Lohnt sich 2026 der Wohnungskauf in Buenos Aires oder in Montevideo?

Die wichtigsten Kennzahlen zur Bruttorendite liegen derzeit auf einem ähnlichen Niveau: 5,89 % in CABA nach unserer Auswertung des Marktangebots im Juni 2026 und 6,0 % in Montevideo laut Índice INGAR vom Juli. Der Unterschied von 0,11 Prozentpunkten reicht nicht aus, um sich für eine Stadt zu entscheiden, unter anderem deshalb, weil die beiden Kennzahlen auf unterschiedlichen Methoden beruhen.

Für argentinische Anleger zählt deutlich mehr als die in einer Anzeige genannte Miete. Entscheidend sind die steuerliche Behandlung des Eigentümers, das Viertel, die Kaufkosten, der Zugang zu Krediten, die Mietwährung, die Devisenregelungen und die geplante Haltedauer der Immobilie.

In manchen Fällen bietet CABA bessere Finanzierungsmöglichkeiten und eine geringere Belastung der Wohnraummieten durch die argentinische Einkommensteuer Ganancias. Montevideo kann für Anleger geeigneter sein, die ihr Vermögen auf unterschiedliche Rechts- und Währungsräume verteilen möchten oder eine Wohnung im uruguayischen Förderprogramm Vivienda Promovida mit noch geltenden Vergünstigungen finden. Ob sich der Kauf lohnt, entscheidet sich am konkreten Geschäft.

Die Zahlen mit Datum und Quelle

Bruttomietrendite

Quellen: Eigene Auswertung des Marktangebots — Rendite in CABA, Eigene Auswertung des Marktangebots — Verkaufspreise, La Nación Propiedades und Índice INGAR.

Die beiden allgemeinen Kennzahlen helfen dabei, die Größenordnung einzuordnen; sie belegen keinen Vorteil von elf Hundertstelprozentpunkten. Bei unserer Auswertung des Marktangebots für CABA wird das Verhältnis zwischen der Jahresmiete und dem Preis einer Modellwohnung berechnet. INGAR geht von Angebotspreisen und Medianmieten nach Viertel und Wohnungstyp aus und ermittelt anschließend den Median der veröffentlichten Segmente.

Außerdem ist zwischen Brutto- und Nettorendite zu unterscheiden. Die 3,9 % für Montevideo sind eine Schätzung auf Grundlage der Bruttorendite von 6,0 % und eines pauschalen Abzugs von 35,16 % für Verwaltung, Steuern auf die Mieteinnahmen, Instandhaltung, Leerstand und vom Eigentümer zu tragende Abgaben. Kaufkosten sind darin nicht enthalten; zugrunde gelegt wird eine Vermietung nach dem allgemeinen Steuerregime.

Die Kennzahl für Buenos Aires hat sich seit dem 2020 beobachteten Tiefstand von 2,3 % verbessert. Im Juni 2026 waren 17 Jahre an Bruttomieteinnahmen erforderlich, um den Kaufpreis zu erreichen, also 5,8 % weniger Zeit als ein Jahr zuvor. Das bedeutet nicht, dass sich alle Wohnungen gleichermaßen entwickelt haben: Die Unterschiede zwischen den Vierteln sind weiterhin sehr groß.

Es gibt keine uruguayische Datenreihe aus demselben Zeitraum mit gleichwertiger Methodik, mit der sich präzise belegen ließe, dass Montevideo 2020 oder 2021 „die doppelte Rendite“ erzielte. Festhalten lässt sich jedoch, dass der Abstand zu CABA damals deutlich größer war als heute.

Preis pro Quadratmeter

Die allgemeinen Referenzwerte beider Städte liegen nahe beieinander, beziehen sich jedoch auf unterschiedliche statistische Grundgesamtheiten.

Innerhalb Montevideos unterscheiden sich die Preise je nach Viertel erheblich:

Die Daten sind Medianwerte der Angebotspreise aus dem Índice INGAR, keine notariell beurkundeten Preise abgeschlossener Verkäufe.

Wer ausschließlich Quadratmeterpreise vergleicht, kann eine falsche Entscheidung treffen. Der Durchschnitt einer Stadt sollte nicht mit einem bestimmten Viertel einer anderen Stadt verglichen werden. Zwei Wohnungen mit demselben Preis können sich beim monatlichen Hausgeld, bei der Miete, beim Erhaltungszustand und bei den Wiederverkaufsaussichten stark unterscheiden.

Auch die Liquidität lässt sich nicht aus dem Preis ableiten. Um sie zu messen, müssten vergleichbare Wohnungen anhand der Inseratsdauer, der Preisnachlässe, der Zahl abgeschlossener Verkäufe und der Breite der Nachfrage verglichen werden. Die in diesem Artikel verwendeten Quellen erlauben bislang keine einheitliche Messung für beide Städte.

Steuern: Was sich 2026 geändert hat

Die argentinischen Vorschriften haben sich wesentlich geändert. Deshalb muss jeder vor 2026 verfasste Vergleich aktualisiert werden.

Besteuerung der Mieteinnahmen

Die argentinische Befreiung gilt nicht für jede Vermietung. Der Eigentümer muss eine natürliche Person oder ein ungeteilter Nachlass sein, und die Immobilie muss ausschließlich als einzige, dauerhaft genutzte Familienwohnung des Mieters dienen. Befristete Vermietungen zur vorübergehenden Nutzung und Vermietungen zu anderen Zwecken sind ausgeschlossen. Die Ausführungsbestimmungen stehen im Dekret 406/2026.

In Uruguay ist der Einbehalt von 10,5 % der Bruttomieteinnahmen der übliche Referenzwert für nicht ansässige Eigentümer, die dieses Verfahren als abschließende Steuerabrechnung wählen. Das allgemeine Steuerregime erlaubt eine andere Berechnung auf Grundlage der steuerlich anzusetzenden Einkünfte. Die Einordnung sollte mit einem uruguayischen Steuerberater geprüft werden.

##### Was bei einer Wohnung im Förderprogramm Vivienda Promovida zu prüfen ist

Dass ein Gebäude gefördert wird, bedeutet nicht, dass der Käufer zehn neue Jahre Steuerbefreiung erhält.

Vor einer Reservierung sollten Sie folgende Unterlagen und Angaben anfordern:

• Den Bescheid über die Förderanerkennung des Projekts.
• Die Zuordnung der Wohnung innerhalb dieses Bescheids.
• Das Datum der Baufertigstellung.
• Die Zone und den anwendbaren Prozentsatz der Steuerbefreiung.
• Die verbleibende steuerliche Begünstigungsdauer.
• Die Bedingungen für Nutzungszweck und Mietdauer.

Die Steuerbefreiung der Mieteinnahmen kann in den gesetzlich vorgesehenen Zonen oder unter den vorgesehenen Voraussetzungen 100 % und bei den übrigen geförderten Vermietungen 60 % betragen. Bei der Vermögensteuer Impuesto al Patrimonio umfasst die Befreiung das Steuerjahr der Baufertigstellung und die neun folgenden Steuerjahre. In diesen neun Folgejahren muss die Wohnung jedoch jeweils mindestens sechs Monate vermietet gewesen sein.

Der geltende Wortlaut ist in Artikel 12 des Dekrets 355/011 nachzulesen.

##### Kann die argentinische Steuerbefreiung auch für eine Vermietung in Uruguay gelten?

Wer in Argentinien steuerlich ansässig ist, muss die Mieteinnahmen einer uruguayischen Wohnung als Einkünfte aus ausländischer Quelle erklären. Die neue argentinische Befreiung für Wohnraumvermietungen enthält allerdings keine ausdrückliche territoriale Einschränkung. Die Befreiung für Verkäufe nennt dagegen ausdrücklich Immobilien, die in Argentinien liegen.

Mit Stand vom 1.º August 2026 haben wir keine spezifische öffentliche Klarstellung der ARCA gefunden, die die Behandlung einer in Uruguay gelegenen Wohnung klärt. Deshalb lässt sich nicht allgemein behaupten, dass diese Mieteinnahmen in Argentinien steuerpflichtig oder steuerfrei sind. Die steuerliche Einordnung muss anhand des Vertrags, des Nutzungszwecks der Immobilie und der Situation des Eigentümers mit einem argentinischen Steuerberater abgestimmt werden.

Vermögensteuern

Wenn Sie in Argentinien steuerlich ansässig sind, gehören grundsätzlich sowohl die Immobilie in CABA als auch die in Montevideo zur weltweiten Bemessungsgrundlage der Steuer Bienes Personales. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass Sie für jede Immobilie Steuern zahlen: Zu berücksichtigen sind der Freibetrag, die Bewertungsregeln, die Befreiungen und Ihre individuelle Situation.

Auch ist zu prüfen, ob der Steuerpflichtige dem besonderen Vorauszahlungsregime für die Steuer Bienes Personales, dem Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales, kurz REIBP, beigetreten ist. Über dieses Regime können die Steuerpflichten für mehrere Zeiträume bereits im Voraus erfüllt worden sein.

In Uruguay hängt die Vermögensteuer Impuesto al Patrimonio für eine nicht ansässige natürliche Person vom steuerlichen Wertansatz, vom geltenden Freibetrag und vom jeweiligen Steuertarif ab. Der Referenzwert von 0,10 % beschreibt für sich genommen nicht den gesamten Tarif. Für Personen, die keine IRNR entrichten, können besondere Steuersätze von 0,70 % bis 1,50 % gelten. Die von der DGI veröffentlichten Steuersätze finden Sie hier.

Das Abkommen zwischen Argentinien und Uruguay erlaubt innerhalb bestimmter Grenzen die Anrechnung von Steuern, die im anderen Land gezahlt wurden. Die Anrechnung darf die im Inland auf denselben Vermögenswert oder dieselben Einkünfte entfallende Steuer nicht übersteigen. Gibt es keine inländische Steuer, auf die angerechnet werden kann, entsteht daraus keine Erstattung. Abkommen Argentinien–Uruguay, Artikel 11.

Steuern und Kosten beim Kauf und Verkauf

In Argentinien gilt die Befreiung des Veräußerungsgewinns für natürliche Personen und ungeteilte Nachlässe, für unter Artikel 99 fallende Geschäfte und für im Land gelegene Immobilien. Sie darf nicht auf Gesellschaften, Projektentwickler oder regelmäßig ausgeübte Geschäftstätigkeiten übertragen werden. Die ITI war bereits 2024 abgeschafft worden.

In CABA hängt die Stempelsteuer Sellos vom Wert und vom Nutzungszweck ab. Für 2026 besteht eine Befreiung für die einzige, dauerhaft genutzte Wohnung bis zur geltenden Wertgrenze sowie ein Steuersatz von 2,7 % für eine zweite oder weitere Wohnung innerhalb dieser Grenze; oberhalb davon kann der allgemeine Steuersatz von 3,5 % gelten. Bei einem Kauf als Kapitalanlage ist die Steuer mit dem zuständigen Notar für das konkrete Geschäft zu berechnen. Colegio de Escribanos de CABA.

In Uruguay wird die ITP auf Grundlage des von Catastro festgelegten und aktualisierten amtlichen Katasterwerts berechnet, nicht auf Grundlage des Kaufpreises. Der Verkauf kann außerdem IRNR auf den Vermögenszuwachs auslösen, die je nach Anwendbarkeit nach dem tatsächlichen oder einem pauschalen Berechnungsverfahren ermittelt wird. Für in Argentinien Ansässige kann zusätzlich eine argentinische Besteuerung des Gewinns aus ausländischer Quelle entstehen, unter Beachtung der im bilateralen Abkommen vorgesehenen Anrechnungsgrenze.

##### Welches Budget Sie in Montevideo einplanen sollten

Es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz, der für alle Geschäfte gilt. Bei einem Immobilienkauf mit Maklervermittlung sollte eine erste Schätzung folgende Posten getrennt ausweisen:

• Maklerprovision, sofern sie anfällt: üblicherweise 3 % + IVA.
• Notarhonorar: Referenzgebühr von 3 % + IVA + Beitrag zur Caja Notarial (effektiv ≈4,23 %).
• ITP: 2 % des aktualisierten amtlichen Katasterwerts.
• Bescheinigungen, Gebührenmarken, Beiträge und sonstige Auslagen.
• Ausstattung, wenn die Wohnung leer übergeben wird.
• Bezugs- oder Anschlussgebühr, ausschließlich wenn vertraglich vorgesehen.

Beim üblichen Kauf einer Bestandsimmobilie liegen die Kosten des Käufers häufig ungefähr zwischen 7,5 % und 9 % des Preises, wobei das Ergebnis von der ITP und dem Kostenvoranschlag des Notars abhängt. Bei einem Neubau können eine vertraglich vereinbarte Gebühr und die Ausstattung den Gesamtaufwand auf 10 % bis 15 % erhöhen. Diese zweite Spanne ist ein Investitionsbudget, kein gesetzlich festgelegter Satz für die Kaufabwicklung.

Die ausführliche Berechnung finden Sie unter Mit USD 250.000 kaufen Sie keine Immobilie für USD 250.000.

Währung, Devisenregelungen und Liquidität

Mietwährung

In Montevideo werden langfristige Wohnraummieten üblicherweise in uruguayischen Pesos vereinbart. Der Anpassungsmechanismus hängt von den gesetzlichen Regelungen und den vertraglichen Vereinbarungen ab; er kann sich auf den IPC, die URA oder eine andere zulässige Bezugsgröße stützen.

Fremdwährungen sind bei Vermietungen zur vorübergehenden Nutzung und in Teilen des Marktes für Saisonvermietungen verbreitet. Sie können auch in Verträgen verwendet werden, deren rechtliche Regelungen dies zulassen. Bei dauerhaft genutztem Wohnraum in Montevideo sind sie jedoch nicht die vorherrschende Praxis.

Der Kaufpreis wird dagegen üblicherweise in Dollar angegeben und vereinbart. Deshalb werden das Immobilienkapital und der mögliche Wiederverkaufspreis in der Regel in dieser Währung ausgedrückt, auch wenn die monatliche Miete in einer anderen Währung anfällt.

Geltende Devisenregelungen

Die argentinische Reform vom April 2025 hob für natürliche Personen die monatliche Obergrenze von USD 200 und die allgemeine Beschränkung der kombinierten Nutzung des offiziellen Devisenmarkts und von Wertpapiergeschäften auf. Die Vorschriften für juristische Personen bleiben restriktiver. Mitteilung A 8226 der BCRA.

Uruguay hält an einem System des freien Kapitalverkehrs fest, das Prüfungen zur Geldwäscheprävention, zur Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten und zum Nachweis der Mittelherkunft unterliegt. Das erleichtert den Kapitalzufluss und Geldtransfers ins Ausland, garantiert aber weder einen schnellen Immobilienverkauf noch den erwarteten Preis.

Die Einstufung als Investment Grade hilft dabei, das staatliche Kreditrisiko einzuordnen. Sie ersetzt nicht die Prüfung des Gebäudes, des Viertels, des Mieters oder der Liquidität der Wohnung.

Freier Devisenverkehr bedeutet keine Immobilienliquidität

Eine Immobilie kann in einem Land ohne Devisenbeschränkungen liegen und dennoch erst nach Monaten verkauft werden. Um die Liquidität beim Wiederverkauf in CABA und Montevideo zu vergleichen, wären folgende Punkte zu untersuchen:

• Zahl der Käufer für den jeweiligen Immobilientyp.
• Inseratsdauer in Tagen.
• Abschlag zwischen anfänglichem Angebotspreis und tatsächlichem Verkaufspreis.
• Zahl der abgeschlossenen Verkäufe.
• Gebäudezustand und Höhe des monatlichen Hausgelds.
• Finanzierungsmöglichkeiten für den nächsten Käufer.

Die verfügbaren Quellen veröffentlichen nicht alle diese Daten nach einer gemeinsamen Methodik. Deshalb erklärt dieser Artikel keine Stadt pauschal zum „Sieger“ bei der Liquidität. Die Bewertung muss für die einzelne Wohnung und ihre unmittelbare Lage erfolgen.

Hypothekendarlehen: Kapitalanlage mit Kapitalanlage vergleichen

Das argentinische Kreditangebot bietet Ansässigen häufig längere Laufzeiten und höhere Finanzierungsanteile. Die attraktivsten Zinssätze gelten allerdings in der Regel für dauerhaft genutzten Wohnraum und sind nicht zwangsläufig auf einen Kauf zur Vermietung übertragbar.

Banco Nación veröffentlicht unterschiedliche Bedingungen für dauerhaft genutzten Wohnraum und Zweitwohnungen. Auch Santander Argentina passt den Finanzierungsanteil an den Verwendungszweck an. Der Vergleich muss mit der Kreditlinie erfolgen, die eine Immobilie als Kapitalanlage tatsächlich zulässt.

In Uruguay veröffentlicht Santander eine Kreditlinie für Kapitalanlage und Vermietung, die eine Finanzierung von bis zu 50 % über 15 Jahre ermöglicht. Zu den Voraussetzungen gehört unter anderem, dass der Antragsteller bereits eine Immobilie mit einem bestimmten Mindestwert besitzt und die Miete auf das vorgesehene Konto eingezahlt wird. Produktinformation von Santander Uruguay.

BTG Pactual (ehemals HSBC) veröffentlicht eine Kreditlinie für Nichtansässige, die für Argentinien und Brasilien zugänglich ist und sich an Kunden des Segments Excellence richtet: bis zu 60 % Finanzierung, 15 Jahre Laufzeit und Beträge von USD 100.000 bis 800.000. Ein Zinssatz wird nicht veröffentlicht; in der Produktinformation steht „Erkundigen Sie sich nach Zinssätzen in USD“. Die Bank bietet die Linie für den Erwerb einer ersten Wohnung oder eines Ferienhauses an. Wenn eine Vermietung beabsichtigt ist, sollte schriftlich bestätigt werden, dass dieser Verwendungszweck zulässig ist. Produktinformation von BTG Pactual (ehemals HSBC).

Für in Argentinien ansässige Argentinier, die die Voraussetzungen erfüllen, kann CABA bei Laufzeit und Finanzierungsanteil einen Vorteil bieten. Daraus folgt nicht, dass die Finanzierungskosten immer niedriger sind: Die Zinssätze für Zweitwohnungen liegen deutlich über den Sonderkonditionen für dauerhaft genutzten Wohnraum, und die UVA-Darlehenssumme wird an die Inflation angepasst.

Die Lage auf den beiden Märkten

Im März 2026 registrierte das uruguayische INE 4.773 neu erfasste Immobilientransaktionen, 39,07 % mehr als im Februar und 32,25 % mehr als im März 2025. Auf Montevideo entfielen 35,51 % dieser Erfassungen, auf Maldonado 19,44 % und auf Canelones 12,65 %.

Im April wurden 4.633 neue Transaktionen erfasst, 3,01 % weniger als im März und 15,85 % mehr als im April des Vorjahres. Die Anteile der Departamentos lagen in diesem Monat bei 35,40 % für Montevideo, 16,71 % für Maldonado und 11,40 % für Canelones. Die Daten zeigen eine starke Marktaktivität. Ein besonders hoher Monatswert rechtfertigt jedoch keine allgemeine Aussage über einen „dauerhaften Rekord“. INE, März 2026 und INE, April 2026.

Einige von der argentinischen Presse im Jahr 2026 befragte Marktakteure beschrieben eine selektivere Nachfrage aus Argentinien. Sie brachten dies mit der Erholung des heimischen Marktes, der Rückkehr von Krediten und dem geringeren Renditeabstand in Verbindung. Es gibt keine öffentliche amtliche Datenreihe nach Staatsangehörigkeit, mit der sich die Veränderung dieses Anteils präzise messen ließe.

Für INGAR ergibt sich daraus praktisch, dass argentinische Käufer Uruguay nicht mehr ausgehend von der Vorstellung einer deutlich höheren Bruttomietrendite bewerten sollten. Die Entscheidung hängt meist stärker mit Diversifikation, Anlagehorizont, Lage und steuerlicher Struktur zusammen.

Wann welche Stadt passen kann

Buenos Aires kann geeignet sein, wenn Sie …

• den Markt bereits auf Ebene des Viertels, des Gebäudes und des Straßenblocks kennen.
• die Immobilie selbst oder über einen vertrauenswürdigen Verwalter betreuen können.
• die Voraussetzungen für einen Kredit erfüllen, der eine Zweitwohnung oder Kapitalanlage zulässt.
• so vermieten werden, dass die Voraussetzungen der argentinischen Steuerbefreiung für Wohnraum erfüllt sind.
• ein Viertel finden, in dem das Verhältnis zwischen Miete, Preis und Wiederverkaufsnachfrage die Risiken der Wohnung ausgleicht.
• mit Ihrem Vermögen und Ihren Einkünften hauptsächlich an Argentinien gebunden sind und keine Verteilung auf andere Rechtsräume anstreben.

Montevideo kann geeignet sein, wenn Sie …

• einen Teil Ihres Vermögens auf zwei Rechtsräume verteilen möchten.
• über steuerlich deklariertes Kapital verfügen und dessen Herkunft gegenüber der Bank und dem uruguayischen Notar dokumentieren können.
• einen ausreichend langen Anlagehorizont haben, um die Kauf- und Verkaufskosten aufzufangen.
• eine geförderte Wohnung mit einem attraktiven Prozentsatz der Steuerbefreiung und einer attraktiven verbleibenden Begünstigungsdauer finden.
• das geltende uruguayische System des freien Kapitalverkehrs schätzen.
• eine vor Ort verwaltete Kapitalanlage bevorzugen, deren Kauf- und Verkaufspreis üblicherweise in Dollar angegeben wird.
• in küstennahe oder zentrale Viertel Montevideos investieren möchten, deren Rendite zu Ihrem Profil passt.

Wenn Sie Montevideo nicht bis auf die Ebene einzelner Straßenblöcke kennen, beeinflussen die Auswahl und die Verwaltung vor Ort das Anlageergebnis. Zwei nur wenige Straßenblöcke voneinander entfernte Wohnungen können sich beim monatlichen Hausgeld, bei der Mietnachfrage und bei der Wiederverkäuflichkeit stark unterscheiden.

Wann Sie besser warten oder eine andere Anlage prüfen sollten

Eine Immobilie kann ungeeignet sein, wenn Sie Ihr Geld in weniger als drei Jahren zurückbenötigen, keinen Spielraum für Leerstand haben oder eine Bruttorendite mit einer liquiden Finanzanlage nach Kosten und Steuern vergleichen.

Auch bei einem Versprechen von 7 % Nettorendite sollten Sie innehalten, wenn folgende Angaben fehlen:

• Tatsächlicher Kaufpreis.
• Kosten der Kaufabwicklung und Ausstattung.
• Tatsächlich erzielbare Miete.
• Erwarteter Leerstand.
• Verwaltung und Instandhaltung.
• Steuern in beiden Ländern.
• Vom Eigentümer zu tragende Gemeinschaftskosten.
• Liquidität und Kosten beim Wiederverkauf.

Eine Nettorendite von 7 % kann in einzelnen Segmenten mit hohen Renditen vorkommen. Sie ist jedoch in keiner der beiden Städte typisch für eine gewöhnliche, gut gelegene und leicht verkäufliche Wohnung.

Der aussagekräftige Vergleich: Viertel mit Viertel

Die folgenden Prozentsätze stammen aus Kennzahlen des Marktangebots und nicht aus einer kontrollierten Stichprobe identischer Immobilien. Sie helfen bei der Auswahl von Gebieten, die eine nähere Prüfung verdienen, ersetzen aber nicht die Prüfung der einzelnen Wohnung vor einer Kaufentscheidung.

Im Premiumsegment zeigen die veröffentlichten Zahlen einen deutlichen Unterschied zwischen Puerto Madero und mehreren küstennahen Vierteln Montevideos. Der Prozentsatz allein genügt nicht: Steuern, monatliches Hausgeld, Instandhaltung und tatsächlicher Kaufpreis müssen in die Berechnung einfließen.

In den Segmenten mit höheren Renditen gibt der Bruttosatz allein ebenfalls keine Auskunft über Mietrückstände, Leerstand oder Liquidität. Diese Aspekte müssen für jedes Gebäude und dessen unmittelbare Lage geprüft werden. Auch eine kleine Stichprobe kann auffällige Renditen ergeben. Die Methodik von INGAR verlangt mindestens 30 Beobachtungen für die Veröffentlichung eines Segments und schließt Segmente aus, die diesen Schwellenwert nicht erreichen.

Häufige Fragen

Wo lohnt sich 2026 eine Investition: in Buenos Aires oder in Montevideo?

Die allgemeinen Kennzahlen zur Bruttomietrendite liegen praktisch auf demselben Niveau: 5,89 % in CABA und 6,0 % in Montevideo. CABA kann bestimmten Ansässigen bessere Finanzierungsbedingungen und eine Befreiung von Ganancias für Vermietungen bieten, die die Voraussetzungen für Wohnraum erfüllen. Montevideo kann besser zu einer Strategie der Diversifikation über Rechts- und Währungsräume passen oder dann geeignet sein, wenn die Wohnung noch attraktive steuerliche Vergünstigungen besitzt. Die Antwort hängt vom Viertel, von der Immobilie und von der steuerlichen Situation des Käufers ab.

Welche Mietrendite erzielt man in Montevideo?

Der Índice INGAR vom Juli 2026 schätzt einen Median von 6,0 % brutto und 3,9 % netto vor Kaufkosten. Tres Cruces weist 6,6 % brutto auf, Pocitos 5,1 %. Einige Segmente mit geringerem Bestand zeigen höhere Renditen, erfordern jedoch eine besonders sorgfältige Prüfung von Verwaltung und Liquidität.

Welche Mietrendite erzielt man in Buenos Aires?

Unsere Auswertung des Marktangebots ergab für Juni 2026 eine Bruttorendite von 5,89 % für eine Modellwohnung mit zwei Zimmern und 50 m². Die genannten Vierteldaten reichen von 3,4 % in Puerto Madero bis zu 10,5 % in Lugano. Diese Auswertung enthält keine Nettoberechnung, die direkt mit der von INGAR vergleichbar wäre.

Steigt oder sinkt die Rendite in Buenos Aires?

Die Kennzahl hat sich gegenüber den Tiefständen von 2020 erholt. Im Juni 2026 waren 17 Jahre an Bruttomieteinnahmen erforderlich, um den Preis zu erreichen, 5,8 % weniger als ein Jahr zuvor. Gegenüber dem Vormonat gab es eine leichte Veränderung, das Jahresniveau liegt jedoch weiterhin über dem der vergangenen Jahre.

Wird die Miete in Montevideo in Dollar bezahlt?

In der Regel werden Mieten für dauerhaft genutzten Wohnraum in uruguayischen Pesos vereinbart, mit der im Vertrag und im geltenden Regelwerk vorgesehenen Anpassung. Fremdwährungen sind bei Vermietungen zur vorübergehenden Nutzung oder bei Saisonvermietungen üblicher. Der Kaufpreis wird dagegen in der Regel in Dollar angegeben und bezahlt.

Zahle ich in beiden Ländern Steuern?

Wer in Argentinien steuerlich ansässig ist, muss seine uruguayische Immobilie deklarieren und die Steuer Bienes Personales sowie die Einkünfte aus ausländischer Quelle prüfen. Uruguay kann IRNR und Impuesto al Patrimonio erheben. Das bilaterale Abkommen erlaubt begrenzte Anrechnungen für im anderen Land gezahlte Steuern. Zur möglichen Anwendung der neuen argentinischen Befreiung für Wohnraumvermietungen auf eine in Uruguay gelegene Immobilie liegt zum Redaktionsschluss dieses Artikels keine spezifische amtliche Klarstellung vor. Dies muss mit einem argentinischen Steuerberater geprüft werden.

Hat das argentinische Interesse an Uruguay nachgelassen?

Einige Marktakteure beschrieben für 2026 eine selektivere argentinische Nachfrage. Es gibt keine öffentliche Statistik zu Immobilienkäufen nach Staatsangehörigkeit, mit der sie sich beziffern ließe. Zugleich verzeichnete der uruguayische Markt im März und April eine im Vorjahresvergleich starke Aktivität.

Wie viel Kapital brauche ich für eine Investition in Montevideo?

Das hängt vom Immobilientyp und vom Viertel ab. Wenn USD 250.000 verfügbar sind und für die Kaufabwicklung Kosten von 8 % eingeplant werden, wäre die Suche nach einer Immobilie für ungefähr USD 231.000 möglich. Werden zudem mögliche vertragliche Gebühren und die Ausstattung berücksichtigt und dafür zusammen mit der Kaufabwicklung 15 % eingeplant, sinkt der Zielpreis auf etwa USD 217.000. Vor einem Angebot muss das Budget nach Kostenarten aufgeschlüsselt werden.

Wie wir dieses Thema bei INGAR bearbeiten

Wir veröffentlichen monatlich den Índice INGAR mit Angebotspreisen, Medianmieten und geschätzten Renditen nach Viertel und Wohnungstyp in Montevideo.

Die Bruttorendite wird berechnet, indem die Jahresmiete durch den Angebotspreis geteilt wird. Für die Standard-Nettorendite ziehen wir 35,16 % der Bruttomieteinnahmen ab: 12,4 % für Verwaltung, 10,06 % für Steuern auf die Mieteinnahmen, 5 % für Instandhaltung, 4,2 % für Leerstand und 3,5 % für Abgaben und Kosten des Eigentümers.

Diese Nettorendite berücksichtigt Vivienda Promovida nicht automatisch. Verfügt die Wohnung über eine noch geltende vollständige Steuerbefreiung, kann sich das Ergebnis bei einer Bruttomietrendite von 6 % um ungefähr 0,60 Prozentpunkte verbessern. Bei einer Steuerbefreiung von 60 % ist der geschätzte Effekt mit etwa 0,36 Prozentpunkten geringer. In beiden Fällen müssen die verbleibende Begünstigungsdauer und die für die Wohnung geltenden Bedingungen bestätigt werden.

Wir wenden auf alle veröffentlichten Segmente dieselbe Methodik an. So lassen sich sowohl die Fälle zeigen, in denen Montevideo wettbewerbsfähig ist, als auch jene, in denen ein Viertel von CABA ein besseres Verhältnis zwischen Miete und Preis aufweist.

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Quellen

• Eigene Auswertung des Marktangebots — Mietrendite in CABA, Juni 2026
• Eigene Auswertung des Marktangebots — Verkaufspreise in CABA
• La Nación — Mieten und Rendite in CABA, Juni 2026
• La Nación — Rendite nach Viertel, Juli 2026
• Índice INGAR — Preis, Miete und Rendite nach Viertel
• Methodik des Índice INGAR
• Boletín Oficial argentino — Dekret 406/2026
• ARCA — Abschaffung der Immobilienübertragungssteuer Impuesto a la Transferencia de Inmuebles
• ARCA — Bienes Personales
• IMPO — Vivienda Promovida, Dekret 355/011, Artikel 12
• DGI — Steuersätze des Impuesto al Patrimonio
• IMPO — Steuerabkommen Argentinien–Uruguay
• IMPO — Vermögensübertragungssteuer Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
• Asociación de Escribanos del Uruguay — Honorare bei Immobilienkäufen und -verkäufen
• BCRA — Mitteilung A 8226
• BCRA — konsolidierte Vorschriften zu Auslands- und Devisengeschäften
• Banco Nación — Hypothekendarlehen und Zweitwohnungen
• Santander Argentina — UVA-Hypothekendarlehen
• Santander Uruguay — Hypothekendarlehen, September 2026
• BTG Pactual (ehemals HSBC) — Hypothekendarlehen für Nichtansässige
• INE — Immobilienmarktaktivität im Februar und März 2026
• INE — Immobilienmarktaktivität im März und April 2026
• MEF — Bonitätsbewertungen Uruguays

Informationsstand: geprüft zum 1.º August 2026. Die Renditen werden anhand von Angebotspreisen berechnet und bilden weder abgeschlossene Geschäfte noch garantierte Erträge ab. Die steuerliche Situation hängt von der Ansässigkeit, dem Eigentümer, dem Nutzungszweck der Immobilie und den gewählten Steuerregimen ab. Vor einer Reservierung sollte in beiden Ländern steuerliche und notarielle Beratung eingeholt werden.