.106 USD/m² — contextual — no puntúa en ningún pilar (auditoría v2: affordability no es retorno)
＋ Madrid — Ver métricas
R · Retorno — 73
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | 3,4Bdirecta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado)variación en moneda dura nativa (EUR/USD; var_usd no aplica — moneda local = referencia) | 46,5Adirecta | variación 5 años (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposición — 79
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | 17,3Adirecta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 55Adirecta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | 95Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | 2Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | 61,7Adirecta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acceso — 64
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador)suma de componentes: transferencia + notario + registro + comisión comprador (quién-paga según escenario documentado por ciudad) | 6,45Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | 4Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar)inmueble estándar ICHS = mediana 5689 USD/m² (2026-07-16) × 65 m² = 369,768 USD · IBI 0,414% (Ayto. Madrid 2026) sobre valor catastral≈50% mercado (ponencia 2011 deprimida) | 0,21Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 83
| Tiempo mediano de venta (días) | 68Baprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2)comisión 3-5% vendedor (plusvalía municipal aparte, s/ganancia) | 4Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 35 m²/200k · 5.689 USD/m² — contextual — no puntúa en ningún pilar (auditoría v2: affordability no es retorno)
＋ Miami — Ver métricas
R · Retorno — 90
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | 4Bdirecta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado)variación en moneda dura nativa (EUR/USD; var_usd no aplica — moneda local = referencia) | 59,5Adirecta | variación 5 años (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposición — 88
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | 21,3Adirecta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 64Adirecta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | 95Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | 10Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | 65,7Adirecta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acceso — 86
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador)suma de componentes: transferencia + notario + registro + comisión comprador (quién-paga según escenario documentado por ciudad) | 0,52Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | 2Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar)inmueble estándar ICHS = mediana 3716 USD/m² (2026-07-17) × 65 m² = 241,563 USD · millage City of Miami 19,9878 (2026) sobre taxable≈90% precio (just value − costs of sale; sin homestead para no residente) — el más alto del set | 1,8Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 51
| Tiempo mediano de venta (días) | 106Baprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2)ESCENARIO: vendedor paga ambas puntas ~5,5% + doc stamp 0,6-1,05% | 6,3Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 54 m²/200k · 3.716 USD/m² — contextual — no puntúa en ningún pilar (auditoría v2: affordability no es retorno)
＋ Montevideo — Ver métricas
R · Retorno — 57
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | 3,3Bdirecta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado) | 10Bdirecta | variación 5 años (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposición — 77
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | 14,7Adirecta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 73Adirecta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | 95Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | 5Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | 54,7Adirecta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acceso — 66
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador)suma de componentes: transferencia + notario + registro + comisión comprador (quién-paga según escenario documentado por ciudad) | 9,32Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | 0Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar)inmueble estándar ICHS = mediana 2789 USD/m² (2026-07-14) × 65 m² = 181,285 USD · contribución IM franjas 0,25/0,75/1,35/1,80% + primaria ~0,20% sobre catastral≈⅓ mercado (guía Ingar/IM Montevideo 2026) | 0,3Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 71(liquidez estimada, grado C)
| Tiempo mediano de venta (días) | 90Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2)comisión 3%+IVA; ITP 2% s/catastral ≈0,5-1,5% del precio | 4,7Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 72 m²/200k · 2.789 USD/m² — contextual — no puntúa en ningún pilar (auditoría v2: affordability no es retorno)
＋ Punta del Este — Ver métricas
R · Retorno — 11
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | 1Bdirecta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado) | 10Bdirecta | variación 5 años (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposición — 77
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | 14,7Adirecta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 73Adirecta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | 95Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | 5Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | 54,7Adirecta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acceso — 66
