Argentinien hat Wohnraummieten von der Einkommensteuer befreit: Lohnt sich der Immobilienkauf in Uruguay weiterhin? (2026)

Seit 2026 hat sich ein wichtiger Teil des Steuervergleichs verändert. Natürliche Personen und ungeteilte Nachlässe sind bei Mieteinnahmen aus Immobilien, die als dauerhafter Wohnsitz genutzt werden, von der argentinischen Einkommensteuer Impuesto a las Ganancias befreit. Auch Gewinne aus bestimmten Verkäufen von Immobilien in Argentinien, die zuvor der gesonderten Steuer von 15 % unterlagen, wurden steuerfrei gestellt.

Dadurch wird weder Buenos Aires noch Montevideo automatisch zur besten Alternative. Die zuletzt veröffentlichten Indikatoren zeigen Bruttorenditen in einer ähnlichen Größenordnung. Allerdings sind die Methoden nicht identisch und erlauben keine Entscheidung anhand eines Unterschieds von wenigen Hundertstelpunkten. Uruguay behält besondere Vorteile bei Wohnungen mit noch geltenden Vergünstigungen aus dem Förderprogramm Vivienda Promovida sowie für Anleger, die ihr Vermögen auf zwei Rechtsordnungen und zwei Devisensysteme verteilen möchten.

Für Personen, die in Argentinien steuerlich ansässig sind und in Montevideo kaufen, bleibt außerdem eine konkrete Frage: Gilt die neue argentinische Steuerbefreiung auch für Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Uruguay?

Der Wortlaut des Einkommensteuergesetzes liefert gewichtige Argumente für eine bejahende Antwort. Buchstabe n) enthält keine territoriale Beschränkung, und Artikel 134 ermöglicht es, bestimmte Befreiungen auf Einkünfte aus ausländischen Quellen anzuwenden. Das Steuerabkommen zwischen Argentinien und Uruguay schwächt zudem einen möglichen Einwand auf Grundlage von Artikel 28 ab.

Allerdings haben wir bis zum 1.º August 2026 keinen von ARCA veröffentlichten Beschluss, keine Stellungnahme und keine verbindliche Auskunft gefunden, die den neuen Buchstaben n) ausdrücklich im Hinblick auf eine im Ausland gelegene Immobilie behandeln. Die Anwendung auf den konkreten Fall muss von einer argentinischen Fachperson bestätigt werden.

Was sich in Argentinien genau geändert hat

Die Änderung erfolgte durch ein Gesetz und wurde anschließend durch eine Durchführungsverordnung konkretisiert.

Artikel 192 des Gesetzes 27.802 zur Modernisierung des Arbeitsrechts, veröffentlicht am 6. März 2026, ersetzte Buchstabe n) von Artikel 26 des Einkommensteuergesetzes. Der Wortlaut bestimmt:

„Der Mietwert der als Wohnsitz genutzten Immobilie und, mit Wirkung für die Geschäfts- oder Steuerjahre, die ab dem 1º Januar 2026 beginnen, die Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien zur Nutzung als Wohnsitz, auf die die Bestimmungen von Artikel 85 Buchstabe k) keine Anwendung finden. Ebenfalls steuerfrei ist der Gewinn aus der Veräußerung von Immobilien und der Übertragung von Rechten an Immobilien, die unter die Bestimmungen von Artikel 99 dieses Gesetzes fallen und ab dem 1º Januar 2026 veräußert oder übertragen werden, nach Maßgabe der hierzu erlassenen Durchführungsbestimmungen.“

Das Dekret 406/2026, erlassen am 29. Mai und veröffentlicht am 1.º Juni, legte den Anwendungsumfang der Befreiung fest.

Quellen: Gesetz 27.802, Dekret 406/2026 und Einkommensteuergesetz in aktueller Fassung.

Die Befreiung kann für mehrere Immobilien gelten

Das Dekret hat diese Frage ausdrücklich geklärt. Die Befreiung ist nicht auf eine einzige Immobilie des Eigentümers beschränkt. Sie kann mehrere Einheiten umfassen, sofern jede davon ausschließlich als einzige, dauerhaft bewohnte Familienwohnung des jeweiligen Mieters genutzt wird.

Beispielsweise könnte eine natürliche Person, die drei Wohnungen an drei unterschiedliche Haushalte vermietet, die Befreiung für alle drei Mieteinnahmen anwenden, sofern sie die vorgeschriebene Nutzung nachweisen kann.

Dies darf nicht mit der Vergünstigung im vereinfachten Steuersystem Monotributo für bestimmte Vermieter verwechselt werden. Dafür gelten eigene Grenzen und Voraussetzungen.

Kurzzeitvermietungen erfüllen die Voraussetzungen nicht

Eine touristische Vermietung, Saisonvermietung oder Vermietung für kurze Aufenthalte erfüllt grundsätzlich nicht die vom Dekret verlangte dauerhafte Nutzung. Die verwendete Plattform – Airbnb, Booking oder eine andere – bestimmt die steuerliche Behandlung nicht allein. Relevant sind jedoch die Laufzeit, der Vertrag und die tatsächliche Nutzung der Immobilie.

Eine dauerhafte Vermietung zu Wohnzwecken kann unter die Regelung fallen. Ein Ferienaufenthalt von einer Woche oder zwei Wochen dagegen nicht.

Kann die Befreiung auch für eine Wohnung in Montevideo gelten?

Die argentinische Regelung beantwortet diesen Fall nicht ausdrücklich. Deshalb sollte zwischen den Argumenten aus dem Gesetzeswortlaut und den Punkten unterschieden werden, die ARCA bisher nicht bestätigt hat.

Buchstabe n) enthält keine territoriale Beschränkung

Die Befreiung nennt die „Vermietung von Immobilien zur Nutzung als Wohnsitz“. Der Zusatz „in der Argentinischen Republik gelegen“ fehlt.

Der Unterschied zur Steuerbefreiung beim Verkauf ist deutlich. Für Verkäufe verweist Buchstabe n) auf Artikel 99, der ausdrücklich Geschäfte mit Immobilien in Argentinien besteuert. Das Dekret 406/2026 übernimmt diese territoriale Beschränkung.

Bei der Vermietung besteht kein entsprechender Verweis.

Dies allein beweist noch nicht, dass die Befreiung auf eine ausländische Immobilie anwendbar ist. Es ist jedoch das erste Argument dafür.

Artikel 134 ermöglicht Befreiungen für Einkünfte aus ausländischen Quellen

Eine in Argentinien steuerlich ansässige Person unterliegt grundsätzlich mit ihren Einkünften aus argentinischen und ausländischen Quellen der Besteuerung. Die Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Montevideo stammen aus einer ausländischen Quelle.

Artikel 134 des Einkommensteuergesetzes bestimmt, dass die Befreiungen aus Artikel 26, die ihrem Umfang nach auf Einkünfte aus ausländischen Quellen anwendbar sind, mit bestimmten Ausnahmen und Anpassungen auch für diese Einkünfte gelten.

Die aufgeführten Ausnahmen beziehen sich auf andere Buchstaben. Der neue Buchstabe n) wird darin nicht genannt.

Dies stärkt die für eine Anwendung sprechende Auslegung: Eine Befreiung nach Artikel 26 ohne ausdrückliche territoriale Beschränkung kann über Artikel 134 auf ausländische Mieteinnahmen angewandt werden.

Artikel 28 scheint im Verhältnis zu Uruguay kein Hindernis zu sein

Artikel 28 beschränkt Steuerbefreiungen, wenn ihre Anwendung dazu führen könnte, dass Steuereinnahmen ausländischen Staaten zufließen. Die Vorschrift selbst nimmt jedoch Fälle aus, in denen von Argentinien geschlossene internationale Abkommen zur Doppelbesteuerung berührt würden.

Zwischen Argentinien und Uruguay gilt seit dem 7. Februar 2013 das Abkommen über den Austausch von Steuerinformationen und die Methode zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Artikel 10 erfasst die argentinische Einkommensteuer Impuesto a las Ganancias und die uruguayische IRNR; Artikel 11 regelt die Anrechnung der im jeweils anderen Staat gezahlten Steuern.

Aufgrund dieser ausdrücklichen Ausnahme erscheint Artikel 28 nicht als eindeutiges Hindernis für die Anwendung von Buchstabe n) auf Mieteinnahmen aus Uruguay. Quellen: Argentinisches Einkommensteuergesetz, durch das uruguayische Gesetz 19.032 genehmigtes Abkommen und Angaben der DGI zum Inkrafttreten.

Was noch offen ist

Bis zum Aktualisierungsdatum dieses Artikels haben wir in den konsultierten amtlichen Datenbanken keinen Beschluss, kein Rundschreiben, keine Stellungnahme und keine verbindliche Antwort von ARCA gefunden, die die neue Befreiung ausdrücklich im Hinblick auf die Vermietung einer Immobilie in Uruguay behandeln.

Auch praktische Fragen sind noch offen:

• wie die steuerfreien Mieteinnahmen in der argentinischen Steuererklärung anzugeben sind;
• welche Unterlagen ARCA als Nachweis für die dauerhafte Wohnnutzung der Immobilie akzeptieren wird;
• wie die Situation des ausländischen Mieters zu dokumentieren ist;
• wie eine nur teilweise Nutzung zu Wohnzwecken behandelt wird;
• was bei Verträgen gilt, die zwischen dauerhafter Wohnnutzung und Kurzzeitvermietung wechseln.

Das Dekret 406/2026 verlangt keine Mindestvertragsdauer von einem Jahr. Dennoch können ein auf Dauer angelegter Vertrag, die Identifizierung des Mieters, Wohnsitznachweise, Zahlungsbelege und das Fehlen einer touristischen Vermietung hilfreich sein, um die Nutzung nachzuweisen.

Die verbindliche Auskunft

Das Gesetz 11.683 ermöglicht es, eine verbindliche Auskunft zu beantragen, bevor der steuerpflichtige Tatbestand verwirklicht wird oder innerhalb der für dessen Erklärung vorgesehenen Frist. Die Antwort bindet sowohl ARCA als auch den Antragsteller, solange sich die mitgeteilten Tatsachen und Umstände nicht ändern.

Bei einer bedeutenden Investition oder Mieteinnahmen, die die argentinische Steuererklärung wesentlich verändern können, ist dies der sicherste Weg zu einer auf den Einzelfall anwendbaren Antwort. Quelle: Gesetz 11.683 in aktueller Fassung.

Was mit der Anrechnung der IRNR geschieht

Wenn die uruguayischen Mieteinnahmen in Argentinien steuerfrei sind, fällt darauf keine argentinische Steuer an, auf die die IRNR angerechnet werden könnte. Der Anrechnungsbetrag ist dann auf null begrenzt.

Das bedeutet nicht, dass die Reform wirtschaftlich wirkungslos wäre. Nach der bisherigen Regelung konnte die uruguayische Steuer nur bis zur Höhe der auf diese Mieteinnahmen entfallenden argentinischen Einkommensteuer angerechnet werden. War die argentinische Steuer höher, blieb ein Restbetrag zu zahlen. Die Befreiung würde diesen Restbetrag beseitigen.

Der richtige Vergleich lautet:

• mit argentinischer Steuerbefreiung: Die anwendbare uruguayische Steuer wird gezahlt, ohne zusätzliche argentinische Einkommensteuer;
• ohne argentinische Steuerbefreiung: Die Einkommensteuer wird nach argentinischen Regeln ermittelt; die tatsächlich gezahlte uruguayische Steuer wird innerhalb der gesetzlichen und im Abkommen vorgesehenen Grenzen angerechnet.

Bei einer Einheit mit vollständiger Steuerbefreiung im Rahmen von Vivienda Promovida fällt keine uruguayische IRNR an, die angerechnet werden könnte. Sollte Argentinien die Befreiung nicht anerkennen, müsste die argentinische Steuerlast ohne diese Anrechnung ermittelt werden.

Die Steuerbefreiung beim Verkauf gilt nicht für die uruguayische Immobilie

In diesem Punkt besteht nicht dieselbe Unklarheit.

Die neue Befreiung gilt für Gewinne aus Geschäften, die unter Artikel 99 fallen. Dieser Artikel besteuerte bei natürlichen Personen und ungeteilten Nachlässen den Verkauf oder die Übertragung von Rechten an Immobilien, die in der Argentinischen Republik liegen.

Die Abschaffung der gesonderten Steuer von 15 % erstreckt sich daher nicht auf den Verkauf einer Wohnung in Montevideo. Ein solcher Verkauf fiel nie unter Artikel 99.

Der Gewinn muss nach den zum Zeitpunkt des Geschäfts geltenden argentinischen Vorschriften für Einkünfte aus ausländischen Quellen und unter Berücksichtigung der uruguayischen Besteuerung des Verkaufs geprüft werden.

Was die neuesten verfügbaren Daten zeigen

Zum 1.º August 2026 beziehen sich die zuletzt veröffentlichten vollständigen Indikatoren für beide Städte auf Juni 2026.

Quellen: Eigene Auswertung des Marktangebots: Index CABA, Juni 2026 und Índice INGAR, Juni 2026.

Die Vergleichsgrundlagen sind nicht identisch

Der Wert für CABA bezieht sich auf eine Modellwohnung mit zwei Zimmern und 50 m². Der Wert für Montevideo ergibt sich aus einer eigenen Methodik, die Renditen nach Stadtviertel und Immobilientyp berechnet und anschließend einen Median veröffentlicht.

Beide Indikatoren basieren auf Angebotspreisen und nicht auf tatsächlich abgeschlossenen Kauf- und Mietverträgen. Auch die berücksichtigte Kostenstruktur ist nicht dieselbe.

Deshalb beweist ein Unterschied zwischen 5,89 % und 6,0 % nicht, dass eine Stadt genau 0,11 Prozentpunkte mehr Rendite erzielt als die andere. Die vorsichtige Schlussfolgerung aus diesen Zeitreihen lautet: Die veröffentlichten Bruttorenditen liegen in einer ähnlichen Größenordnung.

Was die 5,8 % in unserer Auswertung des Marktangebots bedeuten

Der Bericht für Juni enthält zwei unterschiedliche Aussagen:

• Die Rendite ging gegenüber dem Vormonat leicht zurück;
• zur Amortisation des Kaufpreises sind 17 Jahre Vermietung erforderlich, ein um 5,8 % kürzerer Zeitraum als ein Jahr zuvor.

Diese 5,8 % beziehen sich auf die Amortisationsdauer, nicht auf einen Renditerückgang im Jahresvergleich. Die Zeitreihe zeigt eine Verbesserung gegenüber dem Durchschnitt von 2025, allerdings mit einem kleinen Rückgang im Monatsvergleich im Juni.

Die Zeitreihe von INGAR ist noch kurz

Der Índice INGAR begann im März 2026. Laut seiner Methodik werden Veränderungen gegenüber dem Vorjahr erst veröffentlicht, wenn zwölf Beobachtungsmonate vorliegen. Auch werden keine Werte veröffentlicht, wenn ein Segment die Anforderungen an Stichprobe oder Stabilität nicht erfüllt.

Im Juni:

• wurde für Piedras Blancas eine Bruttorendite von 11,8 % veröffentlicht, allerdings bei geringem Angebotsumfang;
• wurden für Parque Rodó 4,6 % veröffentlicht;
• für Villa Biarritz 5,1 %;
• für Pocitos 5,4 %;
• für Tres Cruces 6,5 %;
• für Larrañaga 6,3 %;
• wurde für Cerro keine Rendite veröffentlicht, da für diesen Indikator nicht genügend Daten vorlagen.

Die Extremwerte müssen zusammen mit dem Angebotsumfang betrachtet werden. In einem Viertel mit hoher Rendite und wenigen Inseraten kann es schwieriger sein, eine Immobilie zu kaufen, zu vermieten oder wiederzuverkaufen als in einem Viertel mit etwas niedrigerer Rendite und einem breiteren Markt.

Das Stadtviertel wiegt schwerer als der Stadtdurchschnitt

Ein aussagekräftiger Vergleich endet nicht bei „Buenos Aires gegen Montevideo“. Gemeinsam betrachtet werden müssen:

• Stadtviertel;
• Immobilientyp;
• Zustand und Alter;
• monatliches Hausgeld beziehungsweise Gemeinschaftskosten;
• Leerstand;
• Wiederverkaufsmöglichkeiten;
• Instandhaltungsrisiko;
• Steuern;
• Verwaltungskosten;
• tatsächlich ausgehandelter Preis.

In Montevideo wies der Índice INGAR für Juni beispielsweise eine Bruttorendite von 6,5 % für Tres Cruces und 5,4 % für Pocitos aus. Innerhalb derselben Stadt kann der Unterschied mehr als einen Prozentpunkt betragen, bevor Kosten und Risiken berücksichtigt werden.

Wo Uruguay seine Vorteile behält

1. Vivienda Promovida, sofern die Vergünstigung noch gilt und gut dokumentiert ist

Das Gesetz 18.795 ermöglicht steuerliche Vergünstigungen für Projekte, die offiziell als gefördert anerkannt wurden. Für Käufer, die eine Einheit vermieten, können insbesondere folgende Vorteile relevant sein:

• vollständige oder teilweise Befreiung der Mieteinnahmen von IRPF, IRAE oder IRNR;
• Befreiung von der Vermögensteuer Impuesto al Patrimonio während der verbleibenden Laufzeit;
• Befreiung von der Immobilienübertragungssteuer ITP bei der ersten Veräußerung, wenn Frist und Voraussetzungen eingehalten werden;
• Befreiung von der Mehrwertsteuer IVA beim ersten Verkauf im Rahmen der Regelung.

Die Durchführungsbestimmungen sehen vor, dass die Vergünstigung für Mieteinnahmen im Steuerjahr der Fertigstellung und in den neun folgenden Steuerjahren gilt. Sie beginnt nicht mit jedem Erwerb der Einheit erneut.

Außerdem wird zwischen vollständiger und teilweiser Befreiung unterschieden:

• 100 % in den vom MVOT festgelegten Gebieten und Fällen;
• 100 %, sofern dies aufgrund der Nutzung des Fondo de Garantía de Alquileres oder einer anderen zugelassenen Mietgarantie vorgesehen ist;
• 60 % für die übrigen unter die Regelung fallenden Mietverhältnisse.

In Montevideo gewähren die ministeriellen Durchführungsbestimmungen in bestimmten Fördergebieten 100 % und legen für andere Gebiete besondere Voraussetzungen fest. Der anwendbare Prozentsatz muss anhand des Anerkennungsbescheids und der Bescheinigung für die betreffende Einheit geprüft werden.

Die Vergünstigungen für Mieteinnahmen setzen Folgendes voraus:

• dauerhafte Wohnnutzung;
• Vertrag mit einer Laufzeit von mindestens zwölf Monaten;
• Vorliegen der vorgeschriebenen Unterlagen;
• noch laufender Förderzeitraum.

Bei der Vermögensteuer gilt die Befreiung im Steuerjahr der Fertigstellung. In jedem der neun folgenden Steuerjahre muss die Wohnung mindestens sechs Monate vermietet gewesen sein.

Quellen: Gesetz 18.795, Dekret 355/011 in konsolidierter Fassung, Dekret 129/020 und Durchführungsbestimmungen des MVOT.

Bevor Sie eine Immobilie als „steuerbefreit“ bewerten, sollten Sie Folgendes anfordern:

1. Projektnummer und Anerkennungsbescheid;
2. offizielles Fertigstellungsdatum;
3. Prozentsatz der Befreiung für Mieteinnahmen;
4. noch verbleibende Steuerjahre;
5. Voraussetzungen hinsichtlich Mietgarantie, Laufzeit und Nutzung;
6. Bescheinigung zur Befreiung vom Steuerabzug.

Die Angabe „nach Gesetz 18.795 begünstigt“ im Inserat reicht nicht aus, um die tatsächlich noch bestehenden Vergünstigungen der Einheit zu kennen.

2. Die Vermögensteuer kann bei einer vermieteten Einheit niedrig sein oder entfallen

Für das Steuerjahr 2025 veröffentlichte die DGI einen allgemeinen Steuersatz von 0,10 % auf das steuerlich bewertete Vermögen, soweit es folgende Beträge übersteigt:

• $ 6.653.000 für eine natürliche Person;
• $ 13.306.000 für eine Familieneinheit.

Dieser allgemeine Steuersatz gilt unter anderem für nicht steuerlich ansässige Personen, die IRNR zahlen.

Für nicht steuerlich ansässige Personen, die keine IRNR zahlen, gilt ein besonderer Tarif:

Anders als beim allgemeinen Steuersatz beginnt dieser besondere Tarif beim ersten Peso des steuerpflichtigen Vermögens.

Quelle: DGI, Vermögensteuersätze 2025.

Nicht für jede Wohnung fällt diese Steuer tatsächlich an. Die Bemessungsgrundlage wird nach steuerlichen Kriterien ermittelt und kann unter dem Freibetrag liegen. Für vermietete Immobilien gelten außerdem besondere Bewertungsvorschriften.

Deshalb darf der Steuersatz nicht unmittelbar auf den Kaufpreis in Dollar angewandt werden. Die Berechnung muss ein uruguayischer Steuerberater anhand des Steuerwerts und der Situation der Immobilie am 31. Dezember vornehmen.

3. Die uruguayische Vermögensteuer kann in Argentinien begrenzt angerechnet werden

Das am 23. April 2012 von Argentinien und Uruguay unterzeichnete Abkommen wurde durch das argentinische Gesetz 26.758 und das uruguayische Gesetz 19.032 genehmigt. Es gilt seit dem 7. Februar 2013.

Artikel 10 erfasst:

• in Argentinien die Einkommensteuer Ganancias und die Vermögensteuer Bienes Personales;
• in Uruguay unter anderem IRPF, IRNR, IRAE und die Vermögensteuer Impuesto al Patrimonio.

Artikel 11 bestimmt, dass Argentinien einer dort ansässigen Person, die in Uruguay steuerpflichtiges Vermögen besitzt, den Abzug eines Betrags in Höhe der tatsächlich gezahlten uruguayischen Vermögensteuer gestattet.

Die Anrechnung darf den vor dem Abzug berechneten Anteil der argentinischen Steuer nicht übersteigen, der auf das in Uruguay gelegene Vermögen entfällt.

Die uruguayische Vermögensteuer kann daher auf Bienes Personales angerechnet werden, wird aber nicht immer vollständig ausgeglichen. Die Bewertungsgrundlagen unterscheiden sich, und das Abkommen sieht eine Obergrenze vor.

Quellen: Abkommen bei IMPO, Argentinisches Gesetz 26.758 und Angaben der DGI zum Inkrafttreten.

4. Offener Devisenmarkt

Uruguay gewährt freien Zugang zu Devisengeschäften. Natürliche und juristische Personen können Fremdwährungen kaufen und verkaufen, ohne für jede Transaktion eine individuelle devisenrechtliche Genehmigung zu benötigen. Finanzinstitute führen Prüfungen zur Identifizierung, zur Herkunft der Mittel und zur Geldwäscheprävention durch.

Auf dem Wohnimmobilienmarkt von Montevideo sollten zwei Vorgänge unterschieden werden:

• Kaufangebote und Kaufverhandlungen erfolgen üblicherweise in Dollar;
• dauerhafte Wohnraummieten werden häufig in uruguayischen Pesos vereinbart und entsprechend der geltenden Regelung und dem Vertrag angepasst.

Das Gesetz 19.889 erlaubt in seiner Sonderregelung für Mietverhältnisse ohne Mietsicherheit die Vereinbarung von Landeswährung, Fremdwährung, anpassbaren Rechnungseinheiten oder indexierten Rechnungseinheiten. Wird der Mietpreis in Landeswährung vereinbart und keine andere Anpassungsmethode festgelegt, gilt in dieser Regelung die jährliche Anpassung anhand des Verbraucherpreisindex IPC. Andere Verträge können je nach den Merkmalen der Immobilie und des Vertrags dem Gesetzesdekret 14.219, dem System der freien Vertragsvereinbarung oder dem Zivilgesetzbuch unterliegen.

Quelle: Gesetz 19.889, Artikel 421 und 422 und Gesetzesdekret 14.219.

In Argentinien können dort ansässige natürliche Personen am offiziellen Devisenmarkt Fremdwährungen zur Aufbewahrung oder für Einlagen kaufen, ohne die frühere allgemeine Obergrenze, sofern sie die bankseitigen Anforderungen und die Voraussetzungen hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erfüllen.

Juristische Personen benötigen weiterhin die vorherige Zustimmung der BCRA, um zur Bildung von Auslandsvermögen Zugang zum Devisenmarkt zu erhalten. Außerdem bestehen weiterhin wechselseitige Beschränkungen zwischen bestimmten Geschäften am offiziellen Devisenmarkt und Transaktionen mit Wertpapieren oder Vermögenswerten in Fremdwährung.

Quellen: Mitteilung BCRA A 8226 und geltende Vorschriften zu Außenwirtschaft und Devisen.

Wenn der Kauf über eine argentinische Gesellschaft erfolgen soll, muss der Weg der Gelder vor Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung geprüft werden. Kauft eine natürliche Person mit bereits auf Bankkonten liegenden und dokumentierten Mitteln, kann die Prüfung anders ausfallen.

5. Diversifizierung über mehrere Rechtsordnungen

Ein Kauf in Montevideo beseitigt nicht die mit Argentinien verbundenen Risiken des Eigentümers: Eine in Argentinien steuerlich ansässige Person unterliegt weiterhin den argentinischen Vorschriften über weltweite Einkünfte und Auslandsvermögen.

Was sich ändert, sind der Standort des Vermögenswerts, der Mietmarkt und die für die Immobilie geltende Rechtsordnung. Für manche Anleger ist diese Diversifizierung mehr wert als ein kleiner Unterschied bei der laufenden Rendite. Für andere wiegen die Entfernung und die Verwaltungskosten schwerer.

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Entscheidend ist, welche Funktion die Immobilie innerhalb des Vermögens erfüllen soll.

Bienes Personales gilt weiterhin

Die Einkommensteuerbefreiung für Mieteinnahmen ändert nichts an der Vermögensteuer Bienes Personales.

In Argentinien steuerlich ansässige Personen erklären ihr Vermögen in Argentinien und im Ausland. Seit dem Steuerjahr 2023 gibt es keinen gesonderten erhöhten Tarif für Auslandsvermögen mehr: Der allgemeine Tarif gilt für die Gesamtheit der erfassten Vermögenswerte.

Für das Steuerjahr 2025, das 2026 erklärt wird:

• allgemeiner Freibetrag: $ 384.728.044,57;
• allgemeine Steuersätze: von 0,50 % bis 1,00 %;
• gesetzlicher Höchstsatz für 2026: 0,75 %;
• ab 2027: 0,25 % auf das Vermögen oberhalb des jeweils geltenden Freibetrags.

Quellen: ARCA, Bienes Personales, Steuersätze 2025 und Gesetz 27.743.

Für Personen, die sich für die Sonderregelung zur Entrichtung der Vermögensteuer Bienes Personales – REIBP – entschieden haben, gelten eigene Vorschriften. Ihre Situation muss gesondert geprüft werden.

Die uruguayische Immobilie wird nach argentinischen Vorschriften bewertet und nicht einfach anhand des Angebotspreises oder des in Uruguay verwendeten Steuerwerts. Auf den zurechenbaren Anteil der argentinischen Steuer kann gegebenenfalls die im bilateralen Abkommen vorgesehene Anrechnung der uruguayischen Vermögensteuer angewandt werden.

Wann Buenos Aires vorteilhafter sein kann

Ein aussagekräftiger Vergleich muss auch die Fälle zeigen, in denen CABA Vorteile bietet.

Steuerbefreiung ohne Förderzeitraum von zehn Steuerjahren

Für eine natürliche Person, die eine argentinische Immobilie als dauerhaften Wohnsitz des Mieters vermietet, hängt die Einkommensteuerbefreiung nicht davon ab, ob die Einheit zu einem geförderten Projekt gehört. Sie endet auch nicht nach einer ab der Fertigstellung berechneten Frist.

Solange Gesetz, Durchführungsbestimmungen und vorgeschriebene Nutzung fortbestehen, fallen die Mieteinnahmen unter die Befreiung.

Räumliche Nähe zur Immobilie

Ein Eigentümer, der in Buenos Aires lebt, kann die Immobilie besichtigen, Reparaturen kontrollieren, Dienstleister auswählen und sich um eine Vertragsverlängerung kümmern, ohne eine umfassende Verwaltung in einem anderen Land zu beauftragen.

Die Entfernung spricht nicht grundsätzlich gegen eine Investition in Montevideo. Sie verursacht jedoch Kosten, die in die Nettorendite einfließen müssen.

Ortskenntnis

Wer den Straßenabschnitt, das nächtliche Umfeld, die Verkehrsanbindung, die tatsächliche Nachfrage und die Qualität eines Gebäudes kennt, vermeidet Fehler, die sich in einer Tabelle nur schwer abbilden lassen.

Ein Käufer aus Buenos Aires kennt Villa Crespo, Caballito oder Palermo wahrscheinlich besser als La Blanqueada, Cordón oder Tres Cruces. Dieser Vorteil lässt sich durch Beratung und Vergleichsobjekte ausgleichen, sollte aber nicht ignoriert werden.

Hypothekendarlehen

In Argentinien werden wieder UVA-Kredite für Käufer angeboten, die die Einkommens- und Wohnsitzanforderungen der jeweiligen Bank erfüllen. Eine nicht in Uruguay ansässige Person, die dort kauft, hat möglicherweise weniger Möglichkeiten oder erhält andere Konditionen.

Der Vergleich muss anhand konkreter Angebote erfolgen: Finanzierungsanteil, Laufzeit, Zinssatz, Verhältnis von Rate zu Einkommen, Währung, Versicherungen und Gesamtkosten.

Kaufnebenkosten

In Montevideo zählen zu den wichtigsten Kosten des Käufers üblicherweise:

• übliche Maklerprovision von 3 % zuzüglich IVA;
• Honorar des uruguayischen Notars von 3 % zuzüglich IVA und Beitrag zur Caja Notarial (effektiv ≈4,23 %) sowie weitere Auslagen;
• ITP von 2 % auf den aktualisierten amtlichen Katasterwert;
• Bescheinigungen, Registereintragungen und weitere Transaktionskosten.

Je nach Immobilie und Verhältnis zwischen Kaufpreis und Katasterwert liegen die Gesamtkosten häufig ungefähr zwischen 7 % und 9 % des Preises. Sie sollten nicht als fester Prozentsatz angesetzt werden, ohne einen uruguayischen Notar um eine Schätzung zu bitten.

Quellen: Cámara Inmobiliaria Uruguaya, DGI, Immobilienübertragungssteuer und Leitfaden für ausländische Käufer.

Wenn Ihr Ziel ausschließlich die laufenden Mieteinnahmen sind, Sie der Diversifizierung keinen besonderen Wert beimessen und die uruguayische Einheit keine wesentliche Steuerbefreiung mehr bietet, sollten Sie vor einer Entscheidung konkrete Immobilien in beiden Städten vergleichen.

Wie sich die Rechnung verändert: ein Zahlenbeispiel

Nehmen wir Folgendes an:

• Wohnung mit einem Schlafzimmer in Montevideo;
• Preis: USD 125.000;
• monatliche Miete im Gegenwert von USD 620;
• jährliche Mieteinnahmen: USD 7.440;
• Eigentümer mit steuerlicher Ansässigkeit in Argentinien;
• dauerhafte Wohnraumvermietung;
• keine Hypothekenschulden;
• Berechnung des laufenden Ergebnisses nach der Methodik des Índice INGAR.

Die Bruttorendite bezogen auf den Kaufpreis beträgt:

USD 7.440 ÷ USD 125.000 = 5,95 % jährlich.

Die Methodik von INGAR zieht 35,16 % von den Bruttomieteinnahmen ab:

Der Steueranteil beträgt 10,06 % und nicht 10,5 %, weil das Modell den Steuerabzug von 10,5 % erst nach Berücksichtigung seiner Leerstandsannahme anwendet. In einem Jahr mit tatsächlicher Vermietung über zwölf Monate kann der Steuerabzug auf die gesamten entstandenen Mieteinnahmen berechnet werden.

Quelle zur Methodik: Índice INGAR.

Geschätztes laufendes Ergebnis

Im Förderszenario mit vollständiger Befreiung entfällt im Modell der Steueranteil von 10,06 Prozentpunkten. Die übrigen Kosten bleiben bestehen.

Diese Zahlen enthalten nicht:

• eine gegebenenfalls verbleibende Einkommensteuer in Argentinien;
• Bienes Personales;
• die uruguayische Vermögensteuer Impuesto al Patrimonio;
• Kaufnebenkosten;
• außergewöhnliche Renovierungsmaßnahmen;
• Unterschiede zwischen der verlangten und der tatsächlich vereinbarten Miete;
• Wechselkursschwankungen zwischen dem uruguayischen Peso und dem Dollar.

Mögliche Behandlung in Argentinien

Ohne Kenntnis der übrigen Einkünfte, Abzüge, steuerlichen Verluste und der steuerlichen Situation des Eigentümers lässt sich kein pauschaler Betrag für die argentinische Steuer angeben.

Rendite auf die Gesamtkosten

Wenn der Käufer beispielsweise zusätzlich 8 % für Erwerbsnebenkosten aufwendet, beträgt das investierte Kapital nicht USD 125.000, sondern ungefähr USD 135.000.

Auf dieser Grundlage:

• Bruttorendite: USD 7.440 ÷ USD 135.000 = 5,51 %;
• modelliertes Ergebnis unter der allgemeinen Regelung: USD 4.824 ÷ USD 135.000 = 3,57 %;
• Ergebnis im Förderszenario mit vollständiger Steuerbefreiung: USD 5.573 ÷ USD 135.000 = 4,13 %.

Deshalb sollte der Vergleich immer auf den tatsächlich aufgewendeten Gesamtkosten beruhen und nicht nur auf dem veröffentlichten Angebotspreis.

Was für die Investitionsentscheidung ausschlaggebend sein sollte

Die mögliche Anwendung der argentinischen Steuerbefreiung auf ausländische Immobilien ist relevant. Sie sollte jedoch nicht die einzige Annahme sein, unter der sich der Kauf rechnet.

Vor einer Reservierung sollten mindestens drei Szenarien durchgerechnet werden:

1. Argentinien erkennt die Befreiung an.
2. Argentinien erkennt sie nicht an und erlaubt die Anrechnung der IRNR.
3. Die Einheit verliert ihre Vergünstigungen aus Vivienda Promovida oder deren Laufzeit endet.

Anschließend sind folgende Punkte zu vergleichen:

• Brutto- und Nettorendite;
• Gesamtkosten des Kaufs;
• verbleibende Jahre der Steuerbefreiung;
• Marktliquidität im Stadtviertel;
• wahrscheinlicher Leerstand;
• monatliches Hausgeld;
• Instandhaltungsrisiko;
• Verwaltung aus der Ferne;
• Mietwährung;
• Vermögensbesteuerung;
• Wiederverkaufspreis und Wiederverkaufsmöglichkeiten.

Eine Immobilie, die nur bei Anerkennung der günstigsten steuerlichen Auslegung attraktiv ist, bietet wenig Sicherheitsspielraum.

Häufig gestellte Fragen

Unterliegen Wohnraummieten in Argentinien 2026 der Einkommensteuer?

Für natürliche Personen und ungeteilte Nachlässe sind ab dem 1.º Januar 2026 entstandene Mieteinnahmen aus Immobilien, die als dauerhafter Wohnsitz genutzt werden, steuerfrei. Das Datum der Vertragsunterzeichnung ändert diesen Beginn nicht. Für Gesellschaften ist eine gesonderte Prüfung erforderlich.

Was gilt als dauerhafter Wohnsitz?

Das Dekret 406/2026 definiert ihn als einzige, dauerhaft bewohnte Familienwohnung der darin lebenden Person. Bei einer Vermietung wird diese Voraussetzung beim Mieter geprüft. Touristische Vermietungen oder Saisonvermietungen fallen normalerweise nicht unter diese Definition.

Gilt die Befreiung für eine Wohnung in Montevideo?

Es gibt gewichtige rechtliche Argumente dafür: Buchstabe n) enthält keine territoriale Beschränkung, Artikel 134 ermöglicht Befreiungen für Einkünfte aus ausländischen Quellen, und das Abkommen mit Uruguay verringert die Bedeutung des Einwands aus Artikel 28. Allerdings haben wir bis zum 1.º August 2026 keine veröffentlichte Stellungnahme von ARCA gefunden, die diesen Fall ausdrücklich klärt. Die Anwendung muss von einer argentinischen Fachperson bestätigt werden.

Gilt die Steuerbefreiung beim Verkauf für eine uruguayische Wohnung?

Nein. Die Befreiung verweist auf Artikel 99, der sich auf Immobilien in Argentinien bezieht. Der Verkauf der uruguayischen Immobilie muss nach den Vorschriften für Einkünfte aus ausländischen Quellen und dem uruguayischen Recht geprüft werden.

Kann die argentinische Steuerbefreiung auf mehrere Immobilien angewandt werden?

Ja. Das Dekret 406/2026 bestimmt, dass sie alle Einheiten erfassen kann, die eine natürliche Person oder ein ungeteilter Nachlass ausschließlich als dauerhaften Wohnsitz der jeweiligen Mieter bestimmt.

Zahle ich gar keine Steuer, wenn die argentinische Befreiung für meine uruguayische Wohnung gilt?

Nicht unbedingt. In Uruguay kann IRNR anfallen, sofern keine vollständige Steuerbefreiung greift. Sind die Mieteinnahmen in Argentinien steuerfrei, fällt darauf keine argentinische Steuer an, auf die die IRNR angerechnet werden könnte.

Gilt Bienes Personales weiterhin für die uruguayische Immobilie?

Ja. Die Einkommensteuerbefreiung ändert nichts an Bienes Personales. Die Immobilie ist nach den entsprechenden Bewertungsvorschriften Bestandteil der Steuererklärung der in Argentinien ansässigen Person. Die in Uruguay tatsächlich gezahlte Vermögensteuer kann bis zur Höhe des zurechenbaren argentinischen Steueranteils angerechnet werden.

Welche Rendite bietet Montevideo im Vergleich zu Buenos Aires?

Die Modellwohnung aus unserer Auswertung des Marktangebots in CABA erzielt eine Bruttorendite von 5,89 % (Ausgabe Juni 2026), und der Median der Wohnungen im Índice INGAR liegt bei 6,0 % (Ausgabe Juni 2026; der aktuelle Wert steht im Index). Da die Methoden nicht identisch sind, lautet die richtige Einordnung, dass beide Indikatoren in einem ähnlichen Bereich liegen. Die konkrete Immobilie, das Stadtviertel und die tatsächlichen Kosten wiegen schwerer als der Unterschied zwischen diesen beiden Durchschnittswerten.

Wie wir dieses Thema bei INGAR bearbeiten

INGAR ersetzt nicht die Beratung durch einen Steuerberater, einen uruguayischen Notar oder einen im Steuerrecht tätigen Rechtsanwalt. Unsere Aufgabe ist es, dafür zu sorgen, dass diesen Fachpersonen für die Immobilienentscheidung konkrete Informationen zur Einheit vorliegen.

Vor einer Reservierung können wir Folgendes dokumentieren:

1. Anerkennungsbescheid für Vivienda Promovida, Projektnummer, anwendbarer Prozentsatz und Fertigstellungsdatum.
2. Verbleibende Steuerjahre, ohne ab dem Kauf zehn neue Jahre anzusetzen.
3. Rendite auf die Gesamtkosten, unter Berücksichtigung des ausgehandelten Preises, der Provision, der Kosten des uruguayischen Notars, der ITP und der geschätzten Auslagen.
4. Grundlage der Mietannahme, mit Angabe, ob es sich um einen Angebotspreis, einen abgeschlossenen vergleichbaren Mietvertrag oder eine Schätzung handelt.
5. Aktuelle Hausgeldabrechnungen, Contribución Inmobiliaria, Primaria, Versicherung und erwartete Instandhaltungskosten.
6. Leerstandsannahme und Verwaltungskosten, einschließlich der Kosten eines Mieterwechsels.
7. Erforderliche Nutzung und Vertragslaufzeit zur Erhaltung der uruguayischen Vergünstigungen.
8. Abstimmung mit einem vom Käufer gewählten uruguayischen Notar und seinem argentinischen Steuerberater.

Fordern Sie diese Informationen vor einer Reservierung an. Der Anerkennungsbescheid, die Steuerbescheinigungen und die Immobilienunterlagen müssen von den Fachpersonen geprüft werden, die den Käufer vertreten.

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Quellen

• Argentinien — Gesetz 27.802 zur Modernisierung des Arbeitsrechts
• Argentinien — Dekret 406/2026
• ARCA — Einkommensteuergesetz in aktueller Fassung
• Argentinien — Gesetz 11.683, Regelung zur verbindlichen Auskunft
• ARCA — Bienes Personales
• ARCA — Steuersätze für Bienes Personales 2025
• Argentinien — Gesetz 27.743
• Uruguay — Gesetz 18.795
• Uruguay — Dekret 355/011 in konsolidierter Fassung
• Uruguay — Dekret 129/020
• ANV/MVOT — Durchführungsbestimmungen zu Vivienda Promovida
• DGI — Vermögensteuersätze 2025
• DGI — Steuerabzüge auf Mieteinnahmen
• Abkommen Argentinien–Uruguay, Gesetz 19.032
• Argentinien — Gesetz 26.758
• DGI — Stand der Steuerabkommen
• Uruguay — Gesetz 19.889, Artikel 422
• BCRA — Mitteilung A 8226
• BCRA — Vorschriften zu Außenwirtschaft und Devisen
• Eigene Auswertung des Marktangebots — Index CABA, Juni 2026
• Índice INGAR — Montevideo, Juni 2026
• Methodik des Índice INGAR
• DGI — Immobilienübertragungssteuer
• Cámara Inmobiliaria Uruguaya — Kaufablauf und Kaufkosten

Informationen geprüft zum 1.º August 2026. Dieser Inhalt dient der Information und stellt keine steuerliche, buchhalterische, rechtliche oder notarielle Beratung dar. Zur Anwendung von Buchstabe n) des Artikels 26 des argentinischen Einkommensteuergesetzes auf Mieteinnahmen aus Immobilien in Uruguay liegt nach der für diesen Artikel durchgeführten Recherche keine spezifische veröffentlichte Stellungnahme von ARCA vor.