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador)suma de componentes: transferencia + notario + registro + comisión comprador (quién-paga según escenario documentado por ciudad) | 9,32Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | 0Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar)inmueble estándar ICHS = mediana 3592 USD/m² (2026-07-14) × 65 m² = 233,480 USD · contribución IM franjas 0,25/0,75/1,35/1,80% + primaria ~0,20% sobre catastral≈⅓ mercado (guía Ingar/IM Montevideo 2026) — franjas Maldonado asimiladas a MVD (no verificadas) | 0,35Bmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 63(liquidez estimada, grado C)
| Tiempo mediano de venta (días) | 130Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2)comisión 3,66-4%; ITP 2% s/catastral | 4,85Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 56 m²/200k · 3.597 USD/m² — contextual — no puntúa en ningún pilar (auditoría v2: affordability no es retorno)
＋ Santiago — Ver métricas
R · Retorno — 10
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | 1,5Bdirecta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado) | -18,5Adirecta | variación 5 años (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposición — 64
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | 16,7Adirecta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 63Adirecta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | 75Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | 6Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | 60,1Adirecta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acceso — 80
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador)suma de componentes: transferencia + notario + registro + comisión comprador (quién-paga según escenario documentado por ciudad) | 2,98Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | 3Amodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar)inmueble estándar ICHS = mediana 2643 USD/m² (2026-07-18) × 65 m² = 171,810 USD · contribuciones 0,933% sobre excedente de avalúo fiscal (≈70% mercado) sobre exención habitacional 61,7M CLP (SII 2026) | 0,29Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 88(liquidez estimada, grado C)
| Tiempo mediano de venta (días) | 135Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2)comisión 2%+IVA; sin ITP | 2,4Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 76 m²/200k · 2.643 USD/m² — contextual — no puntúa en ningún pilar (auditoría v2: affordability no es retorno)
＋ São Paulo — Ver métricas
R · Retorno — 62
| Rentabilidad neta anual estimada (%) — después de impuestos | 3Bdirecta | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Variación de precios 5 años en USD (%, 2021-2026; punto medio del rango publicado) | 38Adirecta | variación 5 años (2021-2026)2026-07-13↻ 2027-01-09 |
E · Exposición — 27
| Rating soberano (notch 1-22, promedio S&P/Moody's/Fitch — numérico de DATOS) | 11,3Adirecta | ratings vigentes jul-2026 (CO: S&P BB- 8-abr-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Índice de Percepción de Corrupción (Transparency, CPI 2025) | 35Adirecta | CPI 2025 (publicado feb-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Régimen de moneda + convertibilidad (escala publicada 0-100) | 65Bmodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Peligros físicos (terremoto+huracán+inundación+costero, 0-12) | 5Amodelada | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| ND-GAIN score de adaptación climática (0-100, país) | 50,7Adirecta | release 2023 (consulta 18-jul-2026)2026-07-18↻ 2027-01-14 |
A · Acceso — 73
| Costos totales de compra (% — suma de componentes: transferencia+notario+registro+comisión comprador)suma de componentes: transferencia + notario + registro + comisión comprador (quién-paga según escenario documentado por ciudad) | 3,76Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Restricción efectiva sobre el activo estándar urbano (0-100; 0=compra directa sin restricción) | 0Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
| Fricción de repatriación + cuenta bancaria + peaje de salida (escala publicada) | 4Bmodelada | 2026-07-12↻ 2027-01-08 |
| Tenencia anual EFECTIVA (% factura real / valor de mercado del inmueble estándar)inmueble estándar ICHS = mediana 1600 USD/m² (2026-07-18) × 65 m² = 103,973 USD · IPTU residencial 1% sobre valor venal≈65% mercado, menos desconto faixa 260-390k BRL (Pref. SP 2026) → ~0,55% mercado | 0,55Bmodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
L · Liquidez — 0(liquidez estimada, grado C)
| Tiempo mediano de venta (días) | 353Caprox. | 2026-07-13↻ 2027-01-09 |
| Costos totales de salida (% sobre precio — componentes v2)comisión 6-8% la paga vendedor; ITBI lo paga comprador | 7Amodelada | normativa 20262026-07-18↻ 2027-01-14 |
Value: 125 m²/200k · 1.600 USD/m² — contextual — no puntúa en ningún pilar (auditoría v2: affordability no es retorno)
Rankings por perfil de inversor
En vez de coronar un país, ordenamos según lo que cada perfil prioriza, con reglas explícitas y públicas.
Menor exposición institucional y macro
- 1Miami88
- 2Madrid79
- 3Montevideo77
- 4Punta del Este77
- 5Santiago64
Máxima renta
- 1Bogotá4.3
- 2Lima4.2
- 3Miami4
- 4Ciudad de México3.6
- 5Madrid3.4
Máxima apreciación
- 1Ciudad de México71
- 2Miami59.5
- 3Bogotá55.5
- 4Madrid46.5
- 5São Paulo38
Salida menos costosa
- 1Santiago2.4
- 2Bogotá3.6
- 3Madrid4
- 4Buenos Aires4.5
- 5Lima4.7
Liquidez integral
- 1Santiago88
- 2Madrid83
- 3Montevideo71
- 4Bogotá70
- 5Lima66
Inversión + residencia
- 1Bogotá77
- 2São Paulo73
- 3Montevideo66
- 4Punta del Este66
- 5Ciudad de México31
Liquidez estimada (grado C — no rankea en Salida rápida)
- Buenos Aires — ~163 díasC
- São Paulo — ~353 díasC
- Santiago — ~135 díasC
- Bogotá — ~165 díasC
- Ciudad de México — ~135 díasC
- Asunción — ~240 díasC
- Lima — ~120 díasC
- Montevideo — ~90 díasC
- Punta del Este — ~130 díasC
